最近看到一篇调侃江北核心区没有顶级豪宅的文章，文笔不错，但是看完总感觉有些怪怪的，现在江核都已经到了可以谈论顶豪的阶段了吗？

在城墙时代，南京其实没有真正的新城开发，那个时候更多是主城外溢式的郊区蔓延。

早期的城东、桥北、河西和西北部等实际上都是这种类型。不过从河西中部、江宁、仙林的开发开始，南京在新城建设之初所做的规划准备就越来越充分了。很显然现在南京新城开发明显有了周密的计划性。

当下南京新城开发至少可以分为8步：

第一步：总体规划，当然这部分有可能在后面还会调整，比如浦口新城变江北核心区的过程、青龙地铁小镇变紫东核心区的过程。

第二步：构建主城与新城之间的主要通道，包括主干路、快速路或者地铁。

第三步：内部路网构建以及*迁拆**，不过为了缩短整体开发时间，在修路的同时就会部分启动地产开发，这部分常被称为拓荒期。

第四步：在具备一定人口基础的情况下，开始导入部分优质城市功能设施，常见的包括教育资源、办公大楼、公园、医院等，该过程同样伴随着路网构建以及地产开发。

第五步：路网进一步完善，地块基本切割完成，在部分优质资源的利好下，开始大规模的地产开发，此阶段人口增长较快。

第六步：部分城市功能完成，新城功能从最初的仅居住属性，向多样化转变。此时片区具备较多人口储备，地产开发具备从刚需为主向改善升级的条件，同时商业开发具备启动条件。

第七步：核心城市功能基本完成，新城的核心城市功能开始凸显。此时伴随着其他优质资源的逐渐落实，新城开始从量变转向质变。在此阶段，相对高阶的住宅产品开始出现，土地消耗过半。

第八步：核心城市功能持续完善，影响力扩大，人口规模大幅度增加，各项配套趋近完善，基本接近规划目标，此时可开发土地所剩不多，开始产生稀缺性，超越改善型的住房需求开始涌现，顶级豪宅开始登场。

江北仍然处于启动期：

很显然目前的江北我认为处在第四步到第五步的过程中，在大部分优质资源还没有真正发挥作用的情况下，显然依然处于启动期。至于商业上的拖延，当然还是因为江核内部还没有足够的人口作为支撑，赔本生意没人愿意做而已。在此时缺人的阶段，其住宅主体起步一定是刚需小三房为主，如果设置过大的面积段，等于把急需的人口资源拒之门外，这不符合当下江北的发展需要。

至于说市场大热的局面，个人认为这是正常的供需决定的。南京3.5万以下，既能直接享受河西现有资源，又有不输于前者的规划利好且同为南京四大市级中心之一的版块，满足条件的只有江北核心区。

即使当下江南地区的不少朋友依然看不上江北，但这不并妨碍其成为原生江北人、皖北、苏中苏北以及其他外地人进驻南京绕城公路环线内新城区的最好选择。那么江核多大？全境仅仅33.2k㎡，不到河西（不包括江心洲）面积的6成。

顶豪的产生条件：

顶级豪宅的产生唯有一点，即稀缺性，只有稀缺才能孕育出真正的豪宅，但这里的稀缺性有一个前提，就是地块一定要在建成区内部最多是边缘。如果远离建成区，即使定位再高端的楼盘也逃不过拓荒的本质。在没有大量刚需以及改善的基础人口前提下玩顶豪，完全是自负的表现，注定面临客群基数过小的问题。

现在江核出让的这些地块中能够体现出地块的稀缺性吗？可以说几乎没有。隧道口南工大板块，目前属于楼盘扎堆的状态，其实前身为厂区。

除了西侧的地铁10号线优势，外部环境上没有太多可说的，没有河景更别提江景了，稀缺性体现在哪？当然竞争的环境会促使各大楼盘带来更加优秀的产品，部分楼盘的户型还是很出圈的，但这并不是顶豪产生的条件，顶豪的产生唯有稀缺性。

至于商务区板块的绿地和金茂，我认为其和华润本质上是一样的，都是江核商务区的拓荒者，不同点在于华润是初代拓荒者，绿地金茂是第二代。所以从这个角度来说绿地金茂的发挥其实符合预期。

而南边一个地块的大华以及再南边一个地块的中交，能够体现稀缺吗？依然不能，这两个楼盘也只是比绿地金茂更靠近长江一点，但即使是最南边的中交也并不是真正直面长江。

其南面还有一排商住混合用地，这意味着中交未来并非真正的直面江景。因此如果届时果真如传言其户型面积段有所缩小，没做成超160㎡的顶级豪宅，也完全符合现实情况，毕竟论稀缺性，真正的一线江景宅地都没有出让呢。

同时，同样拥有开阔开放空间的七里河沿线东岸以及青龙绿带沿线，实际上也都是滨江地区的潜在竞争者，宽泛一点来说，整个七里河与长江相交的这片三角区域都是江核的王牌，而这些王牌显然还没到出手的时候，王牌还没出，当然没有顶级豪宅什么事。

江北未来顶豪客群：

江北未来会有顶豪吗？答案是肯定的，但一定不是现在，或许也不是最近这一两年。未来江北宅地最高价值区基本位于七里河与长江形成的这一片三角区域。这里会是未来豪宅的温床，但别忘了顶豪的产生一定源自土地的稀缺性，水景也好，公园也罢都是加分项，但不是决定因素。

换句话说江景项目大概率会是好房子，但不一定是顶豪，不过只要地块足够稀缺，没有江景一样可以是顶豪。

回顾湾四的成功，其背景是河西中部宅地消耗殆尽+青奥双子塔唯一同框住宅，在这样双重稀缺的条件下才造就了湾四的传说。江北核心区显然距离湾四时期的河西中部还有很长的距离，商务区办公楼都还没有大规模出地面，这个时候谈什么顶豪？

个人认为未来江北顶豪的产生，至少要等三角区域开发至3-4成的时候，而现在，江核完全不具备产生顶豪的客观条件，从新城发展的逻辑上看，此时的江核需要的就是刚需+改善，现在调侃江核没有顶豪就有点挑刺的意味了。

这就好比十五六岁的小孩正是长个子的时候，此时最需要做的就是多吃多运动，哪怕回来足球踢得一身脏，一身汗臭都很正常，这个阶段就得整这个，要不然怎么长个儿，怎么强壮？但你偏偏在这个时候嘲笑说他没有气质，没有贵族的样子？