01
深圳今年只卖了一块地
2019年过了快一半时间，深圳只卖了一块地。1月，华侨城竞得坪山一块建筑面积19.69万㎡商地和深汕合作区一块居住用地。
近年来，深圳卖地收入连年大幅下滑：
2016年，深圳卖地60宗，收入1019亿元。
2017年深圳卖地42宗，收入741亿元；
2018年卖地63宗，收入449亿元；
2019年至今，卖地1宗，收入23.24亿元。
深圳卖的绝大部分是商业用地和保障房用地，商品住房用地占比极底。以2018年为例，仅有10宗居住用地，其中6宗是租赁用地，被财大气粗的深圳市人才安居集团持有；其余4宗可售商品房宅地，但均为3至5年限售地块，且有配建保障房要求。2017年，深圳卖地收入中，超过一半来自前海、深圳湾超级总部基地、西丽留仙洞总部基地。而这些地方，卖完就光了。
2018年全国城市土地收入TOP20中，深圳垫底。
面对“地荒”，开发商慌了，在深圳拿不到地，旧改的骨头越来越难啃，只能北上。中海、保利、融创、鹏瑞、佳兆业和首创今年均在东莞竞得土地，东莞土地市场一下子被搅热了。
02
没地了，先放弃商品住房？
最先往东莞转移的任正非曾表示：“深圳房地产过度发展对工业有挤出效应，深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了。”
如何通过增加产业和住房土地供应，留住华为并吸引更多的科技企业和人才落户深圳？是深圳的最大挑战。
那么，深圳到底还剩多少建设用地？
1979年，深圳全市的建设用地规模仅3平方公里；2008年底，已经快速增长至717.7平方公里；到2020年，计划控制在890平方公里以内。
在这个计划内，居住用地及工业用地比例有何变化？
深圳土地“大蛋糕”，只有不到50%的城市建设用地，其中居住用地和工业用地占据半壁江山，占比分别均达到24.72%。
这块蛋糕该如何切分？正是这场新的土地争夺战所围绕的焦点。
（深圳城市建设用地大蛋糕，其他用地类别如下表）
面对蛋糕不好切的局面，深圳政府部门似乎也“慌”了，他最担心两件事：
一怕：保障房推进不力，房价高企，人才留不住。
二怕：深圳产业“空心化”。
这两大问题，将严重影响深圳的城市吸引力和竞争力。粤港澳大湾区规划出台后，珠三角各城市竞争加剧，特别是面对广州的竞争，深圳最大的短板就是土地资源不足。
面对地荒，今年5月，深圳紧急出台两大措施，保产业、保保障房。
5月15日，深圳政府发布新规：商服用地、工业用地、物流仓储用地等符合规定可变更为居住用地，但居住用地需要建可售人才房。这将为深圳未来推出100万套保障房提供强大保障。2018年6月深圳二次房改，明确了深圳未来18年的住房发展目标：2018年至2035年，深圳将新增住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房占总量60%左右，总量不少于100万套。
5月21日，深圳市政府出台《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》，通过提高产业用地容积率的方式，在不新增1平方米建设用地的情况下（实际上无地可增），增加1.6亿平方米产业空间。
2018年深圳工业增加值9000多亿元，远远高于北上广，这是深圳经济奇迹的重要支撑。在特朗普接连封杀中兴、华为之时，保产业政策在深圳的份量只会越来越重。
为了“保卫”产业，深圳“十三五”规划要求，到 2020 年，整体用于工业用地的比例不得低于 30%，或者说划定了 270 平方公里的“工业红线”。这个数字，比之《深圳市城市总体规划》（2010-2020）的220平方公里多出了50平方公里，用地向新兴产业倾斜。
03
抢地大战“上演”
近10年来，一直有学者呼吁深圳吞并东莞、惠州以获得足够的土地资源，但在粤港澳大湾区规划的大框架下，这一设想不可能实现了。深圳要发展，要有更多可供建设土地，只能“挖空心思”。
2019年，深圳抢地大战，愈演愈烈。
1拆高尔夫球场
应该没有哪个一线城市如深圳这般，在市中心拥有众多占地面积甚广的高尔夫球场。
上世纪八十年代，为了吸引外商和赶时髦，深圳在特区内建设了几大高尔夫球场。楼校长统计，深圳关内共有5个高尔夫球场，占地面积超过5.86平方公里。
近年，这些高尔夫球场土地使用权渐次到期，但要拆掉并不容易。例如，中心区和香蜜湖之间的深圳高尔夫球场，是深圳位置最好的一块地，2015年2月就到期了，一直拆不掉、收不回。
但到了今年，为了解决建设用地问题，深圳开始了轰轰烈烈了拆高尔夫球场的行动：
1、2019年5月13日，位于宝安碧海片区的碧海湾高尔夫球场开始清拆，该球场以及11栋建筑均为取得合法手续，违法占地逾67万平方米。
土地收回后，将参照城市规划绿地功能设计使用，有媒体报道，该地块未来有三个建设方向：扩宽碧海湾公园；开发房地产，形成高端住宅集群；建设深外宝安分校。
2、2019年1月17日，深圳高尔夫俱乐部球场土地被收回，唯一的《房地产证》也被依法注销。
未来将会与香蜜湖度假村一起，重新规划打造成“深圳金融街+城市公共场所”。
深圳高尔夫俱乐部球场（来源：深圳新闻网）
颇有背景的深高都被拆了，名商高尔夫、沙河高尔夫的命运，估计也就没什么悬念了……
2拆违建
解决土地稀缺痛点，最直接的办法是拆除违建，盘活存量土地。
自2018年以来，政府每年下达拆除违建的任务量，并纳入考核。据深圳新闻网报道，2018年，深圳共拆除消化违建2123万平方米，土地整备完成约13平方公里，盘活存量土地约16平方公里。
2019年的拆违建计划更加雄伟，预计全年拆除消化违建高达2650万平方米以上；此外，还要完成全年9平方公里用地整备，其中较大面积产业用地不少于6平方公里；全年拆除重建供应用地2.46平方公里。
转眼5月即将结束，2019年拆违建标志性事件终于来了——香蜜湖度假村正式启动*迁拆**。
5月5日，深圳市福田区规划土地监察局发布公告，责令香蜜湖度假村北区过期临时建筑及其他违法建筑自行拆除；
5月8日，清拆队正式进入北区，对未进行自行拆除的过期临时建筑和违法建筑进行清拆；
5月21日，深圳香蜜湖度假村片区综合整治再有新进展，片区内的临家小院、紫荆会、芳草园等多处违建相继被破拆和清理。
香蜜湖*迁拆**
至此，香蜜湖度假村北区的违建基本得到清拆，而这也预示着香蜜湖度假村这块长期占据深圳核心位置的违法建筑终于将画上句号。从官方规划来看，未来香蜜湖将建成“深圳金融街+城市公共场所”，具备融汇国际交流会议中心、高端金融、文化创意、商业活力街区、公共开放空间等功能，土地用途更加多元。
3向天空要地
提高容积率，向天空要地，也是不得已的办法。
2019年1月4日，《深圳市城市规划标准与准则》中密度分区与容积率章节修订条款正式实施。深圳中心城区、原特区外的一些区域的容积率大幅提升。
其中，罗湖、福田主要城区，深圳湾超级总部基地、后海、前海及宝安中心区、龙华中心均为高密度开发区，龙岗和坪山部分地块也列为高密度开发区，即密度一区，这意味着未来深圳房子将更加密集。
4向地下挖地
2018年8月，深圳规土委修订了十年前颁布的《深圳市地下空间开发利用暂行办法》，把手伸向了地下。目前，前海、福田中心、龙岗中心区以及深圳新会展中心等地，均在建或规划巨大的地下城。
夸张的是，深圳国际会展中心拥有“世界最大的地下室”——高达57万平米，最大长度达1700米，是全球房屋建筑领域面积最大、长度最长的无缝钢筋混凝土结构地下室，步行须约20分钟。
前海正在建设的地下城，开发面积达到630万平米，占了前海建设总规模（2600-3000万平米）的21-24%！这个体量，相当于20个平安金融中心、是号称中国最大地下城“虹桥地下城”（230万平米）的近三倍。
5填海
填海，一直是深圳发展的“秘密*器武**”。
一组公开报道显示，自深圳建市至2013年后，通过填海变成陆地的海域至少为69平方公里，超过6个蛇口半岛面积，占全市海域面积6.5%。
前海是填出来的，后海也是填出来的。填了二十年，引起香港不满，因此不能再向南填了。
但地荒严重的深圳不能不填海，南边受限，只能向西北转移。2017年底，《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》中提到，五年内要对12个地方进行围填海，面积约28.2平方公里。
肩负深圳建设全球海洋中心城市使命的海洋新城，就是最好的佐证，规划总面积约95平方公里，其中填海面积约17平方公里。
6向邻居借地
借助粤港澳大湾区规划东风，深圳官方多次表态，将在东莞、惠州购买土地，建设保障性住房。
深汕合作区已经是个好例子，如果能够尽快建立深莞惠合作区，实现跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享，达到区域协同发展的目的，无疑将有力缓解深圳地荒。
拆高尔夫球场、拆违建，向天空要地、往地下发展，向邻居借地，深圳土地战争无比激烈。
面对地荒，深圳官方更倾向于保产业、保保障性住房，以此降低城市成本，吸引产业和人才，无疑是正确的方向。
但是，深圳可能陷入一个新的矛盾：原本就比写字楼稀缺的商品住宅将更加稀缺。特别是位置好户型较大的房子，毕竟保障房以租赁为主，且户型小于90平方米。这可能导致：深圳写字楼、产业用房价格持续走低，有利于高科技和实体经济发展，但深圳市区和热点板块的中高端住宅因稀缺面临房价进一步上涨的压力。
谁是赢家?