2023年初，并没想写上一年总结。
年度总结很耗心血，需要看大量数据，还要结合市场一线，写出来不容易，而且不讨好：
因为市场上90%买房人根本不看数据，只看情绪。
但是已经坚持了三年，内心告诉自己，还是别中断。而且最近直播间里，铁粉们都表示想看。
晚上吃饭刷手机，全国大V们不约而同都在评论特斯拉大降价。近几年，新能源车的新闻屡屡刷屏，特斯拉更是处于舆论漩涡中心。未经证实的消息称：
特斯拉降价3天销售3万辆。
你看，车这玩意，越降越有人买。
而房子，越降越没人买。
区别在哪儿？
车是消耗品，房子还是投资标的物。
楼市与车市最大的不同：
买涨不买跌。
有趣的是：这边厢，喊着把房子的金融属性打掉，变成普通消费品，另一边，则依然按照金融思维去看待房子。
2022沈阳楼市惨烈，伴随着各种乱象频出，就如最近倒牛奶事件，着实值得记录。
1
1.9晚，中原机构的2022年度总结数据出来，一看吓一跳，虽然事先有心理准备，但结果呈现时，还是惊叹：
2022沈阳新房成交量仅557万平，同比大跌45%，接近腰斩，而且：
创下近15年新低！
2022沈阳新房全市均价1.114万/平，同比大跌8%：
历史上首次大幅下降！
成交量与房价的跌幅比例，都是沈阳楼市历史上破天荒头一次。
2022—2023这个寒冬，这份数据，犹如凛冽的西北风，刮在每个沈阳人的脑门上。
如何评价2022沈阳楼市？中原用了一个成语：
一片哀鸿。
2
全国排名前20的开发商，在沈阳都有投资项目。
在房企追求快速扩张的时代，沈阳的房地产项目投资回报率没有南方高，但成交量稳定，2019年沈阳新房成交量甚至排名全国第4，是大牌房企们重要的粮仓。而且，沈阳限价也不那么严，还有利润空间。
2021—2022，高速周转，快速扩张的时代落幕，黑铁时*开代**始，房企们发现：
时代的一粒沙，落在每个房企上，都是一座大山。
众多大牌房企在沈阳的投资项目，只能靠以价换量，回流现金，去还债。
沈阳市民不知道，而且不会相信的事实是：
2022，大牌开发商无一例外在沈阳全部亏损。
每次业内聚会时，大家握着酒杯，苦涩地说到：
如今，卖一套，赔一套。
3
正是如此的行情，沈阳原计划的三次集中供地，因为房企不拿地，只进行了两次。
中原说：
2021土地市场半躺平，2022是完全躺平。
2022沈阳土地成交量暴跌79%。第一次集中供地流拍率20%，第二次流拍率23%。
而且：
2022，无一大开拿地！
土地市场萎靡，悲观情绪进一步传导到新房市场上：
连大开都不看好沈阳房地产市场，大众更没理由看好。
大家一起观望吧！
4
比数据更可怕的是，抖音上始终不断出现直降几十W/大菠萝的视频。
好事不出门，坏事传千里。
“入手即亏一台宝马”这样显赫的大标题，有多少人是怀着看热闹的心情看完的：
让你们买，哈哈，亏傻了吧！
大数据时代，因为疫情影响了各行各业收入，大众的不安全感与焦虑感上升，此时，关于楼市的任何负面新闻，都能得到烈火喷油的效果。
2022年初传播甚广的一张沈阳楼盘降价表，没有交待任何出处，也没有证明真伪，但就是影响到南方一个媒体人向黄佬邪求证：
沈阳房价真降这么多？
黄佬邪按表中降价信息求证过几个楼盘，起码1/3以上是夸大其词，甚至编造。但是：
大部分开发商选择了忍，不辟谣。
因为有的确实降了，虽然没这么多，但也不想惹火烧身；有的没降被传降了，也不敢辟谣，因为不敢保证不降。
上半年，一些人为了流量，还保守地说，降回两年前；年中开始有人说降回2018；后来发现说降回2015，更吸睛，更有流量。
那好吧，怎么有流量怎么说，反正大众也不会去抠数据。
造谣的代价极低，而且能获得流量价值，何乐而不为？
只有招商地产因为被传东望府停工，正式给造谣者发了律师函，要求对方道歉并删除。即使是招商打了样板，但大部分房企面对不实信息，选择了沉默。
几十年来被宠坏的房企，面对大数据时代危机公关，几乎都束手无策。而大众：
并不关心消息真假，只需要发泄。
《乌合之众》对大众的心理分析到：
大众并不渴求真理，假如谬误对他们有诱惑力，他们更容易崇拜谬误。谁向他们提供幻觉，谁就可以轻易地成为他们的主人；谁摧毁他们的幻觉，谁就会成为他们的牺牲品。
2022，中介才是最能掌握传播学精髓的实践者。
5
开发商被中介绑架。
有一位大开高管说，2022他管理的楼盘，60%是中介带客成交。同时，他苦笑道：
开发商不挣钱，钱都让中介挣走了。
问题是，中介为何能赢得客户的信任，开发商从来没有认真反思过。
平民化语言，客户角度思维，情绪共鸣等等，这都是中介的优势。而开发商还在沿续过去传统的高大上营销思维，发个朋友圈恨不得把项目卖点夸张到无限大，还喜欢舞文弄墨，整一些非常用字，而且得带上电话号码。
时代不同了，买房人不那么好骗了，开发商还停留在自我编织的美梦中。
房地产行业是结果导向思维，谁给卖房子，就给谁结佣。
不同开发商不同楼盘，为了成交业绩，相互比着开出更高的佣金，一套100万房产，最高佣金可达3—5万。好友欧阳疯说：
我要是中介，也是谁给佣金高，我就推荐谁，管它这个楼盘有没有问题。
利益导向，就是真理。
欧阳疯发表完意见，转头对黄佬邪说：
希望你别这样。
黄佬邪笑笑：
就看有没有被逼到那个份上。
谁也别说比谁有道德，一张100块钱人民币，你能你说赚的就比别人高尚？
一直很好奇中介都会给客户返佣吗？一位相熟的中介告诉黄佬邪：
懂的客户，我们就要返一点（多为30—50%）；不懂的，不会管我们要，就不返。
在当今这个时代，房地产仍然可以挣到信息不对等的钱，而且还是大钱，这又怪谁？
6
房地产行业衰退，其它行业亦是如此。
大疫三年，餐饮、洗浴、美容等开门做生意TO B端的行业，受影响更为直接。
经济下行时，大众为了安全，自然会减少投资，增加储蓄。
2022，我国人民币存款增加26.26万亿元，同比多增6.59万亿元。其中，住户存款增加17.84万亿元，刷新历史纪录。
此时，有专家说，城镇居民拿出1/3存款买房，房地产市场就能回暖。
不过，如此言论，很容易被骂上热搜，标题为《专家又开始掂记居民的存款》最能获得大众的认同与流量。
别的行业具体情况不清楚，房地产行业近两年来一直伴随裁员，向管理要成本，即压缩各种支出。
给房地产行业做相关服务的配套行业，无论是工程还是营销广告服务，很多裁员50%。以至于大家戏言：
过去是爷干得不痛快，分分钟炒了老板；现在则是天天看老板会不会跑路，不敢随意辞职。
无论老板还是员工，收入都不稳定，拿什么买房？
7
2022，即使是从事房地产多年的老者，都经历了过去未曾经历的故事，有些则变成了事故。
房企暴雷，让很多人陷入到保交楼的尴尬与维权中。
两年前，一位好友想买某大在长白岛的河景房，黄佬邪力劝无果；几个月前，直播间里数位粉要买某置，几位业内大咖力劝无果……
很多人问你意见，其实并不是真想问你的专业意见，而是想给他自己的选择找到一个理由。
房地产知识匮乏，有时候需要付出的代价极其昂贵。
2022，世界城一位业主，发表了一系列视频，吐槽各处交付问题，最终都以一句“我安慰自己，开发商交房了”结尾。
有个朋友讲了一个故事，当年他两个朋友都在同时买了房，一个买了带学区的，一个买了不带学区的。多年后，孩子用完学区，第一个朋友卖房挣了50%换房，第二个朋友平价出售，想换只能同价置换。
人生关键的几步，走对了，可能会迈上一个人生台阶，走错了，原地踏步，甚至*退倒**。
个人支持买房人遇到交付不能按时，保证品质时维权，但也同时反思一下：
是不是当年图便宜，才会踩到坑里？
即使是一次次写，呼喊着让大家多了解点房地产知识，但是基本无效果，80—90%沈阳人买房，还是不具备专业知识。
2022买房的朋友，你们可能抄到了大底，多数人可能同样踩到坑里，等一两年后交付，你就会明白：
没有体制约束的开发商，赔本给你盖的房子，会差到你怀疑人生。
8
2022，有很多人专门等到年底买房，认为年底大促才是最优惠的。有一大开楼盘负责人说：
有一个客户，从2022.6开始看房，10.1期间很优惠，但他认为年底还会再便宜，就是不买，要等年底。其实年底大促，并没有10.1力度大，客户最终在年底前买了。
2022年底买房，多数人认为抄到大底，但事实并非如此：
对某些楼盘而言，2022.10才是大底。
但是一般老百姓哪儿会跟踪价格这么细致，即使能始终盯着价格，又如何在10.1判断年底到底是更优惠还是涨价？
即使是这个楼盘负责人，也无法判定12月底是否会更优惠，每家公司每个楼盘在不同时间节点的策略都会随市场行情、自我销售情况进行调整，步调并不一致。
楼市大底，从来都是走过之后，回头总结才能发现。
正因如此，黄佬邪经常说：
只要你判断是底部期间，不必纠结小的差别，想出手就出手。
但是也有人不满意，因为房贷利率不断在下探，再等等可能利率更低，不过，大部分人不知道：
房贷利率可能更低，但开发商也可能收回优惠点位。
个人始终算不过开发商和银行。
9
2023楼市有望回暖吗？
黄佬邪经常说？
2023上半年ICU转普通病房，下半年出院。
最近和业内人士交流，普遍不乐观，那就再加上一句：
2023上半年ICU转普通病房，下半年出院，想要去KTV，还得等2024.
2023会逐步复苏，多读新闻的应该不会反对。中原总结了2022的支持政策：
今年1月还出台了房贷利率动态调整机制，即房价同比环比连跌3个月的城市，可以打破房首套贷利率下限，即4.1%下限。最近住建部还表态首套房首付比例和利率都可以下调，支持刚需。
房地产已经时隔20年被重提为国民经济支柱产业，再加上眼花缭乱的救市政策，都是历史上罕见。
最近全国大V开始纷纷报道上海、北京、广州三个一线城市楼市回暖，这都是信号，接下来的路径会是：
一线城市回暖——强二线城市回暖——弱二线城市回暖。
沈阳属于弱二线，回暖日期落后强二线城市3—6个月，大家还有时间观望。
而且，1月LPR大概率会下调。
最近有消息说：
上层正在讨论存量房贷优惠，即那些两年前买房的人，利率5%以上高高站岗的买房人，也可能得到房贷利率优惠的实惠，目的是刺激消费。
老百姓手里有钱了，收入稳定了，才敢消费。
10
重点还要说一下2023沈阳楼市的供求关系。
这部分内容，多数人是不感兴趣的，专门给铁粉留着。
因为2022大开没拿地，2021只有少部分大开拿地，2022沈阳房地产市场不仅新增供应量大幅下跌，大开供应量更是少得可怜，2023供应量会进一步萎缩：
之前就写过，成交量大跌，供应量跌的更惨。中原这张数据表可以明显看到：
2022沈阳新房供应量大跌73%，仅有249万平，远远超过成交面积跌幅。
2023上半年，大开大概率还不会拿地，因此今年大开不会有新盘供应。
2023想改善的沈阳人，会发现沈阳市面上基本没有什么大开新盘，只能在2022入市的盘里选。
供需关系如此失衡，如果大众对房子的预期发生反转，大开品质盘，可能会率先回暖。
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沈阳新房成交量突然跌去一半，是买房人消失了吗？并非如此。
这份1000人调查问卷显示，62%表示正常购买，36%的买房人，推迟了购买计划，2023会有16%推迟计划的人会入市。
正常情况下，正在观望者是没有被统计进这个数据中。
黄佬邪最近跑了二手房市场，很多中介都在反映：
刚结婚时买两居的，有或者计划要孩子的，现在都想换三居或四居；一孩家庭变为二孩，对四居要求越来越多；原来没考虑学区的，有孩之后，都会考虑学区……
换而言之：
之前买房没有想到或没有实力一步到位的，因为居住现实需要，都有改善计划，就看收入与市场发展，等待出手。
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这里还有一个圈层划分，虽然没有数据支撑，但可以根据售楼处一线情报总结：
市中心大平层豪宅，销售虽然也受影响，但比刚需刚改影响要小得多。
有钱人，该买还是买。
正如2022奢侈品市场，总体销售额下降，但像爱马仕、LV这些一线顶级品牌，销售额不降反升，一个道理。
经济衰退，会影响大众收入与消费，但对真正的顶级富豪，并无影响。
1.11，沈阳一个豪宅楼盘负责人说：
上海、北京豪宅已经启动，接下来热点二线城市豪宅也会启动。
但他对沈阳非豪宅产品市场2023年前景并不看好。
未来沈阳市场两极分化，这是必然。
好地段，好品牌，好产品，好服务，才有上升空间。
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大众对房价的普遍认知是：
房价跌到工薪阶层买得起，才是合理区间。
这个认识没错，但要看年收入多少的家庭能买得起。国际上通用的合理房价收入比，即住房价格与家庭年收入比例，世界银行提出：
发达国家是1.8—5.5之间，发展中国家是3—6之间。
深圳的房价收入比全国最高，确实有点夸张，但沈阳的房价收入比，就像沈阳的房价一样，在全国偏低，即沈阳人的买房难度比多数省会城市都要小。有兴趣的亲，可以自己去查。
我们可以简单做个算数题：
沈阳均价1.1万，一套100平米的房子总价110万，选对的话，可以有学区有地铁。如果按房价收入比1:6上限算，则家庭年收入将近20万就可以买，如果夫妻二人上班，每人年收入10万、月薪近万，即可以达到。
你说沈阳人平均收入没这么高，那就和南方省会城市比比吧，看哪个城市买房更容易些。
经济活动正常的情况下，沈阳出租车司机月入6-8K，辛苦一点，近万月收入不是梦。
所以可以得到一个客观答案吗，沈阳房价多少算合理？
似乎还是不能，每个人的标准都不一样。沈阳还有大量月入5K以下的群体。
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经过将近两年的调整，房价大幅下跌后会引起的一系列连锁反应，大众或还没感知到：
造成金融系统风险，房地产及其众多相关行业从业人员收入减少，地方财政收入（包括土地出让，房产交易税费）减少，城市建设延缓。
中财办负责人说，房地产行业本身就占GDP7%，如果加上建筑等相关行业，占比高达14%以上。
如果再算上家电等相关产业，房地产及其相关行业占GDP比重更高。这就是为何重提房地产是支柱产业的重要原因。想要经济复苏，房地产行业必须先回暖。
如果地方没有收入，道路、地铁如何建设，学校、医院、商场如何建设？
一个大开负责人去年底曾说过一句特别刺耳的话：
房价跌了，刚需反而更买不起，因为收入跌的比房价还要多。
过去听这句话，有点反感，但现实给所有人都上了一课。
有些话听着不舒服，但就是现实。
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昨天刷到某中介慷慨激昂的发了一条视频：
某某大开新年竟然还收回了1到2点折扣，我们就是不买，大家都不买，他还会再降回来。
评论一片赞誉之声：良心中介啊。
看完五味杂阵。
很多沈阳人最经常干的一件事就是自嘲：
沈阳除了宝马，就只能靠房地产！
然后再去给不买房点赞！
这两个言论行为，如果形成逻辑闭环，细思极恐。
我们奋斗挣钱的目的是什么？居住品质不改善提升了么？不给孩子一个好学区，不想出门就是地铁或者公园么？家里多一个孩子，就不换大房子么？
如果开发商在沈阳长期赔钱，陆续撤出沈阳，沈阳经济又会是什么结果？
向实体经济转型未成功前，房地产还有它的历史使命。
全国皆是如此。
买不买房，这是每个人的权利与选择，只想告诉大家：
2023开始，买房的知识成本、时间精力成本，都开始上升了。