基本案情
2016年5月5日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定将××花苑的物业管理工作全权委托被告负责，委托期限暂定为10年，在被告接管物业后商品房有新增销售或交付物业的，原告公司应当及时更新并告知被告，空置房屋由被告物业公司管理，原告公司对空置房屋不支付相关物业管理服务费。合同签订后，被告公司进驻××花苑小区并按约定从事物业管理工作。
2020年2月29日，第三人从一间已被出售但尚未交付的空置房屋阳台上坠落，引发纠纷，该受害人要求原告与被告赔偿相关损失，原告承担20%责任赔偿81541.47元，就该损失赔偿的责任承担问题，原被告双方产生纠纷。
原告向一审法院起诉请求：依法判定被告赔偿其赔偿损失81541.47元。
原告上诉请求：一审认定原告与被告之间签订的《前期物业管理服务协议》、《××花苑物业服务补充协议》的合同性质为委托合同关系错误，应为物业服务合同关系，请求法院依法改判。
裁判结果
湖南省衡南县人民法院（2021）湘0422民初1260号判决认为，原告公司与被告公司所签订协议约定明确，原告公司委托被告公司管理物业服务，双方之间系委托合同关系，发生责任事故应由委托方原告公司承担相应责任。
衡阳市中级人民法院(2021)湘04民终2441号二审合议庭（张*东、罗源、刘林）判决认定一审将立案案由定为委托合同纠纷错误，实为物业服务合同纠纷，依法予以更正，判定被告公司承担赔偿损失主要责任。
裁判要点
衡阳市中级人民法院认为本案的争议焦点为：
1.案涉《前期物业管理服务协议》及其补充协议的性质是委托合同还是物业服务合同。
2.原告公司在另案中支付的81541.47元在本案中的责任主体应如何确定。
衡阳市中院认为，案涉合同性质为物业服务合同，理由如下：首先，物业服务合同不具有委托合同性质，根据《中华人民共和国民法典》第九百一十九条规定委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，被告公司以自己的名义对案涉小区进行物业管理，且未收取原告公司费用，处理的是案涉小区全体业主的事务，并非是原告公司的事务。从合同内容来看，原告公司对被告公司的物业服务行为只有监督权，而没有干涉和指挥权，被告公司也没有服从原告公司指示的忠实义务。
其次，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，原告公司与被告公司签订的《前期物业管理服务协议》及其补充协议，其内容不仅有对全体业主的公共物业的管理和小区秩序的维护，还涉及对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的维护、更换、妥善利用等，并约定原告公司将××花苑前期物业管理服务全权交予被告公司管理，被告公司具有物业管理资质，对案涉小区依约享有管理权。一审将立案案由定为委托合同纠纷，实为物业服务合同纠纷， 本院依法予以更正。 则案涉赔偿款项应由被告公司负主要责任。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第九百一十九条
《中华人民共和国民法典》第九百三十七条
评判分析
本案中，原告与被告之间形成了一种代管理的“委托”关系，原告公司将物业管理服务有关事项交由被告公司负责，然因被告公司未尽到管理义务，曾在巡查过程中已主动发现案涉房屋的入户门锁坏了，不能关闭，却疏于管理，被告公司的消极不作为给案外人摔伤事故的发生提供了便利条件，存在重大过错，应承担主要赔偿责任。
一审法院认为合同为原告委托被告进行物业管理，则该合同为委托合同，适用相关法律，即便被告公司在空置房管理上存在过错，但合同并未约定空置房的管理责任，未明确约定部分视为委托不明，应由原告自负相应责任。
而从二审判决中可以看出，二审法院并不仅仅因原告与被告约定委托该物业服务就认为案涉合同为委托合同。依据相关法条，委托合同中受托人应为委托人处理相关事务，但事实上，被告公司全权处理物业服务有关事项，实际上处理的是案涉小区全体业主的事务。且被告公司具有物业管理资质，所涉事务也不受原告公司管理和控制，那么事实上被告公司是作为物业管理人的身份来处理案涉小区事务的，原被告之间的合同应认定为物业服务合同。
笔者认为，合同性质应根据实际约定的内容和管理关系来确定，许多当事人在签订合同时并未了解有关合同名义的不同之处，而是凭借大概印象来确定合同名称，但这并不能成为合同性质的认定标准。本案中，原告公司与被告公司签订的《前期物业管理服务协议》及其补充协议，约定原告公司将案涉小区前期物业管理服务全权交予被告公司管理，这就说明了原告方对案涉小区物业服务并无管理和支配权，应由被告公司对管理不当行为负责。所以，合同性质的认定，应当结合合同内容、合同签订目的和当事人之间发生的具体法律事实进行综合判断，切不可依照合同名称等表面内容片面认定。
白泽法务提醒：合同名称与合同内容所反映的法律特征不符的，应当依据法律特征正确认定合同性质。当事人以合同目的不能实现为由主张解除合同的，应结合交易背景、合同性质、合同条款的约定及实际履行情况等予以综合分析判断。有关责任的承担，更是要正确认定合同性质，以明确区分各方责任。
来源：白泽法务公众号
作者： 欧珏
（本文作者系白泽法务法律指导）
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