文 | 北京瀛和律师事务所赵中华律师 刘尚蓝律师
近日，最高人民法院制定了《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞侵权责任编的解释（一）》（征求意见稿）并向社会征求意见（以下简称“征求意见稿”）。因征求意见稿第十九条、第二十条和第二十一条涉及到物业服务企业在高空抛物坠物纠纷中的责任承担问题，在物业行业引发热议。本文将结合上述三个条文，围绕物业服务企业在高空抛物坠物纠纷中的安全保障义务和侵权责任进行梳理和探讨，并在此基础上提出修改建议。
01
物业服务企业履行安全保障义务
的法律依据和合同依据
根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条的规定，物业服务企业是基于与业主订立的物业服务合同，在物业管理区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。物业服务企业承担的安全保障义务来源于法律的规定和物业服务合同的约定。物业服务企业履行的安全保障义务的法律依据主要是《中华人民共和国民法典》第九百四十二条。
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条中物业服务企业“采取合理措施保护业主的人身、财产安全”前提是“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质”。由此可见，物业服务企业履行安全保障义务虽然即是法定义务，也是约定义务，但是更强调基于约定义务。
物业服务企业作为民事主体，基于物业服务合同为业主共有部分提供物业服务，其履行安全保障义务的边界也不应及于业主的专有部分，且本身不具备强制执法的权力，根据根据最高人民法院民法典贯彻实施领导小组主编的《中华人民共和国民法典侵权责任编理解与适用》的观点；“按照双务合同权责相一致的原则，物业公司的安全保障义务应主要体现为协助性和防范性特征。对物业公司是否尽到安全保障义务的认定，应结合合同约定的物业服务标准、事故的急难险重程度、与物业公司资质相匹配的专业管理能力等因素综合考量。”
此外，物业的使用性质具有多样性，既包括住宅项目、也包括商业办公项目、公建项目等非住宅项目，物业项目根据物业服务合同的约定和业主方的要求采取封闭式管理和开放式管理两种形式，物业服务企业应当履行的安全保障义务、承担的侵权责任也应当有所不同。
02
物业服务企业违反安全保障义务
的侵权责任类型
《中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条第一款和第二款分别规定了安全保障义务人承担侵权责任的两种类型：一是义务人因违反安全保障义务的行为造成他人损害时的侵权责任；二是因第三人的行为造成他人损害时义务人未尽到安全保障义务的侵权责任。
物业服务企业基于物业服务合同约定和《中华人民共和国民法典》第九百四十二条的规定，作为安全保障义务人，承担安全保障义务人责任分为以下两种情况：
一是物业服务企业未尽到防止业主或物业使用人遭受侵害的安全保障义务，由于损害后果没有第三人的介入，需要自己承担与其过错相适应的侵权责任，例如物业管理区域内公共道路湿滑，因物业服务企业未采取安全防范措施导致导致业主或物业使用人摔伤；
二是在第三人侵权介入导致业主或物业使用人人身、财产损害的情况下，依据其过错程度，在其能够防止第三人侵权的范围内承担补充责任，且享有向第三人追偿的权利，例如业主家中发生入室盗窃。
而且，需要注意的是，第一千一百九十八条规定的安全保障义务，适用过错责任原则，需要由受害人承担举证责任，而且物业服务企业的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务，如果物业服务企业已经履行了法定和约定义务，即使业主或物业使用人有人身和财产损害，也不应承担侵权责任。
03
关于高空坠物无具体侵权人时
物业服务企业的直接责任
与法律适用
征求意见稿第十九条规定：物业服务企业等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落造成他人损害，没有具体侵权人的，人民法院应当依照民法典第一千一百九十八条第一款、第一千二百五十三条的规定认定物业服务企业等建筑物管理人应当承担的侵权责任。上述规定存在如下问题：
（一）限缩了《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条的关于不动产设施及其附属物脱落、坠落致害侵权责任承担主体的范围。根据第一千二百五十三条的规定，针对建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人承担过错推定的侵权责任。征求意见稿将侵权责任承担主体限缩为物业服务企业等建筑物管理人，显然限制了受害人的选择权，且不合理的增加了物业服务企业的承担侵权责任的可能性。
（二）未考虑物业管理区域内业主专有部分和共有部分的区别。根据最高人民法院民法典贯彻实施领导小组主编的《中华人民共和国民法典侵权责任编理解与适用》的观点，《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条中致害物为建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物，其加害形态为脱落或坠落。脱落是指建筑物、构筑物或者其他设施的组成部分从主体脱离。例如，建筑物外墙的瓷砖、墙皮脱落。坠落，是指搁置物、悬挂物从建筑物、构筑物或者其他设施上落下。例如建筑物屋顶瓦片坠落、阳台上的花盆坠落等。脱落、坠落的致害物有可能来源于业主的共有部分，例如建筑物外墙、楼顶，也有可能来源于业主的专有部分，例如阳台。而物业服务企业基于物业服务合同为物业管理区域业主提供管理服务，其管理服务边界主要是围绕业主共有部分，对于脱落、坠落的致害物来源于业主专有部分的，显然应当由业主或者物业使用人承担侵权责任。对从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，经调查难以确定具体侵权人的，由可能加害的建筑物使用人基于过错推定责任给予补偿。
（三）未考虑《中华人民共和国民法典》第一千一百五十三条与第一千一百九十八条第一款的归责原则的不同。《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条的归责原则为过错推定责任，第一千一百九十八条为过错责任。对于建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，应当适用过错推定责任。
（四）未规定物业服务企业的追偿权。根据《建设工程质量管理条例》第四十、四十一条和《房屋建筑工程质量保修办法》第十四、十五、十七条的规定，建筑物外墙砖作为外部装修工程的组成部分，在正常使用条件下，适用2年的最低保修期限，保修期自竣工验收合格之日起计算。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人，使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。保修期满后，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二、第三条和《物业服务收费管理办法》第七条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，建筑物的外墙属于共有部分，其大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。保修期满后，物业服务企业在日常维护中，如果对外聘请了专业公司负责建筑物外墙维护的，双方在合同中有相关约定的，物业服务企业承担侵权责任后，还可以向专业公司主张违约责任。
基于上述分析，参照《最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见（法发〔2019〕25号》）第12条的规定，征求意见稿第十九条建议修改为：属于业主共有部分的建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,物业服务企业等管理人不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律法规规定、相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务且没有具体侵权人的，人民法院应当按照民法典第一千二百五十三条的规定认定物业服务企业等管理人应当承担的侵权责任。有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
04
高空抛坠物具体侵权人能够
确定时物业服务企业的补充
责任、顺位抗辩、法律适用
征求意见稿第二十条规定：物业服务企业等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施防止行为人从建筑物中抛掷物品、坠落物品造成他人损害，具体侵权人能够确定且与物业服务企业等建筑物管理人作为共同被告的，人民法院应当依照民法典第一千一百九十八条第二款、第一千二百五十四条的规定，认定未采取必要安全保障措施的物业服务企业等建筑物管理人在人民法院对具体侵权人的财产依法强制执行后仍不能履行的部分，承担与其过错相应的补充责任。
上述规定的是能够确定具体侵权人时物业服务企业基于未采取必要的安全保障措施防止高空抛物、坠物而承担的补充责任。由于民法典第一千二百五十四条第二款并未明确物业服务企业为防止高空抛物、坠物所应当采取的必要安全保障措施的具体范围，实践中，这给物业服务企业带来很大的困扰，也造成各级法院在裁判案件时事实认定和法律适用标准难以统一。
参照《最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见）（法发〔2019〕25号》第12条的规定， 建议在本条中增加第二款：物业服务企业等建筑物管理人履行了物业服务合同约定或者法律法规规定、相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，且积极配合公安等机关查找责任人的，可以认定为采取了民法典第一千二百五十四条第二款所称的“必要安全保障措施”。
05
高空抛坠物具体侵权人难以确定
时物业服务企业与可能加害的
建筑物使用人的责任顺位和追偿
征求意见稿第二十一条规定：物业服务企业等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施防止行为人从建筑物中抛掷物品、坠落物品造成他人损害，经公安等机关调查，民事案件一审法庭辩论终结前仍无法确定具体侵权人的，未采取必要安全保障措施的物业服务企业等建筑物管理人承担与其过错相应的责任。被侵权人其余部分的损害，由可能加害的建筑物使用人给予适当补偿。
具体侵权人确定后，承担责任的物业服务企业等建筑物管理人、可能加害的建筑物使用人向具体侵权人追偿的，人民法院应予支持。
上述规定，存在的问题包括：
（一）未发挥人民法院综合运用民事诉讼证据规则的作用。根据《最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见）（法发〔2019〕25号》第10条的规定，人民法院在适用侵权责任法第八十七条裁判案件时，要加大依职权调查取证力度，积极主动向物业服务企业、周边群众、技术专家等询问查证，加强与公安部门、基层组织等沟通协调，充分运用日常生活经验法则，最大限度查找确定直接侵权人并依法判决其承担侵权责任。
（二）确定物业服务企业的责任顺位优先于可能加害的建筑物使用人缺乏法律依据。物业服务企业在高空抛物坠物纠纷中承担的是基于能够防止高空抛物、坠物损害发生的范围内补充责任，应当与其过错相适当。这里的“过错”显然不包括找不到侵权人。《中华人民共和国民法典》第一千二百五十四条第一款明确规定“经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿”。显然，可能加害的建筑物使用人的补偿责任是在找不到具体侵权人的情况下直接适用，并不以物业服务人是否承担责任为前提条件，且从可能加害的建筑物使用人适用过错推定原则，物业服务人适用过错原则看，立法原意也倾向于认为可能加害的建筑物使用人更应当承担责任。实践中，由可能加害的建筑物使用人对被侵权人优先进行补偿，有利于合理分散损失，及时救济受害人，实现社会公平正义，促进社会和谐稳定。
基于上述分析，《最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见）（法发〔2019〕25号》第10条的规定，征求意见稿第二十一条建议修改为： 人民法院在适用民法典第一千二百五十四条裁判案件时，要加大依职权调查取证力度，积极主动向物业服务企业、周边群众、技术专家等询问查证，加强与公安部门、基层组织等沟通协调，充分运用日常生活经验法则，最大限度查找确定直接侵权人并依法判决其承担侵权责任。
行为人从建筑物中抛掷物品、坠落物品造成他人损害，经公安等机关及时调查，人民法院依职权充分调查取证，民事案件一审法庭辩论终结前仍无法确定具体侵权人的，可能加害的建筑物使用人给予适当补偿后，被侵权人其余部分的损害，由未采取必要安全保障措施的物业服务企业等建筑物管理人承担与其过错相应的补充责任。
物业服务企业等建筑物管理人履行了物业服务合同约定或者法律法规规定、相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，积极配合公安等机关查找责任的，可以认定为采取了民法典第一千二百五十四条第二款所称的“必要安全保障措施”。
赵中华律师
北京瀛和律师事务所不动产业务中心执行主任
专业领域
物业管理 房地产与建筑工程
执业经历
毕业于北京大学法学院，具有经济学和法学专业背景，先后任职于北京市住房和城乡建设委员会、住房和城乡建设部、大型物业投资企业，先后起草了《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《秦皇岛市物业管理条例》、《衡水市物业管理条例》等法规规章，并参与起草、修订了《物业管理条例》、《住建部等十部委关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》、《北京市物业管理条例》、《北京市物业管理办法》等法律法规文件及《物业管理术语》等国家标准，编著了《物业管理基本制度与政策》、《物业管理典型判例解读精选》、《物业管理指南——高校物业》等，在《中国物业管理》、《住宅与房地产》、《中国建设报》等期刊杂志发表文章数十篇。先后代理房地产买卖合同纠纷、劳动用工纠纷、人格权纠纷、撤销权纠纷、合同纠纷、财产损害赔偿纠纷等多起在北京基层法院、中级法院、北京高院、天津高院、最高人民法院审理的民商事诉讼。
刘尚蓝律师
北京瀛和律师事务所不动产业务中心律师
专业领域
房地产与物业管理 建设工程
执业经历
毕业于北方工业大学，法学硕士，民商法方向。目前担任北京市朝阳区三间房乡人民政府、北京中铁第一太平物业服务有限公司、雅生活智慧城市服务股份有限公司北京分公司、北京城承物业管理有限公司、北京北辰信诚物业管理有限责任公司、北京恒达物业管理有限责任公司等多家物业服务企业法律顾问，担任北京市西城区金融世家小区业主委员会法律顾问。