前言

佳兆业在迎来上市八周年之际，为投资者提交了一份满意的成绩单。2017年的前11个月，佳兆业累计合约销售已经达到了396亿元，同比增长了39.3%，完成全年400亿元销售目标已成定局，并于日前宣布将全年销售目标上调至440亿元。

一、手握大量优质土储，城市更新之王强势归来

1. 优质土储助力，实现扭亏为盈

1.1 土储丰富，一二线城市占比高

佳兆业土地储备丰富，截至2017年上半年，佳兆业土地储备总量为2160万㎡。从佳兆业2009年上市以来的土地储备总量的变化情况来看，分为快速增长、保持稳定两个阶段。2009-2011年，佳兆业土地储备迅速增长，2009年佳兆业土地储备为1263万㎡，至2011年底其土地储备快速增长至2370万㎡，几乎翻倍；2011年后佳兆业土地储备总量较为稳定，基本稳定在2000万㎡以上；2016年以来佳兆业陆续开始拿地，土地储备总量呈现小幅增长的趋势。

图：2009-2017上半年佳兆业土地储备情况

在拿地策略上，佳兆业一直坚持以一线及重点二线城市为主，2014年以来一线及重点二线城市的土地储备占集团土储总量的比例一直约为80%。

图：2012-2017上半年佳兆业一线及重点二线城市土地储备占比走势

1.2 两大城市群合力贡献，实现扭亏为盈

从业绩贡献的区域分布来看，珠三角和长三角两大城市群依然是集团业绩贡献的核心区域，两大城市群2017年上半年合约销售金额占集团总销售金额的比例高达76%，其中珠三角区域销售金额为122亿元，占集团总销售金额的比例为54%，长三角区域销售金额为48亿元，占比为22%。

图：2017上半年佳兆业各区域合约销售金额占比

 得益于结转面积的大幅增加以及房价上涨带来的高毛利等影响，2017年上半年佳兆业实现扭亏为盈，集团盈利能力稳健提升。其中毛利润由2016年的13.0%提高至2017年上半年的33.3%，核心净利润达到11.4亿元，公司迅速回到正轨，且在在未来高规模及高房价的支撑下，而佳兆业一二线城市丰富且优质的土地储备将是其保持良好的盈利能力的保障。

图：2016年与2017上半年佳兆业毛利率与核心净利润比较

1.3 把握扩张节奏，进行区域深耕

 佳兆业以国家战略为基础，项目选址均位于粤港澳大湾区、环杭州湾、环渤海湾，长江经济带，一带一路区域。截至2017年上半年，佳兆业已经进入了32个城市，这些城市绝大部分为一线及重点二线城市，发展前景较好，购房需求较为旺盛。

2010-2015年，佳兆业每年新增建筑面积出现下降趋势，控制拿地；2016年佳兆业开始逐渐加大拿地力度， 2017年以来佳兆业深耕深圳、广州、上海、南京、苏州等一线及重点二线城市，同时积极补充核心城市周边城市的土地储备，例如惠州、珠海、佛山、绍兴，今年上半年拿地面积已经超过了2016年全年。

图表：2010-2017年上半年佳兆业新增土储情况

2009年佳兆业已经进驻10个城市，其中珠三角城市占到一半；2010-2012年，佳兆业大幅扩张，3年间陆续新进驻17个城市；2013年以来，佳兆业审慎进行城市扩张，在连续两年未扩张后今年上半年首次进驻郑州，下半年陆续入驻西安、济南，今年以来所入驻的城市均为省会城市。

图表：2010年以来佳兆业新进驻城市情况 备注：红色标注为一二线城市

2. 引领深圳城市更新，土储与利润齐飞

2.1 靠城市更新起家，获得深圳大量优质土储

佳兆业是城市更新的引领者，是最早参与深圳城市更新的企业之一，城市更新经验极其丰富。其城市更新历史大概可以用三个年份进行划分，2009年，2014年和2016年。2009年之前，佳兆业以城市更新起家，在过去十年中通过城市更新迅猛发展完成原始积累；2009-2014年，深圳的城市更新政策出台，佳兆业依靠之前的积累在城市更新激烈的市场竞争中越发壮大； 2016年以来，佳兆业强势归来，继续城市更新之路。

图：佳兆业城市更新发展历程

佳兆业未来的城市更新项目大部分位于深圳，可以分为短期，中期（未来1-2年），长期（未来3-5年）三个阶段。

表：佳兆业城市更新项目

2.2 项目获取早，利润空间大

获取时间早、成本低、利润高 ：由于佳兆业城市更新项目获取时间较早，各项成本较低，这大大节约了土地扩张和获取项目的成本。近几年来，深圳疯涨的房价也使佳兆业的利润空间大幅提高。由此可见，城市更新项目为佳兆业保持了高利润的贡献，稳定了其资金流的来源。

以深圳佳兆业城市广场为例，项目占地面积为24万平方米，建筑面积约为165万平方米。佳兆业获取项目的地价约为3200元/㎡。其与当地住户签订的*迁拆**协议为1:1 的面积配比。再加上深圳大概均价为10000元/㎡的建安和其他费用，可以推算深圳佳兆业城市广场的建造成本约为2万元/㎡。而平均销售价格因为深圳房价的大幅上涨大概在4.5万元/㎡左右。深圳佳兆业城市广场项目的毛利率估算达到了55%左右。

2.3 成立佳兆业城市更新集团，全国拓展项目

2011年，佳兆业集中其优势资源和经验成立了国内第一家城市更新公司，2015年更名为“佳兆业城市更新集团”，形成了一套成熟的城市更新运作模式，有近400名不同专业的城市更新精英负责项目各个部分的推进。公司不仅打造了许多成功的城市更新案例，同时也实现了对外拓展。除了深耕大本营深圳外，佳兆业在珠海、广州、上海、西安均有正在进行的城市更新项目和城市更新土地储备。

二、前瞻性进行多元化布局，特色小镇建设优势凸显

1. 多元化：多点纵深布局，协同效应逐渐显现

1.1 营业收入来源多样

2017年上半年，佳兆业营业收入约为85.9亿元，物业销售仍是佳兆业的主要收入来源，不过2017年上半年物业销售的占比有2016年的94.2%下降至91.6%。在物业销售以外的其他分部中，租金收入、物业管理、酒店及餐饮、水路客货运业务的比例均比2016年有所增加，集团的收入来源愈发多样，从营业收入的结构来看，佳兆业已经不是单纯的一家地产公司，而是一家业务多元化的集团公司，每一板块都在为集团贡献营收、贡献利润。

图表：2016与2017上半年佳兆业各分部营业收入比例

1.2 房企中多元化布局的“排头兵”

早在2012年房地产行情高涨的时候，佳兆业便启动多元化战略转型，在坚持以地产作为核心基石产业的基础上，积极纵深布局城市运营及服务产业链上的多元业务，例如文体旅游、大健康、科技等，在分散地产风险的同时，也为公司的规模及营业收入寻找新的利润增长点。

文化产业是佳兆业较早进入的多元业务之一，2013年1月，佳兆业拿下深圳大运中心的运营权，吹响其布局文体产业的号角，而后陆续拿下深圳、佛山、惠州、贵港、南通5座城市的9个标志性文化场馆的运营权，目前运营着全国10个文化场馆，运营面积约124万平米，管理场馆总资产近100亿元，已成为我国最大的民营文化场馆综合运营商。在随后的纵深布局中，陆续进入赛演运作、IP开发、衍生经营，拥有佳兆业乐火国际学校、上海毅涛青少年足球俱乐部等品牌，入主深圳佳兆业足球队，掌握从场馆平台到竞演内容，从产业上游内容开发到中下游活动整合推广、衍生商业经营等在内的全产业链资源。

1.3 协同效应逐渐显现

2016年以来佳兆业收并购动作频繁，“大健康”是其多元化业务的重要一环，在佳兆业2017年的中期业绩发布会被集团董事局主席郭英成先生称为佳兆业在房地产外的三大业态之一。

2016年11月以来，佳兆业陆续增持香港上市医疗器械公司——美加医学，切入医疗产业上游材料供应领域，2017年11月发布公告称持股比例高达47.28%，美加医学亦于近期发布公告酝酿更名为“佳兆业健康集团控股有限公司”。

表：佳兆业近期主要收并购动作

在“大健康”领域，佳兆业把握人口老龄化及城镇化带来的机遇，布局医药、医疗器械、医疗服务三大体系，其中医药体系以中药出发，涵盖中医药的加工生产、流通与终端服务等环节；医疗服务则以口腔及上下游为切入点，为业主提供医疗服务，医疗器械则以美加医学为主，立足义齿业务，打造全球知名医械企业。

图：佳兆业大健康三大体系

佳兆业的健康产业布局依托地产资源，在城市运营服务的构架下协同效应正逐渐显现，地产与健康产业相辅相成。健康产业依托集团自身的物业与酒店等资源，入驻健康服务机构，在自有楼盘开展健康服务小屋的建设运营，为业主提供一般的健康与医疗服务。

2. 特色小镇：产业领域广泛，助力抢滩万亿大市场

正是由于佳兆业及早的涉足多元化业务，在国家提出特色小镇建设目标后，佳兆业在发展特色小镇方面具有得天独厚的先天优势，以自身的资源优势和核心能力为依托，打造“产业-旅游-居住-商业”四轮驱动的佳兆业特色小镇。

图：佳兆业特色小镇驱动模式

2.1 优势一：自带产业资源，便于拓展特色小镇

佳兆业的业务涉足领域较多，已涵盖综合开发、城市更新、金融服务、文体旅游、商业运营、酒店餐饮、物业管理、航海运输、健康科技、长租公寓与联合办公等近二十个产业市场及细分领域。在地产集团、城市更新集团、商业集团、国际乐园公司的专业开发的基础上，结合健康集团、文体旅游集团、科技集团的产业支撑，促使集团能够较为容易地拓展特色小镇项目，近期集团在9天时间内相继在安徽、江苏、山东签订了4个特色小镇战略合作协议，目前集团已签约并运营近50个产业项目，总面积近200平方公里。

图表：佳兆业特色小镇资源体系

目前佳兆业已经推出了“国际度假小镇”“文体活力小镇”、“健康桃源小镇”、“科技智慧小镇”四大特色小镇产品线，且每种产品均已布局，例如以打造大都市圈的城市活动平台及策源地为导入口，形成“游”、“旅”、“动”、“居”四大组团有机融合的深圳金沙湾国际乐园；以文化创意、体育健康、文化旅游为产业驱动，形成康养度假、时尚创意、科普教育、活力公园四大片区的东江新城文体活力小镇；以科技产业为导入口，汇聚生物医药、健康服务等体系，规划建设三甲医院、医药博览交易中心、疗养社区的京北国际健康谷特色小镇、惠州白花健康桃源小镇；以外部产学研平台为依托，与一冶集团合作建设，拥有生命健康、物联网、大数据等多种业态的科技产业小镇——“华中国际生态科创谷”。

图表：佳兆业特色小镇产品线

2.2 优势二：广泛合作，全链条打造能力日益提升

为建立规划设计、产业资源整合、开发建设、招商运营等全链条产业生态体系，佳兆业积极与学校、科研机构、企业、协会等合作，目前已与香港科技大学、同济大学、深圳大学、南方科技大学、全科盟等近100所国内外知名高校与科研院所，中兴通讯、华大基因、大疆、美的、施耐德等15000多家科技企业，以及深圳新材料协会、深圳大数据协会等500多家行业协会达成战略合作关系。佳兆业已相继签约苏州木渎智慧产业园区项目、承德力海企业港大数据产业园项目，并与中冶南方签约了产业园区等方面的合作协议，进行轻资产输出，在合作逐渐落地后，佳兆业的产业生态全链条打造能力将日益提升，优势将更加明显。

表：佳兆业合作情况

2.3 优势三：资金充足，可以支撑长期的开发

自有的互联网金融平台及投资机构大规模的资本支持将为佳兆业特色小镇开发提供充足的资金保障，支撑佳兆业特色小镇长期可持续的开发建设。

自有金融平台 ：2015年9月，佳兆业金融集团成立，截至目前已开展互联网金融、私募基金、财富管理、小额*款贷**、商业保理等业务，旗下互联网金融平台“佳兆业金服”于2015年12月上线试运营，注册资本2亿元，已上线8大类金融产品，累计成交规模近100亿元，注册用户30余万人。

投资机构大规模的资本支持 ：2016年9月，佳兆业与凯兴资本联合成立佳兆业凯兴体育基金，规模为100亿元，专门投资体育场馆设施及其周边产业；同时佳兆业已与中信银行、民生银行、平安银行达成战略合作，也可以对接力合科创、融创投资、时代伯乐、达晨创投等投资机构，目前集团以深圳两个产业项目作为启动，发起100亿元募集规模的“深圳产业投资发展基金”，涉及园区的开发建设、运营服务、产业投资、创新创投，旨在为平台公司产业项目发展提供战略支持。

特色小镇作为佳兆业多元产业协同落地的载体，在自带产业资源、大量的合作伙伴、资金相对充足三大优势下，未来三年内佳兆业将围绕国家五大城市群与“一带一路”沿线核心城市或强市镇重点布局50个特色小镇。

三、“造血”与“输血”并举，公益慈善与佳兆业同行

1.成立公益平台，推出公益行动

早在2011年，佳兆业便成立了佳兆业公益基金会，成立佳兆业白衣天使、玉树助学基金、环卫工关爱基金等项目，发动或参加珊瑚保育计划、环境整治提升行动等“可持续发展”行动，大鹏国际马拉松活动、ATP深圳公开赛等“为生命加油”行动，汶川、玉树、雅安地震救灾及珠海台风援助等“阳光关爱”行动，“2017年广东扶贫济困日活动”向广东省慈善总会捐赠1亿元人民币，至今佳兆业慈善公益捐赠金额超过10亿元人民币，捐赠慈善项目超过80个，贫困学子、白衣天使、环卫工、扶贫济困、救难救灾等直接受益群众超过5万人，环保、文体、教育等公益事业影响超过100万人。

2.组建扶贫公司，助力精准扶贫

除了捐赠资金，佳兆业更是投入人力、物力落实帮扶工作，于2017年11月成立了扶贫公司，集团控股执行董事、总裁麦帆亲自挂帅，担任扶贫公司董事长，下设产业扶贫部、规划设计部、项目发展部等，统筹集团资源，推进帮扶工作快速、全面落地。

精准扶贫以产业扶持为核心，引入专业机构对贫困村进行整体整治及提升规划，通过与当地政府、村民的广泛沟通，摸清扶贫村落的基础设施面貌、产业结构及独特资源优势，制定了有针对性的精准扶贫落地方案。目前已挑选出惠州龙门县上东村、田尾村、西埔村、晨光村、小塘村、祖塘村共六个贫困村进行点对点帮扶。龙门县生态环境好，旅游资源丰富，有不少高品质的农产品，佳兆业将选择出适当的产品，进行标准化作业，通过佳兆业小区管家、扶贫商城等渠道进行营销推广，为帮扶地村民带来实实在在增收。

四、财务状况转好，资本看好佳兆业未来前景

1.重组后佳兆业各项财务指标向好

在存货、投资物业和货币资金的增加之下，截至2017年6月30日，佳兆业总资产达到1916亿元，比2016年年末的1658亿元增长15.6%。其中货币资金为248亿元，比2016年年末提高49.7%，与短期有息负债的比值为1.8，短期没有还债压力，现金较为充裕。剔除预售账款后的资产负债率为68.3%，较2016年年末降低了0.9个百分点。

图表：2013—2017上半年佳兆业剔除预收账款后的资产负债率

2.资本市场看好佳兆业前景

随着佳兆业财务状况逐渐转好，资本市场对佳兆业的投资信心逐渐增加。2017年上半年成功发行34.5亿美元新票据就总额28.55亿美元现有票据展开交换要约，交换要约交换比率超过93%，获得市场的热烈反应；进入下半年，佳兆业的融资活动较为频繁，2017年8-11月，佳兆业合计发行超过17亿美元的多笔优先票据，并受到新交所原则上批准额外票据于新交所上市及挂牌。

除了融资活动步入正轨外，佳兆业于2017年6月获纳入MSCI明晟中国小型指数成份股，亦于2017年9月4日起获纳入恒生综合指数成份股及恒生港股通指数，花旗亦恢复佳兆业评级，给予“买入”评级，看好佳兆业股票，显示出国际资本市场对于佳兆业前景的广泛认同，及投资者对公司执行能力的信任。

结语

曾经的佳兆业被称为“城市更新之王”，是城市更新领域专家，手中握有的大量优质土储是人们眼中的“香饽饽”，蛰伏两年，现在的佳兆业通过自己的方式强势归来，一方面仍然坚持以地产为基石产业，另一方面以前瞻性的视角进行多元化战略转型，纵深布局文化旅游、大健康、科技产业等领域，未来的佳兆业将乘着国家大力发展特色小镇的契机，快速发展、王者归来。

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