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1月20日上午，广东省十三届人大五次会议开幕。广东省代省长王伟中作政府工作报告时称，按照市场化法治化原则，稳妥推进恒大集团等房地产企业债务风险化解处置。
1月17日，央企五矿信托受让恒大旗下昆明恒拓置业、佛山市顺德区盈沁房地产的全部股权及管理权，而不仅仅是通过直接受让项目物权本身的方式受让。这一受让方式对恒大集团而言是最优方案，因为股权不仅带着项目，而且还带有负债，正如五矿信托在受让后回应所称：面对恒大集团项目风险，五矿信托提高政治站位，始终以“保交楼、保民生、保稳定”为行动纲领，以维护投资人的利益为首要目标。
这一处理思路与央行金融市场司司长邹澜在国新办发布会上所表示，通过并购等市场化方式推动房地产市场的结构性调整，有利于高负债企业集团资产、负债双“瘦身”，同时保护住房消费者合法权益的思路是一脉相承的。
1月17日，中国恒大在官方微信表示，集团截止至去年12月31日的全国复工率达92.9%，12月完成保交楼3.79万套，这比同月27日公布截止至26日的复工率91.7%提高1.2个百分点，较9月初“保交楼誓师大会”时提高了40多个百分点，说明恒大自身的造血功能的恢复进度远超预期，这大概率要归功于因交楼进度的大幅提高，项目的预售款释放进度也在加快。结合许家印此前表示恒大并不是缺钱，而是超1000多亿的预售款被监管而无法有效使用的情况来看，要盘活在监管账户中的项目预售款的一个核心前提就是保交楼，这正是恒大全力推动保交楼的核心动力之所在。
1月12日，恒驰5首车下线了，比原计划提前了12天完成。此前， 12月27日，恒大汽车位于天津的工厂生产线全线贯通，作为恒大集团重点输血对象的恒大汽车第一款新车恒驰5终于正式下线，意味着恒驰进入了量产倒计时。
2021年12月6日，恒大官网公告成立“中国恒大集团风险化解委员会”（后简称“风险化解委员会”），风险化解委员会成员阵容豪华：
恒大作为宇宙第一房企，不仅自身体量巨大，而且牵扯众多上、下游产业链客户，一旦处理不好，将促发风险事件在产业链上的传导和蔓延，可谓牵一发而动全身，如何有效化解恒大这一风险事件，很大程度上决定了未来中国房地产的着陆方式。
作为负债超过2万亿的宇宙房企未来风险化解之路如何演变？我们可以参考体量同样巨大的海航集团债务、华夏幸福债务成功化解的思路及从风险化解委员会成员的组成方面进行分析。
一、他山之石，可以攻玉
1、海航集团债务风险化解思路
海航集团债务风险的重整图思路分成两块：第一块为海航集团旗下最优质的资产，即上市公司ST海航及其十家子公司为代表的海航航空板块核心资产；第二块为海航集团及旗下非上市实体运营企业、持股平台重整方案。
针对第一块资产的重整方案。债权申报金额合计3，972.09亿元，经重整管理人确认的债权共1612.93亿元。确认债权共分成三部分解决：
一是债转股清偿近400亿债务后，海航控股净资产实现“转正”；
二是600亿留债按10年期清偿。债转股清偿近400亿元债务后，重整后海航控股带息负债压降至600亿元，按10年期清偿，且仅按2.89%计息，这已跟市场上十年期国债的利率相当；
三是引入战投注资380亿元。根据方案，战投者方大集团出资380亿元，其中海航控股将获得约250亿现金流补充，在全面清偿经营性欠款后，航控股带息负债压降至600亿元，并且海航航空主业账上还可能有100亿现金用于企业经营。
至此，海航航空主业将真正成为一个运营状况健康的企业，并可以相对无忧的度过仍然持续的疫情常态化冲击。
针对第二块资产的重整方案。海航集团有限公司等321家公司进行实质合并重整，并经债务调整合并后，将所有债权人的权益转化为信托计划持有份额，整个信托计划权益对应总持股平台的股权以及对各业务板块的应收款债权，通过总持股平台实现对所有信托底层资产的实控及管理。这样，发起人以信托计划份额向债权人抵债，有财产担保债权人取得优先份额、普通债权人取得普通份额，债权人作为信托计划受益人按取得的信托计划份额获得实际清偿。
2、华夏幸福债务风险化解思路
华夏幸福的金融债务规模，经管理人确认的金额为2192亿，通过四种方式进行化解，其中：卖出资产回笼资金约750亿元；出售资产带走金融债务约500亿元；优先类金融债务展期或清偿约352亿元；以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿，即以公司约220亿元有稳定现金流的持有型物业等资产设立信托计划，并以信托受益权份额偿付相关金融债务。
经过一系列操作，竟然神奇般地剩下180亿，用于保交楼！
二、大结局猜想
1、恒大的价值究竟几何？
据中国恒大（HK.3333）半年报显示，恒大拥有2.31亿平方米土地储备，可售货值超3.5万亿，加上公司还拥有价值1660亿的投资性物业，以及价值5190亿的非房地产业务股份，远超其2万亿净债务，可见恒大偿付能力并没有问题。这点与今年8月份监管层对恒大的定性是一致的，恒大的问题是流动性出了问题，不是资不抵债。但是土地价值变现需要去化周期，在之前恒大现金流正常的时候：恒大土储的去化周期为3.7年，而行业平均为2.8年。
目前，不管是土地一级市场还是住房一、二级市场均转冷之际，如果没有强有利的措施扭转预期加上强的流动性注入方案，其变现周期可能会拉长。而对于现阶段的房地产企业来说，要扭转流动性，就必须加速盘活项目销售的销售款，而销售款的盘活则与保交楼密切相关。
2、监管层的态度
1月18日中国人民银行金融市场司司长邹澜的讲话和今天广东省十三届人大五次会议的政府工作报告来看，按照市场化、法治化原则做好恒大集团的企业债务风险处置工作是核心及总基调。
这是继12月20日调降一年期LPR利率以来，再次调降LPR利率。虽然市场早已充分预期，但是5年期LPR对应的主要是中长期项目*款贷**和住房按揭*款贷**的参考利率。尤其是住房*款贷**2020年开始全部切换为LPR加点的模式，存量住房*款贷**完全挂钩LPR定价，银行并没有重定价的权限，所以5年期LPR下降等同于房贷降息！这也是20个月来首次房贷降息，上一次是调降是2020年4月的事情了。
事实上，鉴于目前经济下行压力增大，恒大违约事件有可能对整个市场和行业产生风险溢出的影响，决策层此时果断出手，配合此前已推出一系列对冲措施例如房企三道红线和*款贷**集中度政策的放宽，城投及国企拿地，加快推进保障性住房建设，提速专项债发行推动基建兜底，推动央企对陷入流动性困难房企优质项目的收并购力度等，大概率房地产行业将实现软着陆。
3、恒大事件的未来走向？
综合以上分析，恒大事件未来的走向大概率要参考海航及华夏幸福的化解思路。而要具体分析未来采取的可能措施及方案，研究风险化解委员的组成及成员背景可提供一些思路。
恒大这个风险化解委员会的成员构成并不简单，七个成员：2个为恒大系成员，其余5个成员（4个国资+1个律所）来历均不简单。这个场景似曾相识。2020年2月29日，深陷债务危机的海航，也成立了“海南省海航集团联合工作组”，来推进公司的风险处置工作。
（1）许家印是否会出局？
要回答这个问题，首先要看一下“海南省海航集团联合工作组”的成员构成：组长由海南省发展控股有限公司董事长顾刚担任，常务副组长由海南洋浦经济开发区管理委员会主任任清华担任，副组长分别由中国民用航空中南地区管理局副局长李双臣、国家开发银行信贷管理局副局长程功担任。而作为海航集团董事长的陈峰既未作为组长参与也未以组员的方式参与重整工作，意味着整个重整工作，其实质控制人陈峰完全是以一个局外人的角色徘徊在重整工作之外。
与之不同的是，中国恒大的风险化解委员会的主席是许家印，说明未来恒大整个重组工作依然在许家印的主持下推动。从这点看，预计恒大董事局主席许家印不会最终出局。
（2）各成员在恒大风险化解中的作用？
房地产国资白衣骑士：粤海控股和越秀集团，一个是广东省属国企，一个是广州市属国企。
粤海控股成立于2000年，由广东省人民政府控股90%，广东省财政厅控股10%。其2020年财报显示，公司总资产1509亿元。目前，粤海控股以资本投资为主业，主要投向水务及水环境治理、城市综合体开发、现代产业园区开发等领域。
越秀集团则成立于2009年，实控人为广州市人民政府，旗下有地产、金融、食品等多个板块。其在房地产领域，2021年合同销售1151亿，虽然刚刚跨入房企千亿俱乐部，但在广州，其实力与名气远超多数全国性的龙头房企。
不良资产白衣骑士：中国信达则是一家全国性持牌AMC公司，1999年成立，2013年在香港上市，是首家登陆国际资本市场的中国金融资产管理公司，其在不良资产经营领域的投管退能力在四大AMC中首屈一指，其在2021年还是唯一参与战投华融的AMC。
中介服务机构：中伦律师事务所创立于1993年，是中国司法部最早批准设立的合伙制律师事务所之一，而且也是世界律师联盟（WLG）中唯一的中国成员律所。而国信证券股份有限公司作为全国性大型综合类证券公司，拥有国信期货有限责任公司、国信弘盛私募基金管理有限公司、国信资本有限责任公司、国信证券（香港）金融控股有限公司等4家全资子公司；50%参股鹏华基金管理有限公司。国信证券还是行业前八家创新试点证券公司之一，创新能力、竞争优势和市场地位突出。
3、恒大事件大结局猜想
情形一：破产清算
可能性指数：★
在行业流动性低迷的时候对恒大最优质的土地资产进行破产清算，其清算价格将会大大低于实际的土地价值，而且，在流动性不足的前提下其所受偿的金额并不能完全覆盖债务，因此对债权人而言是一种最不利的局面，特别是按顺序清偿的前提下，对数量巨大的普通小额债权人而言更是一种最低效的方式。最后，这种方式对土地的集中抛售，势必影响到周边土地一级市场的行情，也不利于地方财政。可谓是一种多输的局面。
因此，这种情形的发生概率非常低。
情形二：债务重整
可能性指数：★★
在恒大事件发生后，第三季度土地一级市场及住宅一、二级市场均急剧转冷的情况看，恒大的危机如果不能尽快有效化解，其对上、下游众多产业链的风险溢出作用将持续扩大，而从高层的近期的一系列动作看，其也并不希望房地产整个行业在失速状态下持续太久。而债务重整程序相较于同样可以平衡各方利益的破产重整程序而言，其具有速度更快、时间更短的优势。但是债务重组需要取得不同类型债务人的高度配合。因此发生这一概率的可能性有，但是取得不同类别的债务人同意的操作难度较大。
情形三：破产重整
可能性指数：★★★
如果不同类型债务人不能高度配合快速推进恒大事件的圆满解决，那破产重整几乎就是最后一个最佳平衡各方利益的唯一之路。预计大概率会采用华夏幸福加海航的处置方式：出售一部分资产+承债式带出一部分资产+留债清偿一部分+信托计划兜底。有海航集团和华夏幸福作为指导，相信高层对恒大事件在风险化解上将更轻车熟路。
其实，广东省政府早已介入恒大事件。据9月14日彭博报导，鉴于恒大近日来各类债务逐个实质违约对市场造成的巨大负面影响，监管正在组建一个会计和法律专家小组，审查恒大集团的财务状况。另有消息称，广东省地方监管部门早在8月已经开始了对恒大的审查工作，从金杜律师事务所派出了一个团队进驻到广东省还将派出更多的财务顾问和会计人员进一步评估。只是当时是审查为主，并未具体介入事务。12月3日恒大公告后可能接管的强度会更大，将会发挥协调和监督作用，公司管理层在保交楼上公司仍需承担一定的责任，正常履行职责，据网上披露，部分地区要求恒大地方公司的法人、董监高及财务负责人必须在岗，不得无故离职。
由政府派驻工作组化解企业债务危机，以往也有这样的先例，如海航被海南省政府接管。从以往的案例来看，这往往意味着企业将进入破产重整的通道，企业将不再完全自主处置危机，将由政府及司法机关介入。其实在恒大项目所在地的各地方政府早已成立风险化解专班小组介入恒大危机处置，只不过重点是保交楼和当地城商行的风险隔离。而广东省政府此次的工作组进驻恒大总部则是全面接管恒大的包括债务、资产、项目等各项事务，其工作目标也将大大扩展，包括金融机构、供应商、理财产品客户、商品房消费者、债券持有人等等各方的利益都需要平衡。
12月3日广东省政府进驻恒大是处理危机后就撤回，还是最终也如海航那样统筹破产重整尚不可知。与海航不同的是，恒大的房地产主业是目前国家着力去杠杆压缩规模的去产能行业，其没有海航那样有重整价值的核心实业，政府介入的目标在于防止恒大债务危机引发社会问题，主要是为了维护社会稳定。恒大最后是否能够因重组而重生也不一定，从恒大近期出售资产的情况来看，其资产也并没有能够吸引到足够的战略投资者，主业正处于水深火热，很难找到既有意愿又有能力的战略投资方，副业又不具有核心竞争力。
现在各地恒大项目的承接方基本上都是地方国企或城投，基本上都是为了完成维稳的政治任务，待完成维稳任务后，未必会真的成为战略投资人。广东省政府工作组此时进驻也有可能仅是为了维稳任务，甚至于就是为了平衡各方利益，防止恒大在没有完成保交楼等维稳任务前进入破产重整程序，因为一旦进入破产重整通道，就需要按照破产法律法规重新来过，需要按法律行事，平等保护所有债权人，目前保交楼这种优先保护商品房消费者债权的做法并不符合破产相关法律法规的规定，恐怕需要重新部署。
但是从目前情况来看，恒大境外违约恐怕很难控制境外债权人提起破产的诉求，恒大公告也称已开始与境外利益相关方协商境外重组，如果境外债权人提起破产诉求很难不影响到境内，届时恒大还是有可能被动进入破产重整程序。
情形四：复工超预期+项目企业股权转让+战投注资
可能性指数：★★★★
从1月17日的恒大官方微信的公告来看，其复工超预期这一结果是多方合力的结果，而且复工超预期，之前被监管的项目预售资金陆续解禁将为恒大集团提供强有力的现金流支撑，特别是随着恒驰5提前下线，意味着作为恒大集团最具想象空间的恒大汽车板块造血能力的恢复提供了根本性的保障，其汽车板块价值重新获得资本市场的重估亦在情理之中。目前，恒大系的三个上市公司主体（中国恒大、恒大物业、恒大汽车）股价处于历史最低阶段，若引入新战投方，对恒大、对新战投方而言是绝对的双赢：不仅输血恒大进一步增强其现金流从而加速恢复造血能力，而且因造血能力的恢复对其低估的股价进行修复，从而达到双赢的局面。
在2022年1月伊始，央企五矿信托受让恒大旗下昆明恒拓置业、佛山市顺德区盈沁房地产的全部股权及管理权这一示范作用，预计后续其它央企也会陆续跟进，这种直接受让项目企业股权的方式，对恒大集团而言是最优方案，因为股权不仅带着项目，而且还带有负债，正如五矿信托在受让后回应所称：面对恒大集团项目风险，五矿信托提高政治站位，始终以“保交楼、保民生、保稳定”为行动纲领，以维护投资人的利益为首要目标。
从政策层面上看，12月份以来，高层会议频繁提到楼市、降准、降息及不少地方紧急出台政策救市等一系列组合操作表明，恒大通过自身造血能力的恢复从而带动其涉及的众多上、下游产业链的运转进而提升整个市场对房地产的信心，由点及面进行传导从而使房地产行业恢复信心。这一可能结果是当前情形下共赢面最佳的选择，能否实现同样还需要各方持续努力。
三、结语
恒大事件若能成功化解，意味着中国房地产行业始自2021年下半年开始的行业危机将得到成功化解，而房地产行业的软着陆意味着中国经济具备再次开启一轮波澜壮阔的成长之路的可能。
2022年，这将是见证中国地产行业涅槃重生的一次历史时刻。