踩盘者说
宝安老城区新安街道，又一新盘——联建君钰府，刚刚拿到预售许可证，目前正在接受认筹，明天开卖！
1、楼盘567套房，会全部拿出来卖吗？
2、听群友吐槽，每平米强加4500元装修费，是真的吗？
3、户型怎样，周边配套如何，对应什么学区？
4、约6.3万/㎡的均价，对比周边二手房，是否划算？
贰哥火速赶往联建君钰府楼盘，实地探盘！
贰哥探盘
联建君钰府
联建君钰府位于宝安新安街道，前进1路沃尔玛旁边。目前附近没有地铁通达，距离5号线灵芝地铁站，约2公里的距离，有点远。目前公共交通，主要靠公交出行。
未来，项目500米处，有规划中的地铁12号线上川站，开通后，项目公共交通将得到改善。
目测，施工进入褪绿网阶段，高层玻璃、石材等外立面都已经建设完成。
据贰哥了解，去年，联建君钰府就已经封顶，符合预售条件，但是因为备案价高，迟迟拿不到预售许可证。
在项目展示中心旁边，一块广告牌上，醒目地写着：将于5月20号开盘，优惠申请中。
联建君钰府整个地块不大，总占地9194.30㎡，根据销售人员介绍，楼盘由三栋楼组成，其中1栋、2栋为住宅，3栋为保障房+商务公寓。
1栋、2栋均由A、B两座组成，其中1栋为两梯三户、2栋为两梯四户。
强加4500元/㎡装修费
20号开盘只卖1A、2A
贰哥从新房预售备案系统查到，本次联建君钰府三栋包括底商、商务公寓、商务办公、住宅共计567套，全部拿到了预售许可证。
不过，根据销售人员介绍，5月20号开盘，只卖其中1栋A座、2栋A座的住宅。
销售时，每平米要加4500元的产品升级费，其实就是所谓装修费。销售人员解释，目前正在认筹，可以交5万元认筹金，就可以享受每平米只加3000元装修费的优惠。而下一批开盘的1栋B座、2栋B座，则要每平米加收4500元的装修费。
贰哥询问，可否不要装修，销售人员表示，不能！必须要加装修销售！
销售人员表示，这笔装修费将单独签订合同，不会显示在购房合同中。
可以分期支付，以90㎡计算，共需要额外交27万的装修费，开盘时，支付一半，也就是13.5万，半年后，再支付20%，也就是5.4万，一年后，支付最后的30%，8.1万。
单价5.7万/㎡起
户型以90㎡2+1房为主
这是部分价格表信息：
（点击可查看大图）
（点击可查看大图）
联建君钰府住宅为约 84㎡-120㎡户型，商务公寓为48㎡-69㎡户型，商业为24-122㎡户型。
贰哥梳理了联建君钰府的预售备案价格，住宅 最便宜的一套为1栋A座2楼90.84㎡户型，价格为5.7万元/㎡。
住宅最贵的一套为1栋B座33楼顶楼的86.31㎡户型，价格为约6.69万/㎡。
商务公寓价格大都在6万/㎡以内，商铺的价格统一为15.89万/㎡。
贰哥跟随销售去看了下样板间，由于不让拍照，只能结合户型图介绍了！
联建君钰府住宅主力户型为84㎡、86㎡、87㎡、89㎡、108㎡的2+1户型。两个标准卧室、另一个则由多出来的一个阳台改造而成。开发商交房时，保持阳台原样结构，后期需要购房者自行改建为卧室。
部分主力户型图展示：
89.53㎡（1栋A座A户型）
86.47㎡（1栋C户型）
84.43㎡（2栋B、C户型）
87.2㎡（2栋D户型）
贰哥计算了一下，84-89㎡的主力2+1房户型，总价在518-577万之间。
1栋A座、2栋A座算上每平米3000元的额外装修费，总价要再加27万左右。1栋B座、2栋B座算上每平米4500元的额外装修费，总价要再加40.5万左右。
周边商业配套齐全
名校资源匮乏
项目效果图
联建君钰府整体地块较小，三栋楼合围的小区，可供业主活动的空间不大，不过一公里范围内，分布着上合社区公园、流塘公园、宝安公园等，可供业主休闲活动。
上合公园实景
其中，上合社区公园虽然小，但就在联建君钰府旁边，步行5分钟可达。公园内还有篮球场和足球场。
上合公园实景
联建君钰府周边，安华工业区，房屋较为老旧，街道也比较狭窄，置业顾问表示，安华工业区已经纳入旧改范围。
安华工业区 实景
安华工业区 实景
商业方面，门口就是沃尔玛，路对面是天虹商场，能满足基本的购物、娱乐需求。5公里内，还有中洲华府配套的约8万㎡集中商业。
具体到购房者最关心的学校问题，联建君钰府所属的小学学区为上合小学和孝德学校。
其中，孝德学校去年9月才刚刚开始招生，旁边的上合小学教学质量一般。不过距离最近，百度测距，不到500米距离。
初中学区，则被划分进了文汇学校的学区范围。
贰哥查询了2016年文汇学校的中考成绩，文汇中学八大录取比例14%，十大录取16.%，排名宝安区第5名，全市第48名。成绩并不算很差，但跟隔壁学区的宝安中学，差距较大。
（点击可查看大图）
周边二手房3.8万/㎡
隔壁宝中学区新房6.1万/㎡起
（点击可查看大图）
联建君钰府处宝安老城区，周边二手房，大多是较老的楼梯房小区，均价在4万/㎡左右，旁边的次新房小区，价格也大都在6万/㎡以内。
联建君钰府，预售备案均价为6.3万/㎡左右，但是强加了装修费后，以3000/4500元/㎡算，真实的销售均价达到了6.6-6.75万/㎡。
百度测距，距离玖悦雅轩1.5公里
百度测距，距离联建君钰府1.5公里，有一个位于宝安中学学区范围内的新盘——玖悦雅轩。
玖悦雅轩的预售备案价，最低6.1万/㎡起，均价为6.8万/㎡。并且，玖悦雅轩，位于灵芝地铁口旁边。
玖悦雅轩 实景
踩盘总结
贰哥认为：
1、联建君钰府这种强加装修费的行为是否合规先不论，叠加装修费后的价格，无论是相比片区内二手房，还是隔壁宝中学区新房，都不是很有竞争力。
2、联建君钰府户型大都是2+1户型，并不是标准意义上的3房户型。改建阳台为卧室，严格来说属于改变房屋使用结构，存在违建的风险。
3、联建君钰府整体小区较小，虽然小区外有公园弥补，但家里有孩子、老人的朋友应该很清楚，小区园林、绿化、休闲设施、乃至标配的游泳池，对于生活舒适度来讲还是很重要的。
4、贰哥认为，投资宝安老城区，主要看这几个价值点——宝安中学学区范围内的房子、已开通或 规划地铁密集的区域、旧改密集的片区。联建君钰府三条只能算占了1.5，就目前强加装修费后的价格来看，投资价值并不突出，可替代的选择还有很多。