广州 | 海珠湿地

上一篇250万选筹文章，投票中，新世/界加多一房pk仍然败北，与珠城的通勤距离决定内涵价值深入人心。

因此这一期的选筹pk，杨总管从广州大道南北各取一盘，均在通勤距离10km内，希望通过这个总价约束下的选筹系列，建立大家的总价约束意识， 即是某一个板块一旦超过某个总价，就会遇到一个它一定打不败的对手 ， 也可以这么说，在这个总价下，这个楼盘在这个板块属于错配。

今天要拿出来帮大家建立板块总价约束的楼盘分别是君华香柏广场与坚真花园。

君华香柏广场（一房）或恒骏花园（两房）

关于此次南北的选筹pk，杨总管本来想选有学位直升优势的云景，截至发文，云景已经鲜有300+的房源，其中的云景名都组团是云景的天花板， 在这轮行情前与天河网红盘盈彩美居，天朗，海珠罗马家园，逸景单价基本持平，这轮行情后有了2-3万的差价，对比前两者是因为产业聚集地，后两者是旧改预期， 我把它放在了下一个选筹梯队，再次强化大家的板块总价约束， 这样大家就不会有京溪能不能补涨追上盈彩或者逸景的疑惑。

相比梅花园不成气候的佳润广场，梅花园广场，京骏商业城，只能等待金茂府自带商业体的完善，京溪板块有*阳城太**广场独撑大局，加上香柏广场对面在建的金铂天地，商业配套上满分10分可以打9分，同时“多亏”恒骏的烂尾，让雪松接手的君华香柏年轻了10岁+。

三号线的 晚高峰 通勤京溪问题不大，早高峰在18号线延长线京溪路站的设立后， 进一步强化京溪板块通勤珠城的优势的同时 ， 大大缓解被人吐槽的京溪 早高峰 。

学位上小学是省一级京溪小学， 但读完六年要分三个校区 ，这点大大的给京溪学位价值打了折扣，另一个劣势与其说是同和中学差，不如说是白云区的通病， 广州11个区里，白云区的奇葩在于其公立教育是明显的弱势，尤其是中学，几乎好的学校全是民办 ， 2020年后，民办初中的招生方式由面试凭成绩改为电脑摇号凭运气，不确定性的增加也大大加重了家长的心理负担， 在民办转摇号后，许多家长如梦初醒，“没有好的初中就是耍流氓”， 这不是危言耸听，杨总管的不少全程客户有逃离趋势。

坚真花园

很多人吐槽广州市区是非洲，郊区是欧洲，而 中轴线作为广州对外的第一窗口 ， 一定是广州不遗余力去升级打造的，关于中轴线的建设力度参考这张图。

如果说琶洲往东的推进看海珠的财力与广州的态度， 那么南中轴北起广州塔，穿过湿地公园南至珠江后航道的推进，俨然已经是“道德绑架”，不得不做 ，毕竟这是广州对外的第一窗口，是广州的“脸面”。关于南中轴的规划，我放在下一个选筹系列详述。

在中轴线上，靠近珠江的头部比如帝景，泓景，佳信，以及再往南的明月园，不是刚需的范畴，再往南有这么一个楼盘，他第一次引起我的关注是因为之前有一位同事，每天掐点到公司，其他同事答复 其住珠江新城附近 ，我当时一惊年纪轻轻，如此本事？后发现是大塘。8点起床梳洗，8点半可到珠城，这通勤时间已是珠城东区的配置，原因是大塘早期的租房供应给了在纺织城等小作坊的产业工人， 并没有坐班制的上班高峰，也就让大塘站避免了高峰限流，L3+L11的地铁搭配可以说是海珠no.1，看看海珠区政府的选址，不接受反驳。

关于坚真，位处南中轴线一馆一园的北面，其东边有龙潭的旧改预期，未来周边界面在旧改及11号线开通后，相信会有提升。

前身为经济适用房的聚德，学位拉垮的索丽苑，都只是为了衬托坚真花园鹤立鸡群的存在，它的“气质”不仅来源于它名字的出处，李坚真： 只留清气在人间 ，还来自于在建坚真花园期间，房价暴涨，但开发商仍然按当年允诺中大教授的价格以远低于市场价的价格卖给了一批 中大教授。

即便杨总管的全程客户会因为村屋环绕，亲身体验一次从大塘地铁站到坚真花园沿街的界面，但无一例外的是，他们在进入小区后第一句评价都是 “我愿意住在这里” 。

总结

产业，通勤导流，学位，商业配套决定了一个板块的总价约束，白云中产阶层聚集没有天河越秀黄埔海珠密集，头部楼盘如万科的接盘群体就是增槎路一带的水果批发市场的老板，粮油批发市场，物流市场，还有美博会批发市场等的小老板，因此杨总管认为从增值角度优选上车及头部楼盘，但如果你是为了京溪学位，除非你在白云工作，否则总价约束为500-600万，超过600万天河北，华景的学位壳或者上车3房，海珠越秀头部学位两房，上车三房均有得选，相对优质的初中教育会是鸡娃父母的首选，面对的接盘群体也会更广，流动性更佳。珠城通勤的小刚需，如果5号线沿线的楼盘已让你高攀不起，不如在中轴线蛰伏。