四川房神，一个和房产携手走过25年婚姻道路的房产金融专家。
四川房神属于理论+实战派，只说对你最有用的方法和技巧，哪怕会得罪所有房地产开发商，也不能坑了你钱包。
俗话说：买错一套房，十年两茫茫。
以下提问内容节选自房神会员微信群和知识星球内部付费提问
问:新人首问，万能的房神，在重庆有房，另早年在成都分了1套(环境不好)，现无资格,想在成都代持一套，孩子在成都或重庆发展均有可能，所以想购置一套环境好点的预留着，期望升值空间能大点，不住也有利润，且方便售。
疑问:
1. 初步意向“保利时代”128平，套四，觉得靠近城区升值空间可能更大，上班也近， 太靠城外升值空间是不是比较小，主选成华区，锦江区，金牛区的想法对不?
2. 哪个方向发展会比较好，感觉东区不错，但现有的龙湖梵城已售罄，近期是否有发展不错的楼盘。
3. 我这种情况应该买多大面积合适，资金能解决。主选哪些区域?
一直在纠结中,翘首以盼房神的解答
四川房神：金牛一般般，如果有什么潜力股也是天回镇北部新城而不是老城区。考虑学区关注锦江和青羊。自住和投资逻辑不一样，自住关注主城区，投资关注近郊区。成都纯投资避开爆炒高价区，关注犀浦，大丰，天回，三河场锦水河，书房这几个近郊区。
问：你好房神，大神看了你很多期文章一直想咨询你，但是怕你太忙没时间回复，今天终于鼓起勇气梳理了一下自己的情况发给了你的助理号，向你提问希望得到回复翘首期盼中，谢谢！
我的基本情况是这样：
1.单亲妈妈在欢乐谷附近工作，已有房票，但是手头*弹子**不多。
2想买一套房子来自住希望能达到保值增值的效果，最少跑赢通货膨胀，如果能买到一个潜力房未来能升值更好，为自己和孩子留一点保障在哪里以备不时之需可以融资应急，这个是看了你文章领悟到的这里还要说声谢谢！
3.那天去看了一下欢乐谷不远处的兴元绿洲，不知道房哥觉得兴元绿洲如何？纯小白以前完全没有房产投资的经验，所以还望房哥多多指点谢谢！
四川房神：首先谢谢你的肯定和支持，从你认证的描述能感到你的真诚和信任，我会尽我所能希望能帮到你，再次肯定你的成长你能分析到为未来不时之需做准备，就证明你成长了开始将房产和理财投资相结合了，这是你最明智的选择，这也是普通人该有的准备。
兴元绿洲可以直接PAS了哈，刚建好那两年还有一点热度，因为当时是那个地区为数不多的高层电梯新房，但是现在早已过气。
不推荐的原因有有以下几点：
1.小区物业质量不高人员混乱，管理不是很有序所以自住带小孩单亲妈妈，很不理想。
2.交通是个老大难的问题单行道多到你迷路。
3.规划布局很受限制，所以很难有大的发展，没发展就代表没潜力，没潜力升值空间肯定就会很有限。
4.这是07年的小区2.5环边目前价格才1.2左右同时期同段的位盘，很多早已接近两万，可想而知它的升值有多缓慢。
总结：你会选择看兴元绿洲，证明你的*弹子**确实有限也很希望在欢乐谷附定居，估计工作是很稳定的那种。结合你的情况我建议你将视线往羊犀线附近或沙西线附近看看，如果能接受半小时车程可以考虑郫都区的犀浦镇也是不错的选择，但是你*弹子**有限，想买到有价值的好房，需要在看房上多花一点心思不要急于下手，最好能找到急于出手的次新优势，这个需要花心思但这个心思值得你花最少能帮你节省几万到几十万都可能。感谢成为会员大家一起成长，后期看房上有什么不懂随时问我或我的助理，我会尽快回复，助你早日找到自己心仪的 好笋 。
问：你好房神，坐标成都，准备买房， 主城区买不起了，准备在新津买，买郊县的，有没有值得推荐新津的楼盘？
四川房神：你好，等什么都弄好了就又不是这个价了，买房更重要的是看着区位和自己上班需求，
例如:高新区上班，青白江便宜，你买不 嘛 ，就是这个道理，目前高新天府新区双流房价真的贵，一平贵几千，在100平就是几十万啊，高新这些地方上班年轻人更多，以后都会有更多的年轻人买房，新津不管往高新双流还是天府新区都是很好的，说白了，新津就是这三个地方的一个承载区，作用不言而喻。
问：房神您好。手头有一套自住房价值110左右。在打算在成都投资一套房，因手头无资金，想通过把目前的自住房用抵押*款贷**的方式（或别的方式）弄点资金，在买入，但不懂怎么操作好，又怕不安全，请房神指点迷津！
四川房神：如果你没有稳定的资金收入，不建议你这样操作，风险很大。因为现在房价涨幅很慢，短期基本上没有大变化，不像以前1年左右就翻倍，可以短期暴击，所以你抵押自住房，再买入一套，房价不涨，你每月承担的月贷很高，加之你没有周转资金，一旦断供，房子的风险就很大，甚至被银行拍卖。所以房产裂变不是随意的，要做好通盘资金考虑。
问：房神晚上好！想买一套单位福利房，是以前食品部门修建的，现在单位没有了，有风险吗，能买吗？
四川房神：这个应该是指的集资房，买这类房子风险特别大，不能因为便宜而不顾法律风险。
这类房子土地一般是划拨土地，在转让时一般要经过原来单位同意，且在转让时根据具体需要要补交一定土地出让金。
更重要的是，这个粮食部门不复存在，到时要去协调相关部门协助办理过户手续比较繁琐。
总体看来，集资房价格虽然便宜，但风险倍增，建议慎重选择和购买。
另外说说容易入坑的几类低价房，买了之后卖不出去，基本就套在手里了。
1、公寓房。公寓房总价低，不限购，但是这类房产权年限只有40年，到期后也不能自动续期，不能办理落户，生活成本高，交易税费高，流通性差，而且公寓房一般都是三梯十几户，安全性和私密性差，既不好住，又不好转手，基本是入手就贬值。
2、房龄大的房子。房龄大的房子，不仅房屋质量存在隐患，而且房龄越大，房产的价值越低，能获得的银行*款贷**就越少，甚至还有可能被限贷，房产流动性会大打折扣，如果你买了，很可能就砸手里了。
3、只有使用权的房子。小产权房、经济适用房和*迁拆**安置房等，这类型房子的价格远远低于市场平均水平。
但是，没有法律保障，因为房子只有使用权没有产权，因此这类房子没有法律保障，无法办理房产证或者不动产权证，不能落户，也不能获得教育、房屋受益等权利。一旦遇到房屋*迁拆**、回收，将面临房财两空的局面。
必须全款买房，这类房屋不能到银行进行*款贷**，购买这类房屋必须全款付清，购买压力可能会比较大。
4、城市远郊房。很多城市都在向外扩张，大搞新区、开发区、高新技术区等，炒作政策利好和未来规划。举个例子，目前天府新区视高“眉山的天府新区”，如今这片区域已经汇集不少大型企业和房地产楼盘，这些楼盘其中的一大卖点就是大肆宣传房子未来的增值潜力。
但此时距视高的一些小房企也借着大城市效应在拿地盖房，同样打着天府新区的价值做宣传，而视高的房价肯定是要比天府新区核心区域的价格更便宜、更具有诱惑力，但是它又不属于成都，买了这里的房子也享受不到成都的城市配套资源。
如果运气好，或许几年以后这里能被划进成都，但是如果运气不好，未来很多年可能它还是不属于成都，那个时候开发商早就把房子卖完拍拍屁股走人了，剩下在这里买了房子的业主住也不是，卖也不是，因为这样远郊城区的房子根本无人愿意接盘。
很多小白买家会贪图便宜，而买这类房子。得不偿失，尽量不要碰！
问：亲爱的房神,什么*款贷**是我们能接触到最划算的*款贷**？
四川房神：看你的阶段。如果你名下有一套全款房，你就可以办理房屋抵押*款贷**，现在的名字叫公司经营贷，这个*款贷**金额能轻松达到300万，低至3.65%年化利率，这个才是*款贷**神器。
问：房神老大，作为小白如何向群内的高手一样拥有100万流动资金？
四川房神：100万流动资金，说明确点就是信用卡额度，如何把申请到大额信用卡，如何把信用卡的额度用来作为自己的现金流。请私信小助理免费领取资料。
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04：【解毒模式】无视房价涨跌依然赚大钱的秘密
05：【囤房模式】囤房*法大**，让你买房躺着睡觉都赚钱
干货篇
06：【心法】如何找到买入即赚30%的笋盘？
07：【时机】3个方法把握买房致富最佳时机
08：【选房】这些房子，买房致富一定不能碰
09：【城市】5个办法选出最具价值投资城市
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