我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，你好。 在你心里，地段+学位+产品力，这三个要素，在你心里的权重是多少？我在想考虑以后接盘的购买需求，购买力，购买喜好方面。 比如都是比较热门的选筹，同等价位上，天朗明居两房，对比万科东荟城的小三房；天河东上了楼龄的小三房，对比万科欧泊的次新三房，哪种涨幅比较大？ 听听雕叔专业的意见，谢谢。

回答：你这个问题很有水平，显然是经过思考过的，不错。这个问题的前提是总价限制，就是讨论的前提是在一个恒定的总价范围内，比如咱们就不能探讨500万的中海康城VS1600万的嘉誉公馆 地段+学位+产品力，最终的排序一定是：地段+产品力+学位 房地产说到底地段决定了一切，地段的背后因素是：产业、接盘侠、相关配套，这是毋庸置疑的。所以涨幅最好的一定是在不错的地段当中，那些产品说的过去甚至还不错的小区，至于有没有好的学区学位，这个看具体情况，这个跟这个片区的接盘侠有关系

提问：雕叔，金碧世纪100方三房两卫南向\/415，值得入手吗？预算450内，纯投资，有其他楼盘推荐吗

回答：金碧世纪南向100平三房，主要是1、2期，如果单价4.15的话，略贵了一些 总价预算450万，投资的话，可以考虑老黄埔那一带

提问：雕叔您好！我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房，总价450万左右，但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右，上班居住在福田。从投资的角度，请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动？

回答：颐安都会这个盘，已经有三拨人来问了，有投资有刚需，所以我说说我的个人看法，并不都是对你这个提问的。 首先，这个盘是没什么问题的，坐拥龙岗最核心的地段，最好的人文环境，最便利的交通。未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。 第二，有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。 事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大，所以第二句鸡汤要来了，成年人，买定离手，落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。你错在买的房子不适合你，福田上班，年薪近百万，怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期，关键是有的人不适合在长周期里静候，比如有强大现金流的你，比如收入后劲很足的年轻人，没两年就有置换大房子好房子的需求和能力，而有的人则适合买个好产品，三房次新地铁口长持，因为他想耐不住寂寞也不行，因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑，而很多人没有。 最后这个价格买在2018年，有点贵了，而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘，现在涨了100W+了。如何不买高于市价的房子，这需要我们有很好的房感，对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓，需要进一步结合你们的资金情况，欢迎疫情后和我们面聊。

提问：广州户口，预算250-280万，首房首贷，纯投资，黄埔2-3房比较远，看了知识城板块，这个预算下有其他更有投资价值的板块推荐吗，南沙听说是深圳人的南沙，不限购，不知道是否值得投资？请雕叔指教~

回答：黄埔的2-3房比较远，那么知识城就不远了呗，哈哈，远成鬼了。知识城、南沙均不要买了，不合适。就直接买老黄埔的两房就可以了，不用纠结

提问：雕叔，你好。上周去看东荟城，感觉完全不及欧泊，地理位置就不说了。楼龄新的东荟城反而老的更快一样，外墙不像是五年内，电梯磕磕碰碰的，好多伤疤，都是万科的物业怎么保养差距好大。要说教育，番禺区和黄埔区都不如越秀海珠，半斤八两吧。怎么东荟城感觉好火一样，还有其他原因吗？

回答：有点矮子里面挑将军的感觉，但是没办法整个科学城最靓的学位房就是东荟城小学，你要知道科学城一带的产业发展一点也不差，高薪白领多的是，然后这批人不大可能为了学位跑回越秀那些学位房去读的吧，只能把希望寄托于东荟城小学，毕竟它板块内的第一。后续这个优势会更大，你看最近的东荟城业主下跪的事件，且不论对错，单这份决心，东荟城成绩在后续家长，学校，生源3方同时发力的情况下，别的学位房是很难追上来的。 其他地铁，花园管理，这些倒是其次，3万来块钱买个学位房性价比肯定高了。

提问：你好，雕叔，我打算再购入一套350万预算的房子，想是小三房，或2房，要求有学位，我的孩子明年要入学，目标天河区，夫妻均为广户，一人征信没有*款贷**记录，目前预约了lh，想通过jlh拿三成首付资格购入，资金：85万，信用卡3张18万左右额度，有看房，仅看了中海康城和旭景，旭景不考虑了，中海还没看到好的，雕叔可以帮我看看我这个预算可以还有哪些楼盘推荐吗，非常感谢

回答：您的这个买房过程中，涉及到：离婚P证（不懂的也不用多追问了），以及可能的流水包装。还有就是85万预算，要买三房其实是有难度的，因为评估价下降了，中海的评估价不稳，买三房有点难，但不是没可能，具体可以联系雕叔。我们有1条龙服务，可以解决您的上述问题

提问：雕叔好，请问签远期购买合同有什么需要注意的吗，怎么防止卖家反水，房子要明年6月份才满二。

回答：把合同签好就行了，在合同中约束： 1、记得及时做网签 2、记得把违约责任写高一点，比如谁违约谁赔偿总房价的20%，诸如此类

提问：雕叔，罗马家园最近出货很多，剩余货量严重不足。罗马北向两房320w，欧泊北向两房350w，选哪个更具有成长性。欧泊这个价入，会不会站岗，谢谢？

回答：欧泊北向两房350万，那就是B1-B4栋的两房了，个人觉得万科欧泊比罗马家园好，而且是好很多 另外，350万的总价，都可以淘一淘万博的小三房了，有机会的

提问：金碧三房和雅居乐天域三房怎么选，都是四楼南向370万

回答：看杠杆吧，看成交价和评估价之间的关系，成交价越低、评估价越高就选择，言外之意，谁的综合成本低就选谁。[微笑][微笑]这两个小区半斤八两

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