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Q:提问: 京总您好，看了您的文章和一些问答，有一些问题。目前我家的情况是，夫妻两家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡头翠城的经适房正要售出，预计收入400左右。个人和爱人在怀柔19年购入了一套限竞房，21年房下来交了契税，5年后可上市，购入时总价不到300万，目前还剩100公积金没还。目前在怀柔住，我在市里上班，媳妇儿在密云上班。（这也是当时在怀柔买房的原因）
家中有两岁娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波动。父母这套房售出后考虑换房，优点是无贷唯一住房，但是目前比较纠结，考虑未来孩子上学和房产保值或增值。
问题一:怀柔这套商贷今年已还完，需要不需要把公积金也在近几年陆续提前还了？考虑一:父母在怀柔直接购置一套房产，可以买怀柔区的学区内房屋，有当时看了新盘北科建水岸雁西，是洋房，一层带院总价不到300万。开发商的概念是洋房+怀柔科学城+科学城配套小学（北京实验二小怀柔分校），这种选择是满足了父母居住环境+孩子上学需求（学校目前一般）。但是看了您文章，也知道这种新盘属于站岗盘，预计5-10年后才能出手。这个想法衍生出的一个问题是:怀柔科学城未来发展您是如何看待的？多长时间才能影响到楼盘增值？
考虑二:在市区朝阳新源里、柳芳、花家地这一类地区买一套带学区的老破小，可以*款贷**一部分整体预算提到500左右，租金补贴房贷。占一个朝阳的学区学位，孩子一年后幼儿园回城里上学，上一些九年一贯制的学校，但是朝阳区目前的升学率惨不忍睹。
考虑三:这一条原本没有，在看完您的文章和向周围教育口的朋友咨询后，500预算也能够上东城区的老破小，东城学区概念相对平均，整体升学率还不错。可以把房子租出去后，在附近再租一套大一点的房子去住。
总结后续问题:综上，我个人还是希望利用这次卖房的契机把400万房款在未来做大一些，如果现在能城里的房，满五唯一出售，恰逢孩子上学，至少加上学籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受较长时间的站岗，那么是在城里老破小站岗好，还是在怀柔科学城这一带站岗比较好呢？怀柔教育目前全市垫底，但目前的信息是2025年怀柔会有一所清华附中承办市教委直管的12年一贯制学校开始招生（我家2026年上学）考虑科学城定位，应该不会太差劲。所以现在比较纠结，这次换房的方向是城里还是怀柔，然后再看自己够得上的区域。望您指点迷津，万分感谢。
A:回答: 您好,感谢信任!1、怀柔属于北京的远郊区，位置偏冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的;所以怀柔发展起来相对较难;一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;
这三个对于怀柔来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性;非硬性要求不建议在怀柔置业;哪怕是租房都可,这个是在怀柔购房的基本逻辑,2025年怀柔的清华附中;整体教育质量谁也不敢保证,学校好不好,一是看师资,二是看生源;再往深了说是看家长;从教育均衡的逻辑看,城六区之外先扶持的应该不会是怀柔;
2、东西海朝的学区逻辑不一样,朝阳主要是对外地户籍的家庭比较友好,海淀比较拼,东城相对佛系,又比较均衡,从房屋保值和孩子上学两个维度看在东城以最低总价获取入学名额,这种方案相对稳健一些;城内的老破小不至于站岗,升值属性稍微弱了些,但还是有一些涨幅的,怀柔大概率会亏损,资金成本比较高,另外垡头翠城的房子尽快出售,这种地段的经适房市场不会太好,公积金利率很低,短期不卖没必要提前还;建议认真阅读星球的精华文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利
Q:提问: 我是在2016年买了门头沟的loft公寓，当时想着先买了，过两年卖了可以多凑一点首付买住房。谁知道现在降价很严重，据说只能卖不到100万。我当时贷了款，借了10年，已还4年了，本金还剩50多万。
但是因为这个房子什么都享受不到，积分落户不算住房，个税减免也不算，公积金也不能用，加上当时首付也借了不少钱，这几年没有积蓄，现在首付借的钱基本都还完了。现在孩子两岁多点了，今年可以上幼儿园了，我还有首套房资格，想买一个小点的住宅，这样也有利于孩子上学和申请积分落户。我就想知道我该怎么选？怎么朝着有利的方向去走？
A:回答: 您好,感谢信任!首先建议认真阅读星球精华栏的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》 ;16年和17年门头沟有个公寓盘在北京很火,叫中昂时代广场,火的原因是渠道的代理费给的很夸张,一个100多万的商铺代理费能给到30多万,公寓一套也十几万,完全是靠中介大批量带客通过现场氛围营销去化的.这种房子买过来基本上就算是赔了,现在被ZC打的基本没有市场,如果你卖的话也不会有好价格,其次你卖完之后还还*款贷**基本也没多少钱了,建议先留着吧,可否告诉我您现在具体的资金情况,在不卖公寓的情况下首付能到多少?
Q:提问： 京总好，预算450以内的房源，目前看了房山的京西悦府和金樾和著，您觉得这两个楼盘怎么样，另外您房山目前可作为投资选择吗？
A:回答： 您好,感谢信任!其实450以内可选的区域有亦庄、西红门、朝阳的朝青等,这三个板块相对稳健一些;房山缺乏本地产业支撑，属于丰台的通勤居住睡城板块，未来的房价可能会持续跑输大盘，从过往的几轮行情分析，领涨的大部分是核心位置的品质次新，其他远郊区的板块基本没动，
房住不炒的背景下就决定了普涨的行情会越来越少，后期补涨的可能性基本为0，这种趋势会继续蔓延和分化，只有高端人口集中的区域购买力才足够强，北京每一轮的上涨行情都是置换群体推动，70%的置换群体都集中在核心区，远郊区要谨慎购买，虽然有规划利好，但是大部分只停留在图纸上，进展缓慢人口导入严重不足供过于求，楼市进入下半场，在一个几轮行情都没出现涨幅的板块买入风险比较大;建议认真阅读精华栏的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利!
Q:提问: 京总好。我们现自住长阳稻田三居室，市场价约450（17年420买入，基本没涨价），无*款贷**。工作一人在西城木樨地（日常通勤），一人在海淀西土城（无需坐班），目前无孩。环京固安一套两居，70w买入，现在市场价也就80-90w。另有*弹子**约100w。家庭年入60w，公积金月8000。考虑到通勤、市内房子涨价厉害，准备换房。稻田卖掉后有首房首贷资格。首付能有600w
外地另有太原两居120w，沈阳两居40w，由于限售约两年后才能出手。选择1.固安和外地不动，贷满额度，换一套1000-1200w的2-3居优质房，兼顾自住，考虑西城广内、丰台丽泽、朝阳双井（1、10号线）、海淀永丰（16号线）
选择2.换一套600-800的一般两居自住，选择西城广内或丰台丽泽。这样除了公积金没什么额外*款贷**。两年后出手固安和外地两套，加上存款，再买一套纯投资。请问：哪种选择更合适？稻田什么时候出手合适？买入时间什么时候合适？买入的四个区域，不考虑自住的话，从投资角度，能否给个排序？每个区域有哪些推荐小区？
您是否有别的选择建议？或者其他买入的推荐区域？问题比较多，通过学习您的帖子梳理出来的大概思路，不知是否正确，请京总指点！
A:回答; 您好,感谢信任!1、方案一的效率更优先,我在精华栏文章 《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》 写到利用一切渠道和资源*款贷**去购买优质房产，就是最有效的“抢钱”方式，楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,而房地产最先上涨。
长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;未来,ZF为了刺激经济增长,至少要保证就业;各种货币、信贷、政策宽松变着法的增加供给,通货膨胀必定加剧;2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮既主城区先涨依次轮动到远郊,如果行情不是很热基本轮不到远郊就已经喘息了;
2、关于卖出和买入,这里面同样有2个机会成本,如果想卖高价,市场热时价格更有优势,至少买家不会压的很厉害,因为买方市场和卖方市场反射出的是两种心理博弈,但同样如果卖出高价时再买入优质盘,这些盘同样在涨价,比较理想的操作方法是淡季买入看好的盘,拉长交易周期,以时间换空间,再去慢慢卖自己的盘,既市场上涨前夜买,上涨中期卖
3、这四个区域;丰台的丽泽、双井、西城的广外还可,永丰的兑现周期比较长,并且前期的价格高,未来并不是特别看好,我的观点和其他人不同,其他人都认为海淀北部新区未来有不可想象,没错,概念总是存在的,但我关注的是利润,房产自媒体自会分析地段,这些和真正的买家是有不同的,真正的买家更多关注的是利润空间,如果我今天买入的价格过高,就代表未来的利润空间减少,这个地段再好和我有什么关系,我是靠买房赚钱的,这是最大的不同.
丽泽的大户型存在一定的溢价,房产投资讲究效率优先原则,丰台未来能不能出坑,就看丽泽是否能够稳住这些已经进驻的企业,目前这些企业都是租用的办公楼,合同期限很短,既然是租的,那么可以随时搬走,互联网行业本身就是一个特殊的行业,今天这家公司融资数亿美元,明天可能就不行了,从房产投资的角度大量的资金放在这样的区域有DB的性质,价值容易转移,投资房产是搭乘这座城市的经济增长和行业增长,得到确定的回报.所以大面积、大户型非硬性要求不建议买丰台,如果处于某种因素一定要买,那么靠近丽泽的还有想象空间
双井目前是一个比较适合投资的区域,东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;
广外本身学区溢价低,靠近丽泽算是利好;未来会有一波人口的红利.选择2000左右的小区保值问题不大。这几个板块可以关注的楼盘有:广外:远见明苑、朗琴园、蝶翠华庭;双井:合生国际花园、首城国际a区、A派公寓;建议认真阅读星球置顶的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利;有问题可再向我提问.
Q:提问: 京总您好，东西城各有一套房产，目前居住西城，孩子就近上学。东城的一居准备卖掉，换个大一点的房子，改善需求。平时老人养老居住，我们周末回去。预算1000以内，打算考虑郊区的叠拼，看了玖瀛府价格合适，距离较远，天樾书院位置还不错，价格偏高，请问京总怎么看玖瀛府，有什么其他建议？
A:回答: 您好,天樾书院比玖瀛府位置稍好,但这两个盘大概率会亏损,可以看下天樾书院旁边的珠江壹千栋,涨幅波动性很大,从2017年到现在一直处于下跌趋势,今年下跌了大概15%,这种盘只有市场好起来时才会上涨,上涨过后马上就会出现下滑现象,玖瀛府的位置更差了,北京的别墅区有很多个,但真正的别墅区屈指可数,西山算一个,中央算一个,发展最好的是中央、其次西山;
昌平这个地方称为奥北别墅区;也是发展最差的,十几年了还是老样子,本地缺乏优质配套,城中村又太多,居住环境很差,比这两个盘更好位置的丽春湖院子从开盘一直处于下跌中,沙河以南的碧水庄园、*瑰园玫**涨幅也很差,昌平实际上已经和主城区脱节,本地又没什么核心产业支撑,购买力没这么强,呈现出的市场反应就是高端需求不旺盛,供大于求;这种远郊的别墅没有投资属性,;建议认真阅读星球置顶的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利,有问题可再向我咨询!
Q:提问: 京总您好，看了您的选筹思路受益匪浅。我住在丽泽商务区附近，我父亲住在昌平高教园北街家园小区，距离比较远，因此想将我父亲昌平的房子换到南城。目前他的房子市场价约400w，老人没办法*款贷**，所以考虑同价位置换，要求2居即可，考虑投资保值增值，希望跑赢大盘，可长持。请教京总：
1.昌平高教园北街家园的投资属性怎么样，近期会不会受未来科学城规划影响，行情会比较好;2.如果往南边换，400w不*款贷**的情况下，可考虑西红门、新宫南部、旧宫、瀛海、亦庄，其中您推荐哪些片区？这个价位您能否推荐几个小区？
A:回答: 您好,感谢信任!1、未来科学城西区总体要比东区更有优势一些,西区重点承接的是生物医药、智能制造、包括新能源、新材料、信息技术、高等教育、科技服务为主,重点聚集的是生物医药健康产业,可以和海淀形成资源对接.从地理位置上西区是和海淀接轨,海淀北部新区是未来海淀新的一个增长点,海淀北部新区的人口吸引相比于其他区更容易一些,
一是海淀是互联网强区,教育资源强区,几十年的发展已经沉淀了很多互联网码农,民营企业更多,从产业结构上民营企业是要比国企央企有市场活力的.很容易吸引到资本进来,高端配套就会很容易形成.总结起来就是:海淀北部是互联网企业的聚集地,而昌平南部则是互联网人才的聚集地.
二是靠近回天地区,海淀北部新区有先天性的优势.未来科学城的西区重视程度从某种意义上是要比东区高的,这个区域未来有一个利好的增长点就是交通改善,北清快速路通车后,可以打通直接到首都机场,基本上就可以形成产住结合独立的生活商务区了,这就意味着回龙观、天通苑去西部上班交通更加顺畅.
从某种意义上昌平应该是把有限的资源优先向生命科学园方向倾斜，因为可以对接海淀的北清路科技轴，这也是符合昌平区科创中心重要组成部分定位。所以西区比东区更有潜力;如果未来科学城全部兑现,那么沙河高教园会有一定的带动,但规划的再好,兑现总需要时间,房产投资讲究的是效率优先,资金最大化利用原则,400万我们买的话不会选这个地方;买这个地方等于赌博,有太多的不确定性;
2、西红门、新宫南部、旧宫、瀛海、亦庄这几个板块,可以重点关注下西红门的鸿坤系列,亦庄的南海家园,旧宫的宣颐家园、灵秀山庄;西红门本身是汇聚了商业价值,各项的配套比较齐全,距离大兴新城比较近，距离市区也近，属于大兴新城后期的外溢板块，并且有自己的产业，重点发展的是金融互联网产业，西红门相对来说是有盼头的，现在可以向北承接4号线沿线的刚需购买客群.旧宫的价值来源于亦庄,这三个板块相比较的话,亦庄河西的南海家园更有优势一些;建议认真阅读星球精华栏的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》《大兴跑赢大盘选筹导图》 祝一切顺利,有问题可再向我提问.
Q:提问: 京总你好,文章中你说五里坨不建议买,石景山不是正在发展产业吗,好多中介说石景山未来潜力巨大。
A:回答: 你好,感谢信任!1、石景山的定位虽然是向高端产业转型,但从实际看是一个通勤卫星城，更多是承接海淀西城的溢出人群.如果未来产业转型失败，最终的定位会向门头沟看齐.03年石景山以动漫游戏为发展方向,但游戏行业是一种娱乐产品，优势是有很强的盈利特征，劣势是开发出一款优质游戏需要付出大量的时间和精力，所以这种行业一向都是一个高风险高回报的行业，只有一小部分公司能够长期生存
今天的石景山主要是缺乏本地优质产业支撑，所以整个区的购买力相对较弱,房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域,溢出的板块一般是在楼市上行期间，核心区的房价大涨时，才会传导到周边次级溢出的区域，如果石景山未来不能吸引优质的产业落户加上楼市普涨的行情越来越少，那么投资石景山的房产站岗的可能性比较大。
2、五里坨基本已经到山里了,真的太远太偏了,溢出的区域一般分为一级溢出和二级溢出,溢出的区域能不能买要看三个方面:第一看距离:这个是最核心的,溢出的区域必须和核心的主城区接轨,距离不能过远,中间不能留白和有大型的建筑物阻挡才能让溢出区域居住的人群和主城区无缝对接.如果中间留白不叫溢出的区域,叫卫星城.第二看配套,即便是溢出的区域,也要有基础的配套,能够满足在这个区的基本生活所需,比如学校、大型商场、医院.
第三看交通:一个是轨道交通、一个是路面交通,如果溢出的区域过远,没有轨道交通也没规划,地面交通又不好,这种溢出的区域基本是没有特别高的价值的.在满足以上三个条件的溢出区域,更值得购买,如果是有利好的规划,价格还比较低,是值得买的.如果以上三条哪个都没占,这个区域的发展难度至少10年以上
3、中介不懂投资，甚至和投资没有任何关联。我从未见过任何一个优秀的中介，同时也是优秀的投资客。就好比银行做柜台的，完全不懂金融。中介打磨的是交易环节,他做的所有事情，都是为了促成交易，而不是预测涨跌。只有投资客关心的才是价格,你只有实战了，自己拿钱押在上面，才能会关心涨跌。建议认真阅读星球精华的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利!
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