|城市更新专题研究系列·08·睿诚研究院|
文|罗乾波
01 事件与问题
据政府公开新闻和远洋集团官微等资料显示：
2021年5月20日，远洋集团与长沙市天心区政府在北京远洋国际中心正式签署战略合作协议，并提到：
“本着资源共享、优势互补、互惠互利、合作发展的原则，双方达成战略合作伙伴关系，积极推进在城市中心区城市更新、高端商业街区、文化商业街区、高品质集中商业、片区综合开发投资等领域的合作，进一步发挥战略协同效应，共谋合作发展契机。 协议约定，双方将共同发挥各自优势，在包括但不限于长沙市天心区黄兴步行街西侧西文庙坪城市更新项目、黑石片区城市综合开发项目等项目上探索合作机会，充分挖掘各自优势资源，强强联合，合力打造长沙城市新名片。 ”
至此，远洋集团开始走入了城市更新的视野，能否真正开启河东的新赛道大戏？尚需观察
声音已经出来，最近很多业内朋友也在找我们睿诚研究院平台打听：
远洋会来西文庙坪吗？
远洋在西文庙坪和黑石片区两个项目中，会首先考虑哪一个？
......
02 真爱在哪里？——远洋是否能真正落子的三大猜想
考虑到远洋的实际情况、长沙城市更新发展的状态、不同板块间的差异等，经睿诚研究院分析，我们认为，远洋对长沙天心区城市更新项目的参与，目前来看还存在三个悬疑：
1、对长沙市场是否有“真爱”？
为何这么问？这可从远洋在长沙多年的步伐中读出一些定西。
好几年前，以富基项目进入长沙河西，2021年7月因收购红星美凯龙旗下地产板块等股权，而获得长沙雨花区体院路“红星天铂”商住项目，实现跨江作战的初步布局。
从其进入长沙的历程来看，落后于万科、旭辉和卓越等多年，才珊珊来到长沙，在与富基携手时，业内流传说还是以明股实债形式进入的，当时并不太看好长沙区域。
收购红星地产，再次加码长沙，多少有点偶然性，即在整体并购中，只是有长沙这么以后个项目而已，对当时远洋集团的决策来讲，无足轻重。
另外，从远洋于华中区的布局来观察，相比较郑州和武汉，在长沙的项目占比很低。
2021年3月15日，在《远洋集团携手鑫苑集团合作开发郑州铁三官等地块项目》新闻中，当时通稿说：
“在我国的地理格局中，华中地区起着承东启西、连南望北的作用。早在2010年，远洋集团便以武汉为中心，积极向郑州、合肥、南昌、长沙等中部省会城市拓展深耕。”
可见，长沙在远洋的眼里，缺乏可暖心的亲切关照。
因此，大家可能会产生一个印象，远洋对长沙似乎少点“真爱”。
那么，对天心区的城市更新项目的选择，是否会像以前在武汉拿归元寺项目一样，在市场上的质疑声中，以最终落地的高姿态来化解区域的的尴尬？
届时，方可看出真爱的多寡。
2、对长沙城市更新项目是否有“真爱”？
对天心区板块的优越位置，应该没什么问题。
在拿地模式和赛道的选择上，远洋可能有自己不同的要求，是以招拍挂、收并购、两安用地还是城市更新为重点？
其舍取策略和次序排级，都会影响远洋未来对天心区城市更新项目的安排和走向。
目前，长沙城市更新项目的操作，多以政府或部分央国企为主导来示范，远洋虽有央企血统，但也有自己独立的投资判定体系，这里面要考虑的要素和指标很多，周期也会比较长，要回答上述朋友的问题，不是一个简单的事情，远洋自己都给不出有效的答案。
这一切都依赖于远洋集团，对存量市场趋势和其“南移西拓”战略的看法及其坚定性等，而在未来展现给大家，当下只能拭目以待。
3、对西文庙坪和黑石片区项目，会对哪个有“真爱”？
如上，天心区对远洋抛出了两个项目绣球，接不接，上面已做个初步阐释。
假设，远洋对长沙有满满的爱的话，接下来一个问题，就是——是选湘江一桥旁的西文庙项目呢，还是摘取黑石项目之花？
睿诚研究院认为，远洋更可能会优先选择西文庙坪项目。
为啥？
黑石铺片区城市更新项目，因其近万亩的大体量，以及地价、大托机场限高等问题，我们觉得很远洋不会首选择这个项目，可能的是——先保持观察和等待时机，也许某天会参与某一地块。
远洋喜欢在一个城市的中心地段来操作旧改、棚改和商业类项目，比如成都远洋太古里、比如武汉归元里等，占据城市文脉中轴，即可光溢全城、以一当十，何乐不为？
所以，我们推测，位处长沙城市核心的西文庙坪项目，会被远洋集团重点考虑，这边的政府控规和城市更新的众多要求等，已不可能打造成高楼林立的所谓都市区，在保留历史文脉和不可大拆大建的国家政策指导下，西文庙坪区域的未来景象应该是——三千年湖湘历史底蕴+现代都市核心绚烂光影交融的城市更新典范项目。
远洋太古里的低密度商业IP，比较适合西文庙坪的规划导向。
故而，我们睿诚研究院城市更新顾问平*独台**家观察，远洋集团会重点和深度介入西文庙坪项目。
这或许也是长沙市民的一个期待。
小结：
睿诚研究院观察：
远洋集团，多年来在长沙小步慢跑，缺少高大上的经典案例，这与其血统及身份不甚匹配；近八年来，多少有点优柔寡断。
可从上述足迹来见证。
未来，长沙能否被远洋真正放入心中，和在长沙打下更多更美好的江山？
不得而知，大家且行且观察！
爱中国、爱长沙，爱自己，才能在城市更新大势中，描绘出自己的大美蓝图！
与君交流，共勉之。
------------------------------------------------------------------------------
本文为 「睿诚研究院」（ID：hnrcyjy） 原创文章，其版权归我方所有。你有何看法？欢迎与我们及时交流
