9月23日，北京第三批土拍结束，吸金500亿。
18宗地，10宗底价成交，8宗现场互掐，平均溢价率6%，气氛热烈。
竞得房企中，国央企或国资背景的房企，占比达100%，史无前例。
如今的土拍市场，已成为国央企的狩猎场，民企沦为ICU里的吃瓜群众。
楼市冷暖，土拍先知。
天津第三批土地，“挤牙膏式”登场，10月17日正式出让。
共17宗地，包括2宗商服，15宗宅地。
量不算多，而且“肥瘦相间”。
要说还不错、能形成有效供应的地块，也就6宗，浅尝辄止。
【河西老梅江】
老梅江，十来年没卖过地了。
也正因老梅江无新房，才有今天的新梅江。
老梅江富人区的标签，早就形成全民共识。
但很多房子已经20年了，积蓄大量改善需求。
仅贝壳挂牌房源，就达1600多套。
这块地，能解老梅江房荒之渴。
位于顺水园南侧，地块不大，才1.5万平米。
老梅江人本来住房面积就不小，所以这块地面积段也小不了。
有房企测算过，至少120平米起步，2.0的容积率，也就200来套房子。
新房卖多少钱合适呢？
顺水园品质略差，物业也拖拽，不妨参考川水园，小高层成交价约4.2万/平米。
这块地2万/平米的起始楼面价，肯定做新产品。
卖到4万/平米，轻轻松松，还能有利润。
总价6.2亿，只要在10亿以内，就会有房企考虑。
成功出让概率很大，没准儿还是“紧俏货”。
【河西新梅江】
新梅江挂了一块“贵地”，总价28亿。
这算是位置最好的一块宅地了，紧邻绿轴公园和地铁。
先说结论——
中海“志在必得”，将与中海天空之境“对望”。
综合起始楼面价19767元/平米，需配建15班的幼儿园、1800平米的商业。
纯住宅楼面价约2万/平米。
2020年5月，中海溢价2.2%，摘得新梅江U形大地块。
也就是如今的中海天空之镜、中海寰宇时代、中海环宇城。
当时纯住宅楼面价，大约2.1万/平米。
时隔两年，新梅江地价基本持平，很扛打。
这意味着，新地块的单价，也将在4万/平米以上。
鉴于天空之镜大户型比小户型卖的好，还卖的贵，推测中海新地块，起步门槛不会低，预计500万以上。
很明显，中海要把新梅江当做主场，话语权和定价权渐重。
目前，中海天空之镜还剩200来套房子，年底或明年年初，将进入尾盘状态。
新地块快的话，预计明年3月后入市。
这段“青黄不接”的空档期，天津瑞府将成为赢家。
【西青侯台装饰城东】
第二批土拍中，这块地被晾了，意外流拍。
重新挂牌后，楼面价从1.5万/平米降到1.3万/平米。
其实，即便是1.5万/平米，也算得过来账。
水西板块的调性，已经被绿城拔起来了。
房价有参照系，改善的基调坐实。
不是所有地块都能做豪宅，绿城在“芯儿里”的地可以。
千万级以上的叠拼，卖的是自然资源。
但外围地块，将以300-500万总价段的改善为主。
两类客群：南开外溢、西青回流。
侯台装饰城东这块地，地价很合适。
1.6的容积率，做个3万/平米的洋房，妥妥的。
【西青中北镇万卉路】
这块地在第二次土拍中，也流拍了。
无论地价，还是位置，都找不出问题，恐怕当时的问题还是出在信心。
有几个头部房企都有意向，但还是犹豫，最终放弃。
紧挨着中北镇政府、对过是物美超市、门口正在修地铁8号线、离永旺也更近……位置相当好。
起始楼面价9732元/平米，1.6的容积率，做个精装洋房，卖到2.5-3万/平米，很合理。
也一定会是新产品，至少有宽厅、落地窗……
现在想买中北镇新房的人，请停止入手，一定要等这个新盘。
【武清商务区】
武清楼市，现在低速、低温运行。
口罩影响北漂儿进不来，对武清是一记重锤。
更重要的，天津高考“三年学籍”后，要拼中考。
新天津人要选教育强、中考录取率更高的板块。
比如市区、空港、海教园，甚至中心商务区……
武清的楼市份额，持续被抢。
二批次只挂了一宗商务区的宅地，楼面价7500元/平米。
相比于去年，地价降了近20%。
去年9月二批次土拍，保利、中建六局、中建一局，各拿一块。
楼面价都在9000元/平米以上。
地价降的原因，也是因为商务区整体流速慢。
需求量减少，但供应量太大。
这块地能不能顺利卖出，是个问号。
会不会有房企怕地价站岗而补仓，也是个问号。
但接下来，武清商务区房价“卷王之王”的局面势不可免。
【滨海生态城起步区】
这块地在动漫园南侧，是生态城起步区成熟片区中，为数不多的地块。
容积率1.6，楼面价6500元/平米。
生态城的高光时刻，出现在2019、2020年。
2019年，市区房价已明显下行，但生态城中部片区竟然还排队买房。
导致2020年，生态城土地市场“诸侯争霸”。
红星在临海新城一口气拼下5宗，现在回过头看，“孩子还是年轻气盛啊……”
鼎新置业溢价13%，楼面价9315元/平米，拿下动漫园附近宅地，也就是龙湖双珑原著。
融创7013元/平米摘得生态城中部片区宅地，即融创观澜壹号。
俗话说“飞蛾扑火”，真是一点不假。
滨海的楼市周期，一般滞后市区一年。
从火热的土地市场之后，生态城楼市掉头向下。
龙湖双珑原著从2.4万/平米，最低降到1.8万/平米。
所以，这次动漫园旁挂牌的宅地，地价降了近30%，也不意外。
精装洋房能卖到1.8万/平米，既有价格优势，房企也有利润，干得过。
挂牌文件要求不超过786套房源，户均面积约105平米。
【滨海中心商务区】
中心商务区的关注度一直上升。
今年已持续好几个月，位居全市板块成交量第一名。
岳阳道小学+耀华中学，力量挺猛。
二批次在于家堡挂牌一宗宅地，楼面价5096元/平米。
相比于现在2万/平米的房价，这地价太合适了，很多人都开始期待。
但这块地，实际是给中石化职工的订单式限价商品房。
今年8月，中石化投资19.59亿，在南港工业区落户两大基地。
建成的房子，只能卖给中石化驻津单位的员工，房价1.5-1.65万/平米。
还要求建成“公建化”的外立面，也就是“蓝灰色铝玻”风格。
10年后才能作为商品房上市交易。
想买中心商务区的人，不用等这块地了。
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满打满算，三批次土地的有效供应，就这些。
市区除了河西新梅江外，没有新地上架。
环城核心板块，除了中北镇、侯台外，也没有供应。
从现在起，到明年上半年，能买到的房子，就眼下这些。
再次提请注意：关注存量！