时隔约50天， 东原雨花经开区G38地块规划正式出炉！
2021年5月22日，NO.2021G38地块经历了28轮竞价后， 被东原以总价25.9亿元收入囊中， 成交楼面地价15052/㎡，溢价率12.5%。
.01 东原G38规划出炉，17栋25-27F高层住宅补仓
日前，中国（南京）软件谷网站发布了NO.2021G38地块规划设计方案批前公示，公示期为7月10日-19日。
G38地块规划方案显示，项目拟建17栋25-27层的高层住宅及相关配套用房 。
其中，25层的住宅只有一栋，为17#楼，还是租赁性质。26层的住宅有4栋，27层的住宅有12栋。
东原G38项目建筑效果图如下：
.02 临近工厂，小环境一般；未达最高限价，存在利润空间
G38地块位于 雨花经济开发区 ，是原板桥板消地块。
从大范围来看， G38地块处于雨花经开区的中心位置 。
项目紧临扬子江大道、绕城公路和长江滨江风光带，与河西鱼嘴地区隔板桥河相望。直线距离约1公里处还有地铁 S3号线刘村站 ，区位上还是占有一定优势的。
从这个角度看，东原G38地块项目在一定程度具备了吸引河西、雨花等外溢刚需的基础 。
但具体到小环境，地块周边靠近华润热电厂、板桥汽渡等，还有较多产业园、工厂、变电站等不利因素，小环境一般。
站在G38地块上，可以清楚地看到附近华润热电厂高耸的烟囱以及高压线 。
上图来源：宜居金陵（njlsfb）
有市场人士从多个角度对G38地块项目进行了分析，认为：
① 小环境的缺陷从某种程度上解释了为什么该地块出让时只有7家房企参与报名的原因，而且最终成交价也没有触顶。
② 从另一个角度看，没有达到最高限价，说明相比其他地块， 东原G38地块的利润空间相对更大一些 。
③ 大环境上， 作为雨花经开区板块的滨江居住区，该项目不可忽视它的临江优势 ，后期待临江的一些配套成熟后，还是不错的。
④ 有数据显示，雨花经开区辖区户籍人口约2万人，流动人口约1.4万人，入园项目企业130多家。 这些数字说明区域内的置业需求是客观存在的 。
.03 仅2盘，板块新房稀缺，最便宜的凤汇壹品，也要2.2万/㎡
从目前的情况来看， 雨花经济开发区仅两盘在售 ，片区内的商品住宅供应还是比较稀缺的。
这两盘分别是石林云城和凤汇壹品 。
石林云城的精装小高层均价约2.6万/㎡，低密度洋房均价约2.9万/㎡。凤汇壹品居目前的销售均价约2.2万/㎡，精装包1000元/㎡。
板块二手房方面，链家网站显示，石林大公园目前最新的成交价是2.57万/㎡；历史最高成交价发生在2020年3月28日，是2.9万/㎡。 就目前市场行情来看，倒挂优势基本不存在 。
.04 关注雨花楼市，最不可忽视的是人居森林板块
如果将视线沿着G38地块向东移动，我们会看到雨花一个崭新的板块正在崛起。
这就是人居森林板块 。
一个离河西南最近的地方。 有多近？只隔了一条秦淮河！
这个板块其实是 雨花经开区的三期 。熟悉南京楼市的人会知道，之前这里被称作 “苏宁足球小镇” ，现在官方正式更名为 “人居森林示范区” 。
整个片区共规划范围约6.44平方公里，同时也是雨花台区十四五重点打造的文旅融合片区。
在今年5月20日举行的“两集中”土地出让中，“人居森林示范区”首次亮相。结果，G40、G41两地块一出场，就直接“熔断”。
图源：江苏土地
其实，这不惊讶！G40、G41两块地，与河西南的距离太近了。
近到什么程度，走龙藏大道，一脚油门就到， 在地理位置上，人居森林板块是承接河西购房需求外溢的第一阵地 。
人居森林现在是一片空地，走的是先规划后开发的路子，后期的发展会像河西南一样，有章有节，有条不紊。
另外，从地块的定价，也可以看出板块的定位。G40、G41地块毛坯限价3.3万/㎡， 未来全装修均价预计在3.5万/㎡ ，如有装修升级包，还要更高。
从板块区位、规划起点、地价定位等多个角度，我们不难发现雨花人居森林板块的未来潜力。