天津楼市，或将执行一个“*弹核**级”政策：
封顶再放贷！
银行业金融机构，只能对购买主体结构已经封顶住房的个人，发放住房*款贷**。
放贷之前，*款贷**银行必须到工地拍照。
要求银行办贷负责人、工程相关人员，以及开发企业人员一同出镜。
目前，银行相关负责人表示：该政策正在研究。
现在的规定是怎样的？
建筑主体，只要盖到“出地面” （正负零） ，就可以领取预售证。
而后，对买房人销售，签约后大约一周时间，银行就能批*款贷**。
开发商拿到一部分钱，买房人按月开始还*款贷**。
如果执行“封顶再放贷”呢？
就要等建筑主体盖到封顶后，银行才会给买房人批*款贷**。
但预售证的发放，并不是在封顶之后，依旧是“出地面”就可销售。
房子可以买，要么全款；要么先交首付，等封顶了再*款贷**网签。
“封顶再放贷”，对楼市各个“角色”的影响都非常大。
❶ 对买房人来说：
这无疑是好事一桩。
封顶了再还*款贷**，能更接近现房支付的信贷成本，节省了资金成本。
关键是，房子已经真真切切“站”在那了。
买房风险降低，安全性大大提高。
也能“所见即所得”，现场考察建筑质量。
不排除有些楼盘，会用优惠来引导买房人全款，或多付些首付款。
这种情况下的优惠，势必诱惑力足够大。
❷ 对房企来说：
这无疑是晴天霹雳，对资金将是很大的考验。
即使预售，也暂时拿不到后续的银行资金。
一般房企拿地6-9个月预售，并陆续回款。
但如果“封顶再放贷”，就会拖慢回款速度，资金压力增大。
比如一栋20层的高层，平均工期10天盖1层，20层就要200天。
这意味着房企拿到银行的个人*款贷**部分资金，比以前拖延了至少半年。
有品牌信任度的房企，或许能先收到首付款。
没有品牌力的小房企，那就只能等封顶后，再卖房了。
这就会衍生出三种状况：
第一，倒逼工程进度加速。
房企为了降低资金成本，会不会赶工期，加快盖房速度？
水泥浇筑、地下车库防水等，都有时间周期要求，是否能保证质量？
第二，以销定产，一栋一栋的盖。
既然封顶后买房人才来买，那就只能盖一栋卖一栋，其它工程先缓缓。
这样一来，整体建设速度也放慢。
本来2年半能交房，恐怕要拖到3-4年了。
第三，收购烂尾楼。
不少烂尾楼已经封顶了，刚好把它们收购，拿来就能直接卖。
❸ 对市场来说：
房企资金成本提高，好卖的房子，房价会上浮。
相应的，拿地测算成本也会提高。
如果还是原来的地价，那有些地或许卖不出去了。
这将极大影响土地市场，地价恐怕还得向下。
另外，房企集中度越来越高。
“封顶放贷”对于资金实力弱的小民企是致命一击。
未来的“游戏主家”，只属于国央企和巨头民企。
话说回来，为什么要执行“封顶再放贷”的政策？
其实，这并非新政。
早在2003年央行的121号文件，就明确指出：
商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房*款贷**。
但由于各地实际情况不同，很多城市一直没有实施。
直到2022年7月，全国50个城市爆发了“停贷潮”。
银行被夹在中间，众多买房人在“停贷声明”里发出灵魂拷问：
银行作为期房预售环节的重要资金监管机构，在房子主体结构末封顶前发放按揭*款贷**，是否属于违规放贷？未达工程进度要求，将按揭*款贷**资金划入非监管账户，是否存在非规范将资金挪作他用现象，是否属未履行资金监管义务？
为了避免再出现类似的情况，央行又重申了“封顶再放款”。
降低房企跑路、期房烂尾的风险，给予买房人保障。
2022年8月4日，青岛快速响应并执行。
目前，北京、上海、山西、安徽、杭州……多个省市均已执行。
天津略有滞后，直到2023年初才有研究动作。
那么，天津会不会执行“封顶再放贷”呢？
其实天津的公寓，一直执行“封顶再放贷”。
不容置疑，对买房人来说，这绝对是“良政”。
但对房企、土地，以及住房消费来说，更偏“*压打**”。
而眼下的大环境，已摆好坚定的救市姿势。
就像1月5日央行公布的利率动态调整机制一样，本打算利率优惠到2022年底，现在继续宽松。
“封顶再放贷”与大方向稍有相悖。
具体怎样落地，还要等最终政策细则。
不过，预计不会执行的太严格。
即便真正执行起来，也会有一些变通的方式。