从城市变迁看观音桥商圈与资产价格的评析
香城故事
1、
文章开始前，先侃侃昨晚的欧冠。我连伪球迷都不算一个，因此绝对不会熬夜看欧冠。更何况，在我的认知里，看和不看，其实结果都早注定。阿根廷夺冠梅西封神之后，下一个一定是瓜迪奥拉封神。目前足球世界里，两个大神，C罗去了沙特，梅西去了美国。足球中心地岂能无神，之前穆里尼奥兵败，这个结果表明他肯定不是造神对象；国米赢了？那是不可能的，第一小因扎吉资历不够，第二国米可是中国人的球队，如果国米获胜，那岂不是中国人封神，这肯定不行。所以结果只有一个，曼城封神。这理由简直不用找，沙特是欧洲足球的最大金主，其次相比于穆里尼奥和C罗，瓜迪奥拉和梅西显然更听话，更愿意为维持某种东西而保持沉默；而且欧洲中心地岂能无神，而这神如果是欧洲人，那岂不是太好。
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前几天写了一篇文章，华润二进观音桥，观音桥城市核心地块强化，重庆单中心组团进化进一步加速。
写这篇文章的时候，是站在全城的角度来看，而本文则将站在江北区渝北区这个角度来看这个问题，因此可能会在某些观点上有一定的差异，但角度不同，结论不同是正常而自然的事。
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江北是一个带状几何图形。传统意义上江北分为上江北主要是嘉陵江上段；中江北，主要是指江北嘴观音桥一带；以及下江北主要是海尔路到唐家沱一带。江北区中上段和渝北区交相错杂，特别是红石路龙溪建材市场到红旗河沟一段，以红石路为切分点，靠江为江北区，靠陆地为渝北区。整个江北区，除江北中段也就是观音桥商圈所在地，陆地较多，其他地形的纵深委实不够，特别是下段，窄的地方不足两公里，而且是江山相连，高差极大，基本可以视为无城市纵深复地，城市开发难度颇大。
江北上段，冉南片区，虽然地势较平，复地也较多，但直接纵深向大竹林方向和两江幸福广场方向延伸，与传统城市的弥合点太远。而江北嘴极有地利之便，两江交汇之江景，链接渝中，南岸，同时也能向渝北延伸，从区位来说，显然好过只能面向沙区的冉南片区。且在规划江北嘴的时候，渝中区此时还处于极其强势地位，全城经济是渝中区为纽带来思考整体经济发展和区域发展的。因此江北中断就成了天选之子。
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本节插一段渝北的分析。复盘渝北城市发展，渝北的发展特有意思。
现就渝北经济来说，绝大部分GDP贡献应该是环江北区域，比如加州—新牌坊板块；龙头寺板块；两江幸福广场板块。这些组团，他们总体来说是依附于江北而形成的，当然他们的发展也给江北提供了充足的养料。
目前渝北区的经济特征是主城较为独特的：他没有明显的中心地，现在打造的几个组团（未来可能还会增加茨竹和统景）中央公园，悦来，龙兴，水土，以及传统的照母山礼嘉片区。而商务中心应该还是以两江幸福广场以及财富中心为原点，而传统的两路城区，已经变成众多组团中泯然众人矣的组团了，尽管为区府所在地，但即算不上渝北区的经济中心，甚至考虑到若干政府机构的外迁，连渝北区行政中心也算不上。你可以说渝北区6朵金花绽放，当然也可以说渝北区杂乱无章靠天吃饭。
如果非要检讨的话，我想渝北区如果当初将财富广场定义为区政府搬迁地，新的商圈中心，规划大型的商业设施，观音桥是否还有今天的机会，还真的很难说。
这点我们再看巴南区，巴南区将区政府搬迁到龙洲湾，出发点应该是靠近主城，分流南岸。从现在来看，这个思路很显然是值得商榷的，随着南岸的没落，巴南区不仅没有享受到南岸区溢出的城市效应，反而成了南岸区的复地，而南岸的经济没落，对巴南区的影响直接可以反映在地价和房价上。
回过头来看，当初如果巴南区将新区府向李家沱转移，不是考虑依附南岸，而是考虑和大渡口竞争中，虹吸大渡口和九龙坡电厂这片，顺便和南岸九龙坡分庭抗礼，也许巴南今天的情况会更好一些。而沙区，则地势所绝，几乎没有第二个选择的余地。当然也不存在当初是否犯错的问题。
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本节我们在回到江北来，一个城市活力来源是什么，就是源源不断的新事物出现。观音桥商圈的留白，给观音桥带来了后发优势，但观音桥商圈围绕着广场这个组团也就完成了封闭。观音桥商圈的扩容，将不可避免出现分流，现在观音桥商圈要发展，一是向九街方向延伸，和长安四厂打通；另一个方向是将华润和新壹街后面片区土地方向填充。
顺着这两个方向扩容，观音桥商圈现有中心地嘉陵广场可能会受到威胁，在城市中心还有一块非常大的空地，就是原来海洋广场地块，以及力帆球场，从商圈道路以及现有建筑布局来看，力帆球场那块地商业价值不会很大，但海洋广场这块地，则有足够的商业价值和空间。但海洋广场地块和九街之前有一定的距离的商业空间断片，加上九街的单面商业（同创也可以算双边，但建筑形式制约了很多商业业态的进驻），而九街主要以娱乐为主导，九街向四厂方向延伸后，做什么？传说中的远洋太古里？如果是，那就和国金，星光68，以及华润商场竞争，这里的首要问题不是他们相互竞争问题，而是如果重庆养不活5家以上的奢侈品商场的话，那些会成为失败者？而长安四厂与江北嘴是否会打通，如果打通以后形成大型商圈，是虹吸其他区的，还是分流观音桥的？
而江北还在建国际邮轮港，很显然这里面会有一定体量的商业；加上还有大石坝片区长安厂的改造，在这个城市核心地，不要奢想地价会便宜卖，但不便宜的地价一定要有对应的商业支撑，如果商业有后发优势，那么是不是会继续分流观音桥商圈的人流物流信息流？
观音桥从目前趋势来看，几乎是毫无疑义会成为全城最大的商业中心，但后发优势享受殆尽的时候，他同样会面临着每一个城市都会面临的新区的竞争。后来者总会有后来者的优势，至少他会更贴近当时时代的审美特征和审美需求。
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这一节我们讨论城市资产的问题，也就是固定资产的价格问题，在今天社会更敏感的是住宅形态和价格问题。
很难说，今天的住宅市场摆脱了前几年市场高度发展的需求恐慌心态。
机会所有的观音桥商圈地块，在做产品时候，其实都只有两个选择，一是做大户豪宅，一是做超小户的公寓。这一方面是基于城市本身的需求所致，要不是年轻人占据城市中心，因为喜爱繁华同时节约通勤时间但并不特别富裕；要不就是做超大豪宅，富豪占据城市核心领域。前者几无可讨论，因为没有讨论的空间。而后者则有着角度不同，观点不同会形成不同的观点。
在回答这个问题之前，我们先看看其他地块：沙区沙龙广场之前是沙区区府所在地，在当时建设的时候，囿于开发的时间段和开发者的水平，这个产品是以大户型为主，在当时或许可以叫上豪宅，但销售的价格并没有与周边市场拉开差距，因此我们可以说他是一个普通商品房。江北区政府搬后，金科廊桥水乡做了几栋大户型好像叫江山四栋，价格相对而言，有豪宅的反应，但没有超出当时市场水平太多。
南岸一直高价房的引领者，2007年的阳光100价格就达到12000、后面融创的玖玺台，以及今天大红的长嘉汇。（长嘉汇在2017年之前一直不温不火，而2017年后大热，我的看法长嘉汇不是反映的重庆本地市场，而是本波段由于重庆的滞涨，全国资金涌向重庆形成的一个拥挤效应，笔者接触的外地人眼中的重庆要不长江，要不解放碑，解放碑无房，因此只能选长江，长嘉汇是南滨路中相对品质较高的项目，这是造成交易拥挤的核心原因，在本地市场中，长嘉汇首开9000不到的价格（非特别准确），销售依然不如人意）。所以每次交易都有自己的逻辑来形成支撑的。
按照这个逻辑来看观音桥华润地块，外地人买观音桥华润地块么？我特意从我的朋友圈做了个小调研，除了炒房客对观音桥认知较为清晰外，绝大部分外地人对重庆的认知还是长江和解放碑。这里第一个问题就出来了，观音桥商圈豪宅的购买者到底是谁？购买动机是什么？如果外地人，是炒房？还是看好重庆发展长持？还是要居住在观音桥？如果是本地人，居住习惯和价值观判断，市场已经发生明显的转向了？
这里我们在提一哈卓越拿下的南岸区府地块，这个项目在市场至今没有太大的声音，这可以解释更多的了，因此我们也就不深入探讨了，卓越在深圳也是以做豪宅闻名的。
重庆房产市场的竞争激烈的原因还有一个，就是项目众多，知名开发商众多，开发商的品牌价值弱化。比如市场大概率不认可华润的房子应该比万科的高几百元，龙湖的房子价格应该比万科高等。众多的知名开发商有太多的产品面市，品牌溢价在可替代效应中消失殆尽。而内在的产品本身，这是不外露的，这也是重庆房价一直无法向上攀爬更多的原因，大牌开发商的生存比拼，客观上抑制了价格向上的驱动。
最后再回到观音桥华润地块来说，在笔者入行的时候，就有一个行话，任何再烂的项目都有20%的原生客，讨论一个项目的走向，逻辑不要建立在原生客基础之上。夸大原生客带来的效应，只会为项目后期的运行增设困难，而几乎没有任何好处，重要的是，你要吸引那些对你项目无认知的客户认可项目的价值。因为没有一个项目，觉得自己销售完20%就过了生死线了。
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任何事物都有其自身运行的规则和规律，正如昨晚的欧冠一样，好与不好，其实反应了整体社会的博弈规律背后的力量运行。观音桥商圈的未来，也会在各种力量博弈中不停的演变和变化。而反应这种变化的最明显和清晰的就是资产的价格变化。你看透了么？