2022年7月4日，银泰集团官微发布文章《郑州银泰：很高兴豫见你！》，宣布将首进中原，在郑州北龙湖金融岛打造高端商业综合体。
文章一经发出，便引发了广泛关注，阅读量在短时间内破万，在郑州更是第一时间被媒体和官方转发，刷屏本地社交媒体。
在这篇文章的下方有90+条评论，从评论的内容可以感受到郑州乃至河南消费者对银泰的高度期待。
从空间结构来看，郑州银泰四大区域环湖而建，通过层层退台的设计与湖面融合，很容易让人联想到杭州湖滨银泰in77 （以下简称in77） 。
「郑州银泰很可能会成为改变郑州商业面貌的里程碑式项目，郑州太缺少高端商业了」，一位郑州朋友对我说。
实地走访后，我愈发认同这个观点。
01
1.07平方公里的金融岛
你需要重新认识一下郑州
2019年5月，央视纪录频道推出系列纪录片《城市24小时》，以一天24小时为观察轴线，通过代表性的元素和场景展现不同城市的独特气质和个性。
首集郑州，出现了郑州火车站 （两大铁路动脉京广线与陇海线的交汇站） 、胡辣汤、豫剧、郑州富士康等元素和场景，以及大量人潮涌动的镜头，与大部分人对郑州的固有认知十分契合。
但如果抛开这些固有印象，用当下评判城市的核心指标GDP、人口、社零总额、城镇居民人均可支配收入来客观审视郑州，就会发现这座城市的商业实力被低估了：
2022年郑州GDP达12,934.7亿元、人口1,274.2万人，继续保持国内15座「双万」 （GDP破万亿、人口破千万） 城市之一的地位，社零总额5,223.1亿元与长沙接近 （5,235.56亿元） ，城镇居民人均可支配收入46,287元与西安接近 （48,418元） 。
人口指标值得特别注意 ：根据2021年第七次人口普查数据，郑州在过去10年间人口增长了397.4万，增长量居全国第5位；
据郑州市统计局2022年6月发布的《2021年郑州市人口发展报告》，郑州15-64岁的青年+工作人口数为922.50万人，占总人口比高达72.40%。
人口指标中的增量数据以及青年+工作人口比例数据相结合，反映了郑州对人口的强大吸引力，以及由此而来的巨大人口红利。
与以上各大指标出色表现相伴随的是，郑州在新一线城市的排名从2016年的第18位一路升至2022年的第7位。
*郑东新区CBD城市风光｜图据央广网
郑州可能不及上海、广州、深圳、成都等城市般始终处于话题中心，但从各项指标来看，郑州实力不俗、发展潜力巨大，对河南全省乃至周边省份具有强大的虹吸作用，是 国内难得一见的价值洼地 。
在实地走访的三天过程中，我对郑州的认知被不断刷新，而这种固有观念被冲击、打破的强烈震撼感的顶点，莫过于参观金融岛：
很难想象，在湖泊稀缺的郑州，会有这样一座水域面积5.6平方公里，湖域蓄水量是西湖2.5倍的人工湖；
也很难想象，政府邀请了普利兹克奖得主「矶崎新」担任总设计师，以清明上河图为理念设计出「水景园区」，所有建筑环湖展开，且一栋一设计，展现出了远高于当地水准的审美；
*部分博主打卡图｜图据网络
以及，政府对金融岛入驻企业设置了严格的准入门槛，截至目前20栋写字楼已全部完成入驻，涵盖了光大银行、浙商银行、东龙集团、河南资产、方金大厦、平安银行、河南豫资、东方大厦、中原信托等领军金融企业；
*准入门槛：仅限省级银行机构、综合排名全国前十位的保险机构、注册资本20亿人民币以上的证券公司等领军金融企业。
甚至，引入了现代化立体交通体系，包括3条地铁线多个地铁站 （目前4号线金融岛北站、金融岛南站已投入使用，另有两条地铁线尚在规划中） 、无人公交系统、桥梁+隧道的陆上交通、以及包含船坞码头的水上交通系统；
更难以想象，金融岛所隶属的郑东新区「产城人」结构完善，中原科技城已成为郑州乃至中原地区高端科技企业及领军项目的重要聚集地；
3公里辐射30万高端居住人口，周边小区/公寓被誉为郑州天花板，融创中原壹号院、金茂府、永威上和院等房价每平超6万，且均已售罄；岛上规划有四栋高端服务公寓，其中翡云公寓开盘即迎来抢购潮，即将交房的华仕中心早已是郑州楼市热门话题。
*据乐居买房数据，过去半年（2022年8月-2023年1月）郑州新房均价稳定在1.3万左右。
*郑东新区是中原经济区金融集聚核心功能区，建筑由黑川纪章操刀、2003年投入建设，投资超6000亿，定位三个高地、两个中心和一个新城。
可以说，1.07平方公里的金融岛代表了郑州的未来，是 价值洼地中的洼地 。
从商业地产行业经典的「地段论」来看，金融岛无论是产业规划、自然景观，还是居住配套、交通条件、区位条件，都已是「顶配」。
这样一个区域内消费实力雄厚，同时兼具地标属性、能够辐射全市乃至全省的项目，未来增长潜力更是不可估量，其中位于「岛心」的商业更是值得期待。
02
质感拉满的湖滨商业
银泰高端项目再现江湖
在《2022城市商业魅力排行榜》中，郑州居新一线城市第7位，在「城市枢纽性」表现较突出，但在「生活方式多样性」排名较靠后。
生活方式多样性由出门新鲜度指数、消费多样性指数、休闲丰富度指数构成，涵盖餐饮多样性、咖啡馆数量、去哪儿旅游消费指数、淘宝消费多样性等指标。
以咖啡馆为例，截至目前星巴克、瑞幸等咖啡品牌门店数量尚且仅维持在数十家水准，Manner、M Stand、Seesaw、%Arabica等精品咖啡品牌尚未进驻郑州。
但据我走访情况来看，郑州不仅奢侈品消费力惊人 （2022年3月底爱马仕河南首店开业当天全部商品几乎售罄） ，而且对时下热门品牌接受度极高 （始祖鸟单个门店旺季销售额可达千万级、话梅harmay快闪店业绩高于固定门店） ，是极为理想的市场。
2023年年初郑州商业市场更是迎来重磅新闻：向来拓店谨慎的CHANEL香奈儿 （成衣/全品类店） ，即将在郑州开出华中首店。
可以说，制约郑州在「生活方式多样性」维度发展的，并非消费实力不足，而是优质项目数量较少，尤其是具有场景力的优质项目。
这也是市场对银泰进驻郑州反响强烈的重要原因：北龙湖是典型的湖滨商业形态，而放眼全国银泰是为数不多拥有打造湖滨商业成功经验的运营商，其擅长的时尚潮流板块，更是郑州商业所缺乏的。
郑州银泰定位「湖滨潮流生活目的地」，分四大区域，地下1层、地上4层，在空间上最大的特点是环湖而建，所有区域均可直接面湖，可以说「中庭是湖，通道是草地」。
担任总设计师的普利兹克奖得主「矶崎新」曾这样阐述金融岛的建造理念：「在金融岛内，根据清明上河图理念设计的水景园区，将是一个市民自发组织节庆活动的大舞台」。
也就是说，金融岛在建造之初已充分考量其公共性，而非仅是打造一座「产业园区」。
郑州银泰在运营中也承袭了这一「公共性」考量：为了提升项目的丰富度、增加四大区域的连贯性，操盘团队提出了在横纵轴线附近增加摩天轮、水上蹦极、中央音乐喷泉、游艇船坞等设施的方案。
而具体到项目四大区域的业态规划，其中一区定位生活美学馆，二区定位潮玩实验室，三区定位精致社交场，四区定位活力新氧营 （以各类传统运动及新兴户外体验运动为主题） 。
在四大区域中，餐饮是占比近半的重点业态，项目方将着手引入米其林&黑珍珠级别餐厅、时下热门的网红餐饮品牌，以及郑州本地的代表性餐饮，形成完善的矩阵，打造郑州餐饮新地标。
这样的规划，既是由项目周边高端客群的需求决定，也是填补当前郑州市场缺少黑珍珠&米其林级别高端餐饮空白的战略选择，更是放大场景优势、形成差异化市场认知的明智之举。
餐饮之外的亮点业态当属潮流运动。
银泰集团丰富的潮流运动品牌资源，外加北龙湖优越的天然场域，以及时下风靡年轻一代的小众运动风潮，三者叠加，意味着郑州银泰的潮流运动业态将呈现出极高的水准。
同时，潮流运动氛围可与Urban Outdoor Lifestyle场景共融、快速切换，也必然将提升整个项目的丰富度和吸引力。
我认为，郑州银泰的重要看点是品牌门店与场景的匹配，与场景共创形成的品牌定制门店将成为项目的独特标签。
个人很喜欢郑州银泰 SLOGAN「敢年轻，爱生活」 所透露出的年轻、勇于尝试、热爱生活的态度，这种态度很「银泰」，也是郑州商业所需要向全国市场传达的。
对银泰集团来说，郑州银泰既是继北京银泰中心in01、杭州湖滨银泰in77、北京王府井银泰in88及成都银泰中心in99之后久违的城市新核心项目，也是首次尝试非标商业、首进中原，在 产品层面和市场层面均具有重要的战略地位 。
对郑州商业来说，长期以来的刻板印象需要被打破，中原商业需要新的答案，郑州年轻人需要新的商业地标，而这正是银泰商业所擅长的。
*项目开业效果图
03
2023年200+场活动
高热度「前戏」提前入局
银泰集团官微正式宣布将首进中原的1个月后的8月4日，郑州银泰联合本地知名越野跑俱乐部「去野」落地了首场主题为「七夕为爱奔赴同心跑」活动。
要知道，项目预计的开业时间是2023年底，而彼时距离开业尚有超1年时间，如此超前的「热场」活动，即使放眼全国的筹开项目，也极其少见。
我统计了2022.8.4至今郑州银泰举办过的活动，发现在严格的防控政策下，项目依然保持了一定的活动密度，且质量颇高，成为了小红书等社交媒体的热门话题。
从以上活动也可以看出，郑州银泰已经展现出了 较为清晰、系统的打法 ：
01-围绕生活方式，开展城市级活动
无论从项目定位还是场景优势来看，生活方式类活动都是契合度最高的，也是当下郑州市场较为缺少的，郑州银泰在国庆期间举办的《有杯咖啡·城市企划》、落地的《美好生活节》，以及此前举办的《GO！燥浪！陆冲·戏水派对》均属此类；
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02-结合在地文化，弘扬中原文化
以郑州为中心的中原文化是中华文化的重要源头以及核心组成部分，也是最能引发郑州乃至全国消费者共鸣的「精神家园」，郑州银泰在2.3-2.5元宵佳节期间举办了《灯火星河闹元宵》活动，其中许愿祈福河灯会、汉服游园会引发了广泛关注，郑州多家官媒报道，线上曝光量50w+；
郑州银泰
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03-与城市青年共情，关注情绪价值
在北京、杭州、成都等地的项目运营经验，使得银泰更加注重情绪价值，将「与城市青年共情」的理念带入郑州，1.20-2.28项目联合知名艺术家吾空空推出《我有一点小情绪》插画艺术展，形式涵盖插画建筑展、情绪便利店等。
郑州银泰
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04-重大节点高水准发挥，沉浸式造场
对于情人节这种「必答题」级重大节点，郑州银泰的策略是以丰富的装置和内容沉浸式造场，营造多维感官体验，项目于2.11-2.14推出情人节活动，内容包括脱单斑马线、吾空空限时联名花店、心形装置、10000朵表白玫瑰、落日音乐会等，引发打卡热潮。
郑州银泰
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*郑州银泰情人节系列活动有效拉动了客流增长，图为2.14情人节当天郑州金融岛客流热力图。
值得注意的是，在以上活动中，郑州银泰 还嵌入了一系列运营动作 ，比如仅在最近的《每天都想见到你》情人节活动中，项目方设置了两大动作，实现会员储备以及活动的二次传播。
会员端： 注册成会员并关注公众号，即可领取爱心气球一支。
传播端： 拍照打卡发布抖音/小红书，添加话题#郑州银泰#即可领取玫瑰花一束。
2023年是疫情放开的首年，也是郑州银泰即将迎来开业之年，项目将全年活动主题定为 「登岛！奇妙之旅」 ，预计将举办200+场活动，以高热度「前戏」提前入场。
就总体思路和打法而言，除了前文提到的生活方式、在地文化、与城市青年共情等关键词，还将继续挖掘场景的可能性，从场景出发打造城市级活动。
目前已知的活动有4月的城市露营季、半程马拉松，7月的夏日啤酒节，以及11月的湖滨艺术节 （包含艺术家驻岛计划） 等。
在我看来，郑州银泰所展现出的高水准「市场+运营前置」的系列打法，不仅对项目本身意义重大，对郑州消费者以及郑州商业市场均有巨大价值。
对项目本身而言 ，系列打法不仅能够在开业前为项目带来实际客流、实现持续发声、赢得关注以及储备会员，还能够与众多调性匹配的品牌「预合作」，帮助品牌更深入了解项目；
对郑州消费者来说 ，系列打法将在2023年为其带来与上海、杭州等热门城市同频的新鲜体验；
对郑州商业市场来说 ，郑州银泰的系列打法以及年底入市，将为市场带来久违的新鲜血液和活力，推动整体市场的向上发展。
在很长一段时间，丹尼斯·大卫城、正弘城等本土运营商是郑州商业市场的主力军，不仅吸纳了主要高能级品牌，而且业绩表现出色。
但在未来几年，随着华润万象生活的加码，以及郑州银泰的入局，郑州商业市场即将实现多元化，以及跨越式发展。
虽然定位和业态组合不同，但在改变城市生活方式维度，同样是湖滨商业的郑州银泰，很可能发挥银泰in77之于杭州的作用。
而如果考虑到郑州商业近年来的崛起势头和发展潜力，未来几年郑州银泰的话题度极可能媲美in77。之后提到「湖滨银泰」，很可能说的是郑州。
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