我是秋曼，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下购房问答来自微信公众号“秋曼说房”的部分近期问答精选：
1.提问：秋曼老师，你好，我之前准备参加浦上湾的摇号，发现积分根本不够，入围都入不了，想问老师今年上海楼市行情在哪里？
秋曼：你好，最近浦上湾按照新政积分规则实行入围摇号，要求积分分数线在56.7。按照摇号积分规则计算，家庭10分，上海户籍无房户20分，上海无房且五年内无购房记录20分，社保年限按月0.1-0.24分。这个规则对上海无房家庭以及满五年社保的外地家庭十分友好，而上海有房或有购房记录的购房者难以入围。这批因新政失去新房购房资格的极可能转入二手房市场，需求增加，二手房市场将迎来一波利好，一些优质二手房会有不错的行情。不过摇号积分不足的购房者也还是有可能买到新房的，中内环的优质楼盘价格较高，部分刚需无房即使能够入围也没有足够的预算，因此给积分而预算充足的购房者留有一定空间。名下有房或者有购房记录的买家除了捡漏顺销盘以外，还可以选择一些目前比较冷门但性价比较高的楼盘，另外，中内环的性价比较高的次新房也值得考虑，总之，如果积分不足，建议不要将精力全部放在热门新盘。
2.提问：老师好！听说最近有个22重点城市一年三次土地集中供应的政策，这会造成今年房价下跌的点吗？新政对房价的影响力有多大？
秋曼：你好，为保障楼市稳定运行，一直在设法调控控制房价上涨预期，从限制房贷额度到控制土地供应，需求与供应两手抓以此稳住房价。今年初，央行三道红线限制了大量信贷资金涌入房地产市场，以此控制需求端，而后期的22重点城市集中供应土地政策则是从供应端缓解新盘供应的问题，一年三次，集中出让，虽然正式文件还未下发，但多个城市已经闻风而动，开始施行。这次新政对于开发商来说拿地压力增加，而对于购房者来说新盘供应量增大，各房企竞争抢客，购房利好较多。作为购房者，如果是投资客，建议远离房价因政策变动出现大幅下跌的城市，刚需客则可按照个人需求选择自住。最好关注土地集中供应时段，据此推断新盘爆发供应时间，在新盘供应充足的时间买房。在选择楼盘时，还要注意考察开发商，选择有实力的大开发商，尤其是购买期房，要了解开发商的实力，最简单的方法就是问出开发商其他的土地存量与地段，存量多地段好的开发商相对来说实力更胜。
3.提问：秋曼老师，你好，300-500万买房预算，考虑买房区域是青浦、嘉定、宝山、闵行以及松江五个区，这些区域内有哪些比较值得关注的新盘呢？
秋曼：你好，青浦新城板块新盘，首创禧悦七期项目位于青浦新城板块，周边近地铁、交通便利，周边有大型商业综合体，与虹桥通勤时间也较短， 参考均价4.5万/㎡。佳兆业金茂未来城项目是大虹桥纯新盘，商业完善，交通较为便利， 均价约4.6万/㎡。宝业活力天地项目交通便利，配套成熟，主要产品为小高层住宅，总价在350-430万之间。
嘉定新城的金地嘉悦湾地段较为不错，未来有嘉闵线利好，交通便利，均价约4.4万/㎡。金地峯范项目在嘉闵线开通后将成为双地铁盘，均价约4.4万/㎡，自住与投资都比较适合。
宝山的红星宝山天铂位于宝山北郊未来产业园，项目教育配套较为不错，建面71-89㎡二到三房，均价3.9万/㎡，上车门槛不高。四季都会月城西位于宝山杨行板块，商业、教育、医疗、生态资源都较为丰富，交通便利，比较宜居，建面89-104㎡，均价4.3万/㎡。大华公园荟项目周边轨道交通路网成熟，出行便利，公园较多，环境适宜，建面82-99㎡，均价4.7万/㎡。
闵行的新城千禧公园地段较不错，周边大型商业，距离地铁1.2公里，项目建面90-123㎡三四房，均价约4万/㎡。
松江的泗水和鸣项目认筹率较高，购房有一定难度，项目是地铁盘，户型88-98㎡，配套齐全，均价约4.6万/㎡。景瑞江山悦项目位于松江新城，周边配套成熟，教育配套优质，建面72-91㎡两到三房，总价350-450万。尚云里位于松江洞泾板块，周边商业配套丰富，主推洋房与联排别墅，均价约4.3万/㎡。
4.提问：秋曼老师，你好，新江湾城这个板块究竟有什么特别的，为什么能卖到13万的单价，如今到底还还值不值得买呢？
秋曼：你好，新江湾城板块前身是远东*用军**机场，废弃后区域内形成了大型湿地、林灌和森林等丰富的生态资源，板块绿化覆盖率60%，天然宜居，定位为国际社区。区域住宅密度极低，还有浓厚的人文科创环境，复旦大学、湾谷科技园带来高素质产业人口，板块未来发展想象空间较大。但地块内开发商竞相拿地，却没有像样的大型商业，再加上土地成本过高，开发商后期开发力度不足，板块发展速度缓慢。虽然板块发展红利不足，但板块价值依旧较高，而且不乏购房人群。板块内高端项目较多，城市界面整齐划一，户型面积都偏大，是比较纯粹的富人居住区，购房门槛总价最低也要千万起步。而且区域内商业、人文配套丰富，而且拥有稀缺的教育、生态资源，再加上产业短板被逐渐补齐，房子的竞争力较强。目前板块热度较低，也与新江湾的住宅用地供应不足有关。区域内二手房均价9.1万/㎡，楼龄较新，资源优质，成交周期较短，是受大众青睐的改善型优质住宅。预算在1000万以上的购房者建议可以重点考虑新江湾板块的新房项目，其中小户型盛世御龙湾、红盘信达泰禾上海院子、全新盘仁恒海上源以及大面积低密度高标准豪宅沁风雅苑几个项目可以多加关注。
5.提问：老师，你好，我打算趁现在的时间节点，把房子卖了置换掉，怎么样能把房子快速卖得很好？因为是第一次卖房子了，不知道该如何去谈判、谈判过程中应该注意哪些？
秋曼：你好，2021年初楼市大小调控不断，房产置换变得越来越难，目前手里有房想要置换的客群还是要抓住机会早置换早买房。以下是一些在卖房过程中需要注意的问题。首先是卖房准备，要明确自己是希望尽快出手还是挂牌估价。如果希望尽快出手，建议先改善房子的整体面貌。有出租的尽快收回空置，把住房在成本可控范围内进行整理，如重整脱落墙皮、更换地板、打扫清洁等尽量让房子看起来干净明亮整洁。还可以将家里的杂物与不用的家具清理出去，房子里只数量少、尺寸较小的家具（就是按照买售楼处样板间的模式处理）。其次是卖房过程：
第一是中介，要尽量联系多家中介挂牌销售，不要让中介签独家。尊重中介的工作，可以为其卖房带看多提供便利，如给中介配门钥匙或更换电子门锁等，还可以加以物质激励。
第二是设置挂牌价，在设置挂牌价之前，除了中介建议价格以外，我们还可以通过对自己的房子地段、交通、配套、小区以及户型、楼层、朝向等条件的综合特点进行评估，了解房子的卖点与缺点，然后了解小区内同户型的二手房整体的挂牌价格，一般如果市场行情不错，历史成交最高价就是卖房底线价格，如果市场下行则可适当让步。
第三是卖房带看，如果房子具有足够的核心竞争力，可以选择让买家在一个集中时间看房，这样操作缩短了带看时间成本，也无形间给买家造成了心理压力，利于成交。第四是价格谈判，卖房时我们还要对买家的经济实力以及性格特点有一定了解，规避卖房中出现不必要的麻烦，也可以对谈判过程更好把握。谈判过程中要清楚自己的价格底线、首付比例以及付款具体时间点，坚守底线，而一些优先级靠后的点可以当作谈判筹码，总之适度加价让价，确保能够以一个合理的价格把房子尽快卖出去。
买房是普通人最重要的投资行为之一，由于房产兼具居住、投资、融资和学区等功能，购房者需要做好充足的准备，才有可能在有限的房票及购房次数下获得较大的投资收益。
秋曼深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，欢迎关注微信公众号秋曼说房，每日更新最典型的购房问答。