上海楼市最近两个月的成交量不断攀升，2月1.9万套，3月2.4万套，不少人开始担心，牛市就要来了，现在上车还来得及吗？
如果这个时候再来一个利好政策，岂不是要爆？
从去年至今，在全国各大城市调控松绑的大背景下， 以上海为代表的一线城市的“政策定力”一直非常足 ，几乎没有任何放松的迹象。那么今天我们就来探讨下，接下来的调控方向会怎么走。
调控会不会放松，主要看两个方面，一是政策面，二是经济面。
先来说 政策面。
和楼市周期一样，政策也是存在周期反复的，而近期全国楼市的政策方向，可以分为三个阶段。
第一阶段
2021年1月至12月：调控收紧期。
1月1日起，“三道红线”、“*款贷**集中度管理”开始实施， 分别将楼市里最大的两个买家——开发商和购房者牢牢控住。
在这之后，各城市、各部委也纷纷跟进，拉开了调控收紧的大幕。像上海的增值税3改5、法拍限购、赠与限购、离婚追溯3年、新房5年限售、挂牌核验价、三价取低等，都是在2021年落地的。
对于全国各城市来说，调控政策可能各显神通，但在按揭*款贷**利率上的调整是出奇的一致： 2021年，无论是首套房还是二套房，按揭利率均大幅增加。
不仅是政策面，舆论方面也是呈现收紧态度。
2021年10月，人大授权国务院在部分地区开展 房地产税 改革试点工作，这是2013年后，房地产税第一次重新出现在公众视野中。
第二阶段
2022年1月至8月：政策拉锯期。
进入2022年，由于房地产投资和销售均大幅下滑，地方政府首先自救，出台了大量的小幅放松政策。
但由于政策面没有转向， 基本以小打小闹为主，还经常出现政策“一日游” ，因此这些地方调控放松完全没有起到改善楼市的作用。
第三阶段
2022年9月至今：全面转向期。
2022年9月，央行、银保监会宣布，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房*款贷**利率下限。
这是 中央第一次下场救市 ，信号意义十分重大。
在这之后，利好政策接踵而至。
2022年10月起，财政部支持置换需求，购房人在住房出售后1年内再买，可以进行 个税退税 。
2022年11月，央行、银保监会发布“金融16条”，支持房企债券融资、信贷融资、股权融资，也就是 房企融资“三支箭”，代表政策环境的全面转向。
房企瞬间从“牛夫人”变成“小甜甜”，这一政策风向的转变，在后续杭州、南京、武汉、成都、西安等 强二线城市的地方调控大尺度放开 得到了体现。
并且，支持房地产市场的大方向，在2022年12月15日中央经济工作会议中得到了确认， 不仅“支持刚性和改善性住房需求”，而且重申“房地产是国民经济的支柱产业”。
观察过去这一段时间的政策方向， 可以得出明确判断：当前调控政策已全面转向宽松、支持房地产，并且从全国层面的政策松绑程度看，尚处于放松初期，还未真正发力。
再来看 经济面。
为什么判断楼市调控方向，要那么关心经济？
无论是 刘副总理 去年12月说的——“房地产是国民经济的支柱产业”；
还是今年3月 住建部倪部长 说的——“房地产的相关*款贷**占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%在住房上”。
都无疑说明了房地产在经济中的重要地位，或者反过来说：楼市不好，一定会拖累经济。
那么自然，当经济需要助力，自然也会首先想到楼市。
当前经济的挑战，相信大家都有所耳闻， 外需不振、内需低迷，而地方政府又由于收入和债务问题，投资使不上力。
就算是全国经济状态最好的城市之一 上海，1-2月的城市基础设施投资，也比去年同期下降了9.0%。
现在经济到底怎么样？拿几个重点数据看看。
一季度的GDP数据尚未出炉，那就先看下产业恢复的怎么样： 1-2月，全国规模以上工业企业利润下降22.9%，其中绝对主力的制造业下降32.6%。
再来看政府的“钱袋子”——税收： 1-2月，全国税收收入39412亿元，同比下降3.4% ，其中：
• 消费税下降18%
• 个人所得税下降4%
• 进出口消费税增值税下降22%
• 关税下降27%
• 城市维护建设税下降11%
• 车辆购置税下降33%
• 印花税下降31%
• 资源群税下降11%
• 契税下降4%
• 土地增值税下降22%
• 房产税下降3%
• 城镇土地使用税下降7%
• 环境保护税下降11%
而和地方政府收入息息相关的 国有土地出让金，1-2月为5627亿元，同比下降29%。
无论是税收收入还是地方政府基金收入，都因为种种原因，恢复力度不及预期。
如果没有下一步的政策调整，仅仅靠自然恢复，那么 今年5%的经济增速目标，超过35万亿的地方债务余额，将倍感压力。
而海外的经济冲击更是加剧了这一状态。
美联储猛烈加息后经济低迷，美国3月制造业采购经理人指数(PMI)录得46.3，为2020年5月以来的最低值。
硅谷银行、瑞信等金融机构的危机使得3月仅加息25个基点，这意味着 美联储可能会因此提前结束加息周期，并更早开启新宽松周期。
当下的政策周期，决定了 接下来的调控政策会持续宽松。
当下的经济周期，使得 楼市拉动经济的需求更为迫切。
尤其是仍在恢复状态的房地产行业，先前贡献的天量税收，目前已经缺位， 亟需楼市“回血”补充财政。
虽然各大一线城市3月的成交情况都不错，比如北京二手房成交了2.2万套，广州成交了1.2万套，萎靡多日的深圳也成交了4000套，但 距离全面回暖还有较大距离。
以上海为例，根据我们平米研究院的研究成果，上海二手房的荣枯线在2万套/月上下，因此只有成交量连续3个月均超过2万套，才能构成进入楼市启动期的条件。
3月虽然符合2万+的标准，但3月历来就是购房旺季，4、5月在没有进一步推动作用下，往往很难持续爆发。
我们从一线成交中也发现，其实从上个月开始，市场热度已经开始下降，4月份有些板块的下定量、带看量和2-3月相比，多的有下滑了30-40%，因此我们判断，接下来的两个月， 上海楼市无须担心“过热”，而是会进入一个相对稳定的平台期。
相比担心楼市过热，相对稳定的态势也为政策放松留下了想象空间。
接下来，就到了大家最为期待的推演环节， 一线城市的调控政策到底会怎么走？
从行情热度看，目前一线城市的排名应该是：北京>上海>广州>深圳，因此出放松、利好政策的概率也是按这个排名从低到高。
从ZZ敏感性以及以往经验看来看，北京作为首都，一般不会率先出牌，深圳这回也应该不会做“出头鸟”，而广州放松的概率可能会高于上海。
从政策放松的方向上看，支持刚性和改善性住房需求是大方向，目前二线及以下城市针对这一大方向基本已经做到了极致。
比如 限购 ，除了像成都、杭州等个别强二线城市的核心片区外，其余全国绝大部分城市的限购门槛均已降低到接近最低限度，一般来说最多交几个月社保即可获取购房资格。
像 首付成数 ，也基本做到了首套3成左右、二套4成左右，基本都认房不认贷。
利率 方面，根据贝壳研究院的数据，3月二线城市首套、二套房贷利率分别为3.99%、4.91%，和LPR相比已经比较优惠。
对比二线及以下城市的做法， 一线城市的政策方向相对来说就比较清晰了 ：
1.外围区域、新房库存压力大的区域，进行 定向限购放松 ，比如上海的“五个新城”、“南北转型”地区；
2.通过 调整指导价 ，将首付比例重新降低到标准状态，从而利好置换群体购房；
3. 继续降利率 ，目前一线城市首套、二套房贷利率分别为4.60%、5.13%，相对LPR的加点不少，向下空间充足。
当然，不少政策单独由一线城市提出，可能难度较大，就像之前的置换退税一样，也会有些政策会跟着全国走，比如 增值税是否5年改2年，二套房认定标准，契税是否优惠，新房是否严格限价 ，等等。
正如4月7日召开的会议所强调的，要“ 适时出台务实管用的政策措施 ，进一步稳定市场预期，提振发展信心，巩固拓展向好势头，推动经济运行持续整体好转。”
政策继续放松，是大势所趋。
你觉得一线城市的楼市调控可能在哪些方面做调整？
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