本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
时隔一年，中国恒大（3333.HK）的业绩说明会主题从“全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略”变为“新恒大”。
“完成从地产向‘多元产业+数字科技’的转型后，恒大已具备崭新的发展逻辑。”3月31日，中国恒大董事局主席许家印在2020年业绩会上表示。
根据财报，2020年，中国恒大实现营业收入5072亿元，净利润314亿元；销售额7232亿元，销售回款6532亿元。过去一年，中国恒大多措并举降负债，截至2021年3月末，其有息负债已下降2000亿元。
业绩会上，中国恒大管理层表示仍将继续降负债。按照计划，有息负债到2021年6月30日降至5900亿元以下；2022年6月30日降至4500亿元以下；2023年6月30日降至3500亿元以下。
另外，针对“三道红线”，中国恒大计划在2021年6月30日将净负债率降至100%以下；2021年12月31日现金短债比达到1以上；2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求。
许家印介绍，“新恒大”的产业生态覆盖了衣食住行、文旅康养等领域。包括恒大汽车、恒腾网络、恒大物业、房车宝、童世界、恒大冰泉等业务都会逐步分拆上市。
中国恒大2020年业绩说明会
降负债2000亿元
一年期的业绩会上，许家印宣布中国恒大全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，并表示要用最大的决心、最大的力度把负债降下来。
过去一年，中国恒大专注降负债。在销售额及现金回笼方面，截至2020年12月31日，公司营业额为5072.5亿元，同比增长6.2%；合约销售额7232亿元，同比增长20.3%；合约销售面积8085.6万平方米，同比增长38.3%；全年实现销售回款6531.6亿元，同比增长38.5%，全年销售回款率达90.3%。
记者注意到，为了实现“高增长”，中国恒大在2020年2月率先实施“网上卖房”的营销模式，并借助一系列让利组合拳刺激市场。而在传统销售旺季，中国恒大在“金九银十”期间再推促销措施，叠加多重额外折扣。
另一方面，财报显示，2020年下半年，中国恒大的土地储备面积从2.4亿平方米下降到2.31亿平方米，未来两年计划年均再下降1500万平方米，土地储备总规模控制在2亿平方米左右。
值得注意的是，出售股权也成为中国恒大降负债的重要手段。如出让恒大物业约30%的股权，引入马云、马化腾等投资人组成的合计235亿港元战投，上市募资140.8亿港元；恒大汽车两次配股300亿港元；中国恒大以148.5亿元的总价将其持有的广汇集团40.964%股权转让予申能集团；恒腾网络出售股份6亿港元等。
通过引入战略投资、分拆优质资产上市等方式，中国恒大增加了权益888亿港元，全面优化负债结构，实现稳健发展。
2020年11月，中国恒大公告称，1257亿元战投已签订补充协议转为普通股，分别由深圳市人才安居集团有限公司、广州市城投投资有限公司、深业集团有限公司及其他原战略投资者持有，剩余43亿元则由公司现金支付后回购。
通过一系列股权资产的转让，中国恒大缓解了至少1400亿元的资金压力。
截至报告期末，中国恒大有息负债为7165亿元，现金余额1807亿元，资产负债率76.7%，净负债率152.9%，现金短债比为0.54。
业绩会上，中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧表示，从2020年3月份以来，中国恒大的负债总额已从8743亿元降至2021年3月份的6740亿元，下降超2000亿元。未来三年，中国恒大计划2021年全年有息负债再下降1500亿元，即到年底有息负债从7165亿元降至5600亿元，2022年6月30日降至4500亿元以下，2023年6月30日降至3500亿元以下。
同时，中国恒大管理层表示，计划2022年底实现“三道红线”转“绿”。夏海钧认为，“三道红线”“两集中”政策，将使房地产行业从金融属性向实体经济属性回归，达到“绿档”要求，也会使公司回归到合理的发展水平。他进一步称，中国恒大会通过销售的高增长、控制土地储备规模、分拆优质资产上市这三大途径来降低负债。
2021年，中国恒大的销售目标为7500亿元。夏海钧表示，为了实现这一目标，公司从年初开始就打响了楼市抢收战，持续升级让利措施，今年前三个月销售额为1510亿元，回款1330亿元。
地产之外
在业绩会上，许家印多次强调：“恒大已经不是过去的恒大，现在的恒大也不是单一的地产企业，而是‘多元产业+数字科技’的新恒大。”
过去一年，中国恒大将恒大物业拆分上市，其通过标准化运营和智能化管理，打造固定空间科技服务平台。截至2021年2月末，恒大物业合约面积达6.79亿平方米，在管面积达4.13亿平方米，并预计今年底将分别突破8亿平方米和6亿平方米。
新能源汽车方面，许家印表示，恒大汽车同步研发14款车，已发布9款，将搭载H-SMART OS顶级智能网联系统、宇航级智能座舱和业内最强算力平台，打造“车家合一”的智联移动空间。同时，恒大汽车全球布局十大生产基地，天津、上海、广州基地已启动试生产调试。截至目前，恒大汽车已累计投入474亿元，目标成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。
此外，中国恒大旗下恒腾网络完成向互联网流媒体平台的转型，以高品质的原创内容，为用户提供个性化的极致观影体验。南瓜电影会员今年以来呈现几何式增长，截至2021年2月底，累计注册会员达3861万人，累计付费会员达841万人。
中国恒大管理层在业绩会上表示，公司计划将更多业务包装上市。
夏海钧透露，日前，房车宝成功引入弘毅投资、中信、中融、周大福等17位战略投资者，投资额合计163.5亿港元，计划今年底或明年初上市。
据了解，房车宝由恒房通的全民经纪人平台衍生，应用数字科技构建房车、汽车线上线下全渠道交易及综合服务平台。去年，房车宝在全国并购近5万家门店，业务覆盖229个城市。其目前拥有全民经纪人会员2129万个，门店4.3万家，预计今年交易规模将超过2万亿元。
另外，为了多元化发展，实现集团衣食住行、康养旅游、娱乐全闭合产业链，中国恒大重新将恒大冰泉纳入恒大的八大产业平台。管理层透露，恒大冰泉的下一步计划是重新包装，筹划上市。
为了应对房地产行业的变化，中国恒大选择加紧布局多元化业务并向数字科技型企业转型，踏上“新恒大”的新征程。
（编辑：赵毅 校对：颜京宁）