作者： 李钰
一、中国房地产行业的发展 1992年*小平邓**“南巡讲话”和*共中**十四大以后，国家下放了土地批租的审批权，受利益驱动，全国掀起了房地产开发的热潮，大批房地产项目争相上马，房地产价格飞速上涨。从此掀起了房地产开发房地产投资的热潮。
房地产年度销售面积从1998年的1.07亿平方米上涨到2018年的17.17亿平方米，年度销售额从1998年的0.21万亿上涨到2018年的15万亿，每平米单价也从1997元上涨到8737元。
二、建业地产的发展：
建业地产成立于1992年，伴随着房地产行业的高速发展，27年来一直深耕于河南，专注于地产，坚守省域化发展的战略，不走出河南。2008年在香港联交所上市，代码0832。2018年建业地产年度合同销售金额达人民币723.66亿元，总资产规模达到人民币1019.62亿元。公司 2018 年在河南省市场占有率为 9.0%。排名河南房地产开发企业第一名。
三、建业地产的转型：
房地产行业的发展随着消费者需求的不断满足、市场供求关系的变化，国家对经济结构金融政策的调整，也在发生着新的变化。
建业地产董事局主席胡葆森自2015年就提出了开启新蓝海战略转型的规划。主要从两个方向上转：1.从房地产开发的重资产型向轻资产型转变； 房地产开发的轻资产转变属于建业地产的核心能力圈，加上国家对房地产的政策坚持“房住不炒，一城一策，严控资金违规进入房地产市场，保持行业平稳健康的长效机制”。今年以来房地产融资断崖式下跌，很多企业都有借力合作计划。这将加推建业房地产开发轻资产业务的发展。
2.从房地产开发商向商业运营商、生活服务商转变。
3.2.1 截至2019年建业地产商业包括的产品类别：
2019年8月8日建业公开的商业项目已交付的有30.5万平米，待交付的有99.4万平米。目前土地储备4769万平米中还有7.9%的商业。
建业文旅：建业∙华谊兄弟电影小镇占地600亩，计划投资45亿元。“只有河南”占地400亩，计划投资30亿元。洛阳建业正平坊，占地480亩，计划投资20亿元。这三个项目都是以文化特色，带动旅游和演艺。以商业运营为盈利模式。总投资约在95亿元。
建业绿色基地：鄢陵项目占地5000亩、鹤壁项目占地4430亩、周口项目占地6500亩、伊川项目占地6725亩、武陟项目占地2568.6亩。这些项目以花卉种植、野外旅游、休闲观光、科普教育等为主要特色。国家关于土地流转补贴政策约10万每亩来核算。绿色基地前期土地投资约在25亿多元，后期每亩还会有15万元的建设投资。以这个价格和社会效益来核算，建业绿色基地还是不错的项目。
酒店项目与国际专业的酒店管理公司合作，需要解决的主要问题是酒店资产的金融证券化，盘活资金，降低资金成本。
3.2.2 2019年建业地产半年报收入情况：
注：以上数据来自于建业地产半年报
以上是我们对建业地产在转型发展之路的回顾，对比项目投入和截至6月30日的收入分析。建业地产已交付的30.5万平和待交付99.4万平商业，建业文旅下辖的电影小镇、正平坊、“只有河南”项目是建业地产下一步发展的工作重点和难点。
四、用分型创新看建业地产转型
4.1建业地产的分型创新图：
建业地产从房地产开发商一个主营业务发展到拥有地产开发、房地产轻资产开发运营、商业、酒店、特色小镇、演艺、写字楼、绿色基地、君临会，加上建业集团内部其他的板块如投资、物业、教育、科技、电商、旅游、足球、金融、艾佳生活......可谓百花齐放、灿若星空。 2019年6月6日，建业集团“建业+ 加出新生活”发布会
4.2建业集团的建业+幸福生态系统：
每个企业都有自己的能力边界，建业的幸福生态系统是第一曲线向第二曲线过渡时的多维度尝试？还是建设一个面面俱到的大生态系统？
有两个企业的例子比较适合我们比对思考。一个是乐视，一个是字节跳动。
乐视首先从单一的“视频网站”转变为多产业链的“乐视生态”，包括影视、视频、智能手机、家电、电动车、金融等行业，乐视在践行平台商业模式。第二步，乐视从“垂直整合的闭环生态链”和 “横向扩展的开放生态圈”过渡。有SARRS、leCloud、乐酒客、飞视浏览器、乐途FM、LeCar、乐影客、leStore、网酒网、乐看搜索、乐视网；乐视影业、乐视自制、版权采购运营、乐视音乐、乐视体育、花儿影业；第三步，全球化，形成互联网及云生态、内容生态、大屏生态、手机生态、汽车生态、体育生态、互联网金融生态等七大子生态。最后梦想大的资金无法覆盖、能力无法覆盖，整个乐视崩塌。
北京字节跳动科技有限公司成立于2012年3月，是最早将人工智能应用于移动互联网场景的科技企业之一。目前旗下产品有*今条头日**、抖音、西瓜视频、火山小视频等。字节跳动在2016年先后推出火山小视频、西瓜视频、抖音三大产品，形成“PUGC+UGC+音乐”的产品矩阵。火山小视频主打“UGC”，主要针对乡镇草根群体记录个人生活的需求；西瓜视频主打“PUGC”，小视频与短视频相结合；抖音则主打“UGC+音乐”，瞄准一二线城市的年轻群体。字节跳动旗下三大产品实行差异化策略，充分发挥了媒介融合的优势，至2017年，头条系产品用户量已超过快手，领跑了短视频市场。
字节跳动首先也在视频第一曲线中采用分型创新有众多小团队自主研发产品，最大发挥团队的能动性、创造力。以市场选择为标准，跑出来业绩跑出来流量的项目定为公司的新业务条线。从而形成了*今条头日**、西瓜视频、火山小视频、抖音等多生态位的新的第二曲线，并组成品牌方阵全面领跑短视频市场。有分更有专注。
对比后我们来思考建业的战略是什么？
五、建业的战略杠杆：
建业的战略杠杆：
建业地产27年发展的战略模型：在国家土地和房改的新政策下，人们改善住房的需求井喷式发展，这是一个行业十倍速变好的信号。建业地产抓住了这个机会，以让河南人民住上好房子为使命，坚持打磨好产品，坚守信誉坚持产品迭代，以服务河南一亿人（河南市场占有率）为自己长期的真北指标。从而创造了建业集团的优异业绩。
房地产新时代，在战略的四个要素里哪些发生了变化？应该如何转型转变？
首先，十倍速的红利在缩减，2018年我国城乡居民人均住房建筑面积比1978年增长4.8倍。城镇居民人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米增长至39平方米。房地产一业独大，已经影响了国家经济结构的整体发展。政策已经在控制金融等对房地产企业的支持。
建业地产以“让河南人民住上好房子”为使命的目标在新形势下如何改进？行业出现新的十倍好的变化了吗？改进为“新生活服务商”吗？改进为百花齐放吗？
我们通过增长飞轮模型对建业地产“幸福生态系统”的众多项目做以分析。
建业地产的增长飞轮
建业地产以造好房子为增长飞轮的起点，注重客户体验，为河南人民提供更多选择更好品质的房子。目前的变化是不单提供“住”的房子，也在提供“休闲、旅游、办公、购物、娱乐、餐饮、观光、种植、养老、文化”等的好房子。物业公司、酒店管理公司、商业管理公司、文旅公司、演艺公司、大食堂、花卉种植等都是“多功能空间开发商”的衍生产品。所以根基还是开发商而非服务商。
建业地产的战略杠杆
两个变化：1.战略杠杆由“人们对住房需求”的十倍红利到“人们对美好生活需求”的十倍红利。2.战略支点下移，由“为河南人民造住的好房子”到“为河南人民建造多功能生活空间”
如果定位为“为河南人民建造多功能生活空间”围绕房地产开发的轻重两种模式，链接土地、资金、资源；围绕房地产开发的全流程强化设计、施工、管理、运营。符合企业的定位原理，坚守地产开发，把自己能力圈内的事情做强做大，做出效益。满天星策略，多维度出击，灿烂如烟花，都无法在行业内做强。把80%的精力放在20%的主业上是做强自己的根本。
六、建业转型需要跨越的两个障碍：
1.商业运营能力提升：
建业地产已交付的30.5万平和待交付99.4万平商业，建业文旅下辖的电影小镇、正平坊、“只有河南”项目，占用大量资金，如何盘活投入的固定资产和运营好这些项目是个关键。
文旅、演艺是河南的刚需，市场上很少同类产品。建业华谊兄弟电影小镇已经试运营，建筑之美之特色让人再次赞叹建业的审美、文化和工匠精神。为河南大地又添了一个值得必去的景点。预期产品投入即可引起市场关注和参与。后期的运营，保持持续性和创造力是关键。文旅项目的关键不是TOC,而是TOB。不能停留在是一个“看新鲜看建筑的景区”，运营方应该是一家服务大文化产业的组织机构，链接文娱、文创、演艺、电影等这样的文化产业做支撑，通过景区能TOB，然后TOC。否则TOC只是“一张皮”，久了就厌了。
129.9万平的商业更难一步。郑州的大上海城和宝龙广场是个例子，商业空间规划好了，分区出售能快速回款。但是后期统一运营就是难题，最后各为私利能拖死项目。如果不分区出售，存量物业占压大笔资金。加上如果运营不好，也是一个大难题。目前从郑州看，经济下行，人们消费能力降维，商业空间供应过剩，大部分商业生意惨淡。建业在商业领域还没有形成自己优势能力，更无法保障向外多地复制。
在商业领域，无论是对标万达、丹尼斯还是建业的老朋友凯德，都需要一个大的系统性规划。这三家各有各的优势和运营模式。最近看到2019年 9月3日，建业地产(00832.HK)公告,任命原凯德集团总裁林明彦先生为非执行董事，期待林先生能领导建业商业有新的突破。
就像增长飞轮里描述的，建业地产如果运营好商业和文旅，成为河南多功能空间建造商，发展将是一个新的飞跃，将为建业打开一扇新的广阔的大门。
2.组织心智障碍:
每一个成立27年的，员工过万人的公司都难免有大企业病。建业集团也不能免俗。如何保持企业的活力、保持对环境变化的敏感、勇于创新的能力，不是简单的招聘90后，00后年轻化就能解决的。去熵增，建造自运行组织是华为不断迭代发展的原因。建业也需要在组织建设上去革新。
认知有限，我说的也许都是错的。保持对商业现象的思考和建议，期愿公司发展越来越好这颗初心应该是对的。
祝福建业！祝福胡总！