我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔你好！请问一下在成都区域内，在你看来，哪个区域的租售比会更好一点?

回答：我不考虑租售比，在房价租售面前，其实不应该过分追求租售比，当然也不能无视租金。一般现在租售比好的地方，房价都是滞涨的。租售比高的房子，涨幅都差，不要乱买。这些小区，既能办公，又是住宅，租金高，房价跌，而且死活涨不上去，一买就被套。好多人被*脑洗**，特别喜欢打听租售比，总觉得租售比高的房子价值高，实际上恰恰相反。这个概念也不知道是谁提出来的。成都的房子，想要租金抵月供，最简单的办法就是时间，房价一涨，房租跟着涨，然后就轻松抵掉月供。2010年*款贷**买的房子，现在的租金完全可以覆盖月供。买房的时候，尽量躲着高租售比的买，即使是现在的老破小，也是这样。老破小租金高，就是因为区域发展太成熟了，进入了房价低增长期，但是区域的成熟就使得租金表现越来越高。

提问：请问买二手房，该关注房子哪些细节？买房小白不懂望指教！

回答：第一，白天看采光，晚上听噪音。采光只有白天看才能感觉，如果有条件，有太阳看一次，没太阳再看一次。噪音只有晚上才需要规避，白天影响不大。如果晚上没什么噪音，白天喧嚣一点，对大部分上班族，其实没有很大影响。第二，晴天看采光，雨天看渗水。采光同上。有些房子，尤其是顶楼和东边套，雨天的时候最容易看出来是否渗水。如果没有条件，注意四角的墙皮，一般也能看出端倪。第三，多看房型，少看装修。房型是很难改的，是否方正，是否通透，该怎样就是怎样。装修却是随时能敲的。不要为了装修的漂亮，却选择有房型有问题的房子。第四，注意楼层朝向。多层的顶楼，高层的底楼，都是硬伤。出手难，住着也不舒服。亚热带地区，南北通风的户型住着更舒服。买房的时候，需要提前规避硬伤。第五，看外立面，看小区环境，看物业费。基本上，外立面整洁，大概率物业也很负责。同样的，物业费会贵一些。实际上，物业费贵，未必是缺点。同样五年过去，一个小区一塌糊涂，一个小区整洁，哪个小区更舒适更保值，一目了然。

提问：雕叔你好！如何判断二手房卖出的价格合不合适？在您文章中经常看到您提到，二手房市场和房价能反应比较真实的市场情况，这个怎么理解呢？

回答：判断二手房卖出的价格合不合适，看周边二手卖多少，这个需要多去现在中介门店问问，如果你觉得你房子质量、楼层、户型、相对较好，以及房龄新，就可以卖的相对其他贵一些。除了以上和房子本身相关的因素，房价还会受到政策因素的影响。二手房的价格是由买卖双方自行决定，市场冷，二手供应量大，业主为了卖掉可能选择降价，反之亦然。新房就不是这样，开发商能制造出市场很热的幻觉。

提问：雕叔你好！总价预算250万左右，可以适当增加一些预算，希望买武侯区中小学教育比较好的学区房，最好能靠近地铁(1,2,3,7任意一号线)买哪里合适呢？

回答：武侯区的教育力量虽然不如青羊、锦江，但是依然是主城区的排头兵了，包括多年前分割出去的高新区大片地块和教育配套，也是在武侯区的底子上建立起来的。当今的武侯区，基本都是地铁房了，这个不用过于担心。至于学校主要看龙江路小学、川大附小以及北二外小学。龙江路小学本部在川大，片区内都是老破小，比如大学路12号、临江路36号这类；龙江路小学分校在高升桥，可以看看天朗锦邸；龙江路小学武侯新城分校在簇桥，可以看玲珑郡、绿地圣路易名邸、中海锦城和七里晓月；龙江路小学中粮祥云分校在武侯立交内侧，可以看置信巴厘岛A\D区、置信丽都楠庭、中粮祥云二期。川大附小本部在川大里面，周边都是些老房子，比如学府花园、和信派都、棕南苑等；川大附小西区、川大附小分校、川大附小清水河分校合并成为了现在的川大附小西区，属于双楠板块，有中海常春藤花园、嘉瑞苑二期、丽景华庭一期等可选项；四川大学附属实验小学(南区)则在武侯新城，当下无预算内的房源；最后四川大学附属实验小学(江安河分校)也在武侯新城，不过更靠南，当下可选择新希望锦悦楠庭和楠郡B区。

提问：雕叔你好，想问下朗基天香怎么样？学区、交通、价格合理性。看上它主要是觉得126的户型不错，而且离银泰城超近，生活方便，但不知道有没有什么隐藏风险，谢谢！还有，复地雍湖湾、中海兰庭、朗基天香，这三个对比哪个最好呢?

回答：朗基天香不是奥运冠军也是业主吗?这个楼盘好的方面你其实都看到了，差得这么说吧,主要是这边写字楼扎堆，缺乏住宅的纯粹居住板块,不像大源，具有抱团发展的趋势，而朗基天香太孤独了,下楼就上班，上楼就睡觉，有些时候，工作和生活还是要分开一点的好。复地当下是最好的,但是密度比较大，而且也有公寓;中海则老气了点;朗基的问题前面也说过了。整体来看都有弊端,就看你最不在意什么了,每个人的体验和看重的点是不一样的。

提问：请问雕叔，成都2手房真实待售的挂牌的巨多，这个城市是不是已经透支了未来几年的价值啊？还值得外省人去专门为了投资而落户吗？

回答：成都作为新一线城市，5条地铁齐发，房价多年处于被低估的状态。从2020年中开始，成都无论是土拍、新房、二手学区房都开始了上涨行情，年中8宗地块，7个都刷新了板块楼面价天花板。2021年的房价统计数据，成都的涨幅基本排在靠前位置。这一波也不是全市行情，主要集中在核心区域，包括五城区、高新区南、天府新区核心板块，供需的失衡，纷纷跳上了2-3万的均价局面。攀成钢、太古里、金融城，更是站稳了3万+，个别突破了5万+的大关。不光是打新热，天府一街的学区房、锦二青二学区房、高新区的二手房，几乎是一天一个价。还有，地价也开始捅破新的天花板。成都总体来看反应很快、基本面不错、房价比价效应不贵。

提问：本人双流区顺2资格，想在双流购买一套套三新房，预算在160-180之间，二手，新房均可，希望周边配套设施齐全，请问有哪些可以推荐？

回答：双流的话，无非是有三个大的板块，一个是双流城区，包括蛟龙港等地，价格低廉，但是和南门衔接度不够。第二个是航空港，目前以二手房为主，稍微杂乱，房价也比较低，比较适合预算一般的偏南门的购房者。第三个就是华府怡心湖，这个区域二手房价格偏高，新房也水涨船高，顺位度不高，或者预算不够的话，一般不好买。整体来看你180万以内的预算，如果买新房的话，结合到你顺二的资格，是比较推荐去看看华府的，比如可以看一些刚需盘，如蓝光锦云天府、北辰鹿鸣院还有华府悦璟，因为偏刚需，所以价格还算中庸，而且你的刚二资格，大概率也是买得到的，可以多加关注。至于二手房，180万的预算在华府就很难买到了，建议可以转向航空港或者蛟龙港看一些地铁附近的次新套三，我推荐看航空港的温哥华南苑、空港晶座；蛟龙港（双流城区）的北大资源燕楠国际、燕楠国际云锦、远大林语城南庭等等。

提问：雕叔你好，想买2套房，最好带学区，青5区新房壹品金沙恐怕摇不上，最近二手房好像稳起，反而涨了一些，所以一直没下手。我看中介在推东边泰邦宽语，这个盘怎么样？麻烦雕叔分析一下，是通过中介买呢还是自己直接买呢？了解一下，谢谢。

回答：泰邦宽语我觉得不行哈，不论是地段配套还是价格体系，都没意思。如果要带学区的话，青五的一些二手房还是可以多加关注的，不降反涨不是新常态，可以持续再看看。重点说下泰邦宽语吧，自己可以找中介去看单价房源，然后另外找个自己的熟人亲戚朋友直接去售楼部套取同样一套房的单价总价信息，哪个便宜就选哪个。但是我还是不建议买。邦泰宽语外部环境比较恶劣，周边老城区，界面很糟心，然后还没有地铁，教育也是龙泉驿二圈层的，并没有多大的吸引力。从价格体系来说，高层单价2.4-2.6万，洋房单价2.5-2.7万，怎么看怎么都不像有诚意的吧，高层这个价格卖给鬼啊，而且总价都两三百万了，三环内一大片可以选的比他强，洋房的话也都300多万了，还不如买十陵地铁口的华润时代风景这类。所以，可以放弃这个盘。

提问：雕叔老师好，知园第二批次的楼盘选房应该按照怎样的原则选取呢？分别是4,7,8,9栋？这样户型的楼层应该怎么选择呢？（7,8栋有17层，4,9栋是18层），以及优选图上左边的B还是右边的B户型呢？

回答：首选南北通透的吧，7、8栋的B户型是可以的，其次4栋的B户型（实际是朝西北-东南）和9栋的B户型（同4栋，但是视野不如4栋）。然后再看不通透的户型，也就是A户型，依旧是先看7、8栋，然后4、9栋的就旗鼓相当了。楼层就尽量选择总楼层的1/3以上楼层，与此同时还要排除掉4、14、18楼以及顶楼这种。你算一下。优先哪种B户型，那就看该户型周边是否有楼栋靠近，遮挡，尽量选择宽阔无遮挡的（边户），比如7栋靠右，8栋靠左，9栋和4栋靠南的。

提问：雕叔你好！您建议我直接出售两套40年产权的loft公寓，因为是去年刚入手，刚刚去问现在卖税很高，我们询问也是想再鉴定下，要不要留租两年，还是直接卖。

回答：直接卖！因为你要考虑时间和机会成本，2年的时间公寓价格大概率趴着那里不动，但是换成住宅，2年时间上涨空间很大。如果说等你2年后再买住宅，门槛更高，其实你的资产在变相缩水。机会成本，才是最大的成本。“机会成本”通俗的解释是假设有一笔钱可以投资几件事情，A赚十万，B赚五万，C赚一万，这时候应该选择投资A，如果投B表面上也赚钱，但在机会成本上比较A计算，相当于亏损五万，甚至有人不思考图方便会去投资C，相比A的投资等于亏损了九万。投资者的本金都是有限的，只要投资必须投最赚钱那个！可以说无论你选择什么都必须放弃另外N个选择。懂得取舍才是一个理智的投资者发现投资错误，立马止损，转投其他，苦熬，浪费很多机会成本。

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