桃浦智创城中央绿地
引
子
全球贸易竞争格局正在发生变化，国际制造业产业分工格局正在重塑，新一轮科技革命和产业变革迅猛推进，全球创新版图加快重构。
当前，全球经济和产业发展已呈现数字化、智能化、绿色化、融合化新趋势，作为引领未来发展的新支柱、新赛道，战略性新兴产业将成为专业化整合的重头戏。
当新旧动能转换的号角在上海吹响，传统老工业区正开启一场突围与蜕变——上海传统工业区从落后产能*局破**“做减法”，向新兴产业发力做“加法”，各区都在围绕产业链进行“补链”“强链”“延链”，依托产业链布局“创新链”和“资源链”。
不断转型升级的产业园区，在工业用地减少的同时，地均产值提升，先进制造业集聚集群发展，为新一轮城市更新与产业发展紧密融合创造了可能。
看得见的空间格局在重构，看不见的经济业态格局在重塑，经历涅槃重生,将成为这些老工业区重获青春的新方向。
Part.1
普陀押注智创城，以产促城焕发生机
桃浦智创城今年第二批次出让土地中，桃浦最新联动价位已达到8.55万/平方米，而且这次出让的地块就紧邻宝华紫薇花园（公园道），比起去年宝华、金茂、中环拿下的地块清一色的8.3万/平方米，意味着土地价值的上升通道已经打开。
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桃浦智创城对房企的吸引力是有迹可循的。
从去年下半年到今年年初板块内拍出的5幅宅地看来，均为溢价出让，这不仅与开发商亟需高质量土地补仓有关，主要是来自于桃浦板块的整体发展规划和区位优势。
眼下，能让桃浦“火出圈”的就是其转型为科技智慧城的规划，作为上海老工业基地转型升级和生态修复的标杆，政府已经投入300亿元稳步兑现智创城规划，包括桃浦中央绿地、智创TOP产城综合体、中以创意园、睿创上海研究中心、国华康养中心等国际化配套，在上海中心城区，如此大体量的“城市更新”实属不可多得。
无论是高能级产业、商业、办公还是住宅开发，当下正是桃浦厚积薄发的兑现时刻，且推进速度较快，这对一直觊觎上海开发热点的品牌房企而言，无疑是个好机会，必然要积极入局。
按照此前项目地块出让要求来看，顶层设计者对这片土地饱含期许，以高起点、高标准鼓励直接对标市中心高端住宅，未来这里将形成中心城区少有的高度统一化的城市界面和置业客群圈层。
目前，桃浦智创城住宅拼图，已由宝华紫薇花园3.0版和金茂的“景泰府”领衔揭晓。
众所周知，宝华和金茂，都是区域人居品质升级的高手。所以，对于高品质住宅的开发，桃浦多了点胜券在握的味道。
一个区域，从“被发现”到“被认同”，需要一个漫长的过程。而名企扎堆、品质跃升、产业集聚、名声在外等诸多利好，在后续新房售价上涨的预期下，置业桃浦的最佳窗口期已经悄然隐现。
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Part.2
洗净铅华创造科创IP，宝山盘活南大存量土地
4月21日，宝山区携14宗精品存量地块亮相，吸引了漕河泾开发、国盛产投等十余家优秀产业园区投资运营企业谋求合作机遇，这是宝山区近年来首次针对存量产业空间开展集中供需对接活动。
据悉，今年宝山区计划完成低效产业用地盘活目标任务不少于2000亩，通过盘活存量土地，加快战略性新兴产业导入和招大引强，持续“腾笼换鸟”、“筑巢引凤”，为“北转型”注入源源不断的生机活力。
宝山紧邻上海中心城区的南大板块被称为一块难得的“大衣料子”，从区位和发展轨迹上来说，和桃浦非常相似。
作为宝山“北转型”的重点区域以及宝山“双城战略”中“智能智造之城”的重要组成部分，历经十年蝶变，腾出近6.3平方公里的成片留白区域，为宝山产业升级预留了难得的发展空间。
某种意义上来说，南大智慧城要回答好的一个历史命题是——未来城市是何模样。
在超高规格的顶层设计之下,南大智慧城将以“不低于浦江两岸”开发标准组团开发，按照“地上一座城、地下一座城、云端一座城”的开发理念建设立体之城。
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从布局来看，规划以结构性绿地、城市干道为边界，划分为6个产业组团，每个组团的规模也精心设计，大约为20万至50万平方米，以数字经济、合成生物、科技金融等为主导产业，建设“数智南大”市级特色产业园、南大合成生物产业园等载体，做优科创企业总部经济。
未来这一“地上之城”还将利用轨交15号线2个站点优势，直接从地下空间往返办公、商业等区域。
虽然南大智慧城目前仍处于建设期，但已声名在外，作为宝山南大智慧城的首发项目，南大“数智中心”双子塔项目外立面刚竣工，便有企业慕名前来寻觅总部办公的落脚地。截至目前，数智南大产业园已累计吸引530余家企业进驻，数字经济总部型企业占比近半。
正值起势快奔关键之年的南大智慧城，离不开一批高精尖人才。引才聚才，更要畅通人才的安家之路，为他们提供宜居宜业的高品质社区。
根据南大最新控规，南大地区将有268万平方米的住宅建筑，其中在个产业组团内都布局了不同类型的租赁住房约39万平方米给产业提供支持，为居住成本做减法，让更多的人才选择到这个区域生活工作；而在产业组团外还布局了229万平方米商品住宅，又能够满足置业人群的改善需求。
目前，国际人才社区、金地草莓社区等正加速成链，上师大附中宝山分校、仁济医院宝山分院、社区服务中心等公建配套也将陆续建设。
南大智慧城的项目建设如火如荼，也顺势加快了房价“升温”速度：今年二批次土拍公告中，拟出让的大场镇W12-1301单元35-03地块，房地联动价最新更新为6.7万元/平方米，相比保利4月在该板块内竞得的地块上涨了4000元/平方米。
事实上，这一区域10年内也只拍出了两个住宅地块，分别是保利熙悦和招商中环华府，其中保利熙悦目前的二手挂牌价在6.7万元/平方米，并没与新房价格形成明显的倒挂，说明南大板块的供需仍未达到平衡。按照规划，未来整个南大智慧城还有16宗商品房用地，预计房源供应约1.5万套。
南大智慧城效果图
Part.3
吴淞创新城跑出加速度，变身上海版“金丝雀码头”
众所周知，宝山是南北转型的北转型区域，也是未来上海补产业短板的重点区域。
随着时代发展和城市变迁，作为钢铁和能源的重镇，吴淞地区面临产业转型升级的新课题。
2017年，围绕吴淞工业区转型发展的一系列规划研究成熟落地，提出要将吴淞工业区转型成为集产城融合、功能复合、中心聚合、空间围合、机制竞合为一体的开放式、多功能、生态化、智慧型的吴淞创新城，实现由“工业园区”向“综合城区”的蜕变。
2020年，随着《吴淞创新城建设规划》被批复，吴淞城市副中心建设进入快车道。
据悉，吴淞创新城的规划，以法国巴黎左岸地区、英国伦敦金丝雀码头等国际知名城市发展案例为参考，按照“产业为先、产城融合、生态宜居”总定位，以“一核、两心、两带、五区”的立体空间规划优化城市结构，补足城市功能。
目前，吴淞区域内转型开发态势成片成面、如火如荼，吴淞创新城内，上大美院、江杨南路TOD、铁山路大桥、轨交18、19号线、中央钢铁公园等一批文化地标、重大基础设施项目已全面启动。
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“三年出形象、五年成规模”，26平方公里的区域将逐步实现华丽转型，上海北部城市副中心功能的重要承载区已显现雏型，冰冷单调的厂房不再是吴淞的样子，品质高新，近悦远来才是创新城最新的名片。
老工业区的转型更新，带来的是居住价值的提升。事实上，吴淞周边发展较早，城市资源早已趋向成熟，吴淞创新城无疑是一个价值爆发点，势必会聚集数量可观的科创企业与技术人才入驻。可以预见，未来区域内将产生越来越多的改善居住需求，对周边甚至整个宝山房地产市场来说，都是重大利好消息。
不过，吴淞创新城周边新房寥寥无几，宝莲玖邑已进入尾盘收官，仅剩上海长滩四期待推，当前区域新房价格水平在5.7万元/平方米-6.1万元/平方米，这片土地急需一个高端封面产品。
据悉，吴淞创新城将在今年二批次土拍上新“15更新单元03-02、04-02地块”，其中规划住宅套数343套，套均面积约105平方米，房地联动为6.3万元/平方米，未来新项目花落谁家，相信很快就会有结果。
吴淞创新城示意图
尾
声
随着时代的变迁、产业结构转型以及城市宜居要求的不断提升，又“黑”又“重”的老工业区，已经不符合可持续发展的要求，“大厂”们被搬走的传闻从未停止。
现实却是，它们不仅没走，还要“重返青春”。转型发展、绿色生态，经历腾笼换鸟后的涅磐重生，将成为这些老工业区重获青春的新方向。
老工业区的转型，不但要破旧重生，更要绿色永续，怎样提升视野，谋篇布局，精打细算用好资源，才是转型的“关键一着”。
城市没有产业支撑，即便再漂亮，也是“空城”；产业没有城市依托，即便再高端，也只能“空转”。
高起点规划、发展新兴产业、促进产城融合、运用新理念新技术……从“制造”到“智造”，老工业区破解了产业升级“新密码”，让我们看到了，工业园区不应只有钢筋水泥，在推进产城融合的进程中，为人才和企业营造的“氛围感”同样重要，这种感觉虽难以量化，但吸引力却不可估量。
尤为值得注意的是，普陀桃浦、宝山大场、宝山吴淞这三个传统工业板块的房地联动价，比起目前同板块的新房均价，肉眼可见的上涨。
房地联动价代表着未来新房的均价，三幅地块联动价的集体上调，代表市场对土地价值，区位价值的认可，也足见板块发展还未封顶，还留有很大的晋升空间。