可以说，今年郑州的小阳春由管南开始，整个金三银四，管南声音最大。
当关于管南的讨论风头正盛时，我们开始注意到曾经与管南相爱相杀的惠济，并预言到了下半年，就是惠济打响翻身仗的时候。
果然惠济区接下来高层房源集体上涨2000左右，天花板即将突破2万。
率先入市的锦艺旭辉一江云著打响北区改善第一枪，后面的融创运河源、建业花园里三期、万科翠湾中城，清一色定位改善，各个信心满满，惠济区热度飙升。
如果说上半年是管南的单独表演，那么下半年就是两个老对手的PK再次开启的时刻。
毕竟一条中州大道贯穿南北，地铁2号线的首尾两端，两区域置业人群还是有一定重合度的。
惠济正气势满满，管南自然不能落下风，那么下半年管南谁堪一战？
管南是介于二七区经开区之间的一片区域，区域多千亩大盘，汇集了碧桂园、融创、新城、康桥、永威、振兴等一众房企。这些年房价稳步增长，近10万刚需人群进驻，管南人气正足。
2021年是管南关键的一年，关于这片土地，大家说得最多的就是：“管南已抛弃刚需”。可以说随着“量变”的积累，管南的“质变”已经逐渐显现出来。
区域在售楼盘
第三梯队选手：刚需人群朝这看
15000以下：
富田城九鼎华府，毛坯高层14500-15000；
康桥未来公元，精装高层价格14000-15000
碧桂园时代城，精装高层13000
正商生态城，毛坯高层12000；洋房13500
富田城九鼎华府
价值卖点：区域唯一万亩大盘，距离地铁4号线郎庄站直线距离1公里。
如果你第一次去管南，可千万不要把两个富田的项目搞混了，虽然名字很像，但位置的差别还是挺大。九鼎公馆基本位于南三环南四环之间，九鼎华府则全部在南四环以外了。
不过开发商对这个项目还是很重视的，仅售楼部就有7000平，看起来着实气派。
富田城九鼎华府地址在豫一路与祥和路交会处东南角，周边缺乏成熟的商业配套。社区内部规划有6.9万方商业，不过建设落地要等待很长一段时间。
豫一路两侧现状
项目整体还规划有3所幼儿园，1所小学（管城区外国语小学梦想路小区），两所中学，中学暂时尚未确定签约学校。
目前已落地的配套有足球公园和滨河公园。
项目在售的是7号院。位于天福路南、建文路西，处于项目整体开发的北侧，算是离地铁4号线稍近的地块。
项目本身产品来说，户型有亮点。如果拿九鼎公馆和九鼎华府户型对比，九鼎华府一定是更胜一筹的。
户型都是三面宽朝南，大阳台，面积段99—143㎡，不是纯粹的刚需定位。
玄关处的小窗户是个用心的细节，可以更大程度保证通透。
康桥未来公元
卖点：南四环、南水北调运河、智慧社区
康桥未来公元位于南三环到四环之间 ，前面一期二期已经售罄，在售为三期10号地，位于智学路西、金沙江路北，一期二期的西侧。该地块其实还是免不了高铁噪音影响，反而没了一期时的低价吸引。
三期为精装修交付，均价已经在1万四以上了，主力户型建面约89-130㎡，小户型占较大部分，定位还是偏刚需一些。
部分楼栋的梯户比也比较高，1号楼的梯户比为2T6，3号楼西单元2梯5户，5号楼是3梯5户。
碧桂园时代城
卖点：碧桂园品牌、南水北调运河、十八里河生态廊道
南四环外的千亩大盘，目前一、二、三期已经售罄，在售为五期璟园和六期锦园的部分楼栋。
五期在京港线以东，南侧是安置房小区；六期在京广快速路和京港线之间，与前几期相比距南四环更远、更偏，配套也不成熟，距离最近的地铁口就是十八里河站，直线距离700米左右。
正商生态城
卖点：十七里河、南水北调运河、近距离小李庄站西广场
生态城目前是整个管南的房价最低点，在今年的一波涨价潮中跟涨了1000左右，不过近期据说还推过特价房10800起。
项目最大卖点除了周边生态环境，就是与小李庄火车站的距离。置业顾问讲的时候也时不时地对标高铁东站。
正商生态城优势在于周边没有高铁线一类的不利因素，产品可选择面也比较广，高层90-155㎡，洋房104-143㎡。
第二梯队：新地块升级入市
15000-16000之间：
融创城，新一期临河地块，释放价格15600-16200；
永威城六期，尾盘，价格15500+；
由于永威城房源所剩不多，这次就不多盘点，主要说六期即将入市的融创城。
融创城
卖点：十八里河一线河景
那天顶着烈日高温赶到融创城售楼部的时候，正值中午。不过售楼部里人真多啊，大多是穿着白衬衫的房产销售，看来是在为开盘备战。
融创城新入市地块观河著(融泽园)少有的临河不临大路，被住宅地和学校包围的安静地块，据置业顾问说是目前管南四环内的唯一一块净地。容积率3.0，规划为8栋33层高层、5栋7层洋房规划高低配。
项目旁边的十八里河
西北侧为已确定的郑州市管城外国语小学明珠路校区，东侧的原规划高中用地已改为住宅，高中位置移至现初中地块的东侧。
不仅是更好的临河地块，在管南价位越来越“改善”的当下，融创城6期产品也做了相应升级。
外立面现代风格为基调，高级灰立面，配以米白、浅蓝，超大窗墙比，颜值在线。
户型方面，为方便观景，抛开传统设计，亮点颇多。
洋房143㎡
高层98-143㎡
项目劣势在于距离地铁较远，周边也没有成熟的商业配套。
第一梯队：靠地铁卖点就能为所欲为？
16000—17000之间：
新城时光印象，精装均价17000，小面积16800，大面积17000+；
富田城九鼎公馆，精装价格预计16000-17000；
两个项目早就开始暗暗较劲了，新城做精装，富田城九鼎公馆5号院也要做精装，装标直接和新城对标。
但是公馆新地块位置比起新城要差得多，产品方面也不如新城改善属性足，开盘价格可能有惊喜。
新城时光印象
卖点：南三环边，地铁盘，金岱科创城规划
新城时光印象入市，打破了以往富田一家独大的场面，站上了管南的房价顶点。
项目位置在南三环文治路南500米，目前开发地块为41号地，8栋高层，容积率2.99，精装交付。
紧邻南三环，区位决定了新城的对手其实不是公馆，而是同在三环沿线的金水北等区域的项目。
三环沿线项目日益稀缺，新城的出现给了改善人群更多选择，如果不想选金水北单价19000+，容积率高达5的项目，就可以考虑价位更低，容积率仅2.99的新城时光印象。
距离4号线金岱站仅有几百米，位置比富田城九鼎公馆5号院更优越。
项目整体位于金岱产业园内，该产业园最新规划中将被重造，区域内十多个批发市场已完成外迁，未来将实现产业升级，光之谷商业中心等配套目前在建中。
周边现状
金岱科创城效果图
目前项目所在售楼部是在3号楼的实体楼上改建的，因此样板间各方面也与实际交付一致，所见即所得。
接下来项目还会在小区内打造景观示范区，来展示项目景观特色。
户型面积从99、118、128㎡三房，到143㎡的3+1四房设计，从户型面积来看，确实更偏向改善一些。
富田城九鼎公馆
卖点：地铁入户，十七里河环境，景观打造
富田城九鼎公馆是今年管南片区的领涨楼盘，率先突破1万7的天花板，凭借着地铁入户的优势在管南三四环之间鲜有敌手。
目前2、3号院房源所剩无几，预计7月底就会开售新地块5号院。
5号院位置更靠近南四环，不像3号院那样享受地铁入户，还挨着安置房。据售楼部了解，开盘可能开不到1万7，并且会低于竞品项目新城时光印象。
距离5号院最近的地铁站是4号线郎庄站，大约有几百米的距离。
学校配套方面，项目配建2所小学、2所中学、多所幼儿园，引进管南TOP3名校东关小学（金岱路校区/商都校区），现已建成招生。
东关小学金岱路校区实景图
和新城项目对比，富田城九鼎公馆的容积率要更高一些，容积率3.8，共规划9栋34层高层、1栋25层高层。
小区园林景观方面，项目由知名景观设计单位山水比德打造，借鉴中国北宋著名的宫苑—艮岳的造园技巧，以“河流，山丘，森林”为元素，打造出望山门、闻山涧、登廊桥、穿云间、入峡谷、游溪径六重归家动线。
户型并不算出众，可能是受容积率影响，过于狭长不够方正。
说起管南涨价，很多人会觉得管南只是在不断透支其区位价值，除了交通优势一无所有。
但其实郑州32个核心板块之中，管南占了两个。
管南后发优势明显，产业升级补上区域短板。
金岱产业园之前以工业、商业、物流仓储等为主的规划，改为科创、研发为主，伴有商业、居住、教育等多功能配套。
最新规划显示，金岱产业园内，还将新增8块低密住宅用地，容积率基本在2.5以下，最低只有1.84。
未来可能会有更多一线开发商来此掘金，打造改善产品，区域界面将进一步提升。
未来的重要交通枢纽落地拔升区域价值。
虽不至于像置业顾问说的对标东站，但可以极大地丰富周边配套，拔升区域价值。
针对于管南教育资源缺乏这一点，最近也有好消息传来。
管城区与郑州一中、四中、七中、十一中四所省级示范高中签订了联合办学协议。
可见区域在“恶补”教育短板的决心与努力。
总之，正在变得越来越好的管南，值得大家的关注。