20宗地，计容总建面约389万㎡，起拍总价538亿！
今天（9月9日），广州2022年第三轮集中供地，在“应挂尽挂”的原则下，终于拉开了挂地的序幕。
第三批地的出让时间，预计是 10月9日 ，妥妥的十一黄金周之后。
除越秀零挂牌外，全市多点开花，地块数量猛增。
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2021-2022年广州集中供地挂牌情况 |
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时间 |
批次 |
地块宗数 |
计容建面 |
挂牌总价 |
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21年 |
第一批 |
48宗 |
928.5万 |
901亿 |
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第二批 |
48宗 |
879万平 |
1124亿 |
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第三批 |
17宗 |
294万平 |
434亿 |
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22年 |
第一批 |
18宗 |
276万平 |
368亿 |
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第二批 |
14宗 |
146万平 |
253亿 |
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第三批 |
20宗 |
389万平 |
538亿 |
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显而易见，这次广州想要在“金九银十”大干一票。
虽然地块素质良莠不齐，但怎么看，这一批次都寄托了ZF和开发商们的无限希望。
天河一改往昔的“*土稀**如命”，一连豪掷2宗宅地：沥青搅拌厂地块，以及前脚刚刚失意流拍的育新街地块；
海珠也不甘示弱，三大金刚齐上阵：金辉路、广一电商产业园、洛溪桥西侧地块；
番禺沉寂多时之后，和盘托出多宗靓地，力争艳压群芳；
荔湾则直接带来了重磅彩蛋，想知道的话，往下看我们来一一剖解。
一、拍卖规则上，延续第二批集中供地的方式，取消“竞自持”环节，封顶之后直接摇号。
今年第二轮土拍开始，拍卖规则由之前的“限地价+竞自持+摇号”，改为“限地价+摇号”。
顾名思义，地块一旦拍到封顶价（即溢价达到15%），便会进入摇号环节。
我们之前详细的说过，这样做是ZF在让利开发商。
14宗地，253亿，广州第二轮土拍规则大变，让利开发商
毕竟倔强的央妈都多次降息救市场，那土地市场也需要拿出“松绑”的支持态度。
当然，竞拍规则虽然有所松动，但严守“底线”，比如溢价率最高15%、“禁马甲”、“严查买地资金来源”仍然继续沿用。
去年首轮集中供地黄陂百人摇@拆神细鹏
二、重点“回炉重造”地块，再降地价，让利以促进成交。
还记得之前流拍过的天河育新街、白云小坪村地块吗？
是的，又来了，这一次是经过深思熟虑的降价之后，带着“让利”的诚意又来了。
天河区育新街南路地块，起始价从244171万元调整到206658万元，降了3.75亿；
白云小坪村地块，起始价从136453万元调整到106685万元，降了2.98亿...
经过这一番调整之后，希望这两宗地能有个好的归宿。
毕竟，现在缺钱的不仅是开发商，“地主”家也没有余粮了。
就拿集中供地来说。去年行情好的时候，第一轮土拍42宗地就收金约906亿，全年约1779亿。
今年，第一、二轮土拍加起来也不过551亿，第三、四轮土拍要补足的缺口、面临的压力不言而喻。
说完了大方向之后，现在进入让人心动的环节，重点地块详解。
天河区：王者归来
-沥青搅拌厂-
沥青搅拌厂地块，位于广园快速以北、珠吉路以东，总用地面积3.1万方，总价约32亿。
按照规划条件，地块竞得人需进行土壤污染修复，并配建幼儿园、市政道路等。
其位于吉山更新片区范围内，天河智谷片区东侧，属于智慧城板块。
地块周边有公园绿地、水域等，自然资源丰富，环境优美。另外，执信中学天河校区，就在地块旁边。
不过，地段上，这里属于天河“边边角角”，本身也不近地铁，周边城市面貌、交通、商业氛围等短板，还要靠吉山旧改来补足。
目前，距离地块最近的一手项目为珠江花城，在售主力产品为建面约117㎡-140㎡四至五房，均价6.5万/㎡。
-育新街地块-
地块也称东大湖AT0304011-1地块，背靠火炉山森林公园，东临湖泊，容积率2.5，妥妥的低密山水豪宅地。
不过，地块地段算不上核心，周边又以旧村为主，短时间内，城市面貌比较一般。
并且，附近还有一个戒毒所，购房者估计会介意。
育新街地块@拆神细鹏摄
地块占地约2.6万方，上一次出让总价约24亿，未扣除配建的名义楼面价3.8万/平，实际楼面价到4万/平。
这个地价水平，着实不算低，在阿拆看来，这也是之前会流拍的主要原因。
说白了，就是没打动开发商。
第二批挂地时，育新街的相关数据
这次不仅降价3.75个亿，而且就连此前要求配建的保障性租赁住房都砍掉了，或许能够调动不少房企的积极性。
阿拆听闻，近日去看地的开发商不少...果然只要“放水”到位，什么硬伤都是浮云~~
海珠区：策马奔腾
-金辉路39号地块-
金辉路39号地块，总用地面积7477平方米，容积率4.8，起拍总价约11亿。
该地块前身为工业大道南907号化学试剂厂部分用地，后经调规变为住宅用地。
在此前海珠的供地计划里，原定为第一批次就要挂出。
“出嫁”日子一拖再拖，定是与该地块的土壤修复有关。
按照经验，化学试剂厂用地，土壤修复时间至少要1年，不过好在据说是原业主自己修复。
工业大道南907号化学试剂厂规划草案
项目地处海珠创新湾，1.5km范围内，围绕着已经成交的地块有：
江泰路地块（4.5万/平，中海）、蚝壳洲地块（3.6万/平，中海）、石岗路地块（5.1万/平，中海）、南洲地块（3.9万/平，中海）。
就市场而言，江泰路地块现以中海江泰里入市，售价约7-8万/平；
蚝壳洲地块以中海映澜台入市，售价约10-13万/平；
石岗路地块以中海观澔府入市，主力售价约8万/平；
南洲地块以中海观雲府入市，主力售价约7万/平。
一不小心就被中海包围了，一不小心周围房价就奔10w了...
地块不仅区位不俗，还妥妥滴双地铁，距离广佛线石溪站仅300多米，距离地铁二号线东晓南站600多米。
隔壁就是许老板的发家之地——金碧花园。
因此，无论是居住氛围，还是学校、商业、医院等生活配套，都相当的成熟。
这样看来，金辉路39号怎么都有一种天生贵胄的味道。
体量袖珍、总地价较低、市场坚挺，大环境下此类各方面都风险可控的地着实不多啦。
这么想来，该地块或将迎来众房企的疯抢，不知这次中海会不会选择再次占领创新湾...
-广一电商产业园地块-
地块总用地面积约1.0万平，起始总价约12亿。
广一地块处于“中大国际创新谷”规划范围，周围聚集着大量的产业人才居住需求。
项目东临广州大道南，距离地铁8号线鹭江站800多米，出行较为便利。
地块东南侧约750米处是海珠区政府，西北1.2km处是中山大学，周围已经多年缺席新盘供应，片区改善需求亟待解决。
千呼万唤始出来，广一地块再解馋；终于等到你，还好客村没放弃...
按照出让条件，地块要求配建10%的政府性房源，以及出资建设地块的城市道路、绿地并无偿移交。
不过说起来，广一地块还有一个“预期”杀手锏——旧改。
地块左拥鹭江、康乐村，右抱江贝村。
康乐和鹭江由旧改航母合生操刀，江贝的合作意向企业为本土化房企方圆集团。
若改造完毕，整个片区城市界面将发生质的飞跃。
再在全球规模最大的纺织专业市场——中大纺织市场的拉扯下，产业进一步发展和升级...
哎，不能再说了，不然又有人会骂拆拆画饼。
康乐村 @细鹏 摄
-洛溪桥西侧地块-
最后一宗重量级地块，说来也是老朋友了。
无论是年初的海珠供地计划，还是2022年广州供地蓝皮书，都可以看到它的身影。
洛溪桥西侧地块，占地1.4万平，总地价约15亿元。
跟周围以往出让的中海观澜府、蚝壳洲地块等项目相比，本地块3.0的容积率，简直羡煞旁人。
更重要的是，洛溪桥西侧地块具有南向一线江景。
将整个海珠后航道从西看到东，广州幸福湾、时代大家、中海映澜台、越秀天荟江湾...
哪一个不是名噪一时的豪宅？哪一个不是售价10w+？哪一个不是开盘即疯抢？
都说炒房客、投资客不理智，看到这块地，估计开发商也很难冷静下来。
洛溪桥西侧地块，地处海珠创新湾的沥滘片区。
项目西侧就是海珠创意以产业园和BIG海珠玩艺术园区，东侧则为海珠儿童公园、海珠妇儿医院。
地块西北侧500米处，就是地铁广佛线与2号线的交汇站——南洲站。
出门就是城市主干道，广州大道，无论是去琶洲商务区、珠江新城、广州国际生物岛，还是广州大学城，驾车30分钟内可到。
这样看下来，只能用“小而美”来形容了。
房企们很难不心动，地价很难会便宜...
在规划条件里，项目本身需要配建10%的政府性房源，并无偿移交。
若刨除政府性房源的配建成本，封顶时项目的楼面价将直冲5w+
地块素质优是真的优，贵也是真的贵。
不过，这样的地块条件，值得房企们再去摇号一次。
洛溪桥西侧地块航拍图 @细鹏 摄
荔湾区:涛声依旧
-珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地块-
经历了华夏幸福退地，被骂了无数次“鸽子精”、“渣男”的新隆沙地块，终终终终于来了！
不同于之前的打包出让，这一次，地块被拆分为两大单元，涉宅的一part就是112、109地块，如下图。
这两宗地，总地价约39亿，但配建要求一点不低，比如：
·负责AF020108地块安置房建设；
·负责AF020109地块（中小学用地）及核心区AF0201单元用地范围内的市政道路和公共绿地建设；
·组织落实AF020114、AF020133地块范围内4处*物文**的迁移迁建和修缮...
华夏幸福留下的这个摊子，竞得人要是没点实力，也很难吃得消。
此前有传闻称马明哲掌舵的“保险一哥”中国平安，预计会出手接下，会找合作方运营，对接了不少企业，包括华润在内。
而说来也巧，今年7月，广州市润川房地产开发有限公司在在荔湾注册成立。
其法定代表人为王渊，现任华润置地发展（广州）有限公司法人及经理执行董事。
不知道这个动作，是不是和新隆沙地块有关？
-芳村大道南以东地块-
阿拆还是更习惯叫Ta广船二三期地块。
地块包含二类居住用地兼容商业用地、商务用地，以及其它设施用地，是本轮土拍中的“巨无霸”，总体量近98万平！
目前广船一期地块（楼面价约37216元/㎡）已经开卖，即广州滨江上都，新房均价9-11万/㎡，是荔湾的价值“天花板”。
但这还不是终点，随着二三期地块的出让、建设，整个广船项目还要再更上一个台阶。
近日广船二期的最新规划调整，规划提出，广船不仅要形成一个城市商业综合体，还将带来一个滨江船厂原址主题公园。
所以此次二三期地块，注定也是身娇肉贵的主，总地价达187.6亿！
这意味着什么？
只要地块成功出让，即使是底价成交，也能刷新广州总价地王排行榜。
能与之匹敌的，也只有2009年12月富力、雅居乐、碧桂园三家联合，经过47轮竞价，以255亿总价竞得的广州亚运城项目了。
不得不说，真给荔湾长脸呀。
番禺区:花开岭南
-番禺区谢村居住及商业商务地块-
番禺这次是铆足了劲儿要在土拍界惊艳一把，数量多也就算了，地块也都响当当的。
番禺区谢村居住及商业商务地块，就是大家心心念念的恒大足球场“遗孤”。
2020年4月，恒大以底价约68亿获取番禺谢村体育设施和产业配套地块，并宣布将耗资120亿打造可容纳约10万人的足球场，于今年投入使用。
据当时出让条件，整个项目由3宗商业＋1宗产业地块组成；商业地块已经建起部分公寓，即恒大冠珺之光；产业地块则用于建设足球场。
可就在项目如火如荼的开发建设时，却传出恒大因资金链断裂项目停工摆烂的信息；今年3月又传出城投接盘的消息。
据拆拆了解， 广州城投接盘无疑 ，只不过城投方希望通过公开招拍挂的方式获取项目，而非直接从恒大手中“接盘”。
项目迟迟未挂出，只因其中债权债务较复杂，且出让对价有争议，需要时间处理。
如今再次挂出，想必相关的接手交割条件已经谈妥，
恒大足球场 @细鹏 摄
除此之外，番禺还祭出了客运站北等地块。
妥妥的，想要在数量上惊艳一把。
而且黄埔、花都、从化...其它外围区供应也相当可观，就地块素质而言，喜忧参半...
由于篇幅有限，剩下的我们等拍地时慢慢聊。