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近期，房地产行业的秋招纷纷开启
小编在后台已经看到了400+岗位机会
你打算加入吗？
先来了解这个行业吧~
房地产行业2020秋招公开课回顾
主讲人 Kelly
- 10年房地产领域投资分析、项目研策、产品定位及资源整合等行业经验；
- 2009-2013年先后任职于戴德梁行及仲量联行，从事地产开发策划顾问工作；
- 2014年至今任职于国内一线地产开发商，从事商业综合体、产业地产、地产新业务等领域的投资拓展及前期开发相关工作；
- 同济大学工学硕士。
房地产行业现状及发展趋势
房地产行业在中国现在还处于蓬勃发展的状态，但是它的黄金时代，即爆发式增长的时代已经结束。
地产行业的黄金时代，它的黄金点在于规模迅速增长，产品品质以及地产行业的门槛相对较低，利润率较高，所以在黄金时代里，大家可以看到很多卖衬衫、空调、做实业的都转行来做地产。因为看到地产行业所谓的暴利，所有实体企业都会把地产作为他们重资产投资以及利润实现的很重要的一块内容。大浪淘沙，有大量的开发商在这个过程中消亡，或者被其他企业兼并，也是在这个黄金时代里，催生了现在大家能够看到的整个中国比较主流的一些开发商。
黄金时代结束之后，现在我们进入到“白银时代”。这个阶段，地产行业更关注每一个细分市场领域发生的变化，地产行业整个的利润结构、盈利结构以及运转模式都跟以前有不同，专业性更强，金融属性更加明显。这个是地产行业比较重要的现状之一，或者说是趋势之一。
其次，每个行业都有自己的“微笑曲线”，地产行业也不例外。地产行业的微笑曲线的两个上扬的嘴角代表前端投融资和后端资产管理、运营管理以及项目整体的退出情况。而微笑曲线代表着整个地产行业未来的价值空间是由这两端来主宰的。如果你想达到溢价，如果你想做一个成功的地产企业，就一定要抓住前端和后端，这两端能够为你产生价值。而中间的波谷代表的就是黄金时代给大家带来无数利润，催生了无数百亿千亿，甚至是接近万亿的地产商的开发端，也就是盖房子、卖房子的阶段。
这个微笑曲线是价值曲线，它代表着地产的利润、价值、溢价，那么开发端现在依然是支撑地产主流规模发展的这样一个板块。但是从利润的角度讲，开发端的利润、建设端的利润已经被压缩到极小了，这是为什么呢？地产核心利润在于什么？其实它就是一个买卖关系，如果拿实体企业来做比较的话，就是原材料和卖出的价格以及成本的差值。那么对于地产来讲，决定利润的点就在于地价和售价。地产行业的地价现在已经被国家基本限定在一个比较固定的范围内，16年、17年产生了大量的地王，但是现在很多地王项目基本上是亏本在卖。地价迟迟不能降下来，为什么？因为地产卖地出让的收入依然是我们国家整个GDP的一个核心支撑，占了大量的比例，短时间内是无法改变的。
然后是售价，现在基本上主流城市都会有限购和限价政策，限购和限价基本上就把地产行业的去化和销售价格做了一个严格的限定，也就是说不管你是万科、万达、恒大还是碧桂园，你在这个区域能够卖到的价格基本是有一个上限的，大家都会大差不差，地价和售价端一卡死，开发商在建设开发阶段能够获取的利润基本上也就固定了。
还有一个基础的概念，地产行业的销售净利润率，做得比较好的主流开发商现在能够在8%-12%的水平，高于12%在现在已经是非常高的利润水平了。现在的利润水平和黄金时代相比已经不能相提并论了，但是我们依然说地产行业是一个利润率比较高的行业，因为实业公司，比如做服装、食品，或者化工产品，这些行业的净利润率可能连5%都不到，所以为什么还有那么多人在做地产，就是因为地产虽然说现在过得比较艰难，但从整体的经济形势来看，和其它实体行业相比，地产行业依然是利润率较高的行业。
那么在这样一种情况下，对地产公司的要求就会比黄金时代更高，它的金融属性就会更加明显，需要地产商有很强的融资能力，而且要控制好自己的负债率和融资成本。所以地产行业的第三个现状就是整个行业处于高度变革、整合重构的时代。有大量的中小型公司可能在未来的3-5年会被其他企业兼并，会面临消亡，而恒者强者恒强，头部企业占据整个行业的市场份额会越来越高，这是整个地产行业现在一个比较明显的趋势。
所以由这一点我其实想给大家的求职建议是，如果你在毕业的时候选择地产行业，一定要选大公司大平台，最好不要去选择区域型的或者地方型的中小房企。因为在地产行业里面，大公司和大平台所掌握的资源、它的融资能量以及规模能级，都决定了它在业务层面和小公司是完全不在一个能级上的，它的抗风险能力和它对人才的整体的培养结构，也是跟小公司完全不同的。
整体来讲，地产行业还是一个比较鱼龙混杂的行业，什么样的人都有，而且在早期黄金时代有大量的地产人可能连大学都没有上过，有些可能连中学都没有上过，或者有些以前是工程队出身，做过几个地产工程，或者说施工方转成地产行业，所以说素质是参差不齐的。但是大浪淘沙的黄金时代结束后，大量这样的人现在在地产行业会被慢慢淘汰掉，新一代的地产行业对于人才的需求是变得更加综合、更加专业的，而且现在还有一个非常明显的趋势——精英化。现在所有Top10或者Top20的房企，它的校招要求，985、211已经是底线了，很多都是喜欢名校，清华、北大、复旦、交大等，或者海外名校。像复星这样的企业都会有海外专场，像碧桂园也专门有博士千人计划，每个公司都会有这样的一些不同名称的计划，对人才的教育背景、综合素质要求都会跟以前有比较大的差别，所以说现在如果你想以校招生的身份进入地产行业，首先你得教育背景过硬。
另外还有一个建议就是，在你选择毕业的第一份工作的时候，如果进入的是地产行业，一定要注意你的城市能级。我非常建议大家选一二线城市，北京、上海、广州、深圳，成都和杭州也都不弱，但是尽量选择区域总部所在地，或者集团总部所在地。这个会对于你未来在地产行业的职业发展有一个比较好的起点，尽量不要选择三线及以下城市的地产城市分公司。
之所以让大家尽量进地产Top10、Top20的企业，是因为地产行业的变化非常大。在14年前，也就是地产行业刚刚开始起步、慢慢市场化的这样一段时间里，有地产百强企业。而如果我们再来看2018年的地产百强企业，对比两个榜单，只有不到10%的企业还留在里面，整个十几年淘汰率达到80%-90%；如果再拿5年前的百强企业和2018年的相对比，也只有不到一半的企业还留在里面。作为一个行业过来人，地产行业真的是一个非常动荡的行业，它受市场、政策、经济大环境的影响，在这几年会发生翻天覆地的变化，从各个方面、各个领域，当然对人才的需求，对大家求职的方向也会产生一些影响。
所以我还是再次强调，希望大家能够尽量去好的平台、大的平台、能够给到你更多空间以及有相对长远发展的平台里去。
国际“五大行”及国内主要地产公司
概况及职能板块
地产行业相关的有哪些领域大家可以考虑？
第一，我基本已经不太推荐现在的同学去选择了，除非你是设计专业的，或者有些同学可能来自土木专业的设计院，包括一些设计研究所等这类机构。这个领域现在整体上是处于一个比较收缩的状态的，如果大家非常有兴趣立志做一名设计师，开开心心画图的话，可以选择。
第二，和地产相关的金融机构，比如信托、地产基金等。这块目前在校招市场是非常小的一个细分市场，对于校招名额以及校招开放程度比较低，企业还是希望能够招有社会经验和行业经验的人。
从目前来看，地产行业重点招人的可能就是两大块，一个是五大行，我们一般叫做地产专业服务公司；第二是有着更大比例的地产的开发商、地产商。
五大行
首先是五大行，即戴德梁行、世邦魏理士、第一太平戴维斯、仲量联行、高力国际，这几家公司的结构和职能划分基本都是很类似的，因为他们从事的业务也都是很类似，互相之间是比较直接的竞争关系。
五大行里的工作角色大概可以划分为三个方向，第一块是它最主流的一个角色分工Agent，就是中介业务，最主流的一块就是办公楼的中介业务，我们叫Office部门或者有些企业叫Markets部门，做一线城市——上海、北京、广州、深圳，最多带上成都、杭州——一的办公楼租赁业务。租赁业务里又分两大块，一块代表业主方，比如我盖了一栋楼，我现在需要出租，我聘请五大行的某一家来为我的楼做租赁，它的盈利模式就是以收取佣金的方式，公司带客户过来，如果最后签合同客户入住了，我会付给他们相应的佣金。还有一块是租户代表，就是公司代表企业，一般是针对比较大型的企业或者一些外资企业，比如之前比较风生水起的WeWork，WeWork在上海就是聘请了五大行的其中一家帮助其找空间、找办公楼，然后进行租赁，拓展业务。
Agent还有其他板块，比如Retail，顾名思义就是做零售商业的中介业务，也就是如果你有一个购物中心或者商业街，这个时候Agent就作为品牌方和业主方的中间方，把品牌方带进适合他租赁的商场里，促成双方的租赁业务。还有一些比较小众的领域，比如工业地产、物流地产的leasing。
五大行的角色分工第二大块叫做Consultant咨询策划，可以简单理解为接项目、写报告、做presentation、deliver，最后负责管理客户的预期达到客户满意的程度，然后收款。基本上每家五大行都有Consultancy部门，会做很多策划类的业务，比如片区的区域规划、某一个具体项目的规划，这个项目怎么开发，做多大的体量，分别是做哪些业态，这些业态怎么去定位，如果做一个写字楼，单层面积做多大，租哪些客户；如果做商业，是做多大的一个购物中心，里面的业态比例怎么划分，招哪些类型的租户，是做成像恒隆广场这种比较高端的物业，还是做成像万达广场这样一个比较区域化的比较亲民的物业，即他的定位，以及品牌的落位等等。
第三大块也是比较主流的业务线之一，就是Broker，即促成大宗交易的中介方，基本上就是在北京、上海、深圳、广州这样的一线城市做大宗资产的买卖的中介业务。以写字楼为主，还有一些集中体的商业街、购物中心等。
五大行还有一些比较general的业务线，比如物业，五大行做的是相对高端的住宅的物业以及办公楼、商场的物业，和普通物业可能在业态、定位和定价有一些差别；还有一些其他的部门，比如装修和工程管理，还有Research部门专门做一些周期性的、主题性的研究，它不是一个盈利的部门，主要是代表企业的形象和专业度的这样一个部门。
开发商或地产商
开发商或地产商里主流的职能岗位可以分为三个层级，前台、中台和后台。前台，冲在一线的部门，基本就是投资拓展、营销两个部门，这两个部门对于地产商是最重要的，也是非常能够代表一个企业或者说决定一个企业成功与否的部门。投资代表着你能不能拿到好地、便宜的地、适合企业发展的地、能够算得过账的地，营销代表着你能不能把你拿到的地所盖出来的房子，以你期望的价格，以你期望的去化速度顺利卖掉。有些企业还会把融资也作为前台，或者把融资并到投资里面。
中台指的是为前台服务，或者为项目的开发过程服务、提供支持的部门，比如成本、工程、运营、设计等，都是几个比较重要的中台的部门。中台部门的特点就是它的专业性相对更强一点。后台基本是指人力、财务和法务三个部门。
大家可以根据自己的专业背景或者兴趣爱好，以及自己对自己个性的了解，来选择是进前台、中台还是后台。这个在每家公司里的重视程度是会有些不同的，除了前台是每家企业都会重视的部门外，在中台里有些企业会有自己的特点，比如绿城的产品做得非常好，所以它的设计部门在整个地产体系里起到比较重要的作用，比如中海的成本控制是业内有名的，它成本的相关部门就会比较受到重视，比如万达的规划部门比较重要等等，各个企业因其而异了。
地产行业的职业发展路径
从我个人的行业经验，包括整个行业发展的整体情况来看，在过去的十几年时间里，地产行业其实没有明确的职业发展路径。因为它是一个爆发增长式的行业，有很多现在做到比较高位置的从业人员，是有很多机缘巧合在里面发生作用的，有很多因地产而实现财务自由的人也是踩中了整个市场的一个周期，有比较好的机遇，可能大家都有听说过一些例子，比如某某公司的一个区域总通过他的营销提成早早就实现了财务自由。基本上在规模比较大的一些地产公司里面，做项目总、区域总、赶上黄金时代的这些人，实现财务自由是比较简单的一个事情，但是希望大家不要被这些故事影响，不要以此作为你的追求。如果今天大家进入地产行业，只是为了赚钱，为了快速积累财富，我不能说你没有情怀或者没有追求，我只能说你已经来不及了。
那个时代已经过去了，而且不会再有了，那些人他赶上了最好的时代，而且他又做了工程、开发，从运营岗做到了项目总舵，最后做到区域总，他们能够实现这样的目标，当然也付出了很多自己的努力。但是现在的开发领域，它的一个利润空间已经被压缩到极致，如果未来可能再去催生这样的人，不能说完全没有，但是它的概率，或者等大家成长到做项目总、做区域总的那一天时，已经不会再有这样的事情发生了。
我更希望今天的分享能够启发大家仔细想一想，你为什么选择地产行业？你是不是真的想要选择地产行业？如果你很坚定地要选的话，想一想自己未来在地产行业里面最想做哪个方向。人生是有很多机遇和机缘巧合的，可能你应聘的是一个管培生进去之后你可以轮岗、选岗，最后可能有一定的选择权，但是也可能没有选择权，而是顺着另外一个方向，被安排着走下去。
个人的想法是非常重要的，除了对公司的敬畏和个人的综合素质以外，你去面试一个地产公司，面试官也关心你对自己是不是有基本的职业规划，对这行业有没有一些基本的想法。上文讲到微笑曲线，我希望大家在选择职业具体职能的时候，如果你适合或者愿意接受挑战的话，可以考虑在微笑曲线两端的相关职位，比如投资端的投资拓展、投融资等跟金融相关的一些地产业务。可能在最开始你没有太多这样的机会，但基本上在整个地产行业往后发展，资产证券化、金融属性都是非常重要的。
整个地产行业未来一定是会能够实现资产证券化的，现在基本上已经部分实现了，以后这会是整个地产行业除了销售以外最主流的一个退出路径。虽然现在还没有完全开放，还没有非常标准化和成熟的模式，但也正因为如此，机会点是存在的，发展潜力肯定也是有的，只是现在我们不好去判断还有多少年会实现。
如果你有机会进入到跟这些相关的公司也好，岗位也好，也是非常值得值得争取。
最后，除了主流的地产开发商以外，大家也可以考虑去一些细分市场，比如现在已经做得非常成熟的商业地产，当然这块主流的一些资源目前还掌握在大的港资和大的央企和国企手上，民营企业开发商目前还是以做住宅开发为主。另外，还有一些做大健康领域的，像养老地产、康养地产等也有企业在做，比如泰康等。产业地产也是非常小而精的一个领域，比如张江高科、联东。产业地产的玩家有很多不同的类型，跟住宅比，它的规模、企业的数量相对比较少，但是如果有这样的机会，大家也可以考虑，包括一些专门做存量改造、轻资产运营的一些小的企业。
校招注意事项
一个大的比较general的建议是，希望大家能够be yourself。在地产行业面试的时候，你能遇到任何一种可能性的面试官，他可能是一个非常专业的在某一领域某一职能版块的负责人，也有可能是公司的总裁管理层，也有可能是一个做工程的，做开发的，都有可能。他们做选择和看人的标准都是不同的，所以在地产行业没有所谓能够去举一反三也好，或者以不变应万变这样一种的面试技巧。
大家能做的就是做你自己，然后准备好你自己两个核心。一是你为什么选择地产，你对行业的兴趣度要通过面试表达出来。
很多同学都把地产作为选择之一，你可能是学金融的，想进投行证券，顺带看看地产，因为听说地产工资挺高；或者你可能是学工科、土木的，感觉地产设计院现在效益不好，招人又少，然后地产公司给的比较高，就选地产……大家的实际想法各种各样都有可能，但在面试的时候，你一定要想出一个逻辑，能够解释自己为什么选择地产行业。地产行业还是一个相对传统的行业，它对人的包容度、对各种各样个性的人的包容度，肯定是没有互联网行业那么强的，而且它的专业度又不会像咨询、审计这么标准化，地产行业就是看你这个人的综合素质，群面之后如果你进入到一对一的面试阶段，就是跟你聊天，跟你的面试官有很大的关系。
这时候对于地产公司来讲，它要不要给你这份offer，他会考虑一个机会成本，你有多大可能性会拒绝offer。所以我非常建议大家在面试的时候，不管你内心是怎么想的，不管你实际的情况是怎么样的，你一定要拿出一套逻辑，能说服自己，也能说服对方：我对地产行业是有兴趣的，我对这个行业是有热情的。在这个基础之上，你能够对自己在地产行业有一些简单的规划，不用很复杂，不用很长远，就是一个简单的方向性的规划，基于你自己的特点，根据你自己的特长和背景，有一个两三年、甚至五年的规划，能够把它非常顺畅地表达出来，面试中至少在这个问题上面不会让对方觉得不舒服，或者不会让他觉得你对这个行业这家公司没有敬畏之心，就可以了。
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