天津楼市今年的第一波行情，已触顶！
历时一个月的“高热行情”，不再继续冲高。
二手房、新房进入“保温阶段”。
带看量、成交量均有回落，拐点出现。
学区、落户的需求，已集中释放完，进入滑行期。
市场转折，成交结构开始调整。
第二波行情以刚改、改善为主，阶梯置换将顺势启动。
二手房成交量，冲高后首次回落。
从2月5日起，二手房猝不及防攀上成交高峰。
仅用3周时间，周末单日成交就从300多套，狂飙至673套。
上周的工作日成交，也稳稳站上300套。
上周末（2月25、26日），拐点首次出现。
周六成交517套，周日成交576套，并没有延续上一周的热度再冲高。
全周的成交量，降了6.8%。
小阳春的第一阶段，已触顶。
我们之前一直强调，这波儿行情主要是“补偿性购房”。
是阶段性的，不具备单边一直向上冲的动能。
待去年积压的需求释放完，市场就会相对冷静。
此前预计拐点会在3月初出现，目前来看，楼市表现在预期之内。
波段儿行情，就像不规则的抛物线。
虽然市场转折，但不会是“速降”，而是“缓降”。
接下来的一个月，周末二手房单日成交，还将维持在300、400多套。
上周，另一个标志性的信号出现：
河西学区房，成交量见顶！
很明显，2月下旬开始，河西二手房成交乏力。
周末从最高146套，回落到仅有96套。
南开二手房强势抬头，连续三周单日成交破百套。
2月24日、26日，南开首次成交量反超河西。
两个原因：
❶ 河西学区房涨价了，而且超涨 （详情） 。
涨15%相对合理，但很多一片业主跳涨20-30%，这就不理性了。
毕竟，河西一片并非不可替代。
价格太高，可以外溢到和平三片、南开北片、南片。
上周日，和平成交37套 （贝壳数据） ，创今年新高。
成交量TOP的板块，也不再被河西包揽。
南开王顶堤“逆袭”，成交81套，夺得第一名。
成交量比较高的小区，也不是河西一家独大。
武清、河东、红桥、海教园，均能上榜。
❷ 积压的需求，释放的差不多了。
今年小阳春，是学区房推动的。
去年没买到、今年等上学的，都卡着点买房，才会集中入市。
大部分家庭都会在2、3月完成交易。
给过户时间留出富余量，不耽误孩子报名。
几乎没人会真等到5月再买房。
成交量，就像短跑与长跑。
爆发力与耐久力，只能二选一。
冲太快，到达顶峰也更快，回落的也快。
这一个月，出手买房的几乎都是之前观望的，属于“存量转化”。
市场并没有激发出新的买房需求入市。
一旦涨幅过高，就会影响购买力。
买房人要么寻找“平替房源”，要么就不买了。
所以，涨价会反过来压制成交量。
2月初，我们就开始提醒业主，不要情绪化涨价，很可能给别人“抬轿子”。
据经纪人反应，上周带看量已经有所下降。
比如全运村这种热度较高的小区，关注度略有降温。
现阶段的涨价不能影响购买力，否则只是“纸上谈兵”。
新房市场，上周末温度也稍有下降。
像前两周一天卖30多套房的现象，少了很多。
刚需盘只要涨幅超过3%，成交量立刻就下来，市场不支撑涨这么多。
上周末热度较高的，反而是刚改、改善盘。
翡翠嘉和、保利和光尘樾、柳岸晓风、路劲*阳城太**、美的旭辉翰悦府、天保九如品筑……
总价200-300万的盘，关注度比以前更高。
卖掉二手房的阶梯置换，开始行动了。
这是第二波行情，以改善为主，成交周期拉长，3月将体现的更明显。
环城的二手房成交，已说明这一点。
2月初，北辰、东丽二手房成交量比较高，偏刚需。
上周开始，西青的量反超，增长22%。
北辰下降11%，东丽下降8%，津南基本持平。
西青周成交套数（贝壳找房）
西青的二手房，是刚改市场。
说明楼市成交结构，正在从刚需向刚改转换。
有群友在中北镇富力湾的二手房，去年挂170万没人看。
最近挂180万，买房人不讲价就要线上订房。
天房美域一套239万的房子，买房人也是没划价，直接就订。
卖出后，业主转身买了套500多万的房子。
这就是阶梯改善，一环一环传导。
上周确实不少新盘涨价了。
中交融成89平米360万，涨了20多万。
中海十里观澜，高层3万/平米。
金融街金悦府，总价涨6-10万。
旭辉铂悦公望涨了3%……
并非噱头，很多是实打实的涨价。
有些新盘已经完成了一季度，甚至半年的任务，确实不着急。
开年突然暴涨的成交量，给不少盘都打了底。
在没有任务压力之下，上半年房价会很稳。