供应量回升、需求端发力，天津楼市的热潮一浪高过一浪，一季度楼市的火热为接下来的发展打下了良好的基础。在政策的托举下，房地产市场的发展正在转向新的周期，新发展模式下，未来天津楼市又将呈现出怎样的发展趋势？

天津楼市逐步维稳

2023年一季度，天津楼市整体表现呈回暖趋势，随着积压需求的逐步释放，楼市正在回归理性，逐步趋稳。

从楼市整体供应量来看，2023年1-3月供应总量约99.9万㎡，同比上升2.7%，环比下降了45.7%。

楼市成交趋稳，但天津楼市仍处于去库存阶段。在市场交易活跃度上升、市场信心加快恢复的过程中，楼市库存量逐步递减，出清周期在缩短。

据中指研究院统计的数据，2023年3月，天津楼市可售面积环比下降至1858.03万㎡，库存为2020年以来最低值。出清周期缩短至23.39个月，去库存压力有所缓解。

（数据来源于中指研究院）

整个一季度，天津商品房成交规模达到315.5万㎡，与去年同期相比，成交面积上涨约100%，成交金额飙升105%。在大环境的影响下，2022年楼市并不能代表楼市发展规律，对比2021年的同期数据，今年的成交面积上涨约23%，成交金额上涨约26%。

（数据来源于克而瑞房产信息）

分月度来看，1月为蓄力期，市场活跃度一般，但仍好于去年同期；2月，楼市进入抢跑期，积压的外地需求、本地刚需改善需求集中入场，市场信心加速恢复，成交量暴增；3月，积压的需求释放接近尾声，由于转签约延迟，3月成交规模达到了峰值，市场冲高之后开始回稳。

（数据来源于克而瑞房产信息）

自3月第一周开始，楼市来访量与认购量已经开始下降。尽管热度回落明显，但楼市整体已有趋稳态势。

（数据来源于克而瑞房产信息）

天津楼市二季度大概率延续筑底行情，仍以稳字为主。不过，市场的不确定性仍然存在，居民收入预期尚未根本扭转，需求后劲依旧不足。在政策的温和托举下，房地产行业逐步化解风险，引导市场预期稳步修复。

温和政策保驾护航

今年房地产行业的政策主基调是：稳支柱、促需求、防风险。在过去的一季度，超百城出台政策170余条，涉及优化限购政策、降低首付比例、优化预售资金监管等，用以支持购房需求或化解行业风险。

房贷利率长期处于历史低位，LPR已连续7个月按兵不动，预计4月份LPR大概率继续“原地踏步”。据统计，目前已经有35个城市房贷利率进入“3时代”，天津首套房贷利率仍为3.9%。

（LPR历史走势图）

3月30日，中国自然资源部、中国银保监会联合发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。

目前，天津已经全面开展二手房“带押过户”。政策在简化二手房交易流程的同时，也将改善目前的市场现状，活跃二手房交易市场，加快换房需求的进一步释放，对新房市场形成一定的促进作用。

各地人才政策不断推出对房地产市场起到“催化”作用，自2022年以来，为增强城市的人口虹吸能力，天津陆续出台了多条有关人才引进的相关政策。主要内容包括放宽技能人才落户、放宽投靠落户、职称互认以及优化完善居住证积分落户等，从政策上为人才发展提供了制度支撑。

（天津市人力资源和社会保障局官网截图）

目前，天津楼市已经走出压力峰值，未来依然具有一定的潜力，但市场底部修复还将持续，政策松绑空间也越来越小。市场的整体复苏尚不明朗，还需要以温和的政策保驾护航，稳定各方主体预期、重塑行业信心，使行业尽快回归平稳健康的良性发展轨道。

楼市分化仍将持续

4月6日，国家税务总局局长王军在国新办发布会上表示，税收数据反映今年以来我国经济发展实现较好开局，其中，住房消费呈现回暖迹象，房地产业1-2月份销售收入由负转正，同比增长2.3%，较去年全年加快19.5个百分点；3月份增速进一步提升，同比增长17.9%。

虽然全国楼市在第一季度整体回暖，但与交易火热的一二线城市相比，不少三四线城市的市场仍相对低迷，从区域、购房者预期以及产品类型来看，楼市冷热分化十分明显。

• 区域

除了城市之间分化，城市内部分化也十分明显。以天津为例，一季度的楼市的回暖也存在分化。核心区域和热门板块热度较为持久，远郊区域则表现相对平淡，仍面临较大压力。

核心地段房源、优质学区房源热度飙升的背后，是购房主力军的转变。从2022年以来，改善需求占据的比重越来越大，特别在新房销售中逐渐占据主导。而城市非核心区域的房子，一方面供应量较大，另外一方面受众以刚需为主，因此并没有同步回暖。

• 产品

今年入市的楼盘在产品创新和居住舒适度方面有了明显的变化，新入市的产品更追求时下的流行趋势，大面宽、落地窗、铝板外立面和玻璃幕墙等元素几乎成为标配。此外，建筑材料和工艺、社区私密性、园林设计、户型的实用性以及功能性等不同方面都有了显著地提升。

迭代的新产品越来越多，汇聚了更多的关注，相对来说热度更高。而市场上的“老”产品成交则略显疲态，去化周期不断延长。长此以往，“新老”产品迭代的分化也会越来越明显。

随着核心区域高价值土地的获取变得更加艰难，优质资源必然会继续往头部聚集，楼市冷热分化的趋势在接下来会更加明显。

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