浒墅关板块北侧区域目前在售的且不剩尾盘的有首开和中国金茂联合开发的熙和悦花园，中投里城、远洋地产和禹州地产三家联合开发的韵动四季花园。东侧区域有苏高新和朗诗联合开发的雅乐云庭，港企嘉华国际开发的嘉骏峰庭以及中建智地开发的虹溪璟庭。

韵动四季花园

韵动四季花园项目位于通浒路绿化地东南、苏浒路西南，项目占地面积100887平方米，总投资14亿元，总建筑面积266825平方米，其中住宅191945平方米，地下65053平方米。包含一大一小两个地块，共计28幢18层高层住宅，有一梯一户和两梯两户两种配置，共1845套，据销售人员所说，目前还剩330套未售出。项目分三批次，前两期为现房，第三期于2021年10月开盘，预计2023年12月交房，2022年苏州全市新房的平均去化周期为16.6月，可见该项目去化速度并不可观。

项目主打全年龄运动风，小区内运动配套完善，有游泳池、篮球场、足球场、网球场、健身房。一二期的推广名为洛克公园，三期推广名为中泱公园，自诩为国际型动社区。户型方面有一二期剩下的建筑面积125平方米四房两厅两卫、建筑面积145平方米四房两厅两卫，三期建筑面积89平方米三房两厅两卫、建筑面积99平方米三房两厅两卫、建筑面积102平方米三房两厅两卫和建筑面积115平方米三房两厅两卫几种户型。其中建筑面积89平方米是浒墅关板块内在售的最小户型，目前苏州开发的新楼盘户型大小受到政府的限制，不允许开发小户型，因此该项目通过小户型总价低吸引客户前来，增加楼盘的曝光度，借机销售其他较大户型。

价格方面建筑面积89平方米的户型总价在180w~198w，99平方米的户型总价在198w~220w，102平方米的户型总价在200w~220w，建筑面积115平方米的户型总价在230w~245w，建筑面积125平方米的户型总价在245w~265w，建筑面积145平方米的户型总价在270w~290w。其中建筑面积145平米的户型所在楼幢为10幢，从沙盘也可以看到，10幢位于小区正中央，前后楼间距最大，视野景观最好，被称为“楼王”，目前楼王的5、6、7层已经售完。所有户型中建筑面积115平方米户型为一梯一户，其余的均为两梯两户，一梯一户的优点是私密性较强，电梯厅和走道的空间可以自己使用，放个鞋柜，堆点杂物很不错，缺点是对于楼层较高的住宅，由于只有一部电梯，上下班人流高峰时等电梯的时间会比较长，遇到电梯检修就只能爬楼梯。

熙和悦花园

熙和悦花园通浒路北、312国道绿化地东，占地面积92435平方米，总投资15亿元，总建筑面积277589平方米，其中住宅199051平方米，地下车库74569平方米，商业3784平方米，住宅有17层小高层和19层、26层高层，与其他项目不同的是，该项目为毛坯现房，业主有自己的装修选择自由，同时也降低了房屋价格，现房有交房风险低，小区景观绿化直观可感，可以根据入住需求控制装修时间等优点，这一点与21世纪初的房地产市场很像，今后随着房地产的投资属性逐渐剥离，大家逐渐发现香港的期房公摊等玩法确实不适合我们内地，现房毛坯也将是大势所趋。附近的商业有在建的苏高新商业，一公里之内还有大润发和兴贤广场。项目总计456套，目前还剩200多套未售。今年二月卖了30多套。

户型方面项目有建筑面积99平方米三室两厅两卫、建筑面积129平方米四室两厅两卫、建筑面积140平方米四室两厅两卫三种户型，户型之于楼幢的分布较为独立，99平方米户型为两梯四户，129平方米户型为一梯两户，140平方米户型为一梯一户。

价格方面，由于是毛坯房，价格相对较低，按照销售人员的说法，想在中环一圈花270w买个大四房就只有他们家，99平方米的户型总价在230w左右，目前还剩200多套，129平方米户型总价260w，140平方米户型总价340w~360w，单价在2.5w左右，目前在售的为8幢，楼层还剩4层以下，价格315w以内。

产品的一个特点是全人车分流，意思是地面没有临停车位，小区大门外有一个地下停车场入口，所有车直接从这个入口进入停车场，这一点方便管理，也提升了小区内的景观，但也提升了开发成本，最终落在购房人的头上。小区的物业为万科物业，因为万科物业被首开收购了，所以可以说是首开自己的物业公司，物业费2.33元/平方米/月，算比较低的了。

产品另一个特点是95%以上的得房率，一般的同类型高层住宅由于电梯，楼道等占用的公摊面积得房率一般在70%多，但开发商可以通过挑空，设置飘窗等手段增加室内的使用面积，挑空，飘窗等处设计时在建筑规范上不算建筑面积而交付时却可以通过处理变成赠送给业主的套内面积。这个项目所有产品都有一个北卧室和卫生间是设计时挑空处理交付之前再浇筑而成，卧室和卫生间都带飘窗，而交付时开发商已经帮业主把飘窗砸掉了，要知道一般的飘窗和楼板是整体浇筑的，里面有钢筋连接，如果把飘窗打掉，家里的地板上就会有一个窟窿，可以看到住在楼下的人，所以一般你去办装修许可说要砸飘窗，住建局是不会给你批的，而首开的这个产品飘窗是后期独立浇筑的，不存在这个问题，在交付时开发商已经贴心地帮业主砸掉了，所以你去看样板房根本看不到飘窗。

通过这些手段，129平方米的户型套内面积有125平方米，得房率自然在95%以上了。这一点在他们的户型卡片上有既诗意又骄傲的表述，“诠释空间为何膨胀”。让用户感觉占到了便宜恐怕是所有营销技巧中的根本。

另外还有6m高的入户大厅，销售说是叫酒店式入户大堂。

回去的路上，看着路边兴建起来的花花绿绿的小学，幼儿园，看着每个小区配套的小商业，有小型的打印店，一些小吃摊，店面整洁，鳞次栉比，商业教育资源被安插在这里，可以预见的将来，这里将会人头攒动，学校上学放学时间会有保安和交警维持秩序，周末会有热恋的情侣穿梭过商场的大门。一切都如此的井然有序，改革开放，加入WTO，过上西方的现代化城市生活似乎是每一个中国人的愿望，但中国是一个农民大国，它的长期发展受制于两个基本矛盾的约束，一个是人地关系高度紧张，是客观存在的基本国情矛盾，第二个是城乡二元结构的基本体制矛盾。

于是在中国广袤的土地上只有少数沿海城市的居民能够过上以钢筋混凝土为代表的工业化成果为外套，内里是现代法治和自由市场所雕琢的人与人之间关系的所谓现代城市生活。 人地关系高度紧张的矛盾也决定了即使在城市向外膨胀的边缘，新建的商品住宅也是高层居多，七层以下的洋房都很罕见，动辄几十米甚至上百米的居民楼将一个个家庭包围在蜂窝煤一样的格子里，耗尽几代人的积蓄，背上数十年的房贷，只为换来被设计好的所谓现代生活。

建设西方式的学校，商场，CBD，但我们却学不来它们的低层建筑，他们的休假制度，我们没有美国那种利用金融霸权向全世界转嫁制度成本的军事力量，于是现代化的制度成本只能向内消化，于是貌似体面的白领工作、城市生活抽象成了每天以无与伦比的规律性从一个封闭格子抵达另一个封闭的格子，工作日的商场马路空空荡荡，人群在难得的五一十一长假期间蜂拥涌上高速、各个景区，导致旅游区人满为患，火热景点机票价格暴涨，人群密集地进行旅游消费，像是对平时加班工作的一种报复。不禁要问，现代人如何才能从这种资本主义毫无生命力的生产消费循环中逃离出来，还原生命本来的灵气，回归朴素的生命情感。

虹溪璟庭

虹溪璟庭项目位于312国道绿化地西、鸿福路北，占地面积91748平方米，总投资50亿元，总建筑面积292455平方米，其中住宅198509平方米，商业3771平方米，地下车库90081平方米。项目拟建造22幢高层全装修住宅，最低为17层，最高为26层，均为两梯两户。开发企业为中国建筑的子公司中建智地（曾经的中建一局），项目的施工以及交房之后的物业管理也由中建一局负责，避免了开发企业和施工企业由于利益纠纷而不能交房的情况出现。目前在售的为第三批次，为7幢、8幢和10幢，前三批次的预计交房时间均为2024年4月30日至10月30日。项目共计1649套，据销售人员所说，目前已售300套，最近市场回暖，一天可以卖十几套。

户型方面，项目包含建筑面积105平方米三室两厅两卫户型、建筑面积130平方米三室两厅两卫、建筑面积130平方米四室两厅两卫以及建筑面积143平方米四室两厅两卫三种户型。

105平方米户型比较少见地采用了5.6米横厅，北向开门，阳台与厨房形成南北通透，阳台交房时为铁栏杆，可以花1w~2w加装落地窗封阳台，其余房间的窗户也较大，采光通风好，看着比较明亮大气。项目装修标准高，厨房带蒸烤一体机，地面为地砖，房门采用通顶门，卫生间带镜柜和台盆，墙面为白墙。130平方米户型有三房和四房两种，三房厨房空间较为宽敞，交付时不带餐边柜，四房适合二胎希望一步到位的家庭，四房的户型厨房和客厅之间有一面墙分隔开，阻碍了南北通风，据销售人员所说，也有喜欢爆炒的客户中意这种隔断，认为可以挡油烟。143平方米的户型进门有一个玄关，交付时卫生间带浴缸和嵌入墙面的柜子。

价格方面，建筑面积105平方米户型总价在265w~270w，建筑面积130平方米户型总价在320w~330w，建筑面积143平方米户型总价在350w~360w，这个价格在浒墅关板块算较高的。

配套方面，项目自带下沉式游泳池和健身房，项目周边有阳山实验小学算比较好的公立学校，还有宜家家居，永旺梦乐城，迪卡侬和开市客几大购物中心，交通方面靠近中环西线和地铁3号线文昌路站，中环西线向南可到狮山CBD，向东可到姑苏区观前商圈和工业园区金鸡湖CBD。整体来说，该项目在浒墅关板块属于品质和价格较高的定位，与科技城板块相比优质教育资源相对欠缺，但商业配套成熟，即买即享受。

雅乐云庭

雅乐云庭项目位于大同路东南、浒墅关大道西南，公安编号为榆荫路6号，项目占地139174平方米，建筑面积384383平方米，其中住宅266858平方米，总投资91.5亿元。

项目共包含A、B、C、D、E五个地块，其中A、D地块为住宅项目，拟建31栋高层住宅；B、C地块为产业项目，拟建2栋办公楼、1栋社区商业、1栋酒店、1栋服务型公寓；E地块为地下空间，为BC两地块地下联通通道。今年3月5号第一批次开盘，预售的为4幢、7幢、8幢，总层数分别为17层、26层、21层，据销售人员所说，开盘第一天销售火爆，4幢仅剩3楼，7幢105平方米、125平方米两种户型仅剩一半，8幢105平方米、125平方米仅剩10楼还有房，项目共计4000套，第一天已售200多套。当然不排除销售人为制造房源紧张的恐慌，但热销的状况从销售人员对待我这个“中介”不耐烦的态度上也可见一斑。项目交房时间为2025年1月至7月。

户型和价格方面，除去少数非标户型外，项目包含建筑面积105平方米三室两厅两卫三种户型、建筑面积125平方米四室两厅两卫两种户型和135平方米四室两厅两卫一种户型，共计六种标准户型，项目在相同建筑面积的条件下给予了客户更多的选择空间。建筑面积105平米的不同户型有单阳台和双阳台、带飘窗和不带飘窗之分，总价在250w~280w；建筑面积125平方米的两种户型区别在于B1户型为单阳台，在B3户型双阳台的位置挤进去一个南次卧，B3户型在北边设置了一个北次卧，保证了朝南的双阳台，相对而言减小了厨房和进门处玄关的面积，设计了一个进深很大的L型厨房，总价在340w~360w；建筑面积135平方米的户型为飞机户型，总价在380w左右。

项目配套方面，项目自带1.6万平方米的商业，浒墅关大道对面是宜家、永旺、迪卡侬和开市客商场，售楼处后期作为物业用房，售楼处的景观交房时都会保留。交通方面，地铁三号线从小区下面经过，小区门口就是惠昌路地铁站。

嘉骏峰庭

嘉骏峰庭项目位于城际路西、城铁新区站北，项目占地16713平方米，建筑面积82691平方米，其中住宅59732平方米，总投资8.4亿元，为两幢34层超高层住宅，每幢分为三个单元，一单元和三单元为两梯三户，分别为建筑面积81平方米，112平方米，123平方米三种户型，二单元为两梯两户，建筑面积均为129平方米。项目开发商为嘉华国际，是一家上市港企。同时经营物业公司，本项目的物业也由嘉华国际负责。项目去年六月开盘，目前为现房，据销售人员所说，小区住宅共计514套，目前已售90套，二月份以后已经卖了十几套，销量比较惨淡。

户型和价格方面，项目有建筑面积81平方米总价210w~220w小三阳两室两厅一卫，建筑面积112平方米总价280w~300w三房两厅两卫，建筑面积123平方米总价290w~320w三房两厅两卫，以及建筑面积129平方米总价330w~350w四房两厅两卫四种户型。

不得不说港企的户型图做得很好，不单单可以看到户型的样式，还可以看到这个户型在楼幢中的单元分布，以及楼幢中其余户型的分布情况，可以看到该建筑在东西侧是有开窗的，改善了采光，也使得边户可以设计较大的转角飘窗，拥有更好的视野，尤其是在日出和黄昏，可以通过照进屋子永恒的温和的光线触摸到黑夜和白天的分界。

苏州政府目前对苏州的发展规划称为“一核四城”，“一核”指姑苏区，“四城”分别为北面相城区的高铁新城，南边吴中区的太湖新城，西边高新区的生态科技城和东边园区的综合商务城，园区目前的发展主要得益于与新加坡政府的合作，承接了新加坡的工业转移，目前又成功转型金融。项目商业配套方面，项目所在区域为高铁新城，政府规划要在这里建成300万的人居社区，项目对面为汇融广场，有糖果乐园等儿童培机机构。交通方面，地铁三号线4号口紧邻小区，项目靠近地铁六号线，明年6月通车，地铁9号线还在规划中，地面快速接驳中环北线及西环高速路，项目对面的苏州新区站位于沪宁城际铁路上。

建筑的外立面设计根据政府要求采用了公建化设计，所谓公建化设计是政府为了控制城市主干道两侧以及主要城市景观周边等城市重点区域的观感，突出整洁有序，从而在户型方面取消厨卫的深凹采光槽，消耗更大的面宽，外立面更加平面化，强调横向或竖向线条，封闭阳台，空调外机位通长或整齐布置，幕墙方面通常采用铝板或石材，这在事实上却也隐藏了各家微观的生活样态，阉割掉了众生百态的生活以城市化为底色的个性表达。

我去看房的时候绕到小区后院，小区内还有一个网球场，小区内配套还是很不错的，视野也很开阔，可以看到远方的天际线。嘉骏峰庭和雅乐云庭项目形成了鲜明的对比，一个刚一开盘如日中天，客户络绎不绝，销售都懒得理我这个“假中介”，另一个则门可罗雀，已经卖了大半年还没卖出五分之一，好像已经躺平了，销售看到我后十分热情详细地给我讲解，有问必答，事无巨细，踩盘体验很好。两个项目区位条件基本相同，那么造成市场热度显著差异的原因就是产品本身的差异，本地的居民对超高层以及这种类似办公楼的公建化住宅并不感冒，人们喜欢在阳台晾衣架上挂上衣服，看着阳光从三面环抱，渗进湿漉漉的衣服，也渗进我们中华民族关于家关于男女爱情的生命情感。

有时我会想，在中华大地这片宽广的土地上，应该生长出什么样的住宅建筑，来满足千千万万人民的居住需要。天上的鸟儿可以随便选择在哪棵树上面筑巢，它们可以衔来枝杈筑巢引凤，它们天生具有搭窝的天赋，而人类则不一样，群居动物的天性使得我们难以独立于群体生活，资本主义的社会化分工使得我们不能再从父辈那里习得搅拌混凝土、砌墙、抹灰等盖房的基本技能，我们必须通过劳动交换从别人里换来居住空间。

离开了农民身份的城市人也失去了农村集体土地制度的成员权，城市土地作为一种公众品在市场上流通，由资本来生产人们聚居的居住空间，由每个人的资源和财富量来分配这些居住空间。在城市里千千万万需要居住的人之中，有些人对聚居的空间包围形态的影响较大，他们集合起来控制着住宅建筑的生长布局和生长形态，通过控制教育、医疗等与人的生存和发展息息相关的资源，并保持它们稀缺性来占有大多数人的生命时间。

人是一种复杂的生物，是自然性和社会性的二元对立与统一，自然性使我们亲近自然，称颂平等自由等充满性灵的概念，而社会性则怂恿着我们去掌握社会权力获得社会地位，掌握生存竞争中控制其他人的能力，从对标价判若云泥以商品出售的房产以及与其绑定的社会资源的购买中，从资本主义的雇佣关系对劳动者生命时间的占有中，从公权力与资本对现代城市生活的刻意设计中，人们看到了这种可能，也不断激发着人们的社会性，使我们想通过忍受被控制从而获得控制别人的能力，于是这种控制与被控制的关系形成了逻辑闭环，这场由先前既得资源利益者主导的游戏得以不断地进行下去。

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