同学们，熊孩子开学， 二宝爸也正式回归营业啦！
今年7、8月可能是我更新最少的两个月——原因无他，盯着两个上学娃的暑假作业，每天心力交瘁，真的无暇码字。
如今白天彻底自由，又可以回归到过去笔耕不辍日产几千字的节奏了。
今天想写一个大家都喜欢看的话题： 买房。
也是因为前几天参加一个徐汇区老建筑的征文活动 《漕北记忆 | 哪张老照片打动了你？》 ，勾起了我的感慨回忆。
漕溪大楼（漕北高层），这个上海滩历史最悠久的第一代高层民居，上海人几乎人尽皆知的铜牌历史保护建筑，曾是我精心布置的婚房，亦是父母惬意养老的小窝。
而在2年前的疫情起始阶段，我却忍痛割爱告别了这个心爱的小家，为父母做了一次险象环生如履薄冰的房屋置换。
期间究竟发生了什么？
现在回想起来，整个过程除了惊险刺激外，或许还带点启发意义。我也知道群里很多麻麻喜欢听我讲故事，索性就在这儿的自留地涂上几笔。
而“买房卖房”永远都是能撩拨大家兴致的关键词，我之前也曾写过 “泰国淘二手房”、“挥别学区房” 等旧文，当时点击量和留言一度爆棚。
《泰国二手房淘宝记：梦想中的海景LOFT小公寓，我是这样淘来的……（内附二宝爸最新干货技巧）》
《一个魔都爸爸的卖房回忆录：八年前，我把学区房，卖了……》
希望今天这篇闲聊之作，也能让你们看到津津有味。
换房念头：
鬼门关走一圈的爸爸，想住我身边
2020年初，一场始料未及的疫情席卷全球，改变了整个世界。
彼时，疝气手术住院的爸爸，因疫情滞留在医院，却“因祸得福”——半夜两次急性心衰，因为第一时间得到抢救，幸运地从鬼门关逃了回来。
病榻上，爸爸捏着我的手说：儿子，爸爸真的很害怕，回家以后，我想和你住得近一些，可以吗？
原本，我从未动过置换房子的念头。
原因一，我父母住的养老小屋，是我当年毕业工作时辛苦攒钱+*款贷**买下的漕北高层小两房，面积虽不大，但布置温馨生活便利，又是大名鼎鼎的铜牌历史保护建筑， 真的舍不得卖。
原因二，大家都知道，魔都的房价在2020年的时候，早已高不可攀， 我家附近能入眼的房子，价格咂舌，我这辈子都不敢想。
但看着平日那个硬汉示人的爸爸，如今脆弱又敏感，眼巴巴的表情让我好生心疼。我点了点头，说，好，咱们换房吧，一定有办法让你们住在我们旁边，一碗汤的距离。
选房难题：
惨遇渣男，美人迟暮，却入得我法眼
作为在徐家汇地区生活了20多年的半个土著，我可以拍胸脯地讲，几乎看过周边所有的楼盘，可能比这一带任何一个中介都更熟悉这里的一砖一瓦，一草一木。
所以，当我脑海里的人肉数据库引擎在飞速运转后，内心已然明了，我将面对一次无论心智还是钱包都极其惨烈的置换。
而且，我还有一个大胆的决定：要么不换，要么就 一步到位换成三房。
我的如意算盘是：
若能成功置换，先让父母住三房，我们在俩娃年龄尚小的这几年，克服一下继续蜗居自己的两房。等到姐姐大了需要自己的空间了，我们还可以执行B计划，和父母对换住所。
这样的对换，家具家电都不用挪动，只需要衣服和个人用品对调，不会伤筋动骨大动干戈。
计划很丰满，钱包太骨感。
我粗粗算了一下，彼时，徐家汇能入得法眼的普通小区（我要求真的不高，只是去除了一些实在没办法接受的高龄老破小），单价都在10万以上，哪怕一套小三房，动辄1200万，颜值和品质稍微高一些的，没有1500万根本拿不下。
把自住的漕北高层小两房按照市场价卖掉，资金缺口大到离谱。且不说根本贷不出那么多钱，就算公积金+商业*款贷**能贷下来，我也还不起。
这个时候，我做了一个大胆又匪夷所思的决策，把目光放到了一个让几乎每个购房者都避之不及的 魔鬼楼盘。
之所以用了“魔鬼”这个有些夸张的词，是因为这几栋大楼虽然身处徐家汇最心脏的黄金位置，却因为有着或许是全上海滩最脏乱差的小区环境，而被敬而远之的房产中介们，戏称为 “徐家汇版重庆大厦”。
人头攒动鱼龙混杂的场面，像极了香港的重庆大厦。
从高空坠物砸伤快递小哥，到办公和群租乱象，无数次地上过电视新闻和媒体报道。
但魔鬼的另一面，则是价格便宜到宛若天使。
在隔壁老公房单价9万多的时候，这几栋大楼单价只有匪夷所思的5万开头，比宝山嘉定的次新房还便宜。甚至，只有我自住小区的一半单价——尽管就在我家对面，开窗就能打个招呼。
也就是说，按照每平米5字头的单价，若是置换一套这里的大三房，这笔资金缺口，我咬咬牙，踮踮脚，加上泰国那些小公寓和榴莲园的收租补贴， 应该勉强够得上！
然而，当我把这个想法告诉父母和二宝妈时，他们惊呆了， 觉得我疯了。
xxxx这个楼盘你也敢碰？里面什么环境谁不知道？
我向全家抛出了一套全新的理论，来证明自己不是无脑冲动，而是做过了缜密和细致的考虑。 我说，其实，这个大楼的底子一点都不差，恰恰相反，还特别好。
如果比作一个女子，那她曾经也是风姿绰约的美少女一枚。只是后来， 遇人不淑，惨遇渣男，形容枯槁，身形憔悴，美人迟暮，才沦落到现在这幅被嫌弃的境遇。
这个渣男，就是不作为的糟糕物业，纵容了办公和群租行为，让这里一步步堕落，变得声名狼藉。
我们从底层逻辑来想一想，之所以说她底子好，是因为一个高品质小区的“硬指标”摆在那里，一样都不缺。
你们听我来盘一盘，有没有道理。
一、家境好。 李嘉诚老先生的“地段论”我就不多说了，好地段是得天独厚的先发优势，更是一个楼盘的底蕴。因为这个小区造的早，选的是徐家汇最好的位置之一，商场公园医院地铁环绕，生活太方便了。
二、长相好。 当年的开发商是香港公司，虽然是塔楼设计，但房型特别好，厅大正气，全景落地窗，所有房间全明，用的是当年豪宅的配置，放到现在也不算落伍。低密度低容积率，整栋楼外观的配色也不难看，只是被最近的脚手架挡住，封印了颜值。
三、人品好。 因为是徐家汇最早一批高端外销房，开盘时要用美金才能购买，建筑上也是用料十足，瓷砖外立面比当年的涂料高档很多，20多年房龄并不显旧，抗震抗台风也都是最高级别。
而那些花再多钱也解决不了的硬伤，可以说一样都不沾边：比如，周边规划遥遥无期，地铁刚好绕开的交通死角，学校医院配套差，变电站垃圾场就在旁边，出门就是瓶颈堵车点……
至于群租和物业这两*b大**ug，在我看来，并不是不可调和的硬伤。
1、群租和小区办公会越来越少，这是政府未来重点治理方向；
2、垃圾物业已引发公愤，随着自住用户陆续增加，迟早让他滚蛋。
我还拿出了数据说话。
当年，这个小区和大名鼎鼎的外销房标杆“徐汇苑”是同一时*开代**售的作品，在上个世纪末都是高端楼盘，都要用美金购买，一时瑜亮，各有千秋。
但因为所用物业的天壤之别，两者走上了截然不同的轨迹——徐汇苑品质上乘，声名在外，价格扶摇直上，早已是单价十几万的地标楼盘。
而后者，地段更优，至今却依然在5万多区间徘徊。那么，是不是意味着有很大的上升空间呢？
就算再不济，比隔壁老破小便宜那么多，也不应该吧？
天使，还是魔鬼？
笋盘洼地，还是楼盘毒药？
听了我的分析后，我们全家投上了赞同票，决定 和这个魔鬼赌一把。
挂牌卖房：
雷声大雨点小，差点一脚踏空
决定了换房目标后，第一步，就是把漕北高层、我心爱的蜜月小家、我父母的养老小窝挂牌。
过去几次倒腾房子，都是通过链家的一位小哥，后来也成了朋友。如今他成了链家的领导，我也沾了点光，挂牌时帮我推到了首页，换句话讲，更有流量了。
当然，我自己写的房主自荐也很走心，被链家的工作人员称为 “从业那么多年来，见过写的最打动人的自荐” ——不知道他们是不是为了卖房而恭维我，但我就不谦虚了，毕竟码字是我养家糊口的招牌手艺。
而且，我对自己的小家，真的爱得深沉。
这是我当年挂牌时写的房主自荐，被中介夸赞为史上最走心自荐。
虽然百般不舍，但作为二套房的首付，这笔钱是决定我置换成败的关键，所以，我每天就在那边翘首以盼中介打来的看房电话。（当然，*款贷**和看房的事，也要同步开展，整个过程真的就是如履薄冰，就怕一脚踩空，过来人都知道）
不知道是我文笔太好，还是有了流量的加持，挂牌没几天，就有络绎不绝的人上门看房。
一时间，我有些飘，想着应该不愁卖了，便跑去魔鬼楼盘，屁颠屁颠地开始看房了。
事实证明，我天真了。
就像几次去香港玩，在尖沙咀路过重庆大厦却从来没有勇气走进去一样，在徐家汇住了二十多年，路过成百上千次，却是我第一次踏入魔鬼楼盘的地界。
走进去后第一件事，是深深地倒吸了一口冷气。
饶是我已提前做好了心理建设，但眼前堪比地铁站的人流密度，比我想象得还可怕。
走到楼内，环境更是不敢恭维。而我看了几套挂牌的大三房，都是清一色用作办公，那个画风，就更不忍卒读了。
虽然想着自己最擅长“凤变冰”的改造，但搭进去的时间精力，还有已经干瘪的钱包，都是一笔巨大的隐性成本。
而且，买二手房这件事可遇不可求，挂出来的那几套刚好都是低区，朝向不佳，视野平平。
我心里莫名开始惶恐，一度怀疑起了自己的决定： 贴上大几百万换这样的房子，让父母在这里养老，让自己背上沉重的*款贷**，到底值不值？
与此同时，我挂牌的老房子这边，也是雷声大雨点小，有意向的看房者不少，但最终能进入实质性谈判阶段的，始终为零。
我甚至在想，那么多看房者是不是人家找来的托啊？怎么就都没下文了呢？
那几天，我辗转反侧，彻夜难眠。
峰回路转：
心仪房出现，众星捧月中抢头筹
老天还是爱笨小孩的。
就在我忧心忡忡，一度以为换房大计会难产时，转机出现了。
魔鬼楼盘突然挂牌出现了一套价格美丽的绝世好房——凤凰楼层（次顶楼），单价低于周边，精装修拎包入住，东南朝向能看到东方明珠、三件套和黄浦江，五年唯一税费低。
每一个闪光点，每一张实拍照，都不偏不倚击中了我的心扉， 震得我小心肝一颤一颤。
因为条件太好，微信里认识的每一个中介小哥，都兴奋地把这套绝世好房，挂到了朋友圈。
毫无疑问， 这是一套无论是卖房小哥还是买房者，都虎视眈眈的香饽饽。
兵贵神速，闪电奇袭。
我在第一时间让中介小哥约了房东，趁着太阳落山前，带着父母直奔这套香饽饽。就在跨入大门的那一刻，我妈妈两眼放光，视线再也挪不开了——我知道，这套房，绝对是我爸妈的天菜。
硕大的落地窗，无敌的采光和视野，宽敞到可以打球的客厅，中老年最爱的深棕色中式装修，再加上挑不出任何毛病的楼层和朝向，足以让你忽略大门外略显糟糕的小区环境。
一句话总结： 大门一关上，这个静谧的空中公寓，就是我爸妈最棒的养老天堂。
而我内心只有一个信念：无论困难几何，我一定要帮父母拿下这套房。 买它买它买它！
彼时，我在一众“追求者”中，条件并不突出。原因很简单，挂牌的房子还没卖掉，压根没有和房东谈价格的本钱。
人家愿不愿坐下来和你面对面，都不一定。
经济能力不行，还可以打感情牌啊。
作为一枚重度社恐，此刻我真的是豁了出去。刚好房东是三口之家，和我们的年龄结构相仿，我找准机会他们聊起了孩子的话题。
先是夸房东女儿长得可爱，不露痕迹地甩出了一些育儿小技能，引得房东对我侧目后，又和他们扯起了徐汇学区的话题（我猜测他们换房是为了学区，被我有幸料中，急着抛售正是为了置换师三学区房）。
引入了我最擅长的话题后，我滔滔不绝地科普了关于师三掐尖班级的优势和一模二模考分，等等。
那一刻，我猜，男主人应该是对我正眼相看了。
后来越聊越顺，我和公务员女主人套上了近乎，找到了昔日考公的共同话题，（当年我考上公务员后，放弃录取去了报社追梦）。
再后来，聊出这个男主人还是一位IT界大佬，大厂的知名人士，百度一下名字，有一堆视频采访。
虽然我是个连重装系统都不会的前计算机专业废柴毕业生，但好歹也算同专业出身的半个同行，于是，又和男主人关于游戏软件的设计聊了许久，还抛出了那些游戏界出名的大佬的名字（刚好是我大学同学），继续套近乎。
这波组合拳感情牌，打得还是很到位的。 登门拜访了几次后，房东愿意和我进入实质性的沟通。
我决定勇敢赌一把，在卖房八字还没一撇的情况下，表示愿意直接付20万定金，且保证我那边一定会在1-2个月内卖房成功，首付按时到位。
这一头，房东被我的真诚打动，婉拒了后面所有的看房者，接受了我的定金，与我签订了居间协议。
另一头，或许也是我的诚意打动了老天，我居然在同一个星期内， 遇到了贵人。
这位贵人看房者，略长我几岁，是为孩子小升初保底来买徐汇的房子。说来更巧的是，他的孩子竟然和我女儿是盛大花园小学的校友。
这是一位能力卓越又爽快干练的金融界企业家， 从看房到下定，不到三小时，更不可思议的是，还是全款！
当然，陪同看房时，我和这位金融大佬奶爸的聊天，或许也发挥了一些作用。我们聊盛大花园小学，聊小升初，聊足球，也是颇为投缘。
过户那天，我忍不住问这位买家，为什么你看房那么快就决定买了？
他说，本来想拿这笔钱在周边随便买一套，落个户就行，不打算纠结，看你挺面善的，想着就你了。
没想到， 有钱人的行事风格就是那么简单干脆。活该他有钱。
后来，在小升初的派位中，这位爸爸的孩子如愿派位到了心仪的徐汇中学。
为他们高兴，好人有好报。
这应该就是彼此的缘分和福气吧。
回到正题，因为有了这笔卖房的全款，加上*款贷**流程也很顺利，后面的交易过程顺风顺水，赶在了我爸爸的生日前，完成了最后的过户。
我想， 这是我人生四十余载里，送给老爸最棒的生日礼物了吧。
也正是在收房后的那段时间里，我在爸妈养老的新居里，又做了不少大刀阔斧的折腾和改造，井喷了不少有意思的 “二宝爸改造系列选题”。
比如，大胆改造父母卧室的软装配色——《我把父母的卧室，改造成了生机盎然的“热带雨林” | 二宝爸淘货&改造》）
仙人掌寓意祝愿父母健康长寿，粉绿配色的灵感则来源一张网图。
比如，配合了雍正的国潮风搞怪挂画，改造了你们大受好评的玄关——《我花了不到一千元改造了玄关，全家人每天进出都带着好心情~ | 二宝爸改造》，
比如，又去折腾女儿卧室，打造了一间冰雪奇缘主题房——《我又给女儿打造了一间冰雪奇缘主题房，360度无死角，连天花板都没放过~ | 二宝爸淘货》。
比如，把父母客厅的多功能餐桌、茶几，都用家具贴做了“整容式改造”，摇身一变为改成了 “天青色等烟雨”的水墨画桌子， 以及一张 “孔雀羽毛呼之欲出”的轻奢升降茶几——《我给父母买了张“养老休闲神桌”，打乒乓、打桌球、书法国画…样样在行 | 二宝爸淘货》。
比如，因为安装吊灯时，天花板上蹭到了很多难看的污渍，脑洞一开，做减法不如做加法，墙纸贴到天花板上，收到了上百条夸赞的留言——《脑洞大开后，我居然把墙纸贴到天花板了！快看过来~ | 二宝爸改造》
家里的桌子、茶几、墙纸都是我diy的中国风，所以头顶的墙纸一定也要符合这个风格，否则会很违和。
如今现状：
房价近乎翻倍，封印颜值重现
转眼，我的父母入住新家，已经两年多。
那么，现在的情况如何呢？
当初看房时，是疫情最严重的时期，二手房市场萧条，看房者寥寥，加上魔鬼楼盘的外立面在整修，被密密麻麻的脚手架包围，密不透风极其压抑，堪称颜值最低谷。
彼时的外立面，是密密麻麻连天空都看不见的脚手架。不知道的，还以为误闯了什么工地现场。
同样，彼时也是价格的低谷。
后来，搬进去没多久，脚手架终于被拆了，重见天日的外立面焕然一新，也不再有墙体脱落高空坠物的风险，封印的颜值也回来了。
美人回春，风韵犹存。
图一是楼盘自己的公众号上发表的航拍图，图二来自于我手机随拍。在拆掉脚手架和修补了外立面后，昔日的“徐家汇重庆大厦”依稀恢复了往日的风采。熟悉徐家汇的同学应该猜到是哪里了吧？
因为品相的提升，这个楼盘引来了一波属于自己的“小阳春”，价格开始有了上涨的苗头。
而我认为会慢慢好转的两大缺点——群租多&物业差，也有了极大程度的改善。
群租本就是严打的目标，宣克炅、脊梁in上海这些大V，以及电视台媒体，这两年也是多次报道这个小区的群租，起到了一定的监督作用。
而随着疫情不断，群租在疫情里暴露出了很多弊端，让人难以生存，很多人选择了主动离开。 这场疫情虽然令人生厌，但某种程度上，倒是阴差阳错起到了“驱赶”的作用。
而随着自住人群的慢慢壮大，去年大家同心协力，终于赶走了让这个小区陷入混沌不堪状态的罪魁祸首， 换了大名鼎鼎的龙湖物业， 也是数一数二的好物业。
如今，小区新物业新气象，不仅有各种小细节的改良，让人有了居家温馨的感觉，久违的喷泉，养眼的绿化，也慢慢出现在了视野里。
（ 二宝爸旁白： 因为改换好物业而让整个小区脱胎换骨，房价扶摇直上的案例，最经典的当属中远两湾城。因为换了万科物业，让很多先前低价抄底的人赚翻了。毕竟，两湾城的硬指标太好了，就在内环内苏州河边，远非远郊那些地段的新房可比。
地段才是王道，如果周边有硬伤，哪怕绿化再好，干挂石材外立面再气派，我都不会心动和买单，毕竟这些软包装，只要花钱就可以做到，而地段和底蕴则不同，这些硬件后天很难突破提升，这也是我个人买房的逻辑。）
疫情封控期间，虽然在家关了足足两个月，我的父母却一点都不寂寞。
闲暇时，就看我给他们买的100寸大电视，唱一会电视机里k歌软件的老歌；high累了，就站在落地窗前，眺望远方蜿蜒曲折的黄浦江，或是夜幕中矗立闪烁的三件套。
就连躺在主卧的大床上，都可以看到霓虹璀璨的东方明珠。 想想都爽。
我暗暗庆幸这次置换是如此果断且好运，不然，两位70岁老人若是整整两个月闭塞于过去的漕北高层小户型里，怕是要憋出抑郁了。
至于你们关心的房价几何，市场是最真实的风向标，数据不会说谎。
按照最近的几套成交价看，这个魔鬼楼盘虽然尚不能称为天使，但至少也已经改邪归正走上了正道，近日成交单价直逼十万，即将弯道超车隔壁的老破小了。
而我给爸妈抄底淘来的这套养老房，是整个小区最好的楼层最好的朝向最好的房型，说一句楼王也不过分，单价破十万一点问题也没有。
（ 二宝爸旁白： 虽然不算是严格意义学区房，但从大学区看，徐汇区教育上海no.1，我这套房初中也有不小的概率能派位徐汇中学，也算是准学区房了。何况，我的观点是，学区在未来越来越不重要，公民资源均摊，生源打散，甚至可能出现名师轮岗、划片区等新政，所以买房还是更看重本身的地段和周边的配套。 ）
换句话讲，虽然这两年我的还贷压力很重，但房子即将翻倍，涨价的那部分，都超过了我的*款贷**。
这两年我陆续提前还了一些款，再加上随着国外的逐步开放，我在泰国那些小窝的收租，也可以覆盖我一部分*款贷**，压力越来越小，日子越过越好。
一切都在朝着更好的方向，努力前行。
我们赌对了。
何况，看到父母颐养天年时那幸福的会心笑脸，还有比这更好的豪赌奖励吗？
入住新家两周年，刚好是爸爸70岁生日，在家享受天伦之乐的古稀生日宴，生活真美好。
我的故事讲完了，
接下来，留言区想听听你们的故事。
不知道是温情暖心还是惊险刺激，
抑或，兼而有之？
