作者： 世联评估 | 首发：价值领地微信公众号
新房市场
01
新房供应分析
4月，上海商品住宅供应收窄。从新增供应套数和面积角度来看，商品住宅供应面积为 3.26万平方米 ，环比 下跌97.08% ，供应套数为 334套 ，环比 下跌96.73% 。上海近一个月受疫情防控影响，房地产供应市场几乎处于停滞状态，从区域分布来看，仅松江区有商品住宅供应。
4月，新房供应市场无论是环比还是同比数据均跌幅明显。在疫情严峻的当下，虽然不能正常进行交易活动，但购房客等待入市的同时也有了相应的对策，尤其是对热门区域给予更多的关注。期待疫情之后楼市复苏，房地产市场良性循环发展。
02
新房成交分析
本月新房住宅成交市场有所降温。4月新房住宅成交 832套 ，环比 下降83.01% ，同比 下降88.43% ；成交均价为 69,208元/㎡ ，环比 上升11.79% ，同比依旧有所增长。
从成交区域来看，浦东新区新房住宅成交套数依然让其余各区望尘莫及，销售套数达439套，成交面积4.84万平方米；其次是杨浦区，成交92套商品住宅，成交面积1.18万平方米，远远低于浦东新区。
从环线位置来看，内环项目占比有所增长，因此也带动本月总体成交均价上浮。
受新冠疫情及封控政策的影响，本月上海新房较3月供应与成交均大幅下滑，与往年同期相比成交量明显收缩，成交量跌至近一年的谷底，但成交均价有一定涨幅。随着新冠疫情逐步得到有效控制，上海需求端也将陆续恢复。
03
新房存量及去化
4月，各区商品住宅存量共计 476.56万平方米 ，存量套数为 37,609套 ，存量面积去化时间为 6.1个月 ，相较于3月，住宅存量面积及套数略有减少。
截至4月底，商品住宅库存集中于外环以外区域，例如浦东新区、金山区、崇明区、松江区等区。其中，浦东新区存量面积以102.96万平方米居各区域之首，约占全市存量的五分之一。
由于疫情及封控政策的影响，2022年4月上海商品住宅去化表现较为一般，预计要随着疫情逐步受控，楼市活跃度逐步恢复之后，去化表现才会有一定好转。同时从各区数据来看，由于位置、交通便利程度等因素，外环以外区域存量依然稳居高位。
存量住宅市场
因上海疫情严重全市实行封闭管理，2022年4月上海无存量房成交。预计随着疫情逐步控制及解封措施的推进，上海存量住宅的成交量价会重新维持在封控前的稳定水平。
住房租赁市场
2022年4月上海住房平均月租金较上月略有下跌，为 83.15元/㎡•月 ，租售比为 1:693 。各城区差异仍较为显著，其中，黄浦区由于区位优势月租金最高，为121.22元/㎡•月，而金山区月租金仅28.01元/㎡•月。
整体来看，虽然4月上海疫情反扑导致城市暂时性停摆，但上海租赁住宅需求仍然很大，整体月度租金维持在相对稳定状态，略有起伏。在核心区域供需紧平衡之下，叠加比价效应，新增租赁需求外溢，带动一些距离城市核心轨交通达性较好的远郊区域租金上涨，如宝山、嘉定等。
预计，未来租赁社区项目的分批入市，每年增加相应的租赁住房供应，能够在一定程度上缓解城市居住压力，尤其在解决区域职住分离，促进职住同城发展，帮助区域产业更好的落地方面起到积极作用，租赁市场也会朝着更加健全完善的方向有序发展。
土地市场
01
土地供应
从供应土地面积来看，2022年4月上海的土地供应缩量。本月供应土地总面积（不含保障性住房）为 24.02万平方米 ，较上月大幅 下降42.93% 。本月共推出 8宗 土地，均为工业用地，月内未推出居住用地、商办用地，亦无保障性住房用地推出。
从供应区域来看，本月松江区以5幅工业用地（合计供应宗地面积11.75万平方米，合计规划建筑面积25.51万平方米）的绝对优势位居本月区域供应之首；本月全市16个行政区中仅有4个行政区供应了土地。
本月共推出8宗用地，均为工业用地。上海受到疫情扩散影响，浦东浦西均先后进入封控状态，市场也随之静默，导致了本月出现土地供应规模较上月大幅度下滑的局面。预计受到疫情的影响，上海短期内土地市场状况难以恢复。
02
土地成交
土地成交市场遇冷。本月仅成交土地面积 11.46万平方米 ，环比 下降82.93% 。本月仅有 2宗 土地成交，均为工业用地，无居住用地、商办用地成交，亦无保障性住房用地成交。从成交区域来看，2宗地均来自浦东新区。
4月，上海土地成交市场受疫情影响经历了一波“倒春寒”。月内，人们的生产生活都受到了较大影响，土地市场后续将根据疫情防控工作整体安排及时重启交易活动 。
明星地块
1.1062亿元成交，总价第一：上海临港延锋汽车零部件系统有限公司以1.1062亿元竞得自贸区临港新片区重装备产业区J03-01地块，成交楼板价456元/㎡。
该地块位于上海市浦东新区，四至范围：东至小泐港西侧绿化带，南至飞渡路，西至云淡路，北至浩歌路，出让土地面积为97,026平方米，规划建筑面积为242,565平方米，容积率2.50。该宗地所在的上海临港重装备产业区，是中国制造业振兴的重要基地，全球产业链上的重要一环，紧靠东海大桥、滴水湖，与洋山深水港隔海相望，南有保税港。
03
土地成交与供应
4月，从供应规划建筑面积角度来看，土地供应市场供应量无论是对比上月还是去年同期均呈现大幅缩减的态势；土地成交市场也惨淡收场。4月供应规划建筑面积为 53.42万平方米 ，环比 下降39.99% ，同比 下降76.87% ；成交规划建筑面积为 29.52万平方米 ，环比 骤降82.17% ，同比 下降45.76% ；土地成交金额 1.5亿元 ，较上月 缩量99.25% 。
本月土地供应和成交市场均无居住用地、商办用地、保障性住房用地推出或成交。因疫情防控需要，2022年上海第一轮集中供地被迫中止，整个土供土拍市场进入沉寂期，本月仅仅只有两宗工业用地成交，创下近年来的最低值，供给端也受静默影响无法发力。
04
土地市场小结
4月，上海土地市场供应和成交都呈现一片萧条的景象。供给不足，本月仅仅推出8宗地，推出土地面积、供应规划建筑面积均创下近年来的最低值；成交端更是温度骤降至冰点，令人瞠舌。
不过，4月26日上海市规划和自然资源局正式发布的《上海市2022年度国有建设用地供应计划》无疑给市场打了一针强心剂，预示着土拍市场将随着抗疫胜利的到来而重启。该计划从总体要求、空间布局、规模结构等方面进行披露，通过对比可知：2022年商品住房用地和旧改用地明显增加，保障性住房用地大幅减少。有消息称，上海将于5月17日至21日发布第一批集中供地出让公告，土拍预计将于6月开始陆续拉开帷幕。我们也将持续关注疫情走向以及土地市场状况。
本文作者： 世联评估 ，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击 【转载须知】 查阅转载规则。