文| 财经天下周刊 张影
编|李霂轶
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在800页的招股书里，新力控股描绘了一个9年从0干到887亿的黑马故事，但在高负债面前以及过度的区域布局方面，新力的发展前景依然存忧。
11月15日，“黑马”房企新力控股集团（02103.HK）正式在港交所挂牌上市，首日挂牌开报3.98港元/股，盘中一度破发，截至今日收盘，其股价为3.95港元/股，上市首日即出现破发。
在首次对外公开认购时，新力在香港发售的股份也出现认购不足的情况。公告披露，新力控股本次共发售约5.29亿股股份，发售价为3.98港元/股，预计募集资金约19.64亿港元。
对于新力控股的股价表现，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱分析认为，一方面，新力控股近年来发展较快，公司追求高周转，目前房企生存面临困境，高周转的盈利模式并不被大众接受；另一方面，当前处于市场下行周期，房企股价上升动力不足。
与其他赴港IPO的中小房企一样，新力地产的负债率也出现持续恶化情况。招股书显示，其负债水平在近几年持续处于高位，2016年和2017年净资本负债比率分别为190%、270%，2018年净资本负债比率仍高达240%。截至今年3月底，新力控股的净负债率更是进一步升至285%。4月底，该数值又飙升至310%
此次成功赴港IPO，虽然有利于新力进一步打开融资渠道，但在赴港IPO背后，真正决定新力资本市场表现的，依然是其业务布局和经营表现，这成为外界探究的重点问题。
作为一家区域型房企，新力控股的成立时间并不长，它成立于2010年，起步于江西南昌，却仅用了九年时间登陆港交所，这背后的原因，与其老板的经营思路和业务布局密切相关。
新力控股创始人为现年42岁的张园林，其通过家族信托持有新力控股94%的股份。早在2010年，张园林创建了新力控股的前身——新力置地。此后数年，张园林通过一系列股权变更、资产重组等方式，让新力置地成为新力地产的控股子公司，而后者又被置入到于开曼群岛注册的新力控股旗下。
从股权关系来看，新力在江西的发展，除了与张园林本人的经营管理相关之外，也与其哥哥张园林的关系密不可分。据招股书显示，江西省第五建设集团由张园林哥哥张国印以80.4%持股比例控股，而张园林此前也在江西省第五建设集团有限公司任职。
地域关系以及家族的支持，让起家于江西的新力控股，大笔押注江西市场。招股书显示，截至2019年7月31日，新力总土地储备约为1500万平方米。其中在江西合计持有项目55个，土地储备约778.11万平方米，占总土地储备的52.6%。
而在江西之外，新力也重点在粤港澳大湾区进行外拓，其中尤以惠州区域最为典型。快速的南下布局，豪赌惠州，也成为新力隐藏的另一经营风险。
2016年，新力布局的城市还不足10个。但在全国化扩张的战略下，其开始选择南下扩张，在惠州区域大手笔拿地。据了解，2016年8月，新力在惠州获取第一个项目后，开始不断加大投资力度。此后的八个月内，新力在惠州先后拿了11个项目。
目前，新力在惠州的土储面积约336.4万平方米，占到其总土储的22.8%，比例仅低于大本营南昌。
AI财经社注意到，在惠州的厮杀，让新力的成本价骤然上升。招股书显示，2016年至2018年，新力控股的平均土地成本分别为1184元/平方米、1274元/平方米和1129元/平方米。
而在惠州的高举拿地，进一步拉低了新力的毛利率。据其招股书透露，2019年前4个月毛利率为34.4%，比去年下降2.7个百分点，原因主要是惠州的项目成本较高。
从今年上半年的数据来看，惠州市场的销售情况已然出现下滑。据惠州中原地产研究院数据显示，2019年上半年，惠州3县4区共计销售商品房达到60646套，销售面积621.76万平方米，同比均出现30%左右的跌幅。
此外，惠州市场的竞争压力较大，这里早有一大批龙头房企，如万科碧桂园等抢先布局，新力想要在销售榜上占据席位，并不容易。
一家国际咨询机构总监对AI财经社表示，惠州作为粤港澳大湾区的一个城市，但并非该区域的核心城市，且目前惠州区域的产业相对单一，未来增长不确定性依然较大。
变幻的市场情况，进一步推高了新力的风险，这意味着，如果惠州的市场一旦进入大的调整期，也将大幅影响到新力的经营表现。