长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅
绿城中国已经回归至行业前十之列。
日前，绿城中国（3900.HK，以下简称“绿城”）半年业绩报告显示，上半年公司实现合同销售额912亿元，同比增长23%。
较高的业绩增速与企业的投资布局有关，自2019年以来，绿城中国集中精力布局一二线城市，投资力度逐渐加大，2020年上半年新增土储建面同比上涨241%，新增货值1756亿元同比上涨181%。
规模扩张下，绿城多元化融资降杠杆。财报显示，一年内到期债务比重较2019年末下降5.5个百分点，占总债务31.1%。截至6月底，绿城中国的净负债为490.03亿元，净资产负债率为66.1%。
在房企多元化发展的当下，绿城聚焦在三大业务板块，即以投资开发为主的重资产板块、以代建为主的轻资产板块、以服务创新为主的“绿城+”板块。轻资产板块的绿城管理已在今年登陆港交所，借助资本力量将为绿城中国带来新的利润增长点。
9月4日，绿城中国发布公告称，截至2020年8月31日止8个月，集团累计取得总合同销售面积约653万平方米，总合同销售金额约人民币1345亿元，同比增长约31.5%。
多维度提质增效
据克而瑞发布的2020上半年房地产企业销售排行榜，绿城中国排名第十，且属于突出业绩房企。这意味着绿城中国再一次回到了行业前十。
“会100%完成全年目标，形势好的话甚至会有一定超额。”绿城中国董事局主席张亚东对于年初制定的2020年2500亿的销售目标信心满满。
信心来自于业绩的逆势上涨，今年上半年，绿城一改去年同期销售金额同比下降的颓势，912亿的销售额，95%的回款率，累计取得总合同销售金额约912亿元，同比增长23%，创历年同期新高；总合同销售面积约431万平方米，同比增长7%。
上半年，绿城实现营业收入238.96亿元，同比增长28.1%。其中上半年新拓项目预期净利润合计近180亿元，新拓项目预期平均净利润率同比提升约3个百分点。
绿城中国新拓项目利润率提升，很大原因是逆势低价拿地。绿城中国执行董事、副总裁李骏称：“今年前7个月，该公司所获土储平均楼面价约9031元/平方米，是自2016年来的最低值，土地成本的降低，有助于未来增厚利润规模。”
核心业绩指标的提升得益于绿城从项目运营周转到内部管理都变得效能更高了。财报显示，今年上半年绿城中国从拿地到项目开工提速了24%，开盘提速10%，归还股东投入提速14%，交付提速5%。项目运营效率整体提速直接带来的结果是，全年预计新开工面积和预计竣工面积，分别同比提升20%和14%至1125万平米和662万平米。
在成本管控上，通过深化战略集采，将集采成果应用率提升至96%，降低了动态建造成本，结余29.5亿元，较目标成本降低1.2%。
不过，利润方面有所下滑，绿城中国上半年毛利率仅25.9%，较上年同期的毛利率32%，下降6.1个百分点。其中物业销售毛利率25.6%，较2019年同期的31.3%，下降5.7个百分点。
对此，绿城中国表示，主要是因为受限价影响，品牌溢价未能充分体现，毛利率出现下降。
近8成货值位于一二线城市
今年上半年，绿城在拓土上审时度势，更加稳健。报告期内新增项目43个，总建筑面积约1097万平方米，预计新增货值1756亿元，其中归属于集团权益约1012亿元，总土地成本金额约648亿元。
下半年，绿城中国还有44个全新项目亮相，其中不乏北京、杭州、西安等重要城市的大盘，全新推盘的项目中有2/3是位于长三角地区，83%是在一二线城市。
截至2020年6月30日，绿城共有土地储备项目172个（包括在建及待建），总建筑面积约4801万平方米，其中按照权益计算约为2798万平方米，楼面地价平均成本约为6234元/平方米，总可售货值约7427亿元，其中一二线城市的可售货值占比达74%。
绿城中国执行总裁郭佳峰也强调：“到目前，其实已经确权的新增货值快2200多亿，总体来说完成2500亿的指标，是非常大概率的事情，基本不会完不成。”
拓储之外，还通过引入战略投资的方式来增强自身造血能力，通过并购合作补充土储。今年4月，绿城中国跟浙江老牌房企新湖中宝签订了战略协议，通过发行3.23亿股份的方式，引入新湖中宝成为新的战略投资方，使其以12.95%的股份成为第三大股东。
规模扩张下，绿城通过合理利用多元化融资降杠杆。在融资方面，共发公司债、票据、EBS等共合计145.9亿元，规模较大。取得金融机构授信超过2397亿元，截至2020年6月30日止尚有可使用额度约1312亿元。
财报显示，绿城中国1-6月总借贷加权平均利息成本5.2%，较2019年同期的5.4%下降20个基点；一年内到期债务比重较2019年末下降5.5个百分点，占总债务31.1%截至6月底，绿城中国的净负债为490.03亿元，净资产负债率为66.1%；一年内到期的债务为347.88亿元，占总债务的比重为31.1%，较2019年同期下降了5.5个百分点。
对于当前行业较为关注的融资收紧“三道红线”，绿城管理层表现得较为从容。绿城中国执行总裁耿忠强认为，新政出台会对房地产行业更加平稳健康的发展起到正向作用。其称：“绿城这两年取得了比较好的增长幅度，之所以取得这么好的发展，是借助了融资杠杆，但是没有依赖融资。”
分拆代建板块上市
延续“战略2025”，公司接下来将积极布局重资产、轻资产、“绿城+”三大业务板块。
张亚东强调：“重资产板块总体发展比较稳定和成熟，特别是在接下来的发展过程中，将成为公司近期发展的基石。”据了解，重资产板块除传统房地产投资开发业务，还包括TOD、城市更新以及产城融合项目。
目前，绿城中国已落地TOD项目13个，分布在杭州、宁波、福州、佛山等多个城市。城市更新方面，已成功中标杭州3个老旧小区更新改造项目；而小镇业务已确定“地产销售与产业运营双轮驱动”的业务发展模式，聚焦康养、农业、科创三大产业，已确权规划总建筑面积893万平方米。
而作为绿城旗下分拆出来的轻资产板块，绿城管理已于7月成功登陆资本市场，成为“代建第一股”。据半年报，期内绿城管理持续经营收入8.15亿元；毛利3.4亿元，持续经营业务毛利率41.72%。
截至2020年6月30日，绿城代建管理项目合共268个，商业代建和政府代建*四六**开，总合约项目总建筑面积约7331万平米，同比增长6.9%，在建面积3882万平米，同比增长26.2%。
严跃进认为，代建业务是绿城的王牌业务，加速拓展对绿城管理规模增长与利润提升，后续跟城市合作项目都有良好的导向作用。而绿城管理控股的成功上市也可以借助二级市场资本的力量为绿城中国带来新的利润增长点。