2022.4.11
行程码摘星，小区的侧门已经解锁，孩子们也重新回到教室中。
楼市的春天，终会到来。
然而，市场却并没有走出我们想要的趋势。尽管各大开发商使出了浑身解数，但是成交量依然不温不火。
相比于3月份的躺平，4月份各大开发商都加快了推盘的节奏，市场会不会因为住宅放量而迅速反弹，我们可以从本周的几条重要楼市新闻中寻找答案。
成交数据｜ 倒春寒还未结束
原本以为，清明小长假会成为青岛楼市的第一个燃点，然而我们发现在3月末各大房企一波冲刺过后，市场依然疲软。根据统计显示，4月份的第一周全市新房成交仅为1046套，住宅成交仅仅只有 803套 ，甚至不及2月份第二周的成交量，创下了近10个周以来的新低！
我们如果仔细研究这张表格，会发现连原本稳如磐石的主城，也出现了隐忧。本周市北周成交量只有28套，而且成交均价“仅仅”是26332元/平方米。主城的盘老王基本都烂熟于心，低于这个均价的差不多只有保利时代，那么这个均价就说明了保利时代在过去的一个周成交依然不错，而且在市北区总成交中占据了相当的比例。
崂山区的均价虽然稳住了，但是周成交也只有17套。
高端改善市场似乎突然熄火了……
老王调研发现，并不是改善消失了，而是绝大多数楼盘都“涨价”了。因为主城上半年没有土地供出，主城许多楼盘都收回了去年年末的优惠，价格上浮1000元/平方米基本成为了市场的常态。
记得老王去年从3季度开始不断重复的提醒吗？2021年的年末，是主城改善的最好机会！从目前的市场走势来看，我们的预测又一次踩中了市场的点。
货量不多，因为金融宽松开发商的资金压力已经大大缓解，在过了季报的小槛之后，追求一下利润率这种操作，再正常不过。其次，从产品上说，开发商在这个春天主要以高总价的大户型为主，这有些超出了目前主流改善族的预算。
对于这样的变化，改善族在心理上受不了，即使心理上能承受，这钱包也受不了，所以主城暂时陷入了一个低谷期。
新闻解析｜ 房贷延期背后的趋势
就在上个周，农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行均表示，在这个春天收入受到影响的特定人群可申请房贷延期还款。这说明一个什么问题呢？
2022年的这个春天，很多人的收入受到了巨大影响。你就说某球队的那些脾气比脚气还大的年轻球员吧，之前拿着上千万的年薪，现在一下子到了三五十万，这怎么能还得起房贷？
我们再延伸一下，现有的房贷都还不起，那还能继续买豪宅么？市场原有购买力在减弱，但是楼市又必须稳住，那就要有所调整。
所以，我们看收入房贷利率大幅下跌的苏州，刚刚又出台了楼市新政：二手房限售从五年改为三年，增加楼市的流动性。足球运动员不行了，网上带货的网红们赚翻了；互联网大厂不行了，制造业很多人资金充裕；房地产大佬失业了，煤老板们可是赚翻了。
此消彼长之间，总有那么一部分人能买得起房，并且热衷于买房。
从苏州一系列组合拳我们基本可以预见，二季度长三角区域还会不断放低门槛，直到足够的水流进来将市场润透。
如果加入救市大军的城市越来越多，那么青岛有什么必要继续绷着呢?
所以，尽管现在房价涨了，但是在一些供需比失衡的核心城区，当下就是你最好的机会。
新盘早知道｜ 新贵区的挑战
在刚刚过去的周末，青岛有不少重量级新盘入市。其中，位于RECP核心区的云上观海正式揭开了面纱。
青铁与华润联袂打造的瞰海大平层，产品力我相信不会让我们失望。问题是这个板块并不是青岛传统意义上的豪宅区，而且学区或许是一大痛点。
我们看过去三年卖得最好的豪宅银丰玖玺城，占据了山东头绝版地段，同样也需要一个小区直通九年一贯制学校的核心资源加持，在这样的新贵区，单单靠产品力就能行吗？
我们看不论是济南，还是重庆，一个承载精英圈层的价值高地，管理者必然会引入或者协助开发商引入顶流的教育资源，只有核心资源同时升维，才能有高端住区的底蕴，这一点青岛应该好好学习一下。
在白沙湾板块推出洋房产品的海潮云起，存在同样的问题。从自身的产品力而言，特别是户型去看，基本上无可挑剔，但是相比拥有北京实验二小、青岛中学、览秀城、是世茂52+的高新区东，配套上巨大短板不是开发商自己能够解决的，需要一个统筹的协调。作为地铁3期规划中的遗忘之区，如果教育资源再一般般，未来会很难。
既然房地产业是一个城市的支柱产业，一些品质开发商也为地方上解决教育、商业、医疗、产业等核心配套的基础建设难题，那么地方上也同样应该为开发商以及购房者解决生活中的痛点问题，国内一流名校的引入很难，那么区内顶流教育资源引入是不是可以？地铁花费巨大，那么开几条BRT公交车可不可以？
最好的开发商都因为利润腰斩道歉了，是不是可以考虑为他们做点事儿了？