大家好，我是最近出差太忙，只能急急忙忙赶稿的马英八，未来几个月将陆续与聊聊甘井子 的 各个片区。
今天先从甘区距离主城较近一个版块 “梭鱼湾商务区”聊起，相比又高又新的高新园区，或者土豪聚集的中山区，作为城乡结合为主的甘区自然会轻松许多，毕竟无论怎么努力也没有高新区年轻，也不及中山区的成熟，也不会出现类似高新和中山那种大连房价一哥的争执，甘井子明显佛系很多。
既然说到梭鱼湾商务区，这肯定是大连当下大基建施工最为集中的几个区域之一，围绕这个区域，经常会看到群友提出如下几个问题。
以上图片是70年前，周总理到大连化工厂视察的照片，期待着这片土地70年后的今天能够再次涅槃重生。
一、2023年，大基建落锤在梭鱼湾与现有在建项目的位置有多远？
2023年三年内哪些大基建项目将会在梭鱼湾破茧成蝶，他们分别的落锤在什么位置。2020年- 2023年三年间，大连梭鱼湾商务区至少同期有五个重要项目同时施工或将启动施工。
A：大连湾海底隧道贯通: 这将减轻东北路的通行压力，极大缩短中山区东港到新机场，以及大连湾，开发区的通行时间。
B：光明路延伸工程局部通车：在物理空间上，将梭鱼湾区域与中山区域实质性连接成一个版块。
C：2023年地铁五号线试运营，将在钻石湾有一座换乘车站，以及四号与五号的地铁大厦控制中心
D：地铁三号线规划站运营，地铁四号线东方路站开工。 地铁三号线行政服务中心的规划站点，以及即将开工的地铁四号线，将在青秀蓝湾的东侧规划地铁四号线的东方路站。
综上，轨道交通将在梭鱼湾区域形成地铁三号线，金家街站，行政服务中心规划站。地铁五号线梭鱼湾南站，梭鱼湾换乘站，以及地铁四号线东方路站，合计四个轨道交通站点。
E：2023年亚洲杯梭鱼湾足球场
二、亚洲杯体育场，比足球更重要的意义是什么？
过往的八年，遥望彼岸灯火闪烁的东港-青泥洼，此岸的梭鱼湾区域发展可谓是一波三折，从区域第一个开盘项目：远洋钻石湾2012年开盘16亿的销售记录，即便是在全国地产圈子也是可以排到前几的名次。
奈何受制整个城市大基建，学区等等配套的兑现滞后，梭鱼湾商务区并没有成为沙盘上熠熠生辉的样子。或许我们都抱怨过整个城市大基建的拖沓，十年未通的2号线北段，一旦挂地就冒泡的地铁四号线，一提体育中心就躲不开的新山东路，时断时续的新机场。
林林总总的规划不可谓不多，但中山高新也好，小窑湾也罢，能掐表倒计时集中在2023年倒计时兑现利好的区域，怕是整个大连也只有梭鱼湾这一个区域了。
这也是这场大型赛事之外带给这个区域的最大意义所在，赛事举办对梭鱼湾版块产生“大基建刚性限时兑现”的实际效果，三年后的这里绝对不能以乱草丛生，昏暗路灯的形式展现于这个世界。
路网，绿化，滨海公园，市政设施需要按照一个城市“脸”标准展现于此，从马路牙子到路边垃圾桶，从路灯树木草地配置，到公交站点智能交通，硬件是一定要全都要鸟枪换炮的，几十年举办这么一次，谁家嫁个姑娘还不给拾掇拾掇，有什么“粉”一定会擦到脸上，不会光腚举办国际A类赛事。
无论球赛之后如何，这些大基建的升级定会为周边居民提供更舒适的居住环境。
远洋钻石湾三期现状
三、从生活角度，哪些不利因素依旧制约梭鱼湾的后续发展？
梭鱼湾东侧，原大化区域的污染依旧是困扰剩余土地出让的重要羁绊。
虽然整个梭鱼湾区域看似一马平川，有大量的土地供给，实则能够是净地符合出让的土地少之又少，除已出让土地在建项目外，均存在严重的污染状况亟待修复处理，在平衡土地出让的安全性，以及收支平衡的角度，土地修复将是一笔巨大的开销。
我们可以参照以下原始工厂*迁拆**前的位置图做 以 对比：历史企业对比图，可以看到 当下新出让土地均位于大钢原办公区域，剩余大量大化等等企业的厂区并没有达到净地出让条件，短期内不会形成项目供给。
也就是说这个区域不会形成类似体育场或者小窑湾，以及甘西那种超大体量，超高容积率的土地供应。可以说土地是一把双刃剑，怕他没有，又怕他太多，节奏控制不好就会影响整个区域的发展。
历史企业对应区域
区域内的不利因素影响
四、区域内在售地产项目，要注意哪些配套硬伤，分别适合什么样的人群选择？
在新建几个项目附近 有高压输变电站一座，污水处理厂一座，如果关注这个区域新项目的朋友。
1-某洋某利悦和山海的高层一期的位置靠东侧距离未来地铁站点可能更近，高层产品尽可能选择南端无遮挡的楼座位置，项目高层楼间距并不十分理想，北侧高层靠近铁路以及供热管，面对城市主干路东方路，尽可能规避不利因素的位置。
2-某地某利某商星光照澜项目的西侧可能会受到变电站影响，但规划了绿化带，北侧同样受到火车及管线影响。
3- 二手房青秀蓝湾最北一侧均受到火车和供暖管线的影响的同时，地铁四号线利好是青秀蓝湾东侧靠近未来地铁东方路站。（参见意向图）
4-某科某地和风明月项目位于航道正下方，有轻度的噪音影响，户型定位均是紧凑改善户型，某科有发神经降价的习惯和先例，如果尾盘甩卖也不足为怪，只是对装修交付的标准不要期待过高！
5-某港粮仓项目前方位置常有不定时的废气排放影响。项目东侧500米即是地铁五号线甘井子站，动迁的楼宇已经搬空待拆除，只是项目东侧留有的一片棚户区非常有碍观瞻。
相比于东港的某些100多平一室户型，或者230多平方的2室户型，至少钻石湾区域的新房均是紧凑型刚需，或者得房率更高的洋房户型。适合甘区改善朋友选择，以及在大连湾或者需要到中山区上班，却对居住品质有要求的人选择，当然如果非得把没有出让待修复土地的污染问题扣到已建项目上来的话，多少这有点冤枉，毕竟已经出让的土地均是净地。
现有在销售五个项目当中，从业主的客群存粹性来讲，某科和风明月的门槛最为均衡，业主近似度最高，非常纯粹。
从户型设计，和丰富角度，悦和山海的户型更为讨巧。
三大开发商联合开发的星光照澜项目户型更为紧凑，但是项目高层北侧位置和悦和山海均靠近火车道，但户型改进非常用心，较其它几个项目明显做了错位优化，尤其是洋房产品因为某地的洋房产品设计能力还是很出众的，足够经济兼具实用性，总价控制的更好，可以满足洋房改善升级要求和居住的功能性，有想在钻石湾板块居住改善的朋友可以关注一下。
五、梭鱼湾的学区影响？
从中考改革新政策的调整方向，对此区域是利好的，但鉴于对此区域现有客群了解，基本本区域购房人群都有外置学区作为备选，学区基本不是作为客群第一要素而选择钻石湾区域。
另外现有出让土地还规划有一所小学，远期在大化未出让地块还有规划有一所中学，一所小学。短期内受到80中分校独立建制的影响，最近三年成绩和指标都不会有太大起色，需要等本区域更多小区业主入住之后，能够留下本区域的优质学苗之后，才能期待有更好的成绩！
总结： 从我个人角度，如果纯自住需求
能洋房不高层，能三房不两房，能新房不二手！
如果兼顾马上居住和保值需求，当下远洋钻石湾观海头排挂满了红布条，已经飘扬了至少小几年了，总价偏高，并不划算，并且极不容易出手。
我本人选房偏好二手，为什么在这个区域宁可能选新房不选二手呢？
原因一、选择余地大，可以看好既定，不需要像二手房那样熬心去碰运气，尤其是钻石湾这个区域二手不太好碰。
原因二、 同一个小区邻居都是2.4万以上价格买的，邻里之间的门槛决定了至少不会有太大落差。否则在一个起价8000的小区，分布着8000-20000不同阶段的邻居，实际交往过程会存在一些问题，可能有喜欢扒拉垃圾筒，种大葱，腌酸菜的叔叔婶婶，毕竟生活习惯不太一致，千万买邻！
如果你是看好大基建，纯粹只是为了投资来选择梭鱼湾，面对当下2.5W期房的价格，虽然区域发展还有空间，但是面对对岸东港并不高的天花板价格，这应该不是一个适合炒房的区域，钻石湾已经从一个板块的起步阶段到了成熟兑现的阶段了，自住或是最好的选择！
即便是未来有大通胀的可能，从房产投资的收益而言，完全可以出门右转，去核心的十几个城市选择了，大连是一座宜居，改善养老自住的城市，适合自住，当下并不存在所谓的价值洼地，若是纯投资，请忍住！
感谢2023年亚洲杯落户大连，因为你的存在，我们期待2023年，梭鱼湾商务区能够破茧化蝶，再续足球城的辉煌！