都以为自己是中流砥柱。到头来，不过是随波逐流。
01.
引言
过去几年，大伙最大的感受是什么？估计很多人的第一反应就是：房价翻了不止一个跟头。尤其是2016-2017年这波楼市的洗礼，“钱不值钱”的观念已深入人心：
以前房子的全款，变成今天房子的首付款； 以前房子的首付，变成今天房子的月供钱；
简而言之，就是买房的都赚发，没买房的都还在继续搬砖……
恰好重庆也在16年末也赶上了这班车。
放眼全城，普遍也就7000、8000的房价，涨势汹涌下，重庆楼市瞬间引得万人哄抢。
（鲁能领秀城17-18年二手房价格走势）
外地客和土著们纷纷决战两江四岸，北区也逐渐沦为刺激战场。总之就是一个字：抢！买到就是赚到！时间一到转手一卖，说好了翻倍都不止，这可是多少人埋头工作十余年都挣不到的。
房价暴涨，的确是让早早入场的投机客们享受到了极大的红利，同时也让局外人羡慕得眼红：于是在牛市末尾躁动不安地等待入场，什么房抵贷、经营贷、信用贷、信用卡、甚至还有互联网借贷，一切杠杆物尽其用，只待回调后的大涨，从此共荣地加入财富自由的队伍。
殊不知，自己早就被挂上了“接盘侠”“入深坑”的名牌。
后入场的投机客，你们还好吗？
02.
投机客实录
A先生作为本地土著，同样受到前几年楼市红利的蛊惑，通过增加杠杆分别于17、18年入手了三套房：
- 第一套，位于南岸区的XX城，新房，自持，17年初入，总价80万，*款贷**50万，月供2600元，二手房挂牌价100万；
- 第二套，江北XX小区，新房，17年底入，总价102万，他人代持，*款贷**70万，月供4150元，现在同小区实际卖出价110万；
- 第三套，位于渝北区的XX小区，新房，18年5月入，总价150万，代持，*款贷**100万，每月月供需要还约5900元，20年交房，同小区挂牌价155万；
来具体分析一下A先生现在面临的问题：
- 第一套房买得早，处于牛市启动期，低单价抵月供，所以收益尚可；
- 第二套买于限售政策后，2年内不准出售，且还是在利率上浮20%的情况下，房贷利息一年亏损2.6w，再算上月供本金，新房年涨幅要维持在7%才能保证不亏，想赚钱还得另说；
- 第三套新房购于楼市顶部，再加上限售背景，房子增值速度要想跑赢房贷利息，必须年增值超过6%，也就是每年小区房价都要增长9-10w左右，才能做到保本；
且不论每月1.3W左右的月供对A先生有没有压力，A先生现在面临的最大问题，就是踩错了点，限售、限价政策后购入的两套房并没有如预期中的翻倍涨，即使是卖掉第一套房，扣除一买一卖的税费+两套房月供亏损，A先生目前仍是没有得到客观的收益。
所以，对他来说只能祈祷2019年二手房价别再继续下跌，第一套的房子才能够卖个好价钱。而另外两套房，只能在楼市回调的背景下继续持有，等待下一波行情。
即使房价继续处于维稳状态，A先生也仍要被套住，或者狠心挥泪甩卖，及时止损。
其实A先生正代表了市场上部分的投机客：
1、入场时间错误，完美地错过了楼市启动期； 2、错误地估判楼市的区域价值； 3、盲目增加杠杆；
而这样的人多半也分为两种：投资小白、投资重度患者。
没错，过去投资房产确实赚钱，但资金也有成本，只有在收益高于成本的前提下，投资才能产生汇报，而回报率高时，*款贷**增加杠杆才是划算的。
可当下这些条件能成立吗？成本最低的房抵贷年利率在7.5%左右，信用贷年利率在10%左右，互联网借贷年利率在15%以上，民间借贷年利率在18%左右，信用卡利率会低些、但额度有限。
所以，对于投机客来说，不要说房价下跌，就算是维持价格、甚至年涨幅低于10%，就是亏钱的，更何况还有2-3年的限售期，而这都需要现金流来维持。否则，就要一路亏损，严重者甚至资金链断裂。
（炒房团清仓）
（打折甩卖）
03.
重庆现状
中国的楼市，从来都是市场决定市场，而不是分析就能左右。那么重庆楼市表现如何呢？
从四个角度来看：
1、市场的供需层面
2、土拍
3、二手房成交量
4、大环境
供需
2018年下半年，重庆市场整体降温趋势明显。从供销关系上来看，第三季度开始，重庆主城区商品住宅市场由之前的“供不应求”转变为“供大于求”。
存量增至745万方，销售率下滑，住宅市场去化压力大。
土地
2018年12月12日，重庆市规划和自然资源局决定再供应两宗二类居住类用地，出让时间为2019年1月2日，这也意味着，2018年土地出让已经全部结束。
所以2018年初至今，重庆市主城区共供应100宗土地，截至目前，共成交84宗土地，这也是自15年以来成交宗数最少的一年。另外未成交的16宗，有部分是终止拍卖与流拍。
二手房
（重庆2018年第二、三季度二手房成交量）
11月主城累计降价房源量42608套，几乎占了重庆二手房挂牌房源的一半。二手房想成交，把价降下来再说。
政策
12月20日，在美联储宣布利率加息的前一天，央行便放出了大招，出了一个新工具“特麻辣粉（TMLF）”——定向中期借贷便利。
根据金融机构对小微企业、民营企业*款贷**增长情况，向其提供长期稳定资金来源。定向中期借贷便利资金可使用三年，操作利率比中期借贷便利（MLF）利率优惠15个基点，目前为3.15%。
利好归纳为两点：
1、期限长了
2、利息低了
同时意味着小微企业特别是民营企业，可以更便利地、以更低的成本得到*款贷**。这也是一个信号，即货币政策开始越来越多地为实体经济服务。
再来一针强心剂：在近日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部负责人明确表示：2019年，要以为三稳为主：稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。
简而言之，就是：
1、现在市面上新房多，购买客少； 2、土地供应减少，开发商拿地开始变得谨慎； 3、二手房市场开始大范围降价促销； 4、货币政策宽松取向保持不变，2019年的楼市不会大涨，也不会大跌，以稳为主；
这几个消息加在一起，好像怎么听都不像是投机客冲锋的号角。毕竟，坚持住房不炒不是说着玩的。
说到这，我还想再多一嘴前段日子的热闹事：神盘XX御峰。
为什么说他是神盘？因为限价，使它今年只卖出去年的价格。
轻轨房+南滨路，周边1.8w的二手均价，而它排除万难，单价只卖到1.3-1.5w，这自然是很多人眼中的笋盘。两年后转手一卖，每平起码净赚3000，于是乎，和黄御峰被大量投机客攻占，可是他们买买买时忽略了一个问题：虽然这期价格仍低于周边二手价，可上期的和黄开盘价不是更低么？才1.1。
那么问题来了，待两年后交房，和黄迎来二手转卖高潮，你说是单价1.1入手卖得快，还是1.4卖入手的卖得快呢？即使是价格战前者也完全不虚。
再加上两年后市场上将会涌现大量次新二手房，届时想出手，就更加难了。要么主动降价出售，要么诚心祈祷着有下一位接盘侠快快到来。
04.
虔诚建议
楼市下行周期内，最危险的思想就是活在过去、企图追逐末尾暴利。正视当下，看清楼市才是最重要的：
1、房价的涨幅远远没有入场时机重要。如果赶不上牛市启动期，再眼红也是于事无补的，掏空六个钱袋就做着暴富梦，结局多半是被套牢在不断趋稳的楼市中。
2、只有楼市的年涨幅能达到甚至超过30%，才是投机客真正该伺机而动的时机。但是未来，重庆房地产极大概率不会再次出现暴涨情况。所以奉劝一句：高杠杆会很惨，买房可以，但一定要量力而行。
3、二手房市场才是楼市的红绿灯，想知道楼市回暖与否，一定要看二手房的真实成交数据。如果连续3个月，二手房成交量都大幅上涨，说明春天快到了，如果下跌或者保持平稳，那么还处在淡季。
4、什么时候是最佳买入点？一定是楼市鼓励政策出尽之时：利率降低、首付占比降低、购房补贴、购房折扣等纷纷面世，总之就是让购房者的买房成本降到最低。真等到那时就别想太多，先让自己变成有产者吧。
5、当然，如果刚需等不及，也可以酌情优先考虑这几种房子：一、优质学区房；二、置换客急于出售的房子；三、炒房客资金链断裂的急抛盘；四、限价房，和周围二手倒挂幅度20％以上的品质新盘；五、挑家里人最满意的买。
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