最近的上海楼市，已经鲜有爆点性的利好政策了。
每一个点每一步都走的非常稳健，该宽松的地方适度放松，该收紧的地方依然会持续加码。
像极了“温水煮青蛙”的最后阶段，精准把握火候处理微妙细节成为了关键，火大了马上收，火小了适度加一加，指望来一把大火让锅沸腾几乎是不可能了。
通过一些蛛丝马迹，或者说一些没有那么显山露水的政策，我们可以推测未来的政策大概会往哪个方向走，也能看到上海对于楼市基本面的态度。
所以，我们看到了最近上海楼市这些，微妙到极致的调控。
01 三个“紧”
第一个紧，就是打破了很多人预期的，上海普通住房标准延期5年。深圳的非普通住宅调整后，很多人都在摩拳擦掌，等待一场上海楼市逆转的“新电影”。
让所有人都没想到的是，序幕一拉开，屏幕上却是一行醒目的大字：“妈妈，再爱我一次”。
那为什么调整普通住房标准的呼声会这么高？
从2014年起沿用的普通住宅标准，5年来随着房价的上涨导致符合普通住宅标准的房子越来越少，而反过来名义上的“豪宅”越来越多。
对于刚需来说，税费成本较低的普通住宅可以满足居住需求，但标准不放松，普通住宅标准的房子只会越来越少，产品力也会越来越差。
苦于“豪宅税”久矣的刚需，却没有考虑到调整“豪宅税”标准的深圳，目前的市场反应剧烈，大量的二手房东反价，深圳的热点片区立刻出现了房东惜售、买家跑步进场的情况。
所以普通住宅标准的政策收紧，也代表了上海继续贯彻房住不炒的决心。
第二个紧，就是上海使用权房的限购，把以前很多没有房票，一部分流出去买使用权房的这个口子又堵上了。破限购的房子标的里面少了一样，或者说要更严了。
第三个紧，2018年7月上海把公司渠道买房的口子收紧了，其实我理解的，它和使用权房限购的目的一样，修复更新“游戏”BUG，把一些可以套利的口子收紧，以此来保护“普通玩家”，说白了就是保护刚需，保护房票。
对于房地产的bug和口子，上海现在是一个趋严的政策，以后更会持续加码。
02 两个“松”
但是，也不会全部勒紧。
哪里还会放松？上面说了保护刚需，保护房票，其实还应该多一句：保护人才。
万众瞩目、期待已久的“东风”终于到来，临港新片区管委会于11月20日公布了细则，具体包括了自贸区范围的划定和人才住房政策。
范围上北至大治河，西至g1503高速公路——瓦洪公路——两港大道接中港，东、南至规划海岸线围合区域，浦东机场南侧区域，小洋山岛区域。
人才住房政策也呈现了明显的宽松，无论之于上海还是临港新片区，对于人才的渴望只会越来越高，想吸引更多的人才来安居乐业，适度宽松必定是大势所趋。
第二个松，11月20日央行刚发布的5年期LPR公告，比上月下调了5个基点，相信这里一定会有人说：5个基点折算下来，一个月房贷就少还30多块钱，不痛不痒的有什么意思？
其实不论是下调多少，LPR降息一定是好事，特别是这次LPR下调，宽货币与宽信用同举，在此前利率整体边际走高的情况下，多多少少释放了略微宽松的信号。
因为LPR下调不仅带动了房贷利息的小幅降低，针对企业*款贷**的1年期LPR也同步走低了5个基点，这也降低了实体经济的融资成本，所以不论从个人还是企业角度来看，都会倒逼基准利率下调。
尤其是在上海，本身上海的首套房平均利率已经实实在在下滑了，而且在全国范围来看也是最低的，这也应召着上海楼市对于首套刚需依然很友好。
03
三个紧两个松，像极了左右手互搏制衡，构成了上海楼市调控的基调，相信各位看完也能从中摸到一些脉门：
这两边的政策有什么区别？各自对应了哪批人群？背后告诉了我们什么信号？
对于当下的政策和未来的新政，一定会有这些趋势存在：
第一，对于首套一定会很松并且会加大支持，不管是对于人才还是上海人的首套，因为这是刚需。这个松既会体现在政策上，也会体现在利率上。
如果你有首套房的房票，在上海的选择范围可以非常广，不必像多套一样，各种受限各种拘束。
第二，对于人才也会持续宽松，上海也需要持续吸纳人才，也需要做人才结构转型，城市的可持续发展和潜力，不就是靠人和产业。
其实各位仔细了解后会知道，上海每个区都有人才购房政策，甚至某些企业、某些专业领域的人才购房都是有政策支持的。
真正参与到其中环节的朋友能发现，上海人才落户的推进速度其实比以前要快很多。
第三，如果你是投资或改善，要靠自己。按照上海的微妙调控，一人一套房是理想状态，再想投资买房利用银行的*款贷**，会很难。
第四，炒房的口子越收越紧，指望上海炒房漏洞再放松的，真的建议你可以去其他城市了。
04
看完政策后，我们明白了上海楼市的主旋律，再一起看看由于这些蛛丝马迹的政策，上海楼市基本面受到了哪些影响和波动。
下图是18年1月到19年10月上海一手房的供求和价格走势。
我们可以很清晰的看到：上海一手房的整个供求走势，供大于求的趋势已经是非常明朗。（ps：8月除外，自贸区新片区花落临港，当月成交井喷，是上年8月的近5倍。）
我们还可以看到，一手房的价格走势，已经没有很大的波动了。
再看回成交套数，按照当前的趋势，我们可以对11月12月的成交数据做个估值，今年上海一手房实现6万套和600万平的成交面积，几乎可以说是十拿九稳。
也就是说，无论是之于供求关系、价格走势，还是成交套数和面积，上海当下的一手房市场谈不上火热，因为这个供求趋势已经不像15年16年的盛况，不再需要托关系、去抢房、去摇号。
但也谈不上寒冬，因为成交数据就在这里，行情比18年要好，也是一个不争的事实。
还有一点友情提醒给到各位，也是这个图表展现的行情趋势，过去各位理解的“金九银十”已经被“金三银四”所替代，年后的3-5月，是一手房供应井喷的阶段，也是释放预售证的黄金时期。
如果你关注一手房市场，并且钟爱一手房，这个时候就可以做前置准备了，好项目好房子并不会等你“临时翻牌”。
说完一手房，可能会有部分人嗤之以鼻，说一手房受各个维度的管控，并不能真实反映市场情况。
那我们再来看看二手房的成交，二手的供求关系是完全市场化的吧，是最能真实反映楼市基本面情况的。
18年是比较均衡的一年，19年是跌宕起伏的一年。
其实从19年初的市场回暖到达25000套之后，整体成交套数是呈下滑的趋势，所以一直有声音在说“楼市太冷了”。
但我们可以很清楚的看到，19年二手房的整体均势比18年要好，而且是好很多。
假如我们估算最后两个月的成交都是15000套，那么今年的二手房成交超过22万套，也是没什么悬念的。
这个套数既不是最好的，也不是最差的，但它要比前两年要好很多。
我们对未来的预期和希望也来自于此，现在的楼市已经很难出现颠覆性的改变了，今年比去年要好，那我们对明年也会更有信心。
05
上海楼市的调控和趋势，已经到了精雕细琢的阶段，说白了就是“手术”已经做完了，现在是做“微创”的阶段了。
调控的颗粒度只会越来越小，每个人的感受都会大相径庭，一城一策在上海，极有可能变成一人一策。
由衷的在最后给各位一点小建议：
第一，真的建议各位，去尝试着申请落户，有过这个想法的朋友，可以着手准备了，趁着人才政策的风口正劲，趁着你还年轻。
第二，首套房的朋友，试着一步到位。二套的首付和利率，和首套的差距不是一点半点。
更何况，现在的楼市置换周期，也被拉长了。所以建议各位有没有可能试着跳一跳？在你能力往上买一点。
如果一套房子你考虑是因为它太便宜，不要买，如果考虑是因为它太贵，买下它。
第三，上海楼市现阶段还不算火热，而且整体趋势并不差，正是淘笋盘的时候。考虑买房的朋友，真的可以现在就着手实地去走走看看了。
千万别等到像深圳一样，政策一出，二手房东纷纷反价，少则加价数十万多则上百万，这种突发情况，谁也预判不了。
观望本身是没错的，错的是不做准备临时上阵。
希望各位都可以买到称心如意的好房子。