首先咱们要知道新楼盘的定价权在开发商手里，大家要知道开发商制定的价格未必是正确的价格。今天，本篇文章的目的就是让大家知道哪个定价，相对会合理一些，而哪些不合理？我们就讨论一下，一个楼盘如何选楼栋，尽量能不吃亏。第一个，楼王能不能买，几乎每个楼盘都有楼王，楼王是这个小区位置最好，应该是最靠中间最无遮挡视野最好采光最好、地段最好的那栋楼，户型面积也相对较大，通常也比其他楼贵很多，但很多楼盘的楼王其实是伪楼王。
我们看这个盘，如果只看售楼处沙盘，售楼员告诉你，你看这栋楼（13A#）南下无遮挡，小区最好的景观一览无遗。所以我们卖的最贵也情有可原。作为外行的你，很可能傻傻的也就信了。但实际上这个所谓的楼王（13A#）是一栋临街楼，这个不利因素足以抵消他楼王的地位，甚至可能还不如这两栋（10#和9#）来得舒服。
如果你问我，真正的楼房贵多少合适？我还真没法回答，因为每个楼盘的楼王，它的优越程度不一样。如果一个楼王的景观能达到到极致，甚至多卖 50% 都不是没可能。而且景观等其他条件很一般的楼王多卖 10% 都感觉不太值。所以关于楼王，我们需要注意下面三点，第一，档次，一般的刚需盘，这种楼盘的闲情雅致，不值钱。楼王慎重购买。第二，注意伪楼王，除了上面讲的临街伪楼王，有一些不临街的楼王也未必好到哪里去。
比如这栋楼前面也确实无遮挡，但左右两侧的高楼也离得太近了，照样会影响采光。第三，没有什么稀缺美景的楼王，尽量少买这种楼王。如果你要购买，你就做好将来卖房的时候和非楼王的市值几乎持平的心理准备。
第二个，临街楼，影响指数分别是临非主路两个半星，临禁止大货车通行的主路 3 颗星，临不禁大货车通行的主路立交桥、高速路 4 颗星。
临非主路的道，车流一般也较小，与同楼盘非临路楼有个 4% 到 6 的差价，就完全可以接受临禁止大货车通行的主路有个 7% 到 10% 的差价我们就完全可以接受。因为上述这两种噪音，花几千块钱，把窗户换成双层或三层的中空玻璃，再加上 130 断桥铝可以降噪 40 到 50 DB 。这个降噪指数，完全可以把大街上的汽车噪音过滤到根本不影响睡眠的级别。如果嫌汽车尾气，也可以花几万块钱装一个进口的新风系统，这样的话，不开窗户，空气照样新鲜。下一个是不禁大货车的主路，立交桥、高速路这种就需要折价 10% 到 15% 了。因为大货车的震动，你就装 100 层玻璃也不好使。然后上述之所以有一个折价区间，是因为各城市的房价不一样，比如房价 10 万的一线城市折价，就相对房价一两万的小城市小一些，因为你房价越高，你折下来的钱，对于换那种窗户也好，新风系统也好越充足。所以房价贵的城市折价就稍微小一些。所以我们的结论是临街楼不是不能买，咱别买亏就行。
第三个，临校楼，影响指数两颗星，临广场楼和临足球篮球这种运动场的楼一颗星。首先与幼儿园、小学挨着被影响的确定性确实要比临广场和临球场的楼高一些，因为学校早上和上午做体操的广播基本都是定时的。但广场不一定有人跳舞，球场的也不一定有几个人玩球。而解决这些情况的干扰方法和临街楼一样，花点钱换窗户就行。假如说你神经非常衰弱，影响到你的话，这点小钱相对于现在动不动几万块钱一平的房价几乎是可以忽略的。所以临学校的楼能折个三四个点左右，那就可以出手了。而临广场或者是运动场的楼能折点最好不折价，其实对未来二手房市场影响也不大，主要看你是不是对噪音非常敏感的人，比如是神经衰弱的这种人。
第四个 ，临大型变电站的楼，影响指数 4 克半星。
如果一栋楼马路对面就是这种大型变电站带来的影响，不光是嗡嗡的震动声，还有变电站，夜里的灯光会一直开着，有一定的光源污染，最关键的是害怕辐射而带来的心理压力。虽然理论上讲隔条大马路辐射不会有什么影响。但是当你一打开窗户就能看到这个光景，其实是非常影响二手房销售的。所以这种楼我们就需要折价至少 15% 以上。这样咱们将来卖二手房的时候，别人卖 100 万，你卖 85 万，这种房还是能出手的。
第五个，临坟地或墓碑房，影响指数三颗半。如果只是隐隐约约能看见这种情况，折价其实很小，但如果只是离你两三百米左右或者是清晰可见，大约就得折价 10% 到 15% 了。当然这个折价是相对看不到墓地的楼。而且我们之前说的这些折价，参考楼栋要找高度差不多的楼，比如说高层对比高层，洋房对比洋房，而且以上折价都是根据二手房市场的表现，让大家去参考一下。因为不排除很多个性的朋友，比如说我怕墓碑，你便宜多少钱我都不买。这种个性化的需求从来都是有的。除了上面我们所讲的功能，剩余的楼栋。如果高度户型差不多，那么价值也相差不大。
第六个，梯户比对楼栋均价的影响。所谓梯户比就是一栋楼的住户与电梯的比例。按照正常的二手市场行情，同地段同档次的楼栋，梯户比每提高一倍，均价则折损 3% 左右，也不会差太多，因为两梯两户比两梯四户公摊普遍要大一些。再给大家举个例子，比如同地段同档次，两个楼栋都是 20 层，一个是两梯两户，一个是两梯四户，这就是梯户比正好差了一倍。在这种情况，如果两梯两户的均价是 1 万，那么两梯四户的均价则在 9700 左右，比较合理。
最后得提醒一下大家，这里指的是均价，因为两梯四户还设计中间户和边户，而中间户和边户之间还有一些价值差价。后面也会讲到。最后，如果这些内容对你有用，希望你可以点赞、关注、转发，你的支持是我更新的动力。我是负熵君，我们下期见。
往期干货：如何科学挑选房子？行家从这7个方向出发考虑