接下来说说今天文章的主角： 西安华南城 。
西安华南城69.35%的股权卖了，国资特区建发接手，华南城集团的持股比例从100%降到了30.65%。
令人诧异的是，西安华南城100%评估值22亿元，但其此次69.35%的股权则卖了50亿元……
作为华南城单一大股东，特区建发“高价”收购西安华南城这一举动，更像是背书与救援。
西安华南城卖了！
12月18日晚，上市公司华南城发布公告称，卖方(华南城集团有限公司，为华南城的间接全资附属公司)、华南国际(为华南城的直接全资附属公司)、认购方与目标公司（西安华南城有限公司）订立投资协议。
据此，认购方同意以50亿元认购西安华南城股份，认购方为深圳市深基壹号产业园区投资运营有限公司 （以下简称“深基壹号”）。
根据公告，西安华南城100%股权的评估价值约为22亿元，但相关交易方在公平磋商的基础上，将其69.35%股权的交易对价定为50亿元。
其中，约22.63亿元将注入西安华南城的注册资本，剩余的约27.37亿元将作为溢价注入西安华南城的资本公积金。
目前，华南城集团持有西安华南城100%的股份。
于交割后，深基壹号将持有西安华南城约69.35%股权，而华南城将持有西安华南城的股权比例将从100%下降为约30.65%。
深基壹号将以现金方式支付上述交易价款，第一期资金为20亿元，将于全部交割先决条件全部具备后10个工作日内支付；剩下的30亿元则将在第一期获支付后180日内支付。
大股东“输血”？
西安华南城100%股权评估值22亿元，但其69.35%的股权则卖了50亿元，对于华南城而言怎样算都是一笔划算的买卖，这样的交易也使得很多人看不懂。
实际上，如果仔细分析此次交易对象深圳壹号与华南城之间的关系，就明白了。
工商资料显示，认购方深基壹号成立于2022年10月，由深圳市基础设施投资基金管理有限责任公司 （以下简称“深基投资”）关联方发起设立。
深基投资则由 深圳市特区建设发展集团 （以下简称“深圳特区建发集团”）持股51%。
而去年12月30日，华南城与深圳特区建发集团订立认购协议，深圳特区建发集团有条件认购华南城33.5亿股新股，每股作价0.57港元，认购事项完成后，深圳特区建发集团将持有华南城发行认购股份扩大后的已发行总股本约29.28%， 成为单一大股东 。
华南城创始人兼第一大股东郑松兴持股比例由28.5%降至20.16%，成为第二大股东，其兄郑大报持股5.19%。至此，华南城从一家民企转变为国资控股企业。
今年7月18日，华南城再度发布公告称，称拟将第一亚太集团有限公司（华南城间接全资附属公司）50%股权以12.57亿元出售给大股东深圳特区建发集团。
11月30日，深圳特区建发集团与华南城集团在南昌举行了全面协同合作签约暨南昌、郑州、南宁华南城项目合作启动仪式。对于启动项目，特区建发明确将提供资金支持……
也就是说，此次西安华南城的交易，更像是国资大股东深圳特区建发集团向华南城的“驰援”与“输血”。
因此，在此次西安华南城交易协议中，交易条件就包括：卖方、华南国际和目标公司授予认购方认沽期权（即交易交割后满54个月后），据此，倘任何事件未发生，认购方有权以行使价向卖方和/或华南国际出售其在目标公司所持的全部或部分股份。
而不管是向深圳特区建发集团增发，还是靠深圳特区建发集团间接为其“输血”，最核心的原因在于华南城缺钱。
今年8月份，华南城曾经就5笔美元债进行展期。这5笔美元债，有3笔将于2022年内到期，其余2笔，将在2023年到期，规模总额为15.655亿美元，折合约人民币110亿元。
200多万㎡专业市场园区
华南城作为中国领先的大型综合物流及商品交易中心开发商及运营商，迄今开发建设并运营了深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等地项目。
2009年9月，华南城在港交所上市，股价在2014年3月时最高达到3.57港元/股，目前则回落到了0.56港元/股。按照2022年12月21日的收盘价计算，市值为64.07亿港元。
西安华南城位于西安国际港务区，2009年12月启动建设，当时其所处的西安国际港务区才成立1年多时间。
在早期的时候，西安华南城涉及未批先建，曾经被媒体曝光。直至2013年、2014年才密集拿下89.33万㎡土地，可建建筑面积约211.02万平方米，拟建成大型综合商贸物流及商品交易中心。
根据华南城官网上的介绍：西安华南城项目规划总建筑面积1750万平方米，前期计划投资额超过200亿元人民币。项目包括商贸主题交易区、综合物流配套区、中央商务区及生活服务配套区四大功能区。全面建成后，将成为集商品交易、会展中心、住宅、学校、医院等多种功能于一体的以现代化综合商贸物流业为主导的产业新城。
这意味着，西安华南城的实际体量，与最早的规划相比已经大幅缩水，这一点其实从当时项目的规划效果图也目前该区域的建设实际对比就可以看出。
这一点实际上在很多新开发区域都比较常见，随着新开发区的成立、城市的发展、规划的调整，早期的部分巨无霸项目体量必然受到影响，西咸能金区阳光城的项目也是如此。
而西安华南城所处的国际港务区，在过去几年借助十四运的筹办，成为西安这座城市变化最大的区域，政府投资数千亿元在港务区进行基础设施、城市面貌建设部，绿城、招商、中铁、华润等央企也加入到了这个区域的建设之中。
从目前来讲，西安华南城机遇与挑战并存。机遇主要在于与大西安范围内其它大型专业市场相比，西安华南城位于西安主城区，紧邻三环，交通便利，在三环内专业市场搬迁的情况下，成为外溢的第一站；挑战则主要来自于主城区外围区域多个大型专业市场的布局对于商户的分流。
除了泾河新城的中国原点新城外，2021年11月13日，西安高陵区与华侨城(西安)发展有限公司、西安大明宫建材家居股份有限公司、西安丝路融豪工业集中区发展有限公司签署《西安高陵智能家居总部基地项目战略合作框架协议》，共建总投资约200亿元的智能家居总部基地项目，为老城区北三环大明宫建材市场搬迁提供空间。
该项目落地后将带来10万个就业岗位、实体经营者8000家，引入小微智能制造企业300多家，带动近20万流动人口。
与早期西安的专业市场主要是自发形成，很多属于临建不同的是，新建设的这些大型产业园区则拥有着统一的规划，并且从产权、硬件等方面更具保障。
而对于商业项目而言，运营才是成功与失败的核心所在。
占据着地利优势的西安华南城，如何将这种地利、国资背书的优势发挥到运营层面，这实际上才是入驻商户最为关心的！