低增长时代，佳兆业依然高增长可期。
文/华商韬略 徐艳丽
艰难保收、回款降速、拿地谨慎——在楼市调控与融资环境双向趋紧的2019年，大多数房企保守过冬。
与之相反的是，新近发布年报的佳兆业，不仅在行业性降速中保持营收、利润增长势头，而且在资本捂紧钱袋的大环境下逆向调结构，实现负债率大降92个百分点。
【销售881亿，负债四连降】
3月31日，佳兆业集团发布2019年度业绩报。报告显示，佳兆业2019财年：
总营收480.22亿人民币，增收24.1%；
毛利润138.3亿元，同比增加24.3%，毛利率与去年持平；
归母净利润45.94亿元，同比增加67.1%；
集团总资产2709亿元，净资产557.06亿元，净资产较去年增加53.3%；
净负债率144%，较2018年底下降92个百分点，自2016年来实现四连降。
在地产行业“洗盘期”，佳兆业维持了难得的较高幅度增收+增利势头，主业盘面好起到了决定性作用。
2019年，佳兆业地产合约销售额881.2亿元，同比增长25.8%；合约销售面积464.21万㎡，同比增加21%。在克尔瑞发布的2019百强房企全口径销售额排名中，佳兆业位列第27位，较上一年提升10位。
因为在债务上吃过亏，降负债、去杠杆、调结构成为佳兆业近几年重要发力点。
资金流动上，至2019年12月31日，佳兆业账面现金及银行存款余额369.78亿元，较一年前增加61.3%，流动性明显改善。净借贷比率在52%左右，保持在70%行业“红线”以下，可见经营杠杆稳健。
债务方面，一年内短期债务318.92亿元，现金短债比（现金及银行存款/短期借款）为1.1倍，货币资金可覆盖短期债务。
稳量、提质，盈利与财务结构双优化，保持增长速度的同时保持住了增长安全性。
业内分析，佳兆业能在高盈利水平之下平衡整体现金流，最大优势在于其较早地开发抢占刚需市场和参与城市更新提升利润，土储质量很强。
“一方面，公司重仓大湾区一二线核心市场，能快速周转为销售业绩；另一方面，旧改项目作为一个稳定增长极，保障了去化和回款的稳定。”
土地布局上，佳兆业2019年新添30幅地块，土储规模达到2680万㎡，其中8成土地在一二线城市，半数地块布局在大湾区；
截至2019年底，佳兆业拥有176个地产项目，总货值5274.7亿人民币，其中大湾区货值占比高达66%。核心区位优势十分突出。
【一年536亿，大湾区的大受益者】
2019年，佳兆业在大湾区实现销售536.41亿元，占整体销售额的61%。这个业绩在大湾区房企“百家争鸣”中稳进前八强，直接带动佳兆业从全年销售排行榜第37名跃进至27名。
大湾区成就了佳兆业，也证明拿地眼光、拿对地方、拿对时间对一家房企有多重要。
佳兆业1999年才进入深圳，彼时碧桂园、恒大、万科等粤系主流房企已布局多年。佳兆业只能从城市边缘起步，以“烂尾楼改造专家”立足，凭借把僵尸楼、棚户改造为高性价比住宅的盘活能力，赢得大量政府旧城改造项目。
这些起初卖相不好的脏活累活，以及由此垒高的土地货值，让佳兆业成为深圳崛起的巨大受益者。
本世纪以来，深圳人口从700万蹿至1400万，城镇化率由40%逼近100%[1]。旧城成新城，边缘区成高新区，汹涌而至的城镇化，低进高出的旧城改造溢价，让佳兆业得以快速回款并吃下更多旧改市场、抢先布局新的潜力地块。
强大的城市更新能力和重仓黄金区位，逐渐构成佳兆业两大核心优势，并相互促进、正向循环。
从当年化腐朽为神奇的佳兆业·桂芳园，到如今单盘大售45.5亿的深圳未来城，佳兆业把这种低开高走、高毛利低风险的旧改魔法，从深圳复制向广州、惠州、中山、珠海等湾区核心城市，赶上一轮又一轮波浪式荡开的大湾区城镇化浪潮。
2017~2019年，佳兆业历年在大湾区的土储规模从不低于1300万㎡（占总土储50%以上），货值不低于3000亿（占总货值60%以上）。坚持聚焦核心城市，给佳兆业带来了巨大回报率，近三年，大湾区贡献收入由250亿增至536亿，拉升集团年营收复合增长率40%以上。
每年坚持一半以上的土地储备、6成以上货值咬准大湾区，且土储规模、货值溢价还在伴随“强者恒强”不断增长中，旧改效应叠加大湾区增值，这就是佳兆业不受地产周期影响的底气。
截至2019年底，佳兆业在深圳拥有计容建筑面积328万㎡，尚未纳入土储的旧改面积达1060万㎡，仅深圳一城的土储货值就达1750亿元。
▲佳兆业深圳项目开发布局
经过20年布局，目前在整个大湾区黄金带，佳兆业共储备旧改面积近4000万㎡，这部分高能土地储备，预计未来可兑现货值2.5万亿元！
【准千亿“佳速”，新时代的垂青者】
2019年，广东人连坐车、吃饭都能听到议论房价的声音。
去年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台后，广州番禺区的房价一百天之内从3字头跃至4字头，湾区九市新增房企20多家。
粤港澳定位世界级城市群，深圳更是被国家圈为“中国特色社会主义先行示范区”，两大重磅利好驱动，人们认定：抓住大湾区就是等待坐地吸金。
如果把大湾区看做一个经济体，2018年其GDP总量排在全球第13。价格不是这里的敏感带，核心区位、土储、房源才是王道。
以深圳为堡垒，在大湾区重仓数千万㎡土地、上万亿货值的佳兆业，前二十年受益于布局眼光，后二十年则将受惠于新时代的垂青。
任泽平说房地产“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。不论从这三个维度哪方面衡量，佳兆业都具有穿越周期、高质量增长的健康体质。
2019年，佳兆业以旧改项目撬动一二线市场，拿地面积增长33%，其中超6成分布在深圳、广州两座大湾区桥头堡。相对应的是，国家扶持大湾区对标世界级都市群，意味着湾区9市要启动一轮空前力度的城镇化扫尾，其中，人口虹吸力位居全国之冠的广州、深圳，更被认为要迎来商业与住宅地产双轮爆发。
像90年代深圳一样，粤港澳注定要跑出下一个“湾区速度”。
受时代与国运眷顾，粤港澳大湾区和深圳先行示范区的红利释放，保证了佳兆业能有相当长一段时间的增长。
金融上，鉴于较好的主业收入与财务结构，权威券商国信证券（香港）、西南证券、第一上海证券等均予以佳兆业“买入”评级。标准普尔、惠誉、穆迪三大国际机构授予信贷稳定评级。
信用好，现金流稳健，意味着佳兆业融资环境改善、成本降低。
2019年，佳兆业获批ABS额度逾110亿元，成功发行26亿元ABS产品。另外还于去年10月发行4亿美元优先票据，是中国房企自2015年以来首次在144A条列下成功发行优先票据。
截至目前，佳兆业在建项目疫情后复工率94%，旗下24家公司现金回款率达80%，售楼处开放率为92%。
不论从土地布局、金融，还是疫情后的恢复状态看，佳兆业都做好了延续2019年高速、高质量增长的准备。
在3月31日业绩发布会上，佳兆业高层将今年销售目标定为1000亿，保持了一贯稳健。实际上，按佳兆业2020年可售货值1800亿元（55%来自大湾区）计，只要去化率不足六成，即可完成千亿目标。
参考资料：
[1] 数据源自2015年《广东省统计年鉴》
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