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■文|陈铭京，香港财华社财经编辑。

恒大地产借壳深深房登陆A股并不是很新鲜的事，早在2016年9月份，深深房停牌并发布重大重组公告，恒大地产借壳深深房就已经开始在市场发酵。不过根据深深房去年9月份的公告，重大重组的公布不迟于6个月，也就是在2017年3月份公布细节。但是在2017年3月14号，深深房却公告延迟重大重组的公布，理由主要是涉及到国企改革，资产量巨大。

如果单看深深房2017年3月14号的“延迟公告”，也并没有什么新鲜的，因为公告讲的很清楚，“涉及国企改革和资产巨大”，但是接下来的信息却让笔者不得不擦亮眼睛，重新审视此次延迟目的。3月15号，市场就传出消息，中国恒大拟再引入第二轮战略投资者入股，融资规模达150亿元。如果消息为实，就证明了深深房重组价格并没有谈妥落地，恒大可能实现三轮融资再借壳。

融资目的，建议A股上市

我们回顾一下恒大地产借壳前第一轮融资的细节，在2016年10月份，深深房公告了凯隆置业、恒大地产以及深深房签订的合作协议，初步构成资产重组意向。之后2016年12月份，中国恒大与投资者签订增资投资协议，包括中信聚恒、广田投资在内的多位投资者共出资300亿元，占增资后总股本的13.16%。而增资的原因，赤裸裸的标着“建议A股上市”。

恒大地产的第一轮融资300亿，以净资产1980亿为评估价值，增资后价值为2280亿元。而恒大地产并不满足一轮融资，在其增资公告中，就写着“本公司不排除不久的将来像恒大地产引进更多的投资者”，这不久的将来想不到仅仅过了三个月就到来了。市场传闻恒大地产的第二轮融资150亿，不过融资的数字可能比这个还大。

在第一轮融资时，投资者对恒大的投后估值为2280亿元，第二轮投资者不可能以此估值来投资，估值只能更高，因为第一轮投资者也要赚钱。于是，对于第二轮融资，恒大地产估值多少才合理的问题，并不仅仅是恒大自身价值的问题了，还要看第一轮投资者意愿。如果按照惯例，第一轮投资者至少要赚20%才会同意引入新的投资者，那么第二轮投资者对恒大地产的投前估值至少是2736亿元。

融资滚动价值，恒大地产壳完借成将甩万科几条街

于是，我们可以发现深深房为何延迟公布重组信息的原因。首先恒大地产还要引入投资者，不仅仅是第二轮，可能还有第三轮，在没有引进投资者落地之前，深深房很难和恒大地产谈妥交易价格。深深房的股东也有自己的如意算盘，如果恒大地产通过不断融资滚动价值，通过资产置换后可以获得更多的好处。虽然深深房就重组事项答记者问的时候，说延迟不会超过1个月，不过大概率会超过一个月。

借壳上市是一块很丰盛的晚餐，是要留到最后才吃的，因为上市后，很难再通过融资滚动市值，想必恒大地产的股东会有这种想法。确实，如果在上市前，再几番滚动价值，上市后收益将更多。融资就是滚动价值的最好途径，第一轮、第二轮以及第三轮融资的投资者不可能同股同价，越往后的投资者付出的成本就越大，那么滚动的价值就越高。

按常理说融资是因为缺钱，而恒大地产缺钱吗？恒大地产可是荣获2016年地产销售冠军，而且老许也曾谈到要在2017年恒大地产实现4500亿元的销售额。恒大地产并不缺钱，融资也不是为了获得更多的经营资金，其实在中国恒大增资公告就可以看出，融资是为了A股上市。不过借壳在即，为了避免怀疑，恒大地产也搞不了几次融资，但可以实现3轮融资。

我们假设恒大实现了三轮融资，如果以前一轮赚20%的收益计算，三轮融资后，恒大地产价值至少3500亿元。而目前A股上市公司中，地产行业标杆的万科市值为2348亿元，如果恒大以3500亿借壳，将成为地产行业首席位置，甩万科49.06%。我们也可以发现，在第一轮融资时恒大地产估值就达到了2280亿，基本接近万科市值，因此恒大不断融资除了股东获利诉求外，还有需要超越万科市值，成为行业老大的目的。