今年是打新之年，一大波去年官方集体“打折优惠”的地块，正在出炉的路上。
其中，宝中的A004-0175宗地，打折力度最大，普通商品住房销售均价不得高于85500元/㎡，堪称史前。
因为地块属于新前海核心位置，大家也纷纷关注。
在拍地主体都还未确定具体的动工时间，市场上便有声音，该地块上的住宅，大概率能够预定日光。
那么，准备上车宝中A004-0175宗地的人，需要注意什么？
近期@格隆汇楼市，去了实地探访，具体的情况，我们一起来看看。
1
巨靓福地
宝中A004-0175宗地位于宝安区海天路与兴华一路（兴民路）交界处，去年被鸿荣源拿下。
项目总面积14556.31㎡，建设面积123687㎡，普通商品住房销售均价不得高于8.55万/㎡，初始建设需无偿移交不少于2000㎡的出租型人才住房。
根据规划，该宗地规划办公51687㎡、商业5000㎡、住宅20000㎡、酒店47000㎡。
这宗地块的出现，是宝中近5年来官方打折最明显的宅地。并且当中的限价规定，让未来该地块上的住宅均价回到了3年前。
2019年6月，新锦安海纳公馆的备案均价为89976元/㎡；2019年8月，都市茗荟一期的备案均价是10.9万/㎡。
实探项目当天，@格隆汇楼市去附近中介门店询价，目前熙龙湾一期二手房挂牌均价10.6-19.5万/㎡左右，二期挂牌均价13.6-20.14万/㎡左右，天健时尚空间16-18万/㎡左右。
相比之下，可以看出限价宗地上的项目是宝中范围内，性价比最高的项目。
这块地，基本汇聚了整个宝安最顶级的配套。
产业方面，近距离承接一河之隔前海桂湾片区的产业，能够承接桂湾的产业外溢。
桂湾的定位是金融核心商务区，未来会是深圳金融最密集、高端商业最发达、高档写字楼密度最大、发展潜力最足区域。
目前已经有微众、建滔、招联等大型企业扎堆落户。
商业配套方面 ，该地块紧挨龙光大厦，目前被全部围挡起来，一路之隔是前海卓悦宝中时代广场，约700米处是宝安最繁华的商业综合体鸿荣源壹方中心。
文娱配套方面，附近1公里范围内有四季花田书香花海、宝安足球公园、宝安图书馆、宝安青少年中心、国际西岸商务大厦。隔两条马路便是宝安区的欢乐港湾。
（兴民路南，深圳华侨城欢乐港湾展示中心）
项目西面正对四季花田书香花海和宝安区图书馆，未来高层的位置还能看海景，视野景观资源非常充足。
医疗方面，A004-0175宗地距离南方医科大学深圳医院约1.2公里。
交通方面，该地块位于深圳地铁“黄金环线”5号线宝华站A2出口约20米，距离临海站步行约500米，距离1、5号线换乘站宝安中心站步行约900米。
通过海秀路或海天路约10公里可以直接串联广深沿江高速大铲湾收费站(S3广深沿江高速入口)。
住宅集中度方面，方圆一公里范围内纯度较高，周边没有什么农民房，环境绿化优美。
所以，地块上的项目落成，大概率会被市场疯狂地盯着。
2
8.5万/㎡，可能等不到
宝中的这幅地块虽好，但可能这与绝大部分人都无缘。
现在即便是市场最不活跃的一年，但核心板块的资产，依旧会是“硬通货”。
在大家眼中，这块地是肥猪的腱子肉，都在虎视眈眈。
纵观过去一年，同样的市场背景，宝中、前海、香蜜湖、蛇口、安托山等豪宅扎堆的地方，新盘依旧得到高度认可。
日光或者买得好的，基本都集中在了这些地方，开盘价格都属于千万级以上。
总价上限最高的是深业中城，甚至去到了1575-7508万/套。
这意味着，在高端买家眼中无淡市，有好的豪宅资产会毫不犹豫出手。
去年这些“日光”的项目，总共吸引了14158名有钱人参与“打新”，推售的房源共6230套，最终结果剩余二百多套。
换句话说，剩余没有在这些项目上车的有钱人，如果没有其他项目上车，那么还有超过8000批。
所以宝中的这块宅地，接下来也会大受欢迎，在不怎么需要看积分的环境可能也需要凭积分说话。
其次，宝中地块，周围的项目，价格没这块地的香，注定会引来市场的强关注。
比如泰华梧桐聚落，建设耗时近20年，吹风价格8-9万/㎡，距离宝中地块直线距离约420米。
都市茗荟花园一期，开盘均价约10.9万/m，总价区间在448-5071万/套。
去年日光的项目，均价全在9.34万以上，有钱人都还不犹豫出手，今年宝中隔一条河的前海最低也要9.2万/㎡。
明显，即便是近几年的新房价格，宝中的这块福地的限价仍旧是价格最低的。
再加上目前周边二手房，和宝中地块存在2-10万/㎡左右的差距。
这就意味着，有实力的买家，扎堆的程度会比想象的高得多。
还有就是，宝中该地块面积并不大。能够拿出来建成住宅的面积，少之又少。
宝中的这个地块，总面积仅14556.31㎡，建筑面积限制在123687㎡。初始建设需要无偿移交不少于2000㎡的出租型人才住房。
根据规划住宅20000㎡，若按照100㎡/套，那么也只能建成200套住宅。
这就意味着，有实力的买家们，竞争会更加激烈，想买都不一定能买得到。
所以，今年想等这个地块的买家，大部人可能只是“陪跑”。
不过，如果确实想要等这个地块，需要注意几个点：
一是容易堵车，靠兴民路以及龙光世纪大厦一侧是消防专用通道，而兴民路为左右单车辆通行道容易堵车。靠近海天路、宝华路处道路两端有红绿灯，通勤高峰时段更容易堵车。
二是景观问题，靠近龙光世纪大厦，熙龙湾，前海宝中卓越时代广场、国际西岸商务大厦，会被遮挡视野。
三是居住密度高，项目建设面积小，在未来尽可能利用建设面积的情况下，容积率估计不会太低。
今年是打新大年，建议买家们别死磕在这个项目上，其他优质的项目都多留意一下。