“地段！地段！地段！”

李嘉诚的这句话，被包括我在内的无数地产从业人员，引用过无数+N次。

地段之于房产，无论是当下的价格，还是日后的价值，都非常重要。即便随着互联网的发展，VR／AR 技术的革新，共享单车的普及，位置似乎没有之前那么重要，但互联网也加速着人们的空间聚集，实际上，北京的中关村、美国的硅谷，反倒是房价与租金昂贵的地段。

地段决定价值，品质影响价格，这是房产的铁律。

什么地段是好地段？哪里的房子涨得快？哪里的房子租不掉？当我们在谈地段时，都应该谈些什么？

“地理”上的好地段

• a.城市中心

城市是人类最伟大的发明，它使得人、公司、商场之间的距离消失，它的成功取决于人们实地交流的需要，它的自然发展都是由内而外，逐渐扩张的。越靠近城市中心，就越意味着“距离的消失”，配套资源的丰富，以及人口的密集。在北京，人们可以通过一个人住在几环，来粗略地估算他的家庭背景以及资产状况：越靠近内环，就越说明他是“老北京”，或者至少说明他的家底雄厚。而北京最核心的地方，是故宫博物院与中南海。

在此基础上：一线城市优于二线城市，优于一线城市群，优于二线城市群，优于三线城市，优于三线城市群。中心优于郊外，老城优于新区，商圈优于公园，学区重于市区。地铁口优于公交站，公交站优于火车站，火车站优于主干道路旁。

• b.优质地块

便捷的交通、繁华的商业、高密度的人口，真的利于生活居住么？已然高昂的房价，未来可以继续保持高速地上涨么？除了城市核心，如何判断一个地块是否优质？

中国作为社会主义国家，在城市发展方面具有很强的“计划经济”特点。通过阅读城市的“政府工作报告”，任何人都可以读懂不同区域所承担的主要功能，也能很好地预测地块的未来的发展走向。

以北京为例，从《北京城市总体规划(2016年—2035年)》可以看出，北京市接下来将会疏解非首都功能，优化提升首都核心功能，不同区县所承担的任务并不相同，于是才会有通州的城市“副中心”。

越是中央的规划，越是北上深广、省会城市的规划，可信性越强，执行度也越高。但并不是所有的规划，都一定会落实：越是偏远的、穷困的区域，规划的落实性就越差。2008年以来，伴随着地方投资热度不断升温，全国大量城市兴起了新城开发热潮，一个个新城规划如雨后春笋般冒出，这些规划承载着当地城市发展的远大蓝图。然而巨额的城市建设投入，也把许多地方政府拖入地方债务的泥潭，直至十余年后的现在，很多地方政府的财政赤字也仍然没有填平。而那些规划的新城、开发区，因为人口流失和投资不可持续，最后也大多变成了鬼城、无人区。

最后，什么板块算优质？环境得天独厚，有山有水有静谧；轨交四通八达，企业林立商业繁荣；市政府搬入，规划资源逐步落实。曾经的望京就是字面意义上的“远远地望着北京城”，但因为一座座科技园、创业园的建立，现在的望京已经发展成北京最重要的商业板块之一，房价也不输三环内的中心地段。

“工作”上的好地段

• a.五千米幸福理论

城市规划中，有一个很有趣的理论叫“五千米幸福理论”，指的是从家里到工作场所的距离如果在5千米之内，幸福感就会很高，且差距不大。但如果超过5千米，每增加一段距离，幸福感就会衰减一点。

听说马克·扎克伯格非常信奉这个理论，所以把所有的员工宿舍都建在Facebook总部5千米之内的地方。其实不难理解：家庭与工作场所距离不足5千米，省去了员工每日早晚大量的奔波时间，让员工可以有更多时间陪伴家人与投入工作，员工又怎能不觉得幸福舒适？美国有Facebook，中国有字节跳动。听说*今条头日**的范围更短，员工在公司附近1.5km范围内租房，无论是实习生、试用期还是正式员工，都能获得公司下发的租房补贴。

但距离不够靠谱，毕竟代步工具也会影响通勤的时长。而如果从时间的维度考量，工作场所与生活场所的距离最好不超过30min的通勤时间。对于人生首套房，户型小区可以不那么在意，但尽量要在地铁等交通枢纽旁，尽量距离工作地点近些、近些，再近些。

• b.聚群而居的重要性

从事哪一个行业，不如就选择到企业和从业者最多的地方去。虽然竞争会更激烈，房租也更高，但是你也可以在与同行的交流中，获得更多的工作机遇与更快的专业领域成长。

以北京为例，回龙观聚集着大量码农，国贸附近的金融从业者扎堆，宋庄和798有大量的原创艺术家。除此之外，景德镇的瓷器出名，义乌的小商品齐聚，东莞是制造业的天堂。

“生活”上的好地段

• a.一碗汤的距离

“一碗汤距离”，是指子女从自己家中给老人的住处送去一碗汤，到达老人家时，热汤不会因为距离远而变凉，“一碗汤距离”是日本学者提出的“家庭亲和理论”中重要的概念。在日本，倡导亲情，养老敬老，子女的住处和老人的住处离得不应太远。如此一来，晚辈在独立的同时，又能照顾长辈。

在中国，实行多年的独生子女政策，使得一对年轻的夫妻可能要照顾两对老人，如果老人距离自己的住处太远，一来会让亲情淡漠，二来更无法处理长辈突发的状况。如果与父母住在相同小区或相邻小区，既可以保证夫妻生活的独立性，又可以对老人即时照料。

• b.熟悉的生活圈

对于自己熟悉事情，人们出错的概率很小，这种原理在买房上也是如此：买自己熟悉区域的房源，买到性价比更高房源概率，也可以大大增加。

因为买房人熟识周边小区的真实状况，包括物业、房价以及各种生活配套。不仅如此，这些地方还有很多的个人美好记忆，可以提升居住的幸福感与舒适度。比如自己母校附近（小学、初中、高中、大学都可以）的房源、工作地点附近的房源、甚至是经常前往的足球场旁的房源都是熟悉的生活圈房源。

“教育”上的好地段

• a.学区房是什么？

学区房特指那些划片在好学区内的住宅，购买并落户后，子女可以就读于好的公立学校之中。同样一片区域，普通学区的三居室要300万元，好学区的三居室则要400万元，那么这个地区学票的价值便是100万元。

学区房是我国特定时期的特定产物：师资力量等优质教育资源稀缺，各地高考选拔难易度又差别极大，造成了人们对于学区房的追捧。“父母之爱子，则为之计深远”，能够通过买房使得子女接受更好的教育，赢在起跑线上，多花一些钱，父母也是愿意的。

• b.学区房在其他国家是否存在？

学区房在其他国家同样存在，但与中国的“因为有好学校，所以有学区房”不同，其他国家是“因为有好学区，所以有好学校”。

在美国等发达国家存在施行多年的房地产税，而房地产税作为地方财政收入的主要来源之一，其中50%都被投入到地方的教育上，征收的房产税越多，投入在教育上的资金就越多，教学环境就越好，人们也就越愿意迁入，如此形成了“取之于民、用之于民”的良性循环。

• c."不稳定"的中国学区房

在中国，好的学区多是指升学率高、排名靠前的、重点的公立小学、初中与高中。这些学校的教职员工，不会因为周边房价的增值而多一分的工资，这些学校也不会因为学区房的买卖而获得任何“奖励”。在这样的状况下，“学区房”并不稳固。

以北京为例，抽签入学、教师轮换等制度，正在从根本上摧毁价格高昂的学区房。2018年4月底，北京市各区陆续发布2018年义务教育入学政策，城六区通过“多校划片”、“房产登记时间”、“六年一学位”等多项措施，严控“以房择校”，“学区房”再难以对应单一名校。即便你购买了一套属于名校的学区房，你的子女依然可能被划片到普通学校，甚至这套房产可能根本不满足“六年一学位”的需求，虽然是学区房，但连学位都没有。曾经炙手可热的天价学区房，因为这类“入学新政”，开始一步步走下神坛。

• d.开发商关于“学区房”的常用伎俩

因为买房人对学区房非常看重，所以开发商自然愿意投其所好。开发商最常用的伎俩是夸大周边学校的师资力量，并将原本不存在的学区，故意放在自己的楼盘。买房人未经求证便高价买了下来，直到子女真的需要入学时，才发现自己受骗上当了。

一些相对“良心”的开发商，则会引入某某名校的分校，或与教育局协商引入教育配套，最终通过“学区”的概念，实现房价的溢价。但是分校与新建学校未来的教学质量究竟如何，只有等到若干年后才能一辨真伪。

• e.购买学区房的“建议”

学区的好坏，指的是不同学校间师资力量的差异，而越是相邻的学校，其差异越不明显，随着教育系统的完善，这样的差异一定会缩小乃至消失。而好的地段，又一定会与好的教育配套相伴。所以，没有必要紧咬着“学区房”不放。对于年轻人，有学区房固然好，但为一个学区房而承担高昂的费用，却着实并不应该。

从经济学角度考量，如果真的要买学区房，就尽量买小的，因为学区房的最大价值无非是“学票“本身。但从投资角度考量，“学票”的价值未来很可能逐渐走低。我并不反对学区房，但坚决反对“伪学区房”，也坚决反对“天价学区房”。

教育质量的好坏主要取决于老师，而老师会辞职、流动以及有生老病死，而且学生拥有好的老师，并不注定会有好成绩、好未来。花费巨资买一个“天价学区房”，还可能在未来遇到摇号入学、名额分配、教师流动、租售同权等不可控政策。如果真的想要孩子接受顶尖的教育，私立的国际学校才是最稳妥的选择。

最后，我们在买房之前还可以适当了解小区的业主状况，他们的职业、收入分别位于怎样的水平。随着时间的推移，房产将越发代表着一种“圈子”，择邻而居，比择学区而买要明智得多。

“交通”上的好地段

• a.地铁口

笔者还在地产公司市场部做市场调查时，惊奇地发现一个有趣的“事实“：地铁口对于房价的影响确实很大，但并没有开发商、销售口中那样大。地铁口影响最大的是房屋租金，因为租户最看重便捷性。所以，如果买房用于投资与出租，可以更关注地铁口，否则建议更综合关注交通与居住。有趣的现象是，地铁口对新盘房价的影响要大于对二手房房价的影响。

而对于“地铁房”，在距离地铁口2公里范围之内的小区价格差异并不大，2-5公里则房价会逐渐下降，但大于5公里后房价的变化就会越来越小。原因是因为2公里之内可以通过步行抵达地铁口，2-5公里可以通过自行车抵达，5公里以上则会选择其他交通工具。

• 机场

机场同样是会被开发商“过度”宣传的交通利好。一个城市的机场，确实可以提升城市的地位和综合房价，临空经济圈”也确实具有一定的投资价值。

但是机场通常位于远郊，距离市中心较远，且飞机的噪音非常影响日常休息，除在机场附近工作的人员，笔者并不建议为了“交通”而买在机场旁边。

“配套”上的好地段

• a.公园

公园的最佳的距离是0.5千米外，而大于0.5千米后，越近越好。之所以说0.5千米之外，是考虑到公园里可能有广场舞的大喇叭，而在避免了大喇叭的情况下，茶余饭后，与父母妻儿一起到公园漫步锻炼，绝对是人生中最幸福的事情。

• b.医院

家中有老人或病人的情况下，住在距离医院3-5千米的地方比较方便，因为老人或病人需要定期前往医院检查或治疗。

但对于一般家庭，应适当远离，毕竟医院周围人流量较大，交通可能存在拥堵，同时病原体也更容易从医院传出，对我们的身体健康造成威胁。

• c.中小学

对于中小学，有小孩且希望孩子步行上学的家庭，需要考虑。0.5-2千米的距离较适中。（儿童步行均速3-4千米／小时）

若家中没有小孩，以后也不会要小孩，或要么愿意让孩子坐公交、要么可以自己上下班接送，再或者决定让孩子去寄宿制的学校就读，则可以尽量远离学校。毕竟学校周围会有广播及学生的噪音，也会有乱穿马路的未成年人和大量的私家车、流动商贩，这些都会影响居住品质。

• d.商业

小区配套的底商会大大提高生活的便捷度，所以，有底商且都开业的小区，一定比没有底商或底商没有开业，甚至基本倒闭的小区住起来方便舒适。

不过，大型商业因存在噪音和人流过大，建议居住场所选择在与其的直线距离大于1千米的地方。

• e.锅炉房、工厂等“大烟囱”

此类建筑属于可以远离就尽量远离的建筑，但确实存在的话，也可以居住在此类建筑的上风口处，且间隔应大于100米。否则烟囱的粉尘将会严重影响我们的日常生活。

• f.垃圾填埋场、垃圾站

同样的，垃圾填埋场、垃圾站也是买房人应该避开的场所，填埋场最好在居住场所的500米之外。尽量不买垃圾站、垃圾桶下风向处的房子，尤其不要买老旧小区，没有物业或物业费很低小区的此类住房。在夏天时，气味会非常难闻。

• g.火葬场

关于火葬场，尽量选择与居住场所直线距离大于5千米，且住宅处于上风口，在视野中看不到的位置。即便自己不“迷信”、不介意风水，也应考虑转卖房屋的对象与租客介意的可能性。

• h.高压线

高压线是不值得去焦虑的因素，它不在我们适当远离的场所范围中。但是我列在这里是想说明，很多人会误以为电磁辐射引发不孕、白血病等，这是伪科学。

当人与高压线的距离超50米，环境磁通密度即降为0.14米，与有家电的室内环境磁通密度便已经相同了。如果真的很在意，超过50米居住即可。