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FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：慕容晏 美编：小鹦 校对：大豆
今天上午，北龙湖北岸又拍了一块地，只有一家公司报名。
河南省郑新科创有限公司（以下简称郑新科创）以起始价29.82亿摘得北龙湖北岸20号地，折合楼面价10634.33元/平。
出让公告中显示，该地住宅部分99.72亩，限高60米，容积率小于2.5；商业部分约75亩；地块总容积率小于2.4。
郑新科创20号地中的住宅部分，基本与9月21日东龙控股摘得北龙湖5号地14133元/平楼面价相当，住宅楼面价也是在14000元/平左右，毛坯限价3.13万/平，精装限价3.6万/平，预计入市时精装售价在2.8-3.5万/平；
剩余75亩商业地块楼面价大约在5200元/平左右，公建成本预计在1万/平左右，预计售价在2-2.5万/平。
郑新科创今日摘得20号地，是继9月21日摘得龙子湖6号地（容积率3.0，限高80米，面积约50.739亩）后的再次出手……
01
2023年
北龙湖北岸小高层库存将超3000套
去化周期近6年
郑新科创摘得20号地后，北龙湖北岸小高层市场局面如下：
1、华润瑞府，整盘934套，目前已取证461套，已售403套，剩余531套；
2、东龙摘得5号地，占地91.44亩，容积率2.5，总建筑面积15.2万方，按照户均130平米计算，能出货1169套；
3、郑新科创今日所摘20号地，住宅占地99.72亩，容积率2.5，总建筑面积约16.6万方，按照平均130平米户型计算，能出货1278套。
以上合计约2978套小高层房源。
如果算上中海云鼎湖居退房再卖房源、鲁能公馆清退20-30套房源，以及部分二手房，北龙湖北岸小高层库存还会更多，数量将远超3000套。
库存情况理清后，再看看去化情况。
华润瑞府今年入市时，中海云鼎湖居基本清盘，在无竞争对手的情况下，年销售约400套；
今年的北龙湖，小高层整体去化尚不足500套；
这意味着，科创公司20号地上市后，北龙湖北岸小高层已够6年时间去化，大大高于北龙湖洋房2年的库存。
由此可见，北龙湖小高层的风险比洋房的风险更大。
02
郑新科创会与谁联手？
北龙湖北岸小高层项目，中海云鼎湖居的成功再难复制。
2019年12月6日，中海云鼎湖居以楼面价14743元/平摘地。
2020年9月-12月，该项目共销售300多套，货值约13亿，开头的四个月势头并不算好。
2021年，中海云鼎湖居售出1060套，货值47亿，一举摘得2021年郑州年度销冠。
目前中海云鼎湖居共计销售1317套，共售出60亿，其中车库5亿，已清盘。
华润瑞府项目是2021年11月19日摘地，今年6月30日首开入市，虽然取得了首开销售9.8亿的不错战绩，虽然产品方面大升级，但后续市场就没有中海那么幸运了。
原因如下：
1、中海云鼎湖居收割了郑州积累近10年的3万/平中高端改善型市场近30%的份额；
10年来郑州改善型市场仅在4个区域：
A、老金水CBD（花园路正弘城商圈）
B、紫荆山附近
C、高铁站附近
D、北龙湖北岸、龙子湖
2、中海云鼎湖居吃尽了中原科技城预期红利；
3、中海云鼎湖居是“疫情下高密度区域人口出逃现象”的受益者；
4、北龙湖大环境+双地铁+学校利好不断兑现，促使对区域改善有强烈需求的客群入场北龙湖；
5、中海云鼎湖居后，郑州房产市场、消费能力与消费信心“三面下行”的同时，伤及改善客群入市。
所以，无论是华润、东龙、郑新科创，都已无法再复制中海云鼎湖居2021年创下了年销1000套业绩，转而进入年销500套左右的平稳期。
市场中有传言称，东龙已与中电建联手打造9月21日摘得的5号地。郑新科创究竟选择联合开发还是独立开发尚未可知。
接下来，郑新科创今日摘得地块会选择联手还是独立开发，已成为市场关注的热点。
03
北岸小高层目前模式的优劣分析
北龙湖北岸的起步期，是中海、华润等专业央企操刀；
目前，北龙湖北岸已经进入城投拿地，再找专业公司操刀的开发模式。
目前模式的优势是：
1、保住地价；
2、保地价其实是保护前期拿地者利益；
3、防止北龙湖北岸小高层房价坍塌。
目前模式的劣势是：
1、没有大公司对几块地统一操盘，产品定位很难实现差异化；
如果东龙5号地、郑新科创20号地依然是华润操盘，那么5号地、20号地与目前的华润瑞府定位必然不同。
2、难免同质化竞争；
华润瑞府170平米户型好卖；
东龙电建必将主力产品放在170平米户型上，届时华润与东龙电建之争很难避免。
东龙电建卖一段时间后可能会出现150平米户型好卖，可是，接下来入场的郑新科创20号地又将迎头杀到……
3、华润、东龙、郑新科创三国杀，会比南岸洋房扎堆时的竞争更残酷。
2018、2019年时，正商五境、碧桂园豫府、中建柒號院、康桥诸子庐、永威上和琚、正弘臻等项目，每个项目都是300多套洋房入市厮杀。
好的情况是，那时的房市仍是上行期。
未来北岸开始三国杀时，则是在市场下行期中，1000多套小高层同时厮杀。
南岸洋房厮杀时，每家开发商都有自己忠诚的客户；到了北岸这场三国杀，将全是“杀生客”，没有一个开发商“有熟客”。
这种情况下，市场只会更惨烈。
04
河南郑新科创不是软柿子
早在9月21日摘龙子湖6号地之前，河南郑新科创已经在东区布局了若干项目：
兰溪上苑、北龙湖南岸的如意坊、农业巷商业项目均是其作品，其中6万平的如意坊商业计划2023年下半年或者年底开业。
如意坊效果图
在北龙湖北岸的中原科技城人工智能科技园以及“四梁八柱”项目也都是郑新科创在做。
“四梁八柱”项目，分为4个地块，从南往北分别是：中原科技城智慧产业创新园、中原科技城科技创新园、中原科技城人才创业园、中原科技城小微企业园。
四梁八柱效果图
北龙湖北岸3000多套小高层，按每年销售500套，确实够卖6年……
接下来，北龙湖北岸小高层市场将出现以下趋势，值得我们思考：
1、稳定房价、产品升级，东龙+电建，郑新科创+X，是否有能力和决心面对市场下行？
2、稳房价、慢周期，资方能否承压？即使资方能够承压，北龙湖北岸想要稳住市场，相关配套就需要不断明确、不断升级，北岸各种市政、公共配套能否跟得上？
3、房价松动则影响北岸后续供地楼面价，如何*局破**？
4、北龙湖北岸小高层是郑州改善盘的风向标，对高铁站、金水、杨金、经开、白沙以及目前市场上售价2万+的二手房，都影响巨大。
郑州房地产市场在红利消逝，进入拼专业、拼智慧的阶段后，以上4个问题，显然都不好解答。