主持人：16年的时候，业主购买了一个由两个开发商一起合办的这样的一个房屋。这两个开发商分别是dj公司跟kt公司，我所购买的房屋，总价款大概就在50万元左右，业主都是进行全款交付的，签署商品房买卖的合同。但是同日yc公司它又成立了一个子公司。公司就是开发商成立的子公司，作为一个乙方的经营方加入进来，与我们业主去签订了一个托管的经营委托管理协议。当时管理协议当中约定业主是委托yc公司来进行统一的管理。经营管理期限约定的是10年，租金标准是每个月每平60块钱，租金是每个月向我们业主进行一次支付，如果yc公司没有任何的理由逾期支付租金的话，每逾期一次按照相应的一个违约的比例去承担违约金的支付。
开发商dj公司和kt公司就上述的这样的一个管理协议，他签订了一个担保函。作为一个担保人加入到管理协议当中来了，对于yc公司在协议中的义务，如果他履行不了，可以进行一个连带的保证责任。后续yc公司就将部分的房源出租给了ky公司，作为一个公寓来进行经营，ky公司重新装修之后，对外开始经营了20年的。
这时候yc公司就没有向我们的业主支付委托管理协议当中所约定的每个月的房租款,也就是说的。我们的返租租金也没有收到任何的这样的一个赔偿。对于管理协议当中所约定的违约责任。双方表述也比较的模糊，可能只写成了一个低额度的赔付金，也没有写任何的收房的权利。现在业主去怀疑yc公司与kt公司的租赁合同当中有问题，是侵害到我们业主权益的，就想要看一下双方的合同,但是两者又不给我们看，目前业主已经取得了商铺的房屋所有权证,在这种情况下，他们的诉求只是想了解一下,是不是可以收房？拿不到租金的话，又该如何进行维权？
我们跟大家梳理了这个案件的事实有以下几点：
第一点就是我们16年买房子的时候是全款支付的50万的购房金。
第二点是我们现在的业主已经取得了房屋所有权证，它的用途是商业用途。然后是办公也就是说我们说的这种公寓房。
那时候签订买卖合同的当日，我们又跟yc公司也就是开发商的子公司签订了这样的一个委托经营管理协议，我们这里边可能更多地是一个售后返租的问题，他并不存在分割拆零销售的这情形。现在主要的问题是什么？就是我们的商铺经营方原创公司他没有。办法去支付租金，存在一个逾期支付的问题，我们当时所约定的每一期的支付的标准是60块钱每平/月。现在我们有两个点需要跟大家去关注一下，就是我们的托管方为开发商的子公司，他们所签订的的保证协议里边有一个连带保证的责任，跟大家提示一下。第二个点就是托管方将部分房屋出租给了一个公司，由他同意进行装修后又进行出租经营，这是我们案件里边比较重要的一些事实点，跟大家进行强调一下，那么针对这样的一个事实背景。如何来处理，我们请李主任跟大家来进行一下法律上的分析。
李晓宁律师：在这里头属于一个售后返租的案子，因为我们之前其实很多期都在提到售后返租的类型的案子，这个案子不知道我们的业主有没有听过我们的之前的直播，在这里还是简单的给大家介绍一下售后返租它的本质。
也 就是说开发商在做商铺开发的时候，他为什么要售后返租，他为什么不直接自己自持 ，然后他完全来运营这个项目，这里头本质的原因在于什么？我们开发商在做商铺开发的时候，商铺或者区域开发的时候，它并不能像商品房这样子全部销售完了之后回款，那么现在的情况就是什么？
开发商希望做的一个事情就是说，如果我做的是商业开发，我希望未来商业的价值还在我手里，那么他就面临着一个资金压力，对于商铺商业用房公寓它的开发资金成本比较大，回收的周期也比较长，尤其是前几年可能物业都是要靠亏钱来养起来的，但是他希望既然我去投资这么一个物业。
最好现在物业最后的控制权还能在我的开发商手里，所以他希望做到的一个事情是什么？我把我资金压力以外的那一部分，就是我可以承受的资金压力，我自己拿钱来支持，那么我钱不够的地方， 我最好能用业主的钱来建房子，但是用业主的钱来建房子，把房子卖给或者承租给业主之后，我又把他售后返租回来，所以售后返租这里头我们法律其实是明令禁止的，但法律明令禁止的是什么？
你没有建成的这个商铺是不允许售后返租的，但是你已经建成的商铺，你可以走售后返租，但是售后返租他的本质的商业目的在于什么？最好是能用业主的钱来建房，但是最后房屋的实际控制权还在开发商的手里。
那么基于他的商业目的，那么我们看到其实市场上存在很多的乱象，比如说售后返租带的分割拆零销售，那么现在我就看你手中的钱，你有多少钱我就分割拆零成多少份卖给你，那么我们本案中经过了解，应该是不存在分割拆零销售的，但是它也存在一个售后返租里头的现实中出现的违约情况，那么我们看到在现实中大量售后返租的业主，他其实最后租金是没有保障的，要么我直接不给你租金，要么给租金的话可能给的比较少，可能不到原来约定的几分之一。
那么我们看到现实中售后返租的业主，他在收租金上很多都遇到了违约的问题，那么现在有一个情况是什么？售后返租这里头法律要求你不能同一个公司又建房又卖房，那么很多开发商为了规避法律的禁止*行为性**的时候，他都成立独立成立一个子公司来独成立一个子公司，那么另外成立一家公司来进行托管协议，就是说我通过成立另外一个主体来把你的房租承租回来，那么现在的情况就是什么？
另外成立的主体可能注册资金只有100万200万，但是他有可能对外去欠3000万4000万一个亿的租金的时候，他资不抵债，他申请破产，这是我们在很多案子里头看到的一个情况。我用另外成立的一个第一注册资本，第一债务承担能力的公司来把你的房子租下来，如果有一天经过几年之后，我不能偿还你的租金，你起诉到法院你是会胜诉的，但是我这个公司没有资产，只能申请破产。
那么很多的开发商是通过这种方式来规避他的租金的支付的责任的。
但是我们这个案子看到一个比好的情形是什么？我们托管公司跟我们签订托管协议的公司，他是开发商成立的子公司，而且在我们的协议里头有连带责任，就是开发商和他的托管公司是承担一个连带责任的，那么对于我们类型的案子，其实这个案子上还是有一定的帮助的。
那么现在我们看到开发商他为什么后期他考虑要在这里头去进行一个侵犯我们业主的利益，我们在现实中也发现这里头是有原因的，因为我们其实业主每个人占的份份额很小，而且他们的意见还不统一，这个时候如果说我开发商或者是说我托管公司没有按照合同约定的租金来给付你租金的时候，大家意见不统一，有的要退房的，那么有的要收租金的，你们意见不统一，就不能形成对我有利的维权行动，对我的压力就很小。
那么我们看到还有一个就是什么？开发商单独成立的托管公司，那么它其实承担的责任很小，当然这个案子可能在我们这里不存在，因为我们的开发商是承担了连带的清偿责任的，这是非常好的一点，我们一定要在案件的维权当中把这一点用好了。
那么还有一个就是我们刚才提到了这种类型的案子，他其实是不付租金和少付租金的情形是非常的普遍的。
李晓宁律师：所以通过前面在案子的分析之前，我给大家简单的先介绍一下售后返租他的一个商业背景，他真实的商业目的，他就是想用你业主的钱来建房，但是房屋的实际权又控制在开发商手里。所以我们现在就来看一看这类型的案子，我们大概的一个维权思路。
那么我们现在来分析一下我们业主里头的不同需求，因为我看到就我们介绍的案情来讲，有的部分业主是想收租的，那么就这两个维权途径我都来给大家分析一下。如果想收房的这些业主，那么你要在法律上打一个叫什么？解除托管协议的诉讼。那么解除托管协议里头的一个理由是什么？你没有按照合同约定的时间以及比例以及金额给我来支付我应得的租金，说白了你违约了你就没人给我租金，我可以解除给你的托管合同，我不愿意你托管我的房子了，我要收回来自己经营自己使用，这个是可以的。
但是有一点前提跟大家讲一下是什么，我们现在的房子违约时间还比较短，我看到的是2020年之后才没有给租金的，那么当它违约的时间比较短，违约的程度比较轻的时候，法院有可能不予支持你解除合同，那么尤其是在这种情况下，对方他主张我还要继续履行合同，我还可以筹集资金把租金给到你的情况下，那么你在时间太短的前提之下起诉到法院可能不会胜诉，但是你时间一旦长了半年一年你还是拿不到租金，那么你起诉到法院，法院很有可能会支持的，因为这里头确实对方构成了违约，但现在即使是说我要求收回我房屋的经营权，我要解除托管协议，法院支持了，那么你们依然存在一个障碍，存在的障碍就是什么？
开发商他自己持有51%的份额，那么说白了你收回来的房子只是在物业里头很小的一个部分，那么物业大部分的控制权是在开发商以及物业手里的，那么还有可能就是法院判决你可以收回你那套房屋，但是你这套房屋想使用或者是想出租的话，有可能物业会给你制造障碍，因为物业视听开发商的，所以说类型的案子，开发商轻易让你把房子拿回去，其实跟它的商业目的是相悖的。
那么这个案子里头即使我们在法院胜诉，我们也要后期先去考虑我的房子能不拿回来？能不能顺利使用的问题。
因为现在在这类型案子里头有分割拆零销售的，那么这些商铺连收都收不回来，我们在保定就遇到这样一个案子，这个案子就是开发商自持一部分，然后卖一部分，但是开发商和业主之间是穿插着卖的，开发商一间，然后业主一间，那么他还涉嫌分割拆零销售，它卖的只是概念房，它没有这个物理意义上的空间，连门都锁不了，所以法院判决解除它的托管合同之后，业主到了现场收房现场3000平米，他那里只占30平米，你连锁都锁不起来。
现在我们也会遇到这个情况的，大家虽然说我们可以从现实中可以，如果说我们不是分割拆零，我们是每一个物业都有一个门的话，我可以把门锁起来，但是有 51%都是开发商支持的部分，会不会影响我们使用？那么在后期的使用和出租过程中可能会遇见的问题，我觉得在起诉当中也应当提*考前**虑进去，这是第一个情形。
第二个情形就是我们的业主有部分是我现在时间还短，我还不想退房，我还想继续收租，那么那么他就要起诉一个违约责任。那么起诉违约责任现在有一个问题是什么？你会胜诉，但是合同里头约定的违约金额非常的小，违约金额非常的小，其实这个问题不是特别难来解决，那么我们提供证据的话可以要求对要求法院对不公平的条款予以重新考量，适当提高，那么现在的问题是什么？
我们重点应该关注的是执行的问题，我们要起诉违约责任，要求他继续支付租金以及相关的违约责任的时候，重点解决在于什么？是我们连带人的财产的查封问题。因为在我们看到的售后返租案件里头，通常他所成立的托管公司名下都是没有太多的资产的，说白了他的资产额根本不足以支付这么大的一个物业里头的租金情况。
现在还有一种情形就是什么？他可能现在我们看到托管方怎么侵害业主的利益，他把物业低价的租给他的关联方，当然这是出现在一些我们没有约定具体金额，但是只是约定了出租比例的这么一些业主这个案子里头。
我们看到有的托管协议是怎么约定的，约定商场托管给你，由你来进行运营，那么你收到的租金的90%你给我业主，他们有的合同是这么约定的，现在就存在一个问题了，你把我的物业低价的租给你的关联方的话，比如说应该租200万的，你就租了50万，我就拿着50万里头的90%它依然是少的，所以会有这么一个问题，现在我们也提到了，业主想了解一下跟公寓之间的租赁合同，那么租赁价格到底是怎么样的，我们认为你进行这样的诉，其实你要去调一下这样的合同，那么调一下这个合同为你后期的租金的履行以及租金的违约责任，其实是可以提供一个依据的。
当然我们发现如果说他将我们的物业是低价出租出去的话，那么对我们未来的租金收益一定是个重大的损害，一旦这种情形出现的话，大家可能更多要考虑我要把房子收回来的问题，所以现在我们就会从这两个角度给大家分析，如果我们想收房的话，那么我们要考虑时间太短，之内法院可能会不支持，那么即使法院支持，我们要考虑这个房子能不能收的回来，顺利收的回来，顺利收的回来，我能不能顺利的自己使用或者出租。那么在出租过程中会不会还有其他的困难和障碍，这些是我们要考虑的。
第二个就是说我要收租，我要收租的话，你一定要考虑有什么作为我执行的保障，我有什么手段可以查到连带责任，人的财产将它查封起来的情况下去起诉。那么还有一个起诉的时候，要对和公寓之间的租赁合同进行一个大概的调查，了解一下它是以什么样的价格将我们的物业租出去的，这就是我对这个案子的建议。关注李晓宁律师，专注商品房案件。