共用经济与互联网技术的助推下，商业地产尝试突破以往传统的模式，但新的市场体系尚未完全成熟，中产时代的消费大潮就已袭来。到底什么样的产品及项目模式才能抓住消费者的需求？怎样的商业模式才能赢得未来？
今天一众行家齐聚2016观点商业年会，将会发生怎样的思想碰撞呢？
主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们：
下午好！
欢迎大家来到香港，来到2016观点商业年会！
过去三年来，每一年度的这个季节，我们都相聚于观点商业年会，在思考、交流与对话基础上，汇聚众人的智慧建立一个权威而具有影响力的平台。
进入2016年，中国商业地产既有困难，也有机遇，一系列的政策、经济、金融等形势变化都在影响着我们。在这样一个蓬勃初生的行业，我们没有太多的经验和太多的成功案例可以借鉴，虽然发展速度极快，但缺乏百年商业沉淀的基因。
这仍然是一个好的时代，我们能够很容易找到最好的“老师”——拥有经过百年传承和沉淀下来的经验与商业知识的香港商业，仍然是当前内地商业需要学习的对象。
现在，我们赢得了前来香港洞察并学习商业传承与理念的机会，深入探寻香港商业最具代表性企业，并与之交流，对于内地商业地产企业与从业者来说，会是一场丰富、精彩的商业之旅。
今天，我们第四次相聚在“观点商业年会”，围绕“中产时代的商业潮流”开展一系列活动，总结各方面的宝贵经验，并深入讨论中产时代的中国商业地产现状与未来。
此外，观点商业年会现场还将举行盛大的“2016年度中国商业地产TOP100暨 商业表现奖”颁奖典礼。
我们放眼全国商业地产版图，从开发商、运营商、零售商和品牌商，寻找最具代表性和指标意义的商业项目，最能引领行业发展潮流的企业和团队，共同带领中国的商业地产迈向更高的未来。
在这短暂而又紧凑的时间里，让我们一起用远见为中国商业描绘未来的图景。
最后，请允许我代表主办方观点地产新媒体欢迎各位的到来，谢谢大家！
下面我将为大家介绍今天到场的嘉宾，他们是：
蔡云，中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长；
黎明楷，中原地产中国大陆区主席；
沈建光，瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理；
舒策城，五洲国际控股有限公司董事长；
陈晓东，银泰商业执行董事/CEO；
陈昱含，中南置地董事长；
杨龙飞，中国勒泰商业地产集团董事局主席；
王天兵，黑石集团中国房地产部总裁及董事总经理；
黎振伟，世联行首席技术官；
任艳华，中国金茂控股集团有限公司副总裁、金茂商业总经理；
欧阳捷，新城控股集团股份有限公司高级副总裁；
蒋达强，旭辉控股（集团）有限公司副总裁；
曾光，万达电影院线股份有限公司副总裁；
竺海群，印力集团首席投资官；
钟北辰, 首创钜大管理有限公司执行董事兼行政总裁；
陈锐彬，瑞士银行董事总经理、大中华区房地产酒店及休闲行业主管；
邱志东，深圳花样年商业管理有限公司总裁；
钟辉红，莱蒙国际集团有限公司首席运营官；
蔡金强，花旗银行董事总经理、中国研究部主管兼亚洲区房地产板块研究主管；
徐方强，海尔白电集团副总裁；
王东，海红星美凯龙商业管理股份有限公司副总裁；
周传忠，远洋集团商业地产事业部副总经理；
王于宇，海航地产商业地产事业部总；
王国庆，海水游城商业投资管理有限公司总经理；
古迎辉，香港元丰资本执行合伙人；
张子玉，正荣商业管理有限公司总经理；
*克王**勤，*藏西**水资源有限公司执行董事；
金建，德勤中国资深合伙人；
贾锋，华美立家董事长；
洪诚明，星展银行董事总经理、中国房地产及战略客户主管；
林熙龄，霸菱亚洲投资董事总经理；
曲先洋，好租创始人兼CEO；
胡振宇，中粮置地上海大悦城副总经理；
韩世同，广东省房地产研究会副会长；
彭浩彪，中泰金融国际有限公司副行政；
陈诗涛，观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人。
2016年，中国商业地产发展充满机遇和挑战，前行的道路并不平坦。也许风景依然很美，但我们还需要参考与学习成功者的经验，让未来变得更加清晰和确定。
2016年，共享经济与互联网技术的助推下，商业地尝试突破以往传统的模式，但新的市场体系尚未完全成熟中产时代的消费大潮就已袭来。到底什麽样的产品及项目式才能抓住消费者的需求？怎样的商业模式才能赢得未来？
我们带着这些问题，邀请到观点地产新媒体出人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士，中国房地产业协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士，瑞穗证券亚有限公司董事总经理沉建光先生等，为我们奉献开幕致辞演讲，为我们此次大会奠定基调。
首先，让我们掌声有请陈诗涛女士上台，为我们致辞。
陈诗涛：
尊敬的各位来宾：
下午好！
观点商业年会自2013年开始举办，今年是第四年了。相比于前三届，这届年会发生了很大的变化。
作为为房地产与商业领域提供专业资讯服务的观点地产新媒体，我们对今年的年会提出的口号就是“回归商业的根本”。
过往这几年，国内电商横扫实体店，很多实体零售商深感被动。但是，最近风向似乎在变，业内认为前几年电商的快速发展主要原因之一是依赖低成本的快递劳力，然而，廉价的物流人工成本很快就会过去，真正的实体店只要敢于坚持，并勇于改变，业态细分好，服务做得好，或许可以应证某位行业大佬所言“冬天已经来了，春天一定不会远”。
其实，在座各位比我更明白，生意的本质是买与卖，无论交易的载体发生什么改变；而商业的本质是流通，无论是人还是物，透过流通形成交易，提供人的基本需求及满足更高的品质要求。然而这些年，大家都在为“流量”而流量，为“粉丝”而粉丝，似乎有意无意忽略了商业的根本。
所以，本届年会结合观点学徒计划商业训练营专门选址以商业著称的香港，从22日开始，走进恒隆地产，到亚洲协会、到兰桂坊、到太古地产总部再走进九龙仓。在我们行走与交流分享的路途中，我们或许可以站在地铁上盖物业起家的恒隆总部顶楼观察：地铁把香港链接得如此紧密与便捷，使得小小的中环可以聚集庞大的财富！而一个海港城，为什么可以做到四十年依旧如新、依旧繁华？兰桂坊，不就是几条非常拥挤的街道么，又何以名扬全世界？太古，一个古老的英资企业在香港成功开发出无数地标性的商用物业、就像今天我们所在的酒店和楼下的太古广场……
而今天的年会现场，我们国内及香港最具有代表性的商业地产发展商、运营商、金融界及各业态精英已经全部齐聚，大家必将总结前辈成功的经验， 并在未来超越他们。所以，我相信，今天所有的来宾都会充分地脑力激荡，共同为未来的商业地产贡献更多有深度与广度的智慧，为行业开启出更广阔的新天地！
最后，预祝2016观点商业年会取得圆满成功！谢谢大家！
主持人：谢谢陈诗涛女士的开幕致辞，请您回座。接下来我们有请中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士上台，为我们带来致辞暨大会主旨演讲，掌声有请蔡云女士。
蔡云女士的演讲题目是：商业地产发展如何应对中产时代的消费升级。
蔡云:
各位同行，新老朋友，大家下午好！首先非常感谢观点地产每年给商业地产同行们提供交流的平台，很多朋友甚至是一年都在忙，每年见一面，每次见面都会碰撞出新的火花。在此，我代表中国房地产行业协会预祝商业盛典的成功，希望各位同行在这里每年有所收获以及交流经验。感谢观点地产的同行辛勤工作，让我们每年在行业上碰撞交流一次。
进入今天的主题“商业地产发展如何应对中产时代的消费升级”。短短的15分钟对我来说，对于中产阶级消费需求的了解和需求的发展方向无法一一展开。我们今天和明天可以继续深入探讨。我非常珍惜这15分钟，希望和大家共同交流、探讨这个话题。
谈到房地产市场，每年都要回顾一年的情况。1-9月份很火爆，引发不了“930”市场调控。1-9月份投资增高，土地热情增高，销售额增长了，从去库存的风风火火中确实去了库存，开发企业有所收获。9月份可以看到全国房价同比往上增长，各地房地产开发*款贷**增速回笼，个人资产并没有发生钱荒，一线市场引领全国市场，同时行业集中度越来越高，一线市场的热情和高涨延到二、三线城市。
我们10月份至今，“930”新政下来后，典型城市环比下降。北京、深圳等城市涨幅下跌。我想开发投资、同比、销售额都在同比下降。我们在10月份拿到的数据是70个大中城市的数据，一线和二线都环比调落。战略策略和市场出现了房价停止上涨。整个房价供应量和销售量逐渐回落，市场趋于理性。
刺激度和全年的预估，在座都是同行可以看到市场，一是组合权的出击，可以说房价平稳回落是评价本次宏观调控政策市场的检验标准。宏观调控加上监管的策略，*管双**齐下，使我们市场趋于理性。可以看到四季度成交量下滑成定居，不可能没有任何动作。原来一个政策三个月显现，现在立即显现。中央去库存，因城施策，我们的一二线热点城市肯定会受到一定的调整和调控。
全年市场度比较集中，可以看到北京尽管这次调控，北京传来的消息是尽管土地拍卖市场被限制了，热度不减，今后的买地对于今后两、三年开发周期来讲，还是有一定的价格支撑。开发企业面临的风险更大，这是现在市场最基本的问题。商业地产特点，每年来到观点地产都在“双11”后，“双11”每年一次次刷新新纪录，库存继续加大，不仅仅是住宅，商业地产的库存更大，这种库存不仅仅包括销售库存，更包括持有阶段的库存和控制。电商继续充斥实体店，全国都是这样。刚才我跟李总讨论，为什么香港没有，香港充斥小，内陆冲击多，这当中有很多因素。市场都可以看到，如何做这个市场是我们现在要考虑的问题。
关于今天的发展趋势，2016年进入以来，中产消费成为个性化消费时代，大家知道中产阶级，实体商业必须回归价值创造的本质。体验式、场景式等体验式消费，包括体验感受消费，回到生活方式的转变，有了电商、便捷购物，怎么会到百货公司购买自己需要的产品。
个性化市场占领细分市场，不再是大众的、标准的、统一的、物美价廉的，而是很个性的市场。打破品类的界限，不再是单独的百货、单独的体验、单独的吃，吃喝玩娱购游，包括健康体验、文旅等平台，百货业必须有新的出路。高水平资产运营凭借自身良好的实力会在市场占领主导地位。现在不是资产荒，而是我们拿什么应对资产，没有好的管理，怎么有资产和资本的合并和发展，这是我们商业地产发展的重要趋势，我们呼唤证券化，我们拿什么应对资本，这是需要我们行业思考的问题。
谈到今天的发展，中产阶级，当会务组把这个概念给我后，什么是中产阶级，我们是不是，大家是不是，模模糊糊的可能是。真正的中产阶级，我国现在没有任何一个官方的概念中承认这个阶层，而是从经济学范畴模糊叫中等收入阶层。麦肯锡研究1.35-5.39万收入，国家统计局是7000元收入。一个家庭年收入达到45万以上，算是中产阶层。从1978年以来，国家市场取向营造了市场环境，政治、经济环境、对外交往环境、科技发展、时代发展造就了中产阶级，所谓的中等收入阶层，给他们提供了成长的环境，这个环境可以看到中产阶级不发达造成社会的不稳定的根源，如果中产阶级越稳定，社会越稳定，中产阶级是消费文化的主流，抓住中产，就专著精准、市场主流，这是我们发展方向。
我们现在研究什么是中产阶级，中产阶级消费什么东西。一是品质、品牌、品类，不会是其他的东西，我们要注意真正顶尖的品牌、顶尖的消费不是经常消费的，抓准中产阶级的时代特点、消费主流；二是注重体验、享受和休闲，不再是吃饱饭，而是吃饱饭后的享受体验，中产阶级要差异化，他要自己知道是中产，心里清楚我不是富豪，也不是最低的社会等级，一定要区别出来。
区别社会最底层，大部分是恶意区别的。中产阶级处于东西方交融的时候，世界一体化，全球一体化，资讯一体化，经济发展带动不同阶层的发展。我们清楚中产阶级是我们的客户对象，目标客户群，更多的是我们的购物中心、商业地产，提供的是中产阶级。
消费提升，国家统计局讲究三叠加，在经济下行的压力下，投资出口增速放缓，肯定是消费支撑。消费靠能消费得起的主流人群消费作为支撑，国家现在适时提出供给侧改革，刺激消费，正好适应消费升级的表现。
消费升级包括从温饱型向小康型的转变，我们知道吃饱了，从房子、固定消费品、耐用消费品到现在的享受型消费，我们经历了消费的变革，在这个变革中，中产阶级希望得到一种温饱型向小康型的转变。
消费从低端到中端、高端发展，这是发展的缓慢过程。整个消费不是简单的，而是高层次、有质量、有内涵。消费形态转变成服务型，不只是买房、买车，更多的是向服务型，我要享受、度假、休假、体验，享受一切生活便捷。
消费方式由线下向线上融合发展，我们知道互联网经济整个对我国经济促进非常大，我们有53%的网民，更多的是8亿网民，特别是移动消费，肯定是线下向线上发展。消费行为从简单的模仿、体验、物美价廉、从众变成特殊的方面。我们可以看到当前的居民消费已经从住宅、买房、买车考虑。
我们知道2015年人均住房面积，城市内大概是35.8平米，农村49.3平米，老百姓每100户人家有31户有车。2015年居住、交通包括效应的变化超过了全年消费的53.4%，所有消费中，这个占很重要的部分。我们的消费从现在从众型到个性化消费，人均购买通讯工具，收集、iPad人均消费183元，数字相当大。消费市场是这样的构成存在。消费升级下，我们对市场要求，我们做什么，一要满足精神需求，小众走向大众，不再是简单追求的不再是财富地位，更多的是细节。
我们愿意为产品支付高消费。非生活必需品占比越来越大，关注人文、人性、人本质和消费本质的回归，这是我们的标准。想方设法的体验市场的发展，我们商业地产应对这样的市场，就会得到供给和消费的完全配比，使得市场健康、稳定的发展。
主持人：下面我们有请瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理沈建光先生上台，为我们带来开幕演講，掌声有请沈建光先生。
沈建光先生的演讲题目是：全球经济与中国商业地产
沈建光：英国最新的经济情况，美国川普时代对美国经济金融的影响，这对中国有非常深刻的影响。商业房地产，各位都是大佬，我谈谈通胀环境、利率环境和中国货币政策明年的走向和对房地产的影响。有一次在纽约吃饭，21世纪俱乐部，两层楼的饭店，出来后看到大批保镖，看到川普，一出去，街道就被封了。国内目前对它的解读是偏正面的，影响有很大的挑战。
从目前来看，最大对中国的冲击是人民币贬值，人员节节攀升，不光中国，整个发展中国家和新兴市场，都受到美元走强的冲击。全球态势，估值下降1.2万亿美金，另一方面钱都往股市流，一下进入了熊市，股票出现了牛市。这个事情会不会持续下去？现在大家的预期都是川普上来后，美国经济得到了很大的提震，美国利息上升，美国经济强劲。
另一方面通胀上升，有没有这么容易在美元这么强，利率这么高的情况下，美国利率能否大幅提升，如果不是得到提升，接下来在贸易方面。他上台第一天，一贯主张放弃了TPP。现在在向北美贸易协定，接下来是中国关于汇率操纵。在纽约，很多美国客户、投资者包括华盛顿智库人员开会时谈到，觉得这个可能性很大。可以分析，从经济学理论，汇率操纵不存在，作为政治需要以及对中国增加关税，可以看到中美之间，大家考虑的不多，其实影响非常大。
中国一年对美国的出口要3、4千亿美金，美国对中国的出口只有1千亿美金。如果真的开始贸易摩擦，这个影响很大。这方面的影响对房地产，我觉得中国政府9月份开始紧缩，现在回想起来还是很及时的。明年对房地产外部政策环境会更加严峻，包括利率上升、全球对美国贸易政策的影响。
沈建光：看看重要的事实。美联署危机后，（上图）这是美联署资产扩张情况，第二是日本。美国经济的复苏跟美联署极度货币政策放松有关系。从经济学角度跟市场不一样，大家说目前人民币要贬值，美联署贬值最多，这是用多少来决定汇率。
上面的是美联署，从赤贷危机，倒霉的是欧洲和日本，美联署一发现危机，马上大规模应急，从2009年，资产负载，美国总资产从100印到300，货币总量超过两倍的钱，一下子变成三倍，这样的印钱速度非常极端。总的来说美国通过三轮量化宽松，现在美联署印的总货币是危机前的五倍多。
川普上台第一件事要惩治美联署，这是美国利息大涨的原因。拼命印钱是虚假繁荣，我们要从虚假繁荣清醒过来，造成资产泡沫，要回归实体经济，在美国可能性很大。虽然现在美国经济复苏很快，为什么有这么多人对现实不满，美国80%的老百姓都认为美国还没有走出衰退，这是事实，表面上看经济增长了，事业也上来了，但是另一方面我们看到大量的老百姓不满，制造业占GDP比重，这是为什么川普胜选的原因。美国的制造业占GDP比重大幅下降，它原来没有增长，金融地产得到了最大的提升。
（下图）这是美国每个行业的总收入，衰退后，美国金融地产业的增长很快，制造业刚刚回到衰退前水平。这样的货币政策造成的结果是资产繁荣，中国房地产接触很多实体经济，美国情况更严重，制造业都倒闭了。这些人都支持川普。这造成美国出口，美国除了石油、液燃气，这恰恰是经济的重心。、
美联署政策非常不满，选前对美联署抨击的很厉害，所以他一上台，12月份马上加息，明年至少两、三次加息，比市场利息高。美元大升，对人民币要影响，人民币今年可能会破7，明年至少7以上。他认为中国是货币操纵国，这是很可笑的原因。
沈建光：讨论人民币汇率操纵过是美国十年前提出的，2005年人民币兑美元是8.3，经常项贸易顺差占GDP将近10%，甚至超过10%，中国是贸易失衡。美国说你的汇率操纵是有道理的。中国跟美国谈判，你不要搞贸易资产，人民币慢慢缓步升值，每年5%。
当时市场认为人民币大幅升值，中国政府不让他升值，从这个角度干预汇率，从美国角度说这是操纵。现在中国政府不干预，人民币贬值的速度远远超过现在的速度，大量的外汇储备流失，因为政府的干预。
假设中国政府不干预，让汇率随便贬，这会贬多少。中国政府在操纵，不让汇率贬值，这是美国政府想要看到的。美国政府财政部两年多来说中国政府没有操纵，这个干预是对全球有利的，如果川普说有操纵，那我不管了。这还是要拿出来说事，这个说事明显是从政治角度考虑，为打贸易战留下伏笔。
中国是美国最大的进口国，22%是中国进口，中国出口美国占中国最大的出口，也占中国22%，这么大的体量，美国从中国进口，所有美国电器产品进口，中国产品占40%，包括机械、电子，这在美国占极其高。特别是玩具，每年出口美国到270亿，占美国市场的82%，美国买的玩具中82%是中国的。
沈建光：如果真的要对中国制裁，开始打贸易战，对中国影响非常大，对美国影响也大，它的消费者肯定要承担更高的成本。因为他们找不到替代品，另一方面对中国市场影响也很大。玩具、鞋类等，对中国来讲有反制手段，美国制裁中国，自己消费要承受更高的价格。中国是美国最主要的市场，包括飞机、通用制造商等，中国都是它非常重要的市场。
中国有一定的反击能力，中国持有美国1万多亿的国债，最近沙特也在减少美元的国债。现在中国最大的问题，全球通胀情况下，一方面是大宗商品价格上升，中国PPI制造指数一下跳到1.2，主要的是劳动力、工资和房价，房价的影响很大。租金推高各方面的商业成本，整个通胀，服务业、消费等都有很大的通胀。
货币政策还没有真正的动手，房地产动的是房贷，真正的利率还没开始，明年按照通胀的势头，中国政府出招跟美国越来越像，货币收紧，财政放松，刺激经济的方法跟金融相关的行业，都会产生很大的压力。
经济在反弹，我想把主要的内容，对房地产影响的是明年的经济环境并不是非常有利。谢谢大家！
主持人：各位来宾，2016观点商业年会大会主题是：中产时代的商业潮流。大会即将进入正式议程，本次论坛议程分为三个环节，首先进入第一环节。
无论是外力还是内因的推动，正在变革中加速发展的中国商业地产，迎头遇上中产时代的消费需求大潮来袭，怎样才能洞察其中规律，弄潮中产时代？
首先，我们将请出本环节第一位演讲嘉宾，为我们带来精彩的主题演讲，有请中南置地副總裁周平平先生上台分享。
周平平，中南置业总裁，演讲主题为：商业创变中的“多young”选择。
周平平：尊敬的各位领导、来宾，感谢主办方给中粮置地一个机会，跟大家分享在整个形势下，中产阶级消费升级的情况下，我们对于商业运营过程中的相关思考和想法。
今天主题是商业创变中的“多young”选择。回顾大家谈到的，在“双11”过程中，电子商务比较好的形式，销售达到1207亿，相比去年增长了32%。虽然看到电子商务在突飞猛进的情况下，可以清晰的看到这是性价比消费胜利，不是对实体商业的胜利。任何经历了*跃进大**、大爆发的疯狂时代后必然迎接精致化、理性化。
从1990年开始，我们走了六个区段，可以清晰的看到我们在所有表格发现，15-60岁劳动群体在逐步上升，我们看到劳动力不足等现象，通过数据可以看到人口红利在未来10-20年会继续存在，我们也会看到这个区的人口密集度加上60-70年代和80-90年代，以及改革开放国内经济的腾飞和快速发展，这两个区人口的经济收入水平和财富资本得到比较高的积累。
看看人体结构的代际分化，第一个课题是对中产阶级的想象，我们想象在这个区的年轻人是什么样的消费特征，我们觉得年轻人消费价值观更加开放，同时拥有中产消费能力，因为他们的父辈赶上中国经济高速列车，可以为这班人提供更高的消费中产能力。
这一代人接受了更好的教育和消费观念，上一代消费者追求的是商业文化，我们在15-35周岁的年轻人担心错过美好的人生，他们对消费的态度和消费的积极性更高。
这些因素反映了消费频率，从他们过去的消费方式、功能性需求发展到个人情感需求、社交、圈层化需求，更注重健康等价值观，我们在运营过程中发现长尾理论在应验，小众品牌和小众体验方式欢迎度更高。
蔡秘书长分享，我们不可否认随着经济的发展尤其是未来5-10年中产阶级发展数量越来越多，大概是1.09亿，CHFS的数据，中产人数可能在2.4亿。不管数据有多少，成亿级别的数量已经体现，消费基数在不断扩大。
这部分中产阶级的销售、财富总量达到7.3万亿美元，占42%。我们在后续商业或者开发运营过程中，我们的焦距度会更高。我们会通过大数据分析，70后为50后养老，60后为80后买房的现象比比皆是。
我们分析传统意义上的中产阶级，关于这一类的想象有一个比较明显的概念，在老龄化趋势不断加深的情况下，中产阶级整体而言也在变老，我们对于中产阶级如何制造我们的产品、消费方式，让他们对我们的产品和销售得到更好的贴合度，这是我们后续分享的。
周平平：消费分化成为这个时代商业特征，我们不仅盯着中产阶级群体，也要盯着中产消费能力，我们不仅聚焦于年轻人，也要看到变老的中产阶级。接下来是我们日常运营中的几个案例。
一是“多young”的选择，我们在商业项目更多关注与年轻人商业群体的打造，我们觉得这部分年轻人的消费实力比较强大，重体验、重品质、重服务、重情感。这是我们的社区商业概念，有别于别的购物中心和百货，我们把户外景点和特色搬到购物中心，打造创意式主题街区，整个区依靠纽约SOHO街区等，我们希望在这个区里不仅得到消费，更能体现大家在社群营销，在不出我们所在地就能享受全球的旅行，大家可以在圈层里感受到娱乐化消费。
这个主题公园包括购物中心百货和中央公园，在这个公园里集合年轻人的极限运动、篮球场、足球场，包括室内零售业态，在这里有Charming bar street，除了零售，更多的是互动式的体验。在我们客群里对健康管理的要求比较高，对健康使用产品、健康管理小社群都会在里面得到体验。
在这些区里，我们重视品牌组合业态，各位领导谈到商业的品质是流通，是需要和被需要的感觉，核心的评价体系是满足感，我们从人的视觉、听觉、嗅觉、味觉等打造消费者的体验，我们把年轻人喜欢的品牌做融合和介入，比如在分享中有酷立方，用集装箱打造的景点街区。
我们有机场，我们有视频体验的系统、VR技术，我们会和所有的在我们运营区域里所有的显示器做连接，在连接过程中，很多青年人会在里面*爱做**的表达等观点。海底世界，这边更多关注的是用鱼眼的方式，模仿海底现象，通过鱼的眼睛看待世界。新奇特的体验、科技感的创新让运营过程中的收益还是不错的。
周平平：我们有机场，我们有视频体验的系统、VR技术，我们会和所有的在我们运营区域里所有的显示器做连接，在连接过程中，很多青年人会在里面*爱做**的表达等观点。海底世界，这边更多关注的是用鱼眼的方式，模仿海底现象，通过鱼的眼睛看待世界。新奇特的体验、科技感的创新让运营过程中的收益还是不错的。
二是我们希望通过美层包装，让我们的空间感更好。在商业体运营中，品牌一般不会轻易换，建筑空间也不会随意打造，我们根据空间、季节等不断调整，通过视觉感吸引消费者，在商品打造布局上更注重颜色渐变感、展示方式的创新性、新奇性。
三是回归商业的本质，包括我们对线上商业冲击的想法，我们希望通过极致用心的服务，让消费者感受到体验情感，让贴心的服务成为商品成交的重要前提。
差异化服务和精细化服务，差异化服务，我们根据不同的导购，提供嘉宾式的创意；精细化服务，对店员提升专业时尚意见，配置私人时尚顾问，从消费场所到达开始，提供场外环境、停车通道等相关的服务细节。我们还会重点谈谈除了上面四点。
周平平：在所有的商业运营体里有DF团队，最近比较火的导演的作品，他们谈到甲方、乙方，我们有梦工厂的概念。我们分析在互联网时代下，在消费群体更注重圈层，DF团队把各个消费者的需求做整合包装，在我们这里做体验。
DF团队不仅仅是我们的员工，我们还会把年轻圈层的领导者作为我们的主导，让他们串联我们的社群，通过线上线下的渠道开展活动和服务，促进商业创新，通过强的关系互动达到裂变式消费效应。
关于地产项目，我们重点谈谈特色小镇，我们希望通过5+方式回应消费者，跟踪中产阶级，我们有两个模式上的转变，从产品运营和销售导向为主到运营导向为主，我们希望中产阶级能够以年轻的态度找到自己的生活方式，在这个区，我们一般有三个层次的打造，一是基本规划功能，功能齐全，必须有真实完整的村落，保证各个区域五脏俱全；
二是以基本的功能规划为中心，节点作为自己的主题和特色，每一个节点都代表内心的生活方式，把小镇作为复合式体验产品；三是运营平台化，我们负责搭建平台，所有的运营不仅是我们的团队，还有业主，以前卖产品转为卖商业方式，让这些人留下。
我们需要一整套生活方式的主张，满足中产阶级的需求，想要留住大人，先把老人和小孩先留下。我们会有很多的活动。
我们有精神方面的需求，从在精神层面需求打造情感升华，我们要通过若干的活动让业主回归自然，回归传统。这里有一个唐山湾小镇的介绍，项目打造比较成熟，我们有“5+2”全季节，结合唐山本地城市，靠近北京，把知青文化等概念做一些融合。
上夜大方向，分化下，这是我们的思考，我们希望通过我们的产品给大家“多young”的选择，谢谢大家！
主持人：下面继续进行演讲环节，接下来有请下一位演讲嘉宾，银泰商业执行董事/CEO陈晓东先生上台分享。
陈晓东，银泰商业执行董事CEO，演讲主题为：回归零售本质；
陈晓东：谢谢各位的时间，今天参会的两波人，一是大地主，二是超大型地主，我佩服主办方把我请来，像我这样一个打长工的上来跟大家讲，需要多少勇气。
分享之前要说一句话，在中国，零售、百货有前途。有前途包括几个简单的道理，一是中国政治经济环境稳定，GDP每年高速增长，比欧洲1.0%高。人们可支配收入高过增长，这引来特别重要的一件事，请大家注意所谓的消费升级，消费升级根本无法用历史数据预测之后会升级成什么样。现在中国的零售还在一定程度，今后大家会为了品质、内心的追求买东西。之前看过一个杰士邦电影，拉着杰士邦女郎一起跑，跑着跑着鞋子掉了说“200美金”，平时穿30块钱的鞋都白买了，一不留神买了3000块钱的鞋。这种东西的升级会根本性的影响我们的零售环境。
分享观点，一要坚决的回归，努力升级，慎重转型，坚决回归零售的本质，做百货店的基本不碰货，购物中心也不购物的，都是看电影、吃饭，商业地产不做商业，只做地产。我们回归自己的本质，这几年我们在好东西不贵，为客户做初选背书，线上线下不同价，去年“双11”我们是赔的，如果你在银泰店里买一样东西，网上比较便宜，你可以手机截屏，我们赔。赔的数字一年比一年少，同价、同款肯定是本质。做好后应该升级，一方面以线下零售产品、零售场景、与互联网的结合要升级，现在都比较欠缺。有一个词今后肯定会消失，2013年的时候我说过这个词是伪命题“O2O”，两、三年后不会有人说这个词，今后不会有人强调电子商务没了，因为互联网会变成水和空气。转型，大家千万别冒险，如果有人跟你说转型，先问问他你是什么型，如果你在这个行业里做到第一、第二，转什么型。自己都没型，转什么型，转型救不了企业，升级能让你在这个行业里做到领先；
二是春天来了，我觉得这事还得认真说一下，用历史数据或者增长的曲线预测互联网对各个方面的渗透，可能会比较适合。我们的观点是互联网渗透远没有结束，春天也不是盼来的，春天是干出来的，是一江春水与小草之间的互动出来的，死等春天，只有等死的份。十几年前，你是生产BB机的，手机出现，我要过冬天，忍着点。如果死盼，我觉得春天来不了，应该在这个冬天里增进自己。谈到冬天，2012年初时说的，我和团队和长白山让大家看看什么是过冬。如果每年可以挣十几亿也算是过冬，我们可以继续过下去。这样的时间不会在短期内结束，盼着所谓的春天来是没戏的。应该在过程中努力跟互联网结合，努力升级自己的零售产品，我跟很多同行、同事交流过，零售百货什么是产品，我问同事什么是银泰的产品，在座各位知道公司产品，反正我们不知道，到现在还不知道银泰的产品是什么。在所谓的冬天做产品的时候，冬天会一时半会过去吗？有些东西在互联网上做不成，比如奢侈品、高档用品，大家都开始做的。互联网没法“吃饭”，但吃饭之前的决策被移动互联网做了，死盼着不是办法；
三是出路应该是融合，这个融合有几个方面，地产应该跟商业融合，如果你只是为了做地产而做商业，这不太对劲；所谓内容要跟互联网触点融合；我们觉得跟顾客之间要融合，原来顾客是顾客，我们是我们，说不定还会弄点花招坑他们。我们对着顾客会变得越来越傻，对于员工也会变得越来越傻；
四是谈到融合，跟供应商的融合，我们今年供应商大会上谈到双乙方概念，之前我们觉得自己是甲方，跟乙方博弈。我们哪里是甲方，真正的甲方是顾客、用户，我们要跟员工、团队融合，纯粹的雇佣关系的公司结构可能也会成为过去，我们现在全部是合伙人制度。做新项目都是合伙人的，这种分享使得员工和团队与公司能够尽量保持正向关系。这三点跟主流东西不太一样，最后在融合社会，尤其在经济生活里分工会越来越明确，做地产能否跨界做商业，做商业的能否跨界做地产，地主找长工干活就好，长共不要惦记地主家的余粮，在座各位的大地主、特大地主想找长工，可以跟我们公司联系。
主题讨论会：中产消费元年的需求与变革
主持人：各位来宾、朋友们，第一环节的演讲到此结束，我们下面开始今天下午第一场主题讨论会。"衣食住行"是基本的日常需求，而这其中大多数都与商业地产息息相关。在发展与变革时代，我们需要了解自身，也需要了解需求，"中产阶级"现在想要的是什么？第一环节主题讨论会的讨论主题是：中产消费元年的需求与变革。
首先请主持嘉宾上台就坐，有请：
周傅忠，远洋集团商业地产事业部副总经理；
王于宇，海航地产商业地产事业部总裁；
金建，德勤中国资深合伙人；
欧阳捷：非常高兴来到观点商业年会，经常来，非常感谢陈总邀请我们大家来。我们今天嘉宾很多，时间很短，把话说清楚挺不容易的，我们争取给大家把话讲明白。
前面跟几位嘉宾打个招呼，希望观点鲜明，又要开心逗乐，我们会提一些问题让大家生猛一点，把自己的表达更风趣一点。我中途会打断嘉宾，不是不礼貌，希望调动氛围，希望各位嘉宾谅解。很多都是老朋友，大家随兴。
欧阳捷：今天的题目是中产阶级是什么，7120美金是中产阶级，中产阶级是5万块钱年收入。我们保安也有5万块钱，上限不太清楚。在座有一位大佬，他是中产阶级吗？不知道，您是不是中产阶级。
黎明楷：我肯定是中产阶级，我也是打长工的，我不是老板。如何定义中产阶级？
欧阳捷：中产阶级家庭消费结构是怎样的，男人消费多少，女人消费多少，孩子消费多少，老人消费多少。90%资产配置，10%资产消费。
黎明楷：供楼不算吗？住房消费也是消费。
欧阳捷：这个说法宽了，买股票也是消费。
黎明楷：这算投资。
欧阳捷：买房也是投资。
黎明楷：住房消费很重要。从收入来讲，我大部分在住房消费方面，也算是投资。个人消费不多，我老婆用钱比我多，不完全用在她身上，用于买菜、吃东西、家庭日用品，最后我付钱，她花钱。现在年纪大，买东西越来越少，也可以说买得越来越贵。买衣服，以前便宜、好看就买了。现在衣柜放不下，地方太小，现在讲究环保，买太多、不穿对消费有副作用。买少一点，也就可以买贵一点，我换季也就两套西装。
欧阳捷：您太太的衣服比你贵吗？
黎明楷：不会，男人的衣服肯定比女人的衣服贵很多，我不知道为什么。比如你买一件像样的西装。
欧阳捷：您（任艳华）这身衣服多少钱？
任艳华：这个话题开始的特别有意思，看见题目我问自己，你是不是中产，我们发现中产有什么消费特点，消费有多少痛点没被满足，解决痛点的过程是寻找发展机会的过程。我一直思考我是不是中产，从衣服说起，我觉得这是一个评价标准。
对于女人来讲，买衣服是可支配消费收入的重要部分。我认为中产有很多角度，个人归纳了几点，一是净资产规模（房子、股票）；二是收入规模；三是支配规模，中国月消费支配额度在1.25-2.4万元，这样的消费比例算是中产。美国中产消费是“333”，第一个3是家庭养家糊口，这是最基本的；第二个3是房产；第三个3是品质升级，追求感受。按照这个“333”一比，这个人收入规模月收入应该在7万左右。
欧阳捷：一年可支配收入1万多块钱。
任艳华：月可支配月可销售标准1.25-2.4美元。我说的是中国，不是美国。
欧阳捷：您这套衣服多少钱？
任艳华：你们猜，你一定要我正面回答这个问题吗？
欧阳捷：对，我要跟黎主席的西装比比看。
任艳华：你应该问这套衣服什么牌子？宣传中国民族品牌玛斯菲尔的。
欧阳捷：我提出这个问题的原因不是计较钱，我也是男人，我不给自己买衣服，我相信黎主席也是如此。这个问题的根本原因是未来的消费趋势会不会发生变化，女人消费占家庭很大一部分，女人不完全为自己消费，也是为全家消费。
女人的消费是第一发动机，也是第一消费主力；第二消费是孩子，第三消费是男人，老人未来有没有可能成为第三消费主力人群。70后养50后，60后供80后，未来老人会不会成为消费主力。
黎明楷：我认为老人是被迫消费（医疗消费），这是没办法的，老人不一定会为个人喜好花很多钱，因为他对未来有恐惧。
欧阳捷：我跟黎明楷的观点不太一样，在座未来都会成为老人，未来你们有钱、有时间，你们会不消费吗？你们未来为孩子支付的消费越来越少。
欧阳捷：第二个话题，今天在座有几位开发商，任总、周总都是开发商。关于开发商，谈到未来的消费趋势，黎主席没有讲得太明白，未来消费结构会有哪些变化，未来我们的购物中心会不会对我们未来消费趋势产生变化。
比如我们未来可能不再为太多的标准化物质买单，我们会为精神买单，我们购物中心未来的消费体验是不是唯一的出口？未来购物中心还会发生哪些颠覆性的变化。
任艳华：回答这三个问题，一是未来购物中心更多的方向是什么，消费会不会有变化，我们要扣讨论的主题，可能在中产消费这一块购物中心有什么变化。欧阳总提问是不是愿意在物质消费买单还是有其他精神层面的消费，我认为物质消费买单是一定的，只不过在物质消费上要有升级。
看看中产阶级的消费特点是什么，这很重要，包括两方面消费特点，在有形物质产品消费上，可能从原来功能性变成品质的诉求，对消费感受和服务的精细度有要求，它耕读关注品牌、品质，它要升级，这是特点一；无形的，我认为更多的追求满足感，它要追求一种快乐，这是精神层面的，我觉得物质一定是第一位的，人离不开物质。
任艳华：我认为在购买物质品牌、品质和调性的要求上，这是特点，也是痛点。出现错位，我只关注到2014年，我还没看今年的数字更新。全球奢侈品消费，中国占46%，1460亿美元，是很多中产家庭出国消费贡献的。
这时候出现配置的错位叫错配，很多好的东西只有在国外买到，或者在国内买到但出现不合理的价差，这是购物中心消费升级的机会，中产阶级一定更多关注品牌，我们做了一些尝试，比如平行奢侈品贸易，未来在其他物质产品消费领域可能还会做尝试。
大家做商业地产非常不容易，原来我们给了15个一线消费品牌，接下来给了所有的快销时尚，大家都有很痛苦的感觉。我建议因为所有中产关注的品牌、品质、调性不仅仅是衣服品质、包包，家里一草一木都体现了中产阶级消费的品质消费和调性。到日本找最精致的杂货铺，带来新的购物中心的升级。
欧阳捷：你不太看好未来的奢侈品？
任艳华：中国政府在呼吁有形物质商品的升级，这是供给侧改革；消费回流，希望把海外的消费拉回来，我觉得国家要做也是我们要落地的，我觉得应该是这样的。
欧阳捷：奢侈品要减税，如果减税，可能在国内买奢侈品价格更低，我们是鼓励还是不鼓励？
任艳华：当然鼓励，把税收留在国内是国家希望看到的。
欧阳捷：比如在三、四线城市开奢侈品店，会不会他免租？
任艳华：取决于这个品牌要不要开店。物质消费一定会有，无形消费，中产阶级在教育、医疗、健康方面有了更多的诉求。中产，我们是做父母的，我们要给孩子国际化教育，我今天跟美国的朋友交流，我们的孩子到美国后，国外教授如何评价我们的孩子，一是语言水平没有他们分数表现的那么好，二是中国孩子的学习能力和他们判断的有差距。
新一轮崛起的中产阶级愿意为孩子的国际化买单，孩子到了国际高中，不停刷托福、SAT的考试，对于地产开发商来讲可以在这个产业做更多的布局、选择，国际化教育从幼儿开始。我们在经贸大厦和美国MI协会做了第一个全球城市化CBD区域的国际幼儿教育。
健康，在座的同事有一定的年龄，进入40岁就会更关注健康，我们和新加坡一起做，一共花了1470块钱，感觉很舒服，不用排队，5分钟验血报告就出来了。不论是有形消费还是无形消费都在升级，做地产有钱的土豪可以适当培育供中产阶级提升生活品质的中级服务。
欧阳捷：任艳华看个感冒就1200块钱。
钟辉红：物质未来是我们最关注的重点，回归购物的本质，我想从个人生活方面说一件事。上次我跟太太去日本讨论要不要买马桶盖、电饭煲，从这一点可以看到，中产人数有1-2亿，未来我们购物中心的商场如何围绕中产阶级运营、消费，这是很重要的。
我觉得我们在理论上、实践上还没有非常重视这件事。比如马桶盖、化妆品、澳洲葡萄酒、进口食品都是蜂拥在国外购买，大包小包带回来。既说明我们这一方面的匮乏，也代表我们未来的商业机会。从我这次去日本感受到这一点，很多人在买。
我想从体验的角度谈谈，我特别希望找一个地方，在周末放下一切，进入一个商场或者娱乐场所感受，放松自己。在深圳、香港，我还没找到特别好的地方。我昨天没去兰桂坊，现在不够。我肯定属于中产，想找这样一个地方比较难，这也许是未来体验式商业的机会，体验式在目前Mall里非常重要。
欧阳捷：昨天我们去恒隆，拜访陈先生，他说只做“范冰冰”。如果您在三、四线城市，有没有向往？
周傅忠：还没有。
欧阳捷：二线城市有，您如何做“范冰冰”，有没有跟恒隆之间对K？
周傅忠：我们现在有两条路线，一是跟企业的合作，我们跟泰国合作，不知道成都算不算二线城市，我们在成都跟IFS在一起。因为我们所在的地方是云南某商圈，这代表三种商业发展的阶段。这是传统的商街+百货。IFS是室内Mall的业态。太古里（谐音）是开放式、街区式，比较好的融合历史人文的景观。我觉得太古里应该算是“范冰冰”。
欧阳捷：您对陈先生的“范冰冰”提法认同吗？
周傅忠：我比较赞同陈主席的观点，我们说不动产，住宅是商业。商业和写字楼有不动产的特性。
欧阳捷：你会不会看三、四线城市？
周傅忠：我们一线城市的计划比较多，目前还没打算。
王于宇：海口是三线城市，要成为“范冰冰”，我觉得“范冰冰”能够成为今天的范冰冰，我们不知道今天为止吃了多少苦，走过多少委屈，我们现在做的在三线城市算是“范冰冰”，我们做的算是海南岛最好的百货，从体量、业绩，包括12月15日要开的50万平米的购物中心，汇集的18个快时尚，在目前国内快时尚聚集程度最高的场，是Zara旗下七姐妹在中国大陆范围内进驻的第一个购物中心。我们想成为所有的焦点，成为所谓的“范冰冰”，让大家都来找我们、喜欢我们。我们会尽量汇集人气品牌、服务。
谈到中产阶级，我是完全的中产阶级，因为之前在国外的经历，一是需要高性价比的东西，我需要个性化、差异化的东西。
欧阳捷：在座都是中产阶级，陈老板不算。陈总，我们上次在香港碰了一次面，观点非常令我敬佩，今天想请教几个问题。沈老师谈到明年的金融形势，您怎么看，明年的金融形势是松还是紧？
陈锐彬：金融形势是紧还是松，相比2016年来讲，2017年要更松，可能经济会出大问题。2016年初时，很多外资想中国马上有不良资产出来，2016年底至今，大家生活过得欢快无比，今年发了一大堆债券，规模增长一倍，销售卖房规模增长了一倍。
在这种情况下，2017年环境再放松可能没那么乐观。这不是预测的问题，而是国内对房地产已经缩紧了，对各地地产调控形势比较明确，明年金融形势一定不会如今年这么松，利率会下降。我觉得利率上升的可能性，不是基准利率，而是第一家借钱的利率会上升。因为资金的供给少了。
欧阳捷：房地产被调控，通胀会起来吗？
陈锐彬：通胀跟房地产的关系，如果政府持续印钱，房地产不涨，通胀一定会起来。过去通胀没有起来，房地产吸收了大量新的流动性，使得中国在过去10-15年，印钞速度这么快的情况下，通胀没有迅速上升，因为房地产吸收了大量流动性。
欧阳捷：昨天我们参观恒隆，听了陈主席谈到恒隆的心得，他谈到自己曾经的失败案例和教训，把这些东西坦诚的公布给大家，这个人非常值得敬佩。他谈到投资的速度比较慢，不负债，但是慢节奏，最后没有跑过万达这种高负债。从投资的角度来看，您看好哪种模式或者两个都不看好。
陈锐彬：当然看发展快的，如果这个企业，恒隆是非常优秀的企业，做产品需要这样的企业。横向比较，1972年上市的这么多家公司中，跟他同时上市的有长江、恒基、新鸿基等熟悉的企业，恒隆的规模确实比大家小很多。
欧阳捷：你一定会买发展快的股票？
陈锐彬：对。
金建：我回答前面在讨论的问题，什么是中产阶级？德勤有一个专门的调研报告，对于中国中产阶级做了初步的调研和分析，得出的结论是中国中产阶级按照国际流行的说法是年收入2-6万美金之间，折合人民币大概15-40万之间，这些人群属于中产阶级。超过这个阶段，我们把它贯以亚资本阶级，在座很多是资产阶级，有些是职业经理人，不完全算中产阶级，年收入将近100万左右。
以现在中产阶级的划分来看有三个特点，一是他们现在最担忧的是他们的收入里，分配最大的数量是生老病死四个方面。生是生育、教育、培育子女方面的投入，老是养老、上一辈老人负担的费用，病是医疗、保健需要投资，死已经列入议事日程，中国人死的成本非常高，买一个坟墓不到1平方米，大概15万左右。
他们要考虑投资预算，从这几个方面来看，中产阶级最大的负担在这四个方面，我们调研报告里看到资产分配，尤其是现在白领阶层有一定收入的人员，他们并不倾向于大量消费，中产阶级在“双11”买的很少，“双11”在网上敲键盘的不是真正的中产阶级，中产阶级比较保守，他们的消费观念和分配投入和非中产阶级的不一样。中产阶级消费观念现在要好好的研究，尤其是和商业地产有关的生老病死。
现在谈到生育、教育子女、培养子女、养老、保健、医疗以及将来的送终，这一系列的投入，现在商业地产配合还不够，现在是快速消费，靠比较辉煌的场面吸引投资、吸引消费，比如办学校、办养老院。
欧阳捷：第二个问题。
金建：我们中产阶级在发展过程中有巨大的障碍，他们现在受到各种政策上的限制，很多中产阶级都愿意到海外建立他们自己的投资方式。我们曾经做过财富管理，愿意在海外进行投资的调研和方案，发现很多中产阶级都愿意到海外，比如给子女就学发展提供机会，他到海外私立学校买董事席位，好处是为子女就学提供优先选择权，有自己的优先安排。
但是现在中国海外这方面的投资，在政策上还有很多限制，包括国际上对中国人在海外投资，买俱乐部、球队、庄园开始逐渐限制，中产朝这方面的发展受到一定的障碍，我们现在要打通这个障碍，可能涉及中国“走出去”，“一带一路”发展的支持。
欧阳捷：只要实行土地制度改革，大家买一块地，盖一个庄园，可以促进就业、消费、基础设施建设。最后一个问题，在座有很多开发商，我自己也是开发商，我们做了这么多年后也有焦虑。
上一次我在上海时参加一个论坛，曾经问开发商“拿得到地更焦虑还是拿不到地更焦虑”，三位集体回答“拿不到地更焦虑”，因为股东拿不到地没回报，管理层拿不到地没业绩，员工拿不到地没前途。站在金融界的角度评判我们这几个开发商，不光是我们，比如中国国内商业地产开发商，像万达、中粮、世贸、经贸、新城、宝龙、远洋、龙湖，您最看好哪一种模式？
陈锐彬：做商业地产有几类人，一类是央企（中粮、华润），二类是港企，三类是民企。从投资角度，民企周转速度快，大家觉得万达是负债率高，拿地比较激进，它带来数一若干倍计的增长。从产品角度来讲，高周转的企业，商业和住宅不一样，商业要靠慢的，恒隆能做出好的产品，因为恒隆不着急，一个商场能做三年，精雕细琢，他有这个能力。
央企也做得很好，央企的成本比民营企业低，同样的资本，央企的成本比较低，周转压力没那么大。民企，周转很快，必须做高周转的并发市场，不存在优劣，而是每个人的背景、融资成本，直接带来产品本身的定位。从投资者角度来说，资本市场喜欢看到在周转上有更快的效应。
欧阳捷：您不担心它的杠杆？最后由于时间关系，很多嘉宾还有很多好的观点来不及挖掘出来。我总结两句话，一是我们看到中产阶级这么多，包括在座的，我发现大家更多的看重物质消费，我们忽略的精神消费，未来的精神消费很多。去过上海老电影厂办了电影馆，老年人拿着屏幕操作，把以前老电影拿出来，坐在那里，老年人有钱有时间，不会去剧烈运动，退休后肯定不穿西装，肯定需要精神消费，未来的精神消费一定是非常大的蛋糕；
二是从陈先生的总结听出，未来的中产阶级的消费方向也就是我们未来房地产、商业地产的开发方向。虽然我们现在品质上做不过恒隆，但是我们规模慢慢做得越来越大，速度越来越快，占有市场后，回头再做提升。
主持人：尊敬的各位来宾，随着这一场主题讨论会结束，我们第一环节的内容也到此结束，接下来进入第二环节的议程。这个行业的传统正在被改变，没有人能否认，商业地产已经发生了深刻的变革与融合。互联网、新概念、新模式大行其道，新的标准、新的潮流正在到来。
各位来宾，论坛第二环节的主题是：产业融合篇：文娱潮流与共享体验式消费。下面我们邀请本环节第一位演讲嘉宾上台，有请好租创始人兼CEO 曲先洋先生。
曲先洋：谢谢大家，非常高兴能够参加2016观点商业年会，有机会跟大家做分享。听了几位大佬讲，今天来的不是地主就是大地主，要么就是非常厉害的长工。我们成立时间比较短，我算是一个打短工的，按照刚才的标准，我算不上中产阶级，我也无法花1000块钱治我的感冒。
谈谈我对互联网与地产结合的最简单的想法。银泰陈总提到O2O提法接下来几年会死掉。只有概念，没有形成商业特质，没有回归商业的本质，如何回归零售的本质，互联网的本质也是一样。我们不再提新概念，盲目追求所谓的互联网概念、互联网思维、O2O、电子商务，因为我们发现如果我们想进一步从传统行业做更好的融合。整体围绕大思路在想，我们作为外来者、门外汉可以做什么。
简单罗列一些数据，从2015年-2016年10月，全国房地产开发量在比较平稳的水平，2013年保持在高位，在这个领域，我们的投资增长在不停的加快。我们拿了RET的数据，这是很多地主、资产运营方都会关注的数字，看已有的商业地产中空置情况如何，目前看起来一线城市是7%，二线是21%，三线是28%，这是一个直观的指标反映库存压力。从商业总量和人均商业量来看，我们的总量和人均量跟美国还有很大的差距，我们远远没有到顶，我们出现更高的运营困难，我们在转变思路上做得更多，应该更多的想如何把事情运营好。站在我们角度去看整个楼市开始做调控，我们觉得这对于商业地产来讲是利好，我们更加看好商业部分的投资增速，像北上广深四大城市的增速，这一定会引导商业部分的投资，商业地产资产资本的介入会更强。
增速会带来什么情况，我们用直观的数字看供需关系。我一直强调供需和互联网沾边的更重要，我们要知道互联网需要什么东西，更好的把它结合。当资源有限的时候，资源不需要我们，我们如何让资源更高效的匹配、运转、流通，这是我们可以发挥一点点作用的时候。我们用房客比衡量会更直接。我们用民宅和写字楼做对比，民宅比率是3.5，写字楼大概是14.5，我们认为在写字楼领域是一个典型的买方市场，这个市场对应者互联网背景出身，偏向于提供更好服务体验，这对我们来讲是一个好机会。综上所述，在商业地产写字楼领域可以找到好机会，通过互联网和线下强结合，在这个领域做一些渗透，改变这个领域的现状。在传统模式下，企业选址会遭遇什么。
这是标准的企业选址五步骤，在座的大地主不熟悉这个事情，选址的事情放给具体分公司的执行者或者行政总监是很痛苦的，因为没有明确需求、信息决策、初步决策、成交等，我们走访的很多做这件事的行政，有些是10年以上的行政，他们做了很多这一类的事情，他们的统一评价是对这个岗位来讲，每做这件事都要扒一层皮，这是他们的描述。
为什么这层皮会被扒，在写字楼领域，70%客源渠道从互联网来的，75%集中在专业信息平台，其他在微信、线上渠道，这里没有非常集中又能提供很好的闭环平台。如何衡量事情，我们找住几个人，如果你想找一个写字楼该怎么找，当他迟疑的时候，我们外行是这么评价这件事的，如果他可以讲出几个知名的渠道、品牌，证明这个事情的机会不那么大。我们详细的罗列，这个领域的客户想找到合适的选址，需要迈出哪些坑？信息不对称、房源虚假，这都是老生常谈。在房产互联网融合角度，每个子类别都会有一个，像服务质量差、恶性竞争等环节，都会共同造成这个领域不是比谁的服务好，而是比较谁相对捞少一点，谁捞得少一点，谁就可以在里面生存，这对市场不是良性的循环。如何利用互联网的优势优化选址的体验，最核心的是寻找可以复制、扩大规模的办法，为什么强调这几点，如果它是非标产品，我们有很多服务是非标的，我们看到很多之前火爆的O2O，为什么他们挂掉了，最根本有两点，一是他们所用的方法无法真正的提高行业的效率，互联网跟行业结合，不能提高行业的效率，这很可怕。互联网丧失自己根本的特质；二是这个事情很多服务不太好标准化，我们认为这个领域没有机会，我们认为它在地产领域相对更加短平快，通过互联网可以在效率上的提升做到极致。一是房源的覆盖，我们不希望靠线下扫，希望通过互联网的方法和所有的房东、业主建立持续的联系，通过线上方法更快的解决流通速度慢的痛点，我们跟传统公司比，我们的房源覆盖量非常高，我们有50多万套房源，大概覆盖整个区85%的房源，每个月成交的房源有50%是来自线上房东直接贡献；二是客户资源，我们有58赶集的背景，在客源上占了一些便宜，我们月均有500万UV，这是一个挺大的数字。
在房源端如何做到精细化，只有对房源、客源有更大的理解，我们可以通过互联网的方法提高效率，每一套楼盘都有100个字段，每一个客户信息有40个字段，把每个楼盘生动、全面、完整的表达出来。有了这个基础，我们实现了自己的智能云系统，左边拖着所有精细化运营时效性高，真实度高的房源。右边拖着有需求的客户，极大的加快成交速度，平均成交时间从行业内原来的30天提高到14.5天，我们在这样一套云系统基础上在客户和房源有更深理解上，可以做后续解决方案，这是我们下一步要做好的事情。这是更直观的数字，我们一直强调互联网跟这个结合，对行业效率有多大的提升，在我们这个领域效率代表成交率，我们是重交易领域，成交率代表你提供的用户满意度到什么程度，当一个用户必须同时找5家或者10家去做，代表这个领域没有强者，没有形成品牌、服务和服务能力，我们一直用这样的标准要求，希望明年可以把数字翻一番。在一整套系统里，对经纪人管理非常重要，我们只有一个核心点，我们要求经纪人按照互联网的方法完成工作，重要的前提是他做的每个事情都知道每个事情的概率、盈利，这是我们希望团队可以做到的，也是我们团队区别于原有团队的特点。
我们要做的事情和已经取得的小成绩。今天在座都至少是中产阶级，让贫民暴发户有机会，我们成立了一年，从2015年10月16日成立至今，我们成立了1年零1个月，我们拿的两轮融资，希望在2017年可以把目前运营的北上广深的城市运营的更扎实，并且以这五个城市为中心开拓周边的城市，比如武汉、重庆等周边城市，我们希望在提升效益的同时，可以把商城和服务体系搭建起来，能够把载重领域的生意里提供更好的服务标准，我希望2017年过了以后，我们再做市场调研，再问5、6年的老行政，你们现在找办公室用什么，他们可以给我们一个让我们满意的答案，这对我们来说是最好的体验。我们是一家互联网背景的公司，跟传统行业、地产领域结合，我们尊重这个行业原有的商业逻辑、商业本质，但同时我们永远记得我们希望可以做到以用户价值为归依，这是我们希望做到的。
主持人：各位来宾，接下来请出本环节最后一位演讲嘉宾，有请
中粮置地上海大悦城副总经理胡振宇女士。
胡振宇，中粮置地上海大悦城副总经理，演讲主题为：上海大悦城超级体验场景；
胡振宇：很幸运在曲总后面演讲，曲总属于资本家类型，在他演讲后，看他能否给我看看1200块钱的中产阶级的门诊，问题在于我会不会感冒。
我来自上海大悦城，上海大悦城在2010年落址上海，2010年上海大悦城在上海当年收购，当年开业的项目。我们知道第一期开业后，项目比较小，我们当年收购、当年开业是为了策略，也留下很多遗憾。刚才有一位说商业地产要慢活才能出好项目。
2010-2015年底，我们历经五年时间，打造上海大悦城第二期，开业后呈现了深度体验式的城市综合体。上海大悦城中心总面积是12万平方，两条地铁上盖的项目。
在我们规划上海大悦城之前有一个愿景，希望可以给上海贡献最具特色的中心，也有个性的业态组合，这应该是轻松生活样板区。这是我们今天讨论的，我们锁定客群是中产阶级，这是五年前的愿景。
在客群的研究中，我们不断深化我们对客群的深度覆盖面，我们对中产阶级所谓的社群、客群加了新兴二字，新兴中产阶级，年龄在18-25岁之间，他们会用三分之一的收入作为自由支配，他赚的钱可能没那么多，但是他会用三分之一消费。
他们都受过良好教育，具有超前消费观念，愿为产品和服务附加值买单。他们有强烈的品牌意识，对自己的生活要求非常精益求精。
我们之后给消费者四个标签，一是穿得像艺术家，这是我们大悦城一贯的风格，我们喜欢为目标讲故事；二是吃得像处女座；三是活得像女主角；四是玩得像冒险家，我们需要精细经营，为他们提供泛约会、休闲月了、极致体等大悦城爱情场景。
我们开始站在消费者的角度想，我们大悦城应该是他们生命中的哪一段，我们给了一些话题，每一个值得纪念的故事都可能在上海大悦城发生。我们的摩天轮有一个主题口号“如果不是站在这里等候，怎么看到我的始终不渝”。
我们的消费者可以在上海大悦城早上仰望晨曦，和情侣求婚秀，晚上有告白，每个都有自己的想象，可以直观的想象在大悦城可以得到什么。
2010年，我们只有将近6万平方的商业面积，我们没有摩天轮、街区，相对来说比较小。我们从消费者角度定了优惠主场口号。2015年大悦城升级后升级为魔都爱情地标，希望以爱情驱动客流吸引力，以爱情做全案的营销。
我们认为一个商场的品牌是纪实，是吸引潮流人士的必备，没有潮流的组合，不管你建了多少个摩天轮、过山车，它不是商业，我们得回归本原。
上海大悦城引进了将近400多个可以引领潮流的品牌库，同时我们在手作业态和深度体验业态方面大幅度的增加，同时引进了很多新兴的，可能是独一无二的文创主题业态。有很多大牌为上海大悦城量身定制只有大悦城有的集合电影，很多餐饮为大悦城做了升级、年轻版、特别定制点。
大悦城打造空间场景，所谓的空间场景不是指楼顶非常直白的体验空间，我们有很多细节，也希望能够为我们消费者，不论在娱乐、自拍、文艺约会、购物休闲、表白、求婚、时尚都可以在上海大悦城找到舒适、惬意的休闲社交空间。
关于爱情主题的深化，虽然我们定了这个话题，很多时候发现有些口号喊得非常容易，真的可以在两、三年，甚至十年后让大家记得这个主题是非常难的。
我们通过几个方向把这个主题贯彻下去。我们在楼顶做了一价摩天轮，命名为“SKY RING（天空指环）”，我们是首家上海市区唯一屋顶摩天轮，也是首架屋顶悬臂式摩天轮，跟伦敦的完全一样，我们提供全天后的冷暖空调，摩天轮行业里，里面只提供空调，很少提供暖空调。
我们为摩天轮定制了摩天轮咖啡、摩天*大轮**餐、摩天轮衍生礼品。大家认为摩天轮是游乐场里不太受欢迎的游乐设施，因为很慢，没什么刺激感。我们让摩天轮回归本质，从网上搜索摩天轮，它跟浪漫、电影经典桥段连接，我们并不希望吸引孩子，也不希望一个孩子一定要玩的玩具，我们不排斥儿童和家庭。
这个摩天轮定位爱情、年轻情侣，希望通过视觉设计的打造，让它成为引发全城热议的点。我们在八楼做了导引区，这里有八项互动场景，目的是为了让消费者在真正登入摩天轮后，情感达到顶点。摩天轮12分钟是浪漫体验一部分。
我们的轿厢，我们请了著名设计师打造了摩天轮内饰，通过主题定制，让消费者自己互动，可以根据自己的喜好调节喜爱的灯光颜色，可以通过蓝牙音响*放播**他喜欢的音乐，和闺蜜、朋友爱人一起度过摩天轮里的12分钟。我们设计了下午茶和大餐，欢迎大家来体验。
我们没有放过出口，体验类的东西都有完整的故事，我们在出口设置了爱的信物馆，这是和摩天轮相关的衍生品和纪念物的制作。
我们会做定制情人结，现在有将近30对由我们打造的求婚和表白，我们会持续做，每个月会征集大量的方案，如果年轻人的方案符合我们的定位，我们会帮他实现表白和求婚的梦想，在摩天轮脚下。摩天轮为我们带来大量的营销资源，摩天轮广场上，跟132个品牌有深度的合作，同时带来大量的宣传，让摩天轮的热度持续上升。
摩坊，它可以让客群留在大悦城的时间更长，这是以后工业时代装饰，用创意错层空间联通方式，我们的楼顶（8、9楼）打造了非常独特的亲密社交空间和体验式社交空间，把弱势空间转换为特色空间，真正实现当初所谓的客流循环的情况。
这是我们对空间规划的介绍。主要通过组合品牌的集聚效应，通过增强体验性、乐趣性，把匠人工坊完美的结合在里面。9楼类似户外空间，用休闲氛围可以留住更多的目标消费者，8、9楼延长营业时间，希望为都市白领提供更多的夜生活的空间。
我们一直考虑消费者的时间，在大都市，每个人选择去哪里时，他希望以最短的时间完成更多的事情，我们一直规划消费清单，这是我们所谓的从早上10点到24点规划的消费者清单。我们希望未来越来越多消费者可以按照我们的清单在大悦城驻留。
从2010年没有摩天轮之前，我们一直在做的强势营销推广，在五年间我们一共举办了646场推广活动，其中26场是大型IP授权和展览，有100多位明星到场。我们的强势营销是让消费者有更多的理由来到上海大悦城，摩天轮是我们自己的IP，主要目的是让消费者有更多的理由来到大悦城，可以吸引远端的客群，通过不断的联合营销提升我们的消费、营业额。
我觉得实体商业有它自己的出路，实体商业并没有因为网络商业的打击而变得没落，我们只是因为我们会满足不同阶层、消费者的不同的需求，实体商业满足的是高级需求，时刻研究消费者的需求，不断为他们打造他们需要的场景，为他们的消费提供乐趣，我们实体商业还是大有可为的，谢谢！
主题讨论会：论道产业 商业地产传承与未来
主持人：各位来宾、朋友们，本环节的演讲到此全部结束，下面将进入主题讨论会环节。
市场需要什么，我们就提供什么。同时以智慧与远见去洞察市场，直至融合市场。顺流而动，当掌握了市场的脉络，我们就已经开启了通往新时代的大门。
2016观点商业年会第二场主题讨论的主题是：论道产业 商业地产传承与未来。首先请主持嘉宾上台就坐，有请：
韩世同，广东省房地产研究会副会长；
陆屹，首创矩大管理有限公司副总裁；
邱志东，深圳花样年商业管理有限公司总裁；
王国庆，上海水遊城商业投资管理有限公司总经理；
陈荔，厦门昌宏集团商业管理公司总经理、昆明西城COHO总经理；
韩世同：多年来，一直非常想要探索香港商业的奥秘，观点地产给我们提供非常好的机会，让我们能够亲临商都探讨和学习。在座各位都是商界的精英，今天非常希望让各位结合我们的话题，论道产业，把各自的精彩经验和好的模式跟大家分享，尽量说一些干货。
传统商业是永恒的，商业地产和地产也是永恒的。追溯到以前有上门推销和邮购，并没有取代店铺营销。十多年前，我在做电子书营销顾问，当年他们替代纸质书，至今没有替代。百货业，十多年前在香港消失了，崇光等。大陆百货在慢慢退出，取而代之是各种各样的丰富形态。我认为互联网加快和提供更好的选择和便利。我们按顺序，今天只有每年五分钟，大家尽情的表达。
在我身边这位是陆屹，我了解首创矩大管理有限公司这几年专注于奥特莱斯，现在满大街都是奥特莱斯，他的初衷是什么，经过几年摸索，你们在这方面的经验和想法，未来有什么打算。
陆屹：大家下午好！我们首创矩大管理有限公司是国资背景的香港上市公司，当初做奥特莱斯时，作为房地产企业，我们很早开始思考转型，转型不外乎房地产公司转入商业地产，当时百货业已经出现颓势，购物中心三、四年前井喷式爆发，显然不是新手适合进入的行业。
作为成熟的国企，我们的好处是会研究市场，曾经我是有品牌、商业等，所以进入奥特莱斯，我们提出时没有那么多奥特莱斯，我们认真的请了各大咨询公司帮我们分析国际以及亚洲的市场情况，结合上一个论坛的话题，当中产阶级达到一定数量时，从欧美、日本的发展，奥特莱斯快速马上的阶段。结合我们拿地开拓时的经验和能力，我们认真研究后，决定把它当成主攻方向，进入奥特莱斯市场。
作为房地产开发公司在进入一个行业时，很难一下子脱离自己过去的背景。我们先拿一块地，周边有合适的再做奥特莱斯。适合房地产的土地不一定适合商业零售，适合做奥特莱斯的，房地产未必卖得好，这是我定义我们公司的奥特莱斯1.0时代，前面开业的都有这样的特质。随着三、四年经营下来，我们对奥特莱斯运营有一点心得，后面拿的土地完全针对奥特莱斯特质，人口有一定的基数，最好有轨道交通，后来拿的地非常适合奥特莱斯。在资本市场要快速发展的企业才会得到资本的青睐，我们定了5年成120亿宏伟目标。
韩世同：唯品会对你们的影响和冲击大不大？
陆屹：唯品会是线上的差别，这是传统与传承的话题。奥特莱斯传统意义上是舶来品，我们熟知的Nike、Cat，大家去了就买东西，什么都不做，传统的奥特莱斯是断码、残次品、零售店进不去、工厂尾货店。
现在很多品牌把奥特莱斯作为主战场，开始引进自己专有的奥特莱斯线，很多品牌都有奥特莱斯线，不是过时的，用料稍微简单一点。奥特莱斯到了中国这么多年发展下来，目前有很多家在经营，有连锁经营能力的也在经营。
我们发现我们真正的竞争对手，抢客人不是抢我们同行，这里开了一个，那里开了一个，购物中心可能开几个就会影响客人。我们抢客人抢的是生活方式，当我们国人有两天假期，奥特莱斯基本离市区有一、两个小时的车程，我们争夺的是生活方式。
他今天有两个小时休息，是到影院看电影、一起做饭还是农家乐，我们要分析他的生活，我们觉得奥特莱斯现在摸索出的经验，我要满足他想去郊区透气、吃东西、满足国际品牌，这是有中国特色的奥特莱斯。唯品会做线上，北京雾霾、下大雪，我们在海南、苏州也有店，有洪水，出不去，可以到奥特莱斯买东西，人总有有出行需求、社交需求。
韩世同：形成互补的关系。接下来请万达电影曾总，在您的介绍看到，您做过麦当劳、万达院线，大家知道万达院线市值表现非常好，请谈谈非常不同的形态，结合今天的话题，请分享您的看法和经验。
曾光：围绕我们现在的行业，以前的经历相关也不太相关，我觉得传承和发展。电影放映端是非常传统的行业，有一百多年的历史，每一个阶段都有一段要死亡，每一个阶段随着技术的发展、内容的发展在不断的蓬勃。上次年会上我也谈到，被新技术冲击不需要有完蛋的感觉。
万达每年复合增长30%，真正增长是2014-2015年，大家恐惧的互联网。互联网可以说对这个行业起到非常正向的影响，2016年中国市场不好，因为中间BAT烧钱烧不动，票房减少，随它走了一百多亿的销售。
过去两、三年由于互联网的带动，为这个行业至少贡献一、两百亿的销售。我觉得在过程中，作为传统行业如何把传统的东西做好，放映端来说如何做好内容营销，如何做好内容。今年内容没做好，整个行业影响了人次。
曾光：年的人数在增长，但没去年那么多，大家习惯了线上消费。在中国和香港、香港非常大的区别，中国86%的消费来自于线上，香港大概只有40%，美国的数字可能更低。一旦形成消费习惯，当时想做O2O这班人的目的，最终保留电影院和商业的导流。
我们要重视技术的发展，抓住机遇，同时核心本身内容有没有做好，作为运营商，自己基础运营做好了吗？这是一个风口，经济下行时增长达到50%以上，每年资金大概上千亿情况下，大家都在投资，都会谈概念。
我以前做商业、零售时都发生过，历史在不断重演，这时候如何做好，如何活下来，核心是大家把运营基础打扎实，做到位。到电影院里，永远有人服务，我们服务的成本是一般电影院的一倍以上，你会看到有人递湿巾，我们的眼镜重来不收费，别的电影院要花钱买眼镜。
我们在运营上表现出来的业绩远远超过其他人。一是要把自己的基础工作，随着互联网时代的发展，到购物中心的需求很大，都在线上后，线下活动和社交活动都集中在商业部分，流量要起来，存在后如何做好，如何利用新技术的发展，做好自己运营方面的工作。一旦做好，机会就在那里。
韩世同：很多年前听说过水游城，在水遊城创造了很多业绩，跟阿里巴巴签订了合作，请您谈谈，我很多年前想看看水遊城，没看成。我想象中是集情景、娱乐、购物为一体的形态，这种形态目前广州还没有，应该给广州人民提供这方面的服务。
王国庆：感谢观点地产给我机会。今天三个论坛，第一个论坛是市场预测型，高端的；第二个论坛是资本产业，我们更多从实操角度。
我们起了个大早，赶了个晚集，2008年的水遊城引起轰动，2012年做了另一个水遊城，更不值一提。第一个成功，第二个和第三个未必有好的传承，因城而适，因地制宜。
南京竞争对手市场进入比较早，加上日本CCD团队，我们学日本的团队，在整个中国商业地产做情景式商业，通过阳光、空气、水、绿、植做了购物中心，把零售、休闲、娱乐服务结合在一起，应该是一个创举。
王国庆：2011年做了天津水游城，由于建筑的关系，做不到南京的水准，半开放式、开放式都做不到，遇到比较大的瓶颈。2012年到了东北更难，四线城市，欧阳总一直在完远洋有没有做过三四线，我们都做过。中国解放战争我们都打了，一个比一个辛苦。
现在感觉回归一二线，太累了。尽管如此，我们花了极大的人力物力财力走上正途，天津基本花了一年半时间，从天津当时濒临开幕只有50%，现在98%。我们请了一家业内知名管理公司，照样不行。我们几乎*翻推**重来，一、二楼几乎是空的，三、四年有一些商业，后来我知道在东北习以为常，沈阳很多都是这样的。
我们从“手术台”救回来，现在回归，毕竟上海的城市，回归华东，做了阿里巴巴项目。阿里巴巴项目，单从商业价值，意义不大，4万平米，我都不好意思在这里说。现在没有10万、20万都不好意思说。
王国庆：我们感觉阿里巴巴有技术、线上资源，天猫、淘宝、阿里影院、罗马先生等都是非常好的资源，我们有非常丰富的实体商业化经验。
我们并没有比中粮、华润、万达强，我跟他们说了一句话，谁都可以锦上添花，但不是谁都做得到雪中送炭，非常荣幸给我们机会，最重要的是阿里出技术，我们出经验，共同摸索打造一个新的商业模式。马云最近提出2016年新零售概念，感觉我跟阿里巴巴合作，尝试新的商业模式，我们看看能做到什么地步。
贾锋：建材家居受互联网冲击不会那么大，最近接触想要做互联网平台的家居，目前还在探索中，还没有找到很好的途径和门路，我本来是华南家居集团，全国最大的装饰材料零售业商，我在商业地产和商业运营也算是新兵，进来6、7年，在座有的是大地主，有的是长工，我过去是租房子的。
过去有三个困惑，一是有房子、有地面临的问题，现在感觉难找，这是我们普遍面临的问题；二是如果你有不错的物业的情况下，一些好的店面，在这个地面下，招商环境和招商公平度够不够，商管人员是否公平招商，会否腐败。
社会上管理型人才有没有把这个东西当成自己的事业，这是我过去做零售业中思考的问题，针对这几个问题，我经过很长的思考，我们华美企业做了重大的设计制度改革，现在很多商业在设计上，本身有很好的出发点和动机实际上在运营中往往跟供应商、品牌跟商铺变成强大的对抗力量，充满了不和谐的声音和现状。
我的理解是如何把供应商变成合作伙伴，我们创立新的渠道计划。如何让打长工、打短工的人不腐败，腐败很大程度是收入不公平性。他认为回报和付出不公平，他愿意冒险，他冒险后换一个单位依然可以活得很好。如何让他成为自己的伙伴，会考虑长期收益和短期收益的分析。
贾锋：我们在做制度创新，我们把商户拉到公司，让他变股东，让业主和商户跟管理公司的人变成对话平台，而不是完全对立的关系。从制度设计、分配制度、所有制制度解决商业运营普遍面临的三大问题。
今天有很多优秀的商业模式和企业都起到创新作用。未来社会如何在持续创新和渠道变革，能够改变流通生态，提高效率，降低流通成本，让每个商业模式得到计划和发展。
现在大家关注互联网电商对服务业、零售业的冲击，除了本身的技术和消费的先进性之外，也需要我们商业领域反思，我是做零售业的，如果我们在现代的商业里持续制度创新、产品创新、服务创新，我认为可以把很多消费者拉回线下。
当天兰桂坊有参与运作运营，专门推动也的发展。我们看到过去国内商业往往跟金融结合度并不是太高，很多商业是短期资金、长期使用，请您谈谈在这方面的经验和看法。
古迎辉：地产和金融不可分割，重要属性是金融，要做好商业地产投资，一方面要精通金融和投资，另一方面要精通商业地产规划、设计、开发、运营。
商业地产难在要精通各方面，提到香港商业地产和国内商业地产有点不一样，在论坛上，我听到反复出现一些名词，高产量、高周转率，大家很熟悉这两个指标，往往出现在开发商。
国内商业地产往往从住宅地产传承过来的理念，住宅地产和商业地产是很不一样的领域和行业，这是两个非常不同的。如果用住宅思维或者团队做真正的商业地产，我觉得会发生大很大的问题。
高周转、高产量会导致资金平衡问题，国内需要加大住宅比例，把商业地产本身散卖。如果散卖商业地产就不是真正的商业地产，一个高周转、高产量会导致商业地产同质化，所有购物中心千篇一律，这个千篇一律导致被电商打败。
古迎辉：电商提供的需求和你千篇一律购物中心提供的需求是吻合的，现在商业地产并没有很好的迎合社会需求，面临现在特别的消费升级等，没有解决需求。为什么我们现在大家都有共识，叫体验式商业、创新、差异化。
谈到香港商业地产商，像兰桂坊、太古等，并没有做到高周转率或者产量化，一是从投资角度来看，商业地产必须靠租金平衡投资，做到这一点要找到很好的标的物或者地块，达到投资要求是很难的，他们靠租金平衡投资回报；
二是从人才方面，做好商业地产的要求非常高，兰桂坊、太古、恒隆只有那么一点人，如果一年要开10个购物中心，人员无法顾忌这么多项目，我在兰桂坊时一年做一个，恒隆跟太古应该是两、三年做一个项目，他们都是根据香港商业地产的理念做商业地产。区别在国内的商业地产和香港的商业地产的投资、运营理念不一样，谢谢！
陈荔：感谢观点地产给我们很好的交流平台，现在所在的企业是厦门昌宏集团，在各位大地主面前，我们不能算长工，只能算富农。
我们原本做建筑出身，非常早摄入商业地产，第一家商业中心在2006年开业，正如各位嘉宾谈到，在过往10年中，我们经历了民营企业做商业地产的痛处，我们和金融的结合非常困难。
大家知道在国内，民营企业尤其是地产民营企业想融资是非常难的，我们算是比较先进，拿到基金公司的资本，不光是短期的，利率是非常高的。
对于商业地产本身，我有比较多的海外经历，我认同大陆商业地产没有做到商业地产的本质，商业地产本质是商业设施、服务机构，是满足人们消费和需求的场所，我们大陆的商业地产一开始就已经把它做成了快速化周转的，短期获利的金融产品。
既然是这样的操作模式，除了为数极少的香港企业，成都太古里开得比北京三里屯更好，在大陆基本没有看到这样的案例。即使哪一个做得很好，第二个项目一定不如第一个项目，原因是大家脱离了它的本质。
陈荔：回到我所在的企业，虽然我们企业不大，但非常有情怀。我们想要做一个自己的产品，并且因地制宜的根据当地的文化加以延伸、嫁接入国际前卫思想、互联网技术的融合。
我们在成都的项目是西城COHO，根据我们的定位出来，明确定位为家庭生活方式中心。我们为了迎合80后、90后，我们加入了很多科技类的应用，让他们既有线下购物体验，也可以符合他们的购物习惯。
他们可以看电影，但不愿意排队买电影票。我可以吃饭，但不愿意排队等餐，这是现在科技可以解决的，相信未来开业。我们明年8月5日开业，现在招商率达到80%，市场完全印证我们定位和规划的正确性。
这次来到香港，最主要的目的是如何解决像我们这样打造中小型企业的资本问题，如果我们不能打造一个项目，迅速退出资本，我们无法打造下一个精品项目。大家晚餐可以一起交流，有高见的人欢迎跟我一起联系。
韩世同：各位嘉宾根据自己的经历、企业情况畅所欲言的谈到自己的见解。房地产可以说从黄金时代进入白银时代，光靠开发、快速周转显然不太适应，尤其是商业资产，它本身需要靠经营、运营，广州越秀地产提出要做开运机，既做开发商、运营商。
1千亿到3千亿，做商业经营不可能跑这么快，需要花很多时间、经历打造。这恰好给我们地产商、运营商提出新的要求。
我前天参加了一个论坛，广东省房协的钱会长提出一个观点，现在进入了房地产进入时代，我觉得这两个不矛盾，资本要发挥自己的作用，以前光靠举债，现在资本进来不完全是债务关系，而是推动你发展，资本要退出来。
感谢观点地产给我们提出非常好的论坛，在香港这样的商都进行及我们可以带着问题进行商讨解决。
接下来进入本场大会第三个环节：资本魔力篇：商业地产金融创变之道
主持人：尊敬的各位来宾，随着上面一场主题讨论会结束，我们第二环节的议程也正式结束，接下来进入第三环节。
商业地产在改变，但仍然需要资本为自身插上腾飞的翅膀。新的商业模式需要新的金融助力，商业地产建立新秩序的同时，金融也将在变革中展现领先一步的资本魔力。接下来我们请出本环节首位演讲嘉宾上台，有请印力集团首席投资官竺海群先生。
竺海群：印力集团首席投资官，演讲主题为：资本平台助力商业地产。
竺海群：感谢观点地产邀请我们参加演讲。前一组讨论时，有一位嘉宾谈到现在的商业地产项目越做越不好，第二个没第一个做得好。我这里有不同的观点，我们是专业做商业地产的公司，从2003年至今一直做商业地产，商业地产对每一个产品的追求，越往后做，项目越好。
在座有很多人同意我的观点，非常有道理的是回归商业地产的本质，做商业地产开发没有脱离这个本质。我们如何判断商业地产前景以及策略。
一是谈谈商业地产投资机遇，二是对待机遇和挑战时，用什么样的商业模式；三是在商业地产中；我们如何跟资本对接。
竺海群：中国商业地产现在并不是白银期，我非常认同这个观点。大概七、八年前参加北京一个论坛时，当时有一个澳大利亚的先生谈到，他认为中国商业地产将进入15年黄金期，现在还可以用中国商业地产进入15年黄金期。我们分析有几方面的原因。
可以看到中国经济增长的速度现在有些放缓，比起周边国家以及世界上先进发达国家、区域来说，我们GDP的增速仍然保持非常高的水平，这说明经济发展仍然处于世界发展的前列。
这给我们商业地产提供非常多的发展机会。从需求角度，按照销售额排名，我们增速在全球排名最先。2018年中国消费品市场将成为全球最大的消费品增长市场，我们做的购物中心并不是奢侈型购物中心，我们做的是消费型购物中心，面对中产阶级消费需求，提供场所的购物中心。
竺海群：在大理念下，我们一定享受到中国快速增长的红利，这对购物中心今后的发展是非常好的助推作用。在我们所说的中国购物中心，列举北京、上海、深圳等一线城市以及准一线城市，在国家刚刚公布的统计里，现在超过1万亿GDP的城市有11个。
在这11个城市里到北上广深，还有天津、成都、重庆、苏州、杭州、武汉，大家比较认同成都、重庆和南京在榜单里拿掉。
我们还剩下北上广深、苏州、武汉、天津、杭州等城市，这些城市连同正在做的一线城市，跟美国城市相比，我们购物中心的拥有量、建筑度仍然处于上升的阶段。加上现在中国人口基数以及经济的增长，相信这个比例仍然属于快速发展的阶段。
从商业地产发展的产业布局来说，我们现在做的不是奢侈品，大家知道奢侈品在过去几年的发展中，确实走了很多下坡。
今天在香港，大家感受到奢侈品现在遇到的困境和挑战。恰恰我们做的是家庭区域购物中心，我们应对的是家庭消费，我们提供的产品是跟吃喝玩乐结合在一起的购物中心。
竺海群：这些购物中心的定位非常准确，我们在做购物中心拿地时，做得最多的是我们的定位，再做招商组合，根据市场摸底决定哪些商户可以进入我们购物中心。
我们形成购物中心产品线，最大的印象城、印象会、印象里（谐音），这个产品在多年经营下的经验，产品非常有竞争力和生存能力，它针对的是中产阶级以及家庭消费。
O2O，大家会觉得电商是我们购物中心的挑战，我们在行业研究工作，认为应该把电商作为我们的工具，最大的好处是提升购物中心的消费。在刚刚过去的“双11”活动中，我们并没有参与“双11”，它是电商的活动。
“双11”一定创造了消费欲望，我们在购物中心活动里，有“势头剪刀布520”活动，我们把消费从商品导向转到社群消费导向，用了很多技术手段，这三天同比销售额增长了41%，这三天购物中心不可能发生本质上的变化，我们利用电商促销手段，把购物中心的客流积极引流，从线上导到线下，积极消费、积极参与，形成41%销售额的提升。
竺海群：对于商业地产来说，针对长久的发展趋势，我们投资模式有什么样的变化，2003年之前，购物中心在中国的发展不是现在的状况，深圳万象城是2004年10月份开业，我家在深圳，深圳和香港这么近，2006年所有人都不太看好购物中心，因为没什么客流。
一年下来，购物中心的客流人满为患，现在购物中心仍然保持非常好，万象城这个项目是万象城系列最好的购物中心，中国的购物中心开始在各个城市，特别是一线城市、二线城市发展。
从2004-2014年这十年中，应该是增长非常快的阶段，带来一些问题，我们用了野蛮生长的阶段。现在很多购物中心经营者、开发者，大家统一面对同质化——招商很难，主要是现在同质化把客群的品味、需求预期太高，所有租户进来有很多条件，这是同质化竞争作为的后果。
我们从2014年开始，原来很多做购物中心的人不行了，做住宅销售遇到问题，住宅的钱拿不回来，无法养购物中心，购物中心就要转手出售。我们在市场上有很多这样的机会，在大背景下，所有的资产证券化等很多金融产品出来，作为印力集团，现在万科是我们的股东，我们更多朝如何跟资本更好的对接和结合。
印力集团的对接和结合，主要想把印力纯商业的公司打造为全价值链的公司，我们从开发、资本、经营，在每个阶段都做这样的事情，现在这个阶段更多的是如何把全价值链更加完备，不可复制性，打造全国最好的商业地产的经营平台。
在市场的选择上，在选择市场时，绝对不是只看GDP，还会看很多方面，比如该城市科技投入、交通投入，该城市对于商业比例的投入。杭州第三产业占全市GDP的61%，像这城市现在有三个购物中心，我们还想做更多购物中心。我们认为这个城市非常适合我们做商业地产和开发金融管理。
购物中心开业后，它就像上市公司，上市后才开始迎接挑战。我们做资产管理等有各方面的安排，每个购物中心定期升级改造、提升，充分发挥社区商业，社区商业有很大的平台。
我们要积极的处置在资产包里非核心产品，一定要做好差异化的竞争。资产管理是比较高度的资产管理，我们日常还有很多数据资产管理，我们在这方面做得比较专业。
我们目前购物中心和资本做比较好的对接，我们了解购物中心从拿地、开发、建设到开业，最后跟市场做对接，每一阶段需要的回报是什么要求，我们在这方面一定要对市场非常了解。
我们希望通过我们的开发、培育、持有、运营、资本运作，使得购物中心的价值最大化，满足我们股东、投资人的需求。
主持人：接下来我们请出本环节首位演讲嘉宾上台，有请黑石集团中国房地产部总裁及董事总经理王天兵先生。
王天兵，黑石集团中国房地产部总裁及董事总经理，演讲主题为：中国商业零售房地产投资的机遇与挑战；
王天兵：大家好，很高兴今天应观点地产的要求，在这里跟大家简单分享我个人对中国零售商业地产的看法。
为竺总的演讲做补充，同时为各位嘉宾在演讲中提到商业地产、住宅地产不同的观点。商业地产是每平米的租金收上来的，这是以住宅和销售地产增加更多的难度，因此从零售、提升租金、提升价值，目的是增加租金收入。
如何提升租金收入，从我们角度和投资的角度来看，要从本质上有机提升租金，更重要的是提升销售，提升零售租户每家的销售额，经营好了才有可能让业主付相对更高的租金。从几方面分享我们对商业地产的看法，从宏观方面，我们观察到的零售、销售以及不同业态做分析。
之前诸位嘉宾谈到中国经济发展，我们看到中国经济是双数发展。一是工业生产，（左图）可以看到工业增速从双位数降到6%左右，有趣的是 个人消费六年来的复合增长仍然非常高，达到6%。从全国零售增长来看，我们依然保持10%的增长，我会具体谈谈10%是什么。之所以有10%的增长，主要是中产阶级数量增长，经济的转型，从出口驱动转型向消费的转型，这是一个非常重要的转型。大家知道中国存款率比较高，可非能力比较强，还有一点是城市化的进程。从可支配收入的增长，过去收入几年可支配收入的数量比例有所下降，但我们基数增大的，接近8%以上，在全球范围内来看仍然是非常高的增长。
从城市的变化、城市的增长，从研究机构一起探讨2020年预期到中产阶级的人口分布，占总人口的比例。（红色）占中产阶级人口比例30%，（蓝色、黄色）占中产阶级人口比例更低，比例比较大的城市是东南沿海地区。我们认为商业地产应该有挑选，不能盲目发展地产，之所以花这么长时间研究趣味，一线城市、二线城市，非常重要的是选址对商业成功的重要性。我们觉得所存在比较大的影响是新增工业量带来的影响，刚刚在一个城市盖一个购物中心，周边就会新增购物中心，使得增速减缓。
从上海到无锡25个城市，这个城市，（蓝色）这是2015年底的面积，（红色）这是2006-2008年可能预测的新增面积，大约从25%增加到接近100%，有些城市的商业面积短期内可能会翻一番。
电商增长，增速在过去7年有40%左右的复合增长率。零售增长平均10%左右。电商占多少，根据国家统计局介绍，电子商务产品约占零售总额的15%左右，新增零售额的33%左右。（本图）这进一步解释中国零售增长是什么样的情况，中国10%的零售增长包括日常购物中心、传统商业的增长，包括电商增长，同时包括汽油、汽车、家居等方面的增长，如果把石油、电商、汽车除掉后，我们仍然有超过6-7%左右的增长，增速仍然是比较好的。如果大家在研究同店销售增速的情况下，比例有可能进一步下降，全国二十几个城市，新增供应量可能占25%甚至接近翻倍。在这种情况下，如果我们要继续深耕零售，对零售的定位、对新开物业的定位，我们研究主要零售板块增长的情况，可以看到婴儿食品、乳制品增长非常快，将近16%的增长。娱乐、餐饮甚至更多体验类的增长也是双位数，增长比较慢的应该是电脑及电子产品了增长，甚至是奢侈品的增长。大家可以看到各大潮流品牌在中国的数据，体育品牌阿迪大肆、耐克年化增长20%左右，有些电子产品是负增长，奢侈品也是负增长。
从我们的观察来看，之所以要投资零售物业，应该采取相对谨慎的态度，我们对以下六种物业持有谨慎态度，一是小型商场，如果这个商场经营的不好，如果我把它重新调整业态，小型商场的空间不大；二是高端购物中心由于诸多原因以及大家消费习惯的改变，从全球来看，高端零售并不是一个很好的投资选择，更别说无法改变设计结构的物业情况；三是供需不平衡等商圈；四是购物中心位置不佳也是一个负面的选择；
这些物业不可替代，就像一个20、30万平米，在城市相对核心区位的物业不可复制，就像基础设施，无论如何消费都会到大型优质物业。管理不善，租户组合不理想问题，都可以通过提升管理以及调整租户比例、组合，提升商场的运营、经营效果，通过提升销售，最终提升租金收入。
商业地产是黑石集团重要的投资组合，我们之所以喜欢商业地产，（本图）举了一个例子，零售商业地产区别于办公类型的其他地产。第一年营业收入是3亿，我们希望第六年的营业收入可以翻倍，在传统非商业类型的物业中，可以通过合约增长，每年租金收入是5、6%的增长。调整租金，我们租金第一年比较便宜，在第二年、第三年住进追回市场水平。办公类型物业有可能从3亿增长到4.5亿的水平。零售物业有本质的特性（本图）这可以给我们额外提高增长，如果销售好，可以通过提升租金进一步提升租金的收入。有可能在管理上提高效率，降低成本，提升营业水平。最后通过人流量的增长，通过一系列体验、活动、展览等吸引人流量，带来额外的销售，最终提升租金水平。零售物业有它存在的不可替代的特有的特性，提升它本身的收入，最终提升价值。
通过我们投资商业物业，从以下几个角度，如何改造提升，我们收购物业、开发物业，如果区位不好，我们可以从零售物业调整为共享办公等办公物业；通过提升利用率，改变租户组合，提升现有管理团队的方式，提升物业的收入和价值水平。