1.评测导语
【上海百强小学 & 学区房精选宝典】是上海学区房攻略专门为家长粉丝们打造的内容栏目，全国独家深度真实优质学校&学区房评测。
买上海学区房，看上海学区房攻略，一次性买对学区房。
这篇文章会给大家详尽分析欣逸家园小区的情况，包括户型、居民结构、建筑界面等。欣逸家园作为对口虹口公立第二梯队红旗小学的学区房，在选房方面也更应该兼顾自住和上学的复合需求。
我们会给出购买建议，告诉大家为什么欣逸家园的电梯三房是这个小区最值得购买的户型。
2.小区点评
小区标签：学区房+宜居房+轨交房（3号线）
2.1 小区优缺点
2.1.1优点：
欣逸家园靠近轨道交通三号线大柏树站约900米，整个江湾镇片区的房龄普遍在1995年左右，欣逸家园房龄是2006年，品质明显高于同片区内其他的小区，而且欣逸家园附近配套设施齐全，附近有菜市场，周边商店，便利店齐全，生活相当便捷。性价比高。
小区对口红旗小学和丰镇中学，红旗小学是虹口区公立二梯队小学，父母买在这里对孩子的小学教育就省心了。小区多为大户型，适合二胎家庭或者三代同堂型家庭。且小区离凉城购物中心比较近约1公里左右。从品质到户型，都可以满足现代需求，实际入住体验还是蛮好的。
从产品力来看，欣逸家园的户型都不错，三室二厅居多，施工标准比较新，户型比较方正，用料和工艺水准极佳，住宅品质较高。而且保养的比较好，外立面相对比较干净，内部环境绿化也还不错，居住人群五口之家较多，基本可以满足主流居住需求，无论是二胎家庭还是三代同堂，实际入住体验还是比较好的。
2.1.2缺点：
一定要说的问题是，欣逸家园的小区有地下停车库，但大家还是都停在了路面上，导致地上车位比较紧张，欣逸家园有一部分楼是临街分布，部分住户会受到影响。
2.2 推荐购房方案
买欣逸家园，建议以880万左右的三房为主，在此区域房龄较新，*款贷**年限有优势。居住条件较好，医疗商业一应俱全，商圈成熟 ，交通便利，轨交房。这是对口红旗小学总价最便宜的能够兼顾自住和学区的三房了。
三房选择的时候，应重点选择户型方正些的户型，相对居住属性比较好。可以尽量挑选不沿街的房子，降低噪音的影响，下面这个户型面积是131平方米
户型图：
像上面这样的户型比较方正，得房率较高。主卧朝南，一个次卧朝南，一个次卧朝北，一个次卧朝北，餐厅和客厅连通，客厅朝东带阳台，整体采光不错。总价能够控制在880万以内，还是比较不错的选择。此户型还有个北阳台，整体通风很好。并且有二个卫生间也方便五口之家的入住，体验感会好很多。
另外值得一提的是，欣逸家园另外一种户型的三房性价比也是不错的。主要值得考虑的是116平米左右的电梯三房。
比如下面这种总价在750万左右的三房，主卧朝南，非常适合五口之家买下，既能选择学区，又能自住，还方便照顾老人小孩，实在是学区自住两相宜。和上面那个三房相比总体面积基本小一些，总价也相对而言低一些，居住舒适感也是不错的，一次卧朝朝南带阳台，一个次卧朝北，餐厅和客厅连通，客厅朝西带阳台，房子整体采光通风都很好。家长千万不要错过这个选择呀。
3.小区分析
3.1 基础信息表
4.小区周边配套
4.1 教育学区
红旗小学，距离约450米，虹口公办小学第二梯队
4.2 商业配套：距离凉城购物中心比较近约1公里
4.3 医疗配套：江湾医院距离约1.4公里。
小区地处纪念路上，周边菜市场，超市，商店云集，非常适合生活居住，距离学区红旗小学仅450米，红旗小学属于虹口区公立小学第二梯队，教育资源可以说非常的好，距离那么近对于老人送小孩上下课也是相当方便，距离凉城购物中心约1公里，非常适合晚上或周末遛娃，吃饭。距离江湾医院距离约1.7公里，江湾医院是个二级综合性医院，有个头疼脑热看病来说还是比较容易的。这个小区算是轨交小区，距离三号线大柏树站约900米，平时出门也是相当的方便。
5.板块概况
江湾镇板块位于虹口区中环外，外环内，各项配套都比较完善，区域内住宅属于老破小和次新居多。
穿过浦西轻轨的主干线3号线经过板块内，大柏树站前往虹口足球场转八号线到人民广场仅需30分钟不到。驾车出行方面，可上逸仙高架和中环线前往浦西其他市区、浦东均较为便捷。江湾镇板块内有凉城购物中心这个社区型商业可满足附近居民生活需求，距离虹口足球场市级商圈距离很近，二，三站地铁可达。
江湾镇板块的医疗水平比较一般，江湾医院是个二级综合性医院。江湾镇板块内的住宅楼龄比较老，居住密度高，品质一般居多，大体分为老商品房和次新商品房两种产品。带学区的次新商品房，如欣逸家园和文治福邸，两室在600万左右，三房在900万左右，挂学区的商品房，如新三小区，一室总价可低至200万左右。
6.对口优质学区分析
欣逸家园对口红旗小学，虹口区第二梯队公立小学
红旗小学位于虹口区江湾镇板块，是虹口区排在第二梯队的公办小学。虹口行政区域面积和人口体量是全上海16个区县中倒数几个比较小的，参加中考的人数是倒数第二少的，但虹口区却拥有丰富的教育资源。除了初中和高中的资源非常强势之外，小学资源也非常丰富，最著名的就是三大公办四中心，三中心，广灵路小学和红旗小学。
今天我们给大家介绍的红旗小学是一所历史悠久的老牌学校，近几年升学表现也相当稳定。加上虹口人口不对，竞争相较于其他区县要容易一些。红旗小学对口的是丰镇中学。丰镇中学是虹口区比较一般的初中，建议家长选择择校路线。
7.小区概况
7.1 建筑外立面+楼道
2006年房龄，对比同区域小区，外立面算是非常新的，没有脱落的迹象。楼道口和信箱都维护的比较好，楼道门都是锁着的，安全系数很高，楼栋门口非机动车乱停放现象严重，整体影响观感。
7.2 环境、设施小区
小区绿化覆盖率比较高，有地下车库，但地上车位还是比较紧张，地面相对拥挤。小区有一些供居民休息锻炼的场所，维护的比较好，品种丰富。
7.3 物业服务
物业为上海欣逸房地产发展有限公司物业管理分公司，管理还是比较到位的。休息平台和锻炼设施都维护的比较好，小区有地下非机动车车库，但是小区非机动车地上乱停放现象严重，物业在这方面做得有所欠缺。
7.4 居民结构
小区内部大多数是上海本地人，大户型为三代人为主。老人在家带小孩。年轻人朝九晚五上下班，邻里关系十分融洽。
8.户型分析
8.1 二室二厅二卫，99平方米
此户型常见于高层住宅，适合三口之家居住。户型比较方正，主卧朝南，次卧朝北。餐厅与客厅连通朝南带阳台。南北通透，还有个北阳台，采光和通风都极好，居住舒适度也相当高。
8.2 二室二厅二卫，99平方米
此户型适合三口之家居住，主卧朝南带阳台，次卧也朝南带阳台，餐厅与客厅连通，整体采光很好。此户型有储物间，对功能性有要求家长千万不要错过。
9.总结
9.1欣逸家园是虹口区江湾镇板块少见的优质公立学区房，可以同时兼顾自住和择校，且周边配套成熟，商业，医院一应俱全，生活便利，值得购买。
9.2建议购买900万左右的三房。
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