北京的土拍没有最火，只有更火。
今天的土拍盛况犹如武林大会，来自五湖四海的各路豪杰云集京城， 21张 新面孔及几家久违的老牌房企出现在竞拍名单中，顺义后沙峪两宗地和亦庄新城0510街区地块均呈现群雄逐鹿的格局。
最终， 招商、中海、福建雄旺、中能建 等 4家 房企成为此批土拍的赢家，涌现一匹来自福州的黑马。
北京市则成功出让 4宗 共计约 13.5万平米 住宅用地，揽金约 95亿元 。
此次土拍，继3月昌平朱辛庄之战后，再次印证了北京市场新的格局变化，同时，也传递出诸多信号：
1、热门地块报名再创新高。 在昌平朱辛庄0028地块出现 42家 报名单位后，顺义后沙峪019—069地块报名单位达到 45家 ，创下了土拍新高，尤其这是在不允许同一企业集团下属多家子公司同时报名一宗地的规则下，否则还会更多。
2、京城拍地如买彩票。 这 45家 报名单位中，出现了东方雨虹、厦门岩垚盛、北京同丰和（深圳长华投资集团全资子公司）、山西保景顺、南通江海港等 20张 新面孔，虽然其中有几家曾参与昌平朱辛庄争夺，但是对于北京市场，这些企业都名不见经传。此外，多年未在北京拿地开发的东亚、华发再出江湖，万科也报名加入顺义两宗地的竞争。
这说明两个问题，一是北京楼市的坚挺，让 众多外省市房企急欲在这个全国最安全的市场寻求新的落脚点 ；二是反正热门地块拍卖的终点是摇号，像上海大华那样摇上就是天上掉馅饼，即使摇不上无非也就是损失预申请保证金几天的利息， 抱着小赌怡情的心态就好了 。
最近财政部曾发布数据，显示4月份全国彩票收入同比增长 62% ，1—4月全国彩票收入达 1751.5亿元 ，同比增长 49.3% 。
正应了那句话，何以解忧，唯有暴富。很多人将希望寄托于买彩票，与这些期望通过摇号来北京碰碰运气的外地开发商何其相像，而开发商摇号中拍比买彩票的概率可大得多。甚至有些公司成立不足一年，其用心不言自明。
前有上海大华，今有福建雄旺，这样的案例是不是给更多房企进军北京的勇气，照这样下去，北京的土拍市场会不会被玩坏？
摇号决定土拍结果不是不行，但是不是可以 设置更加合理的准入门槛 ，或重拾 竞高标准住宅建设方案 的程序，由方案评比优胜者拿地，否则土拍将沦为投机者搅局的游戏。
3、延续了土拍市场分化的态势。 顺义后沙峪、亦庄新城 3宗地 争夺之火爆，与石景山衙门口底价成交，再次呈现两极分化。很多人可能奇怪为什么五环内的衙门口还没五环外顺义和亦庄的地香，其实衙门口之前拍出的两宗地基本也是这样，说明这个板块的定位、定价都与市场出现了一定背离。在北京购房逻辑发生变化后，并不是拥有环线优势的房子就一定更有市场。
4、剃头挑子一头热的问题值得重视。 北京楼市的分化很有意思， 土拍冰火两重天 ，热地疯抢，冷地兜底； 住宅市场两头热，中间冷 ；土拍和住宅相比， 房企拍地比买房人置业积极性更高 。
问题是如今已不是当年开发商大肆囤地的时代，拿了地如果房子卖得慢，开发商还是算不过来账的。而解决终端市场需求的招数，绝不是开发商销售给几个点折扣的事， 买房人的钱袋子和信心才是关键 。
所以，别为几宗地拍卖的盛况和少数几个楼盘的热销景象蒙蔽了双眼，大局观才是考验政策制定者水平和智慧的标尺。
我们来看看这 4宗地 的成交过程与具体信息：
一、亦庄新城0510街区YZ00-0510-0032地块R2二类居住用地
1、竞拍结果： 由 招商地产 以 33.005亿元 顶价，通过 现场摇号 方式成交，成交楼面价约 3.8万元/平米 。
2、竞拍过程： 挂牌出让起始价为人民币 28.7亿元 ，设定土地合理上限价格 33.005亿元 。
中海、首开、建发、城建、建工、绿城、保利、招商、华润、万科等 10家 房企参与报名。
经过线上 10次 报价，现场 28轮 出价，触及上限 33.005亿元，转为 现场摇号 方式确定竞得人，中海、城建、保利、招商、万科等 5家 报名单位提交高标准商品住宅建设方案后参与，最终 招商 幸运成为竞得人。
3、项目概况： 位于亦庄新城0510街区嘉会湖，地块北侧为绿城桂语听澜，东侧为丰禾嘉会。已规划落地的 北京小学 和 北京八中 分别将在地块北侧和西侧建设。距离 地铁7号线嘉会湖站 约 1.5公里 。
用地规模为 43400平米 ，地上规划建筑规模为 86800平米 ，容积率为 2.0 ，控高 45米 ，须以 高标准 商品住宅方案建设，鼓励建设 全龄友好社区 ，鼓励实施 超低能耗建筑 。地块已实现 五通一平 。无配建条件。
4、指导售价： 5.8万元/平米 ，浮动范围为 ±8% 。
5、周边房价： 在售次新盘， 绿城·桂语听澜 取证均价约 5.8万元/平米 ，拿地楼面价约 3.34万元/平米 ，网签成交均价约 5.6万元/平米 ；全盘供应 416套 ，已完成网签成交 315套 。
丰禾嘉会 取证均价约 5.8万元/平米 ，拿地楼面价约 3.31万元/平米 ，一周前开盘，全盘供应 448套 ，首推 244套 房源售罄。
台湖 绿城·明月听蘭 取证均价约 6.0万元/平米 ，网签成交均价约 5.46万元/平米 ；全盘供应 390套 ，已完成网签成交 362套 。
二手房方面，万科城市之光、台湖银河湾等 5万+ 。
6、点评： 嘉会湖的板块价值在两所学校落地后得到了兑现，丰禾嘉会开盘热销证明了亦庄的买房人对这里认可度的提升，也验证了桂语听澜的产品总价门槛偏高，且这宗地成交楼面价比前两个项目高出近 5000元/平米 ，开发商利润空间压缩，预计将打造更能跑量的小户型 刚需+刚改 产品。
招商地产在亦庄路东区曾成功打造 招商·臻珑府项目，这宗地将再造一座臻珑府，还是做新的 “璀璨系” 产品，令人期待。
值得一提的是，参与这宗地争夺的 10家 房企均是北京楼市的老面孔，且均为央企或国企背景，而亦庄本地企业并未再次出手，说明北京市对亦庄新城建设重视度的提高。
二、顺义后沙峪村A地块019-069地块R2二类居住用地
1、竞拍结果： 由 福建雄旺 以 16.56亿元顶价+12000平米现房销售面积 ，通过 现场摇号 方式竞得，成交楼面价约 2.94万元/平米 。
2、竞拍过程： 挂牌出让起始价为人民币 14.4亿元 ，设定土地合理上限价格 16.56亿元 。
东方雨虹 、中能建、中铁、金茂、龙湖 、武安明芳 、 恩祥 、中铁建、越秀、天恒、懋源、中海、 厦门岩垚盛 、中建二局、首开、建发、保利、住总、 厦门国贸 、 山西保景顺 、 杭州城建 、 山西金汇海 、 北京同丰和 、 福建雄旺 、 南通海门海泰 、金隅、金地+东亚、华发 、芜湖市康润房地产 、 南通江海港 、绿城 、同泰日方 、 如皋市润皋 、建工 、上海远笃+成都鸿哲 、路劲 、山西星河 、新城、华润 、阳明尚兴 、 扬州华鹏 、港中旅 、江苏狮山 、招商局、万科等 45家 房企或联合体参与报名。（注：蓝色字体企业均为北京土拍新军）
经过线上 28次 报价，已触及上限 16.56亿元 ，现场竞价直接转入在此价格基础上竞报 现房销售面积 ，经 8轮 报价即触及 12000平米 上限面积后，转为 现场摇号 方式确定竞得人，最终花落 福建雄旺 。
3、项目概况： 位于顺义新城第19街区，北侧为联东U谷科技园，西侧为空港后沙峪新城西区，南侧为九重汇商场，东侧为顺义区空港医院。距离 地铁15号线后沙峪湖站 约 2.5公里 。
用地规模为 31562.01平米 ，地上规划建筑规模为 56811.61平米 ，容积率为 1.8 ，控高 36米 ，须以 高标准 商品住宅方案建设，鼓励建设 全龄友好社区 ，鼓励实施 超低能耗建筑 。地块已实现 五通一平 。
需配建地上社区养老服务驿站1处 1000平米 ，社区级公共文化设施1处 300平米 。
4、指导售价： 期房 5.8万元/平米 ，现房 6.0万元/平米 ，浮动范围为 ±8% 。
5、周边房价： 在售次新盘 中海首开·湖光玖里 取证均价约 5.97万元/平米 ，拿地楼面价约 2.93万元/平米 ，网签成交均价约 5.8万元/平米 ；全盘供应 1246套 ，已完成网签成交 555套 。
二手房方面，聚通嘉园、国兴城、江山赋、万科城市花园、金地悦景台、香花畦等社区 4万+ ，阿凯笛亚庄园、莫奈花园等 5万+ 。
6、点评： 顺义后沙峪的区域价值无需多言，懂的人都懂，以 7、800万元 买一张中央别墅区的入场券，对于很多中产家庭来说是性价比很高的选择，已经得到充分的验证。
这宗地地块方正，体量较小，房地价差空间充足，现房销售面积只有约 1/5 ，对于开发商来说操盘难度较小，所以有这么多家房企、尤其是 20家 新面孔报名竞争实属情理之中。
幸运摇中这宗地的 福建雄旺 房地产公司于2022年11月才注册成立，经营范围包括房地产开发经营、建设工程施工、住宅室内装饰装修等业务的公司，其母公司福建雄旺投资有限公司是一家从事门窗制造加工、金属门窗工程施工、门窗销售等业务的公司，成立于2021年4月13日。
这样一家地产行业初哥，究竟是志存高远且运气爆棚的新军，还是哪家开发商大佬的马甲，让我们拭目以待。
三、顺义后沙峪站C地块SY00-0020-6001地块R2二类居住用地
1、竞拍结果： 由 中能建 以 17.3075亿元顶价+13000平米现房销售面积 ，通过 现场摇号 方式竞得，成交楼面价约 2.84万元/平米 。
2、竞拍过程： 挂牌出让起始价为人民币 15.05亿元 ，设定土地合理上限价格 17.3075亿元 。
中能建、中铁、金茂、龙湖、武安明芳、恩祥、越秀、天恒、懋源、金地、中海 、中建二局、首开、保利、住总、厦门国贸、北京同丰和、金隅、华发、芜湖市康润房地产、南通江海港、绿城、同泰日方、如皋市润皋、建工(建邦顺怡) 、虹曦置业(东方雨虹) 、山西星河、顺瀚房地产(新城) 、华润、阳明尚兴、扬州华鹏、港中旅、南通海门海泰、江苏狮山、招商局、万科等 36家 房企参与报名。
经过线上 30次 报价，已触及上限 17.3075亿元 ，现场竞价直接转入在此价格基础上竞报 现房销售面积 ，在触及 13000平米 上限面积后，转为 现场摇号 方式确定竞得人， 中能建 成为今天笑到最后的赢家。
3、项目概况： 位于顺义新城第20街区后沙峪。地块西侧为万科城市花园东区，南侧为北京方糖，东侧为兴峪城市森立公园，北侧为蓝尚家园，距离 地铁15号线后沙峪湖站 约 1.5公里 。
用地规模为 34099.22平米 ，地上规划建筑规模为 61378.59平米 ，容积率为 1.8 ，控高 45米 ，须以 高标准 商品住宅方案建设，鼓励建设 全龄友好社区 ，鼓励实施 超低能耗建筑 。地块已实现 五通一平 。
需配建地上社区养老服务驿站1处 500平米 ，社区级公共文化设施1处 300平米 。
4、指导售价： 期房 5.8万元/平米 ，现房 6.0万元/平米 ，浮动范围为 ±8% 。
5、周边房价： 同上。
6、点评： 这宗地所处的位置与周边环境，实际上比019—069地块更好，与地铁站的距离也更友好。但是地块形状不规整，对开发商规划设计能力要求更高，使其报名单位少于前者，也间接说明了在高周转的节奏下，开发商更愿意啃容易下嘴的骨头。
中能建继通州梨园东小马后再次拿地，接下来将考验其打造低密洋房产品的能力。
四、石景山鲁谷街道衙门口棚改项目1615-713地块F1住宅混合公建用地
1、竞拍结果： 由 中海新城 以 28.3亿元 底价竞得，成交楼面价约 3.62万元/平米。
2、竞拍过程： 挂牌出让起始价为人民币 28.3亿元 ，设定土地合理上限价格 32.545亿元 。
中海新城和招商 2家 房企报名参加竞拍，线上只有中海一次报价，招商未提交竞价申请，因此中海新城以底价成交。
3、项目概况： 位于石景山区衙门口地区，融创长安悦玺南侧，中海学仕里东侧，东北侧有石景山区引入的北京171中学承办的衙门口配套学校。
用地规模为 26249.055平米 ，地上规划建筑规模为 78747平米 ，容积率为 2.5 ，控高 60米 ，须以 高标准 商品住宅方案建设，鼓励建设 全龄友好社区 ，鼓励实施 超低能耗建筑 。地块已实现 六通一平 。
需配建 350平米 社区管理服务用房一处、地上约 1000平米 托老所和老年活动站一处、约 200平米 社区助残服务中心一处、约 1450平米 社区文化设施一处。
4、指导售价： 7.95万元/平米 ，浮动范围为 ±5% 。
5、周边房价： 在售次新盘， 融创长安悦玺 取证均价约 7.95万元/平米 ，拿地楼面价约 5.96万元/平米 ，网签成交均价约 7.86万元/平米 ；全盘供应 917套 ，已完成网签成交 361套 。
中海学仕里取证均价约 7.95万元/平米 ，拿地楼面价约 3.73万元/平米 ，网签成交均价约 7.61万元/平米 ；全盘供应 602套 ，已完成网签成交 337套 。
二手房方面，远洋沁山水、京汉旭城 7万+ ，远洋山水、聚兴园等 6万+ 。
6、点评： 这宗地仅有两家房企报名，虽然与其它三宗地的争夺场面不可同日而语，但是衙门口前两宗地块也不是热点，长安悦玺和中海学仕里拿地的溢价率分别为 4.55% 和 0% 。
衙门口虽然是石景山区五环内仅有的土地供应板块，但是接近 8万 的指导售价在区域市场缺乏竞争力，堪称腹背受敌，只能在丰台小瓦窑、小屯板块和石景山首钢东南区板块的夹缝中求生存，不被开发商看好不足为奇。
中海再次扩大在 “主场” 石景山区的版图，且拿地成本低于前两个地块，有利于提升产品力，预计将打造中海学仕里2.0版本产品。
在这批土拍结束后，休战 12天 ，北京土拍将在6月14日和16日迎来一周双拍，更为重磅的海淀双新村、亦庄河西区X47、朝阳奶西315等 6宗地 将再掀土拍高潮，据悉，海淀双新村两宗地在预申请截止时间，已收到 34份 预申请保证金。
这个月是北京的土拍月， 5批次、20宗地 将让市场一波未平一波又起，但住宅市场能否同步土拍市场的热度，仍然是个问号。