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引言
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Y学长为你解析沈北吾悦广场商业综合体
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一、概述
吾悦广场位于沈阳市沈北新区文化东路与黑龙江街交汇处，沈北新区蒲河路33-1号 百度地图，是一座集购物、娱乐、餐饮等综合性业态于一体的商业建筑群。本文从客户视角出发，对吾悦广场进行研究分析，以便商业地产工作人员和广大消费者了解该商场的客群、规模、面积、消费体验、每一层楼商业业态、客流量、重叠业态对比、平常促销活动、主力店、年营业额、利润率、商铺出租率、外立面、景观等方面内容。以“无微不至，悦见幸福”为服务理念。
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二、基本情况
吾悦广场共计7层（地上6层，地下1层），总建筑面积约101百万平方米 百度百科。商场主要分为时尚餐饮、休闲娱乐、生鲜超市、服装配饰、亲子玩乐、数码家电、教育培训、口腔医疗、生活服务、汽车服务、运动健身、丽人等12个主题区域 百度地图。同时，商场还设有大型停车场，方便顾客的生活。
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三、客群
吾悦广场主要客群为周边居民以及家庭消费者，主要年龄段集中在20-50岁之间。消费者偏中档、高档消费水平，对不同楼层客群定位的精细划分，形成如今具有差异化、创新性的品牌竞争力，不仅为消费者带来全新的生活方式，也致力带动区域消费升级，填补相应的商业市场空白。
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四、消费体验
吾悦广场的装修风格简约大气，商场内设计宽敞明亮、干净舒适，物业服务好。同时，商场还不定期地开展各种文化、娱乐活动，例如吾悦春分校园行、悦享元宵节、怦然心动花现美好、品牌车展、婚纱走秀、拾光音乐节等
沈北吾悦广场联合运动协会及圈层文化社群，举办各类专业赛事、社群线下活动、亲子运动会、电竞比赛、随机舞蹈等，形成话题的裂变传播，持续用空间链接顾客、用品牌内容维系情感，不断深化社交内核
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五、商业业态
吾悦广场主要商业业态涵盖各种品类，从时尚餐饮、休闲娱乐、生鲜超市、家居建材、服装配饰、亲子玩乐、数码家电等各个领域均有涉足，且每个主题区域包含的品牌相对较多，比较丰富。
B1层~超级货场：覆盖美食小吃、生鲜超市；
1层~吾界·格调：覆盖汽车服务、珠宝、数码，针对区域内潮流客群以及对生活品质有要求的消费客群，组合了潮牌服饰、时尚数码、黄金珠宝、时尚饮品等业态，引入星巴克、BA饰物局、奈雪的茶、周大福、任天堂、HUAWEI、APPLE授权体验店、HARDY HARDY、Guess、Champion、NIKE KL等品牌，以此构建潮人阵地。七分甜更是将品牌空间与商场水系美陈进行结合，打造了一处极具颜值观赏性的开放式休憩地；
2层~吾界·魅力：覆盖潮流服饰、丽人、杂货、数码家电，专门为女生打造的消费天堂，这里遍布时尚、舒适、性价比高的服装、鞋袜、饰品等，还配有护肤、美妆、皮肤管理等业态，汇聚sanfu、Renbokara、TATA等品牌，打造女生主场；
3层~吾界·童趣：覆盖休闲娱乐、儿童潮流服饰、亲子玩乐、家具，定位家庭客群，以优质教育品牌、儿童亲子娱乐等业态不断带动家庭连带式消费，提升消费体验，引入MELAND、星际传奇、童画、YAMAHA、乐友等品牌，极大程度满足家庭客群在儿童消费的多元性，形成儿童业态一站式闭环消费空间；
4层~吾界·劲悦：覆盖美食餐饮、运动健身、潮流服饰、卡路里公园，针对热爱运动、热爱生活的年轻人，打造沉浸式运动消费，引入室内篮球场、OLLIE滑板、幻影星空，同时配合匠理洗鞋、喜饰、云裳Lolita.JK制服等小众圈层文化品牌，打破商业高楼层客流冷清的“魔咒”，成为沈阳青年运动社交聚会的阵地；
5层~吾界·臻享：覆盖美食餐饮、潮流服饰、丽人、口腔医疗，为商务宴请、家庭聚餐打造的服务体验型餐饮品牌，引入海底捞、一品鱼悦、菜舍、枕水江南、牛YO寿喜烧、辛鮨日料等品牌，以高品质、高颜值、服务体验好等优势吸引商务白领等全客层用餐需求。此外，5层还开设了高晓攀领衔的嘻哈包袱铺，以相声、喜剧的形式，增强沉浸式文娱体验，颇受消费者喜爱；还引进了苏西贝蒂、雅萱等品牌，专为女性打造了奢享护理空间；
6层~吾界·食惠：覆盖特色美食、教育培训、休闲娱乐，定位有调性的时尚年轻人，他们喜好新鲜、追求热度、具有猎奇欲望，为此特别引进了流行网红餐饮，并根据流行热度常换常新，营造时尚潮流餐饮与持续新鲜感兼具的美食享受空间
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六、主力店
吾悦广场的主力店包括苏宁易购、世纪联华超市等。
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七、客流量和利润率
据商场统计显示，吾悦广场日均客流量为2-3万人次，周末及节假日相对会有所增加。项目累计客流量已达700万余人，半年销售额近4亿元，十一满月庆当天突破10万客流。项目内更是呈现出不少对商业新趋势的思考和探索，尤其是其定位“新青年活力中心”，以运动主题构建Z世代的新型社交模式，塑造潮流体验社交运动空间场景，成为区域内极具代表性的商业地标
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八、商铺出租率
吾悦广场的商铺出租率较高，目前达到了90%左右。巨大商业体量内拥有近300个品牌，其中有70个品牌为沈阳北部首店，更以全新的场景力、体验力、互动力，打造新一代年轻客群的生活方式，带动区域消费升级，共创美好生活理念。“Mall+X”是新城探索商业迭代革新的一种模式，“X”代表各项目的多样与无限种可能。沈北吾悦广场的“X”在此被定位为“新青年活力中心”，以崇尚快乐（Happiness）/健康（Health）的双H消费模式，营造跨界主题业态，赋能从不被定义的Z世代体验型空间。沈北吾悦广场4F通过高挑空的开放式空间，创造了一个潮流运动的社交场“CARO PARK卡路里公园”。设计增加了篮球场的空间多样化，通过不同的灯光效果，使其空间能满足多种场景使用，为后期的联赛活动奠定基础。抓住潮流趋势之变，沈北吾悦广场不断赋予“年轻”、“潮流”、“社交”更加多元丰富的内核定义，与Z世代年轻客群共同演绎潮趣生活方式，以全新场景空间打造商业新样本，带动国内商业模式迭代更新
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九、重叠业态对比
与沈阳市内的大悦城、恒隆广场、K11、万象城等商业综合体相比，吾悦广场在业态上相对不会有太多重叠，但在家居建材、服装配饰等方面存在中低档品牌重合度较高的情况。沈北吾悦广场以营销活动作为拉动客流的翘板，以有话题的活动形式带动项目在社交媒体平台传播发酵。满月庆沈北吾悦广场举办caro啤酒电音节、卡罗击剑比赛等活动，单日客流量突破10万+人；借力火爆电视剧举办线下游戏体验，活动在抖音微博等自媒体平台形成传播，传播声量达到300万+；跨年夜举办新年放飞心愿气球活动，参与者自主发布视频至社交平台，累计全网传播声量600w+
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十、促销活动
吾悦广场常年有多种优惠券和满减活动，如周末商场活动、满额赠送、吾悦嗨翻周末、情人节活动、618、双11、双12、春节、中秋等各节假日。
例如，“织梦”网红阶梯打卡地梦幻开启，马卡龙色系光感装置蔓延整个阶梯，萌化少女心，神清气爽，锁住浪漫！“织梦”ART SHOW，活动时间：7 月11日-8月31日，活动地点：沈北吾悦广场4F网红阶梯；燃烧青春，勇往直前，秀出最美的你，NEW DREAM街舞考级大赛即将开启。活动时间：7月23日 14:00-20:00，活动地点：沈北吾悦广场 1F中庭；魔力音符热力来袭，狂潮音乐精彩绝伦，伴着微风、听着音乐，惬意满满，这次更加强调“喜悦”与“狂欢”的理念，力求给音乐迷带来更多美好体验，狂潮音乐节燃动夏日，跟随音乐的律动一起狂欢
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十一、外立面和景观
吾悦广场外立面以简约而富有层次感的明亮设计为主，商场建筑造型大气稳重。同时，还以绿植为基础，打造了优美而别出心裁的景观环境。
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结论
吾悦广场作为一座以家庭消费者为主要客群、以中档、高档消费水平为主的商业综合体，主要经营各种类型的商品、娱乐、生活业态，具有较高的商铺出租率和客流量，且年营业额和利润率较为稳定。但相对于其他商业综合体，吾悦广场的品牌层次相对较低。
往期回顾
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